[재테크] 소액 부동산 투자법

1천만 원 부동산 투자
제승욱 지음 / 원앤원북스 / 2023년 7월

아직도 부동산 투자를 하는 사람보다 하지 않는 사람이 훨씬 많다. 그 이유는 무엇일까? 이유를 물으면 대부분 부자는 되고 싶은데 두렵다고 답한다. 왜 두려움이 앞설까? 지금 사도 될지, 언제 사야 할지 확신이 없어서라고 말한다. 그렇다. 일반적으로 투자 경험이 없는 사람은 ‘부동산 투자’라고 하면 두려움부터 느낀다. 그래서 필자는 여러분에게 소액 부동산 투자를 권한다. - ‘서문’ 중에서

필자는 30대 초반에 부동산을 처음 소유한 이래 40대 중반인 현재까지 꾸준하게 부동산에 투자하고 있다고 한다. 그는 첫 투자를 실행하지 못했거나 또 실패했다면 더 이상 부동산 투자를 할 수 있었을지 장담 못할 거라고 소회를 밝힌다. 뭐든지 첫 경험이 중요하고, 이 결과에 따라 방향이 결정된다는 점을 느낄 수 있다.

책은 총 5장으로 구성되어 1장(부자는 부동산이 대신 일한다)에서는 소액 부동산 투자 사례의 소개를, 2장(소액 부동산 투자로 미래를 바꿔라)에서는 소액 부동산 투자의 장점을, 3장(어디에 투자할 것인가?)에서는 투자 노하우와 물건 분석 노하우를 살펴본다.

이어서 4장(어떻게 투자할 것인가?)에서는 소액 부동산 투자자를 위한 마인드셋, 3·2·1법칙, 앱 활용 등 저자의 노하우를 소개하며 마지막으로 5장(언제 사고팔 것인가?)에서는 매수·매도와 관련한 포인트들과 부동산 사이클에 대해 알아본다.

투자의 시작

대개는 부동산 투자에 나서려면 큰 돈이 있어야 된다고 생각한다. 하지만 필자는 그렇지 않다고 강조한다. 예를 들어, 시세 5억 원 아파트를 투자할 때 전세가가 4억 원이라면 1억 원만으로도 매입할 수 있으며, 향후 시세가 7억 원까지 상승한다면 2억 원을 벌 수 있다는 설명이다. 물론 여기엔 높은 전세가율, 향후 상승가능성 등같은 몇 가지 전제 사항이 충족돼야 한다.

필자의 첫 투자 사례는 ‘다가구주택’이었다. 통상 이런 주택엔 여러 가구들이 전세, 반전세, 월세 등의 형태로 거주한다. 2년마다 전세가가 상승하는 분위기를 틈타 3층짜리 다가구주택의 주인장이 되었던 것이다. 이같은 사례에서 배울 점은 투자 실행에 나설 수 있는 ‘종잣돈이 반드시 필요하다’는 것과 ‘실행할 수 있는 용기’이다.

소액 부동산 투자의 장점

부동산 경기에 일희일비하지 않는다

적은 돈으로 투자할 수 있다

실패 확률이 낮다

세금이 적다

사회초년생이나 초보투자자도 투자 가능하다

과거 부자들은 대부분 부동산을 통해 부富를 축적했다. 마이홈을 마련해 주거 안정감을 누리면서 추가로 부동산 투자를 통해 시세차익과 임대수익이라는 두 마리 토끼를 잡았던 것이다. 즉 전세를 안고 매입한 아파트가 폭등해서 돈 벌고, 임대 목적으로 사둔 오래된 빌라는 재개발로 인해 큰 돈을 벌었다. 그렇다. 부동산은 잠을 자지 않는다. 잠든 동안에도 나를 위해서 돈을 벌어다 준다.

“잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야만 할 것이다.” - 워런 버핏

부동산 가격의 근본

이는 학창시절 배웠던 수요와 공급의 이론을 연상하면 된다. 물건의 가격은 수요와 공급에 의해서 즉 수요 곡선과 공급 곡선이 만나는 지점에서 가격이 결정된다. 공급량이 줄어들면 가격이 상승하고, 반대로 늘어나면 가격이 하락한다.

핵심은 입주물량!!

마찬가지다. 부동산 가격도 여기에 핵심이 있다. 수요는 대체로 고정적이다. 재개발·재건축으로 인한 이주 현상이나 신도시 개발에 의한 신규 입주 사유가 발생하지 않는 한, 부동산의 수요는 해당 지역의 인구수로 결정된다. 또 인구가 100만 명인 도시와 10만 명인 도시는 당연히 차이 나므로 부동산 가격은 공급량에 따라 결정된다는 점도 알아야 한다.

투자 대상지 선정

모든 부동산은 입지가 생명이다. 상가, 토지, 주택, 아파트, 오피스텔, 빌라 등 모든 부동산의 가치는 입지가 80% 좌우한다. 예를 들어, 아무리 인기 좋은 브랜드일지라도 서울 강남 지하철역 인근 아파트와 자연경관은 좋지만 교통이 불편한 청학동 아파트 중 어느 입지를 선호하겠는가. 또 주변보다 시세가 싸다한들 입지가 나쁘면 무슨 소용 있겠는가 말이다.

특히, 우리들의 주요 관심사는 소액 부동산 투자이므로 교통 입지는 반드시 점검해야 한다. 인근에 버스 정류장의 유무도 중요하나 무엇보다 도보 10분 이내에 지하철역이 있는지, 현재 없지만 조만간 개통될 노선과 인근역이 있는지는 제 1순위 입지 조건임을 명심하자. 입지는 바로 가격에도 영향을 미친다.

1급지를 이길 2~3급지는 없다!!

실거주 목적이든 월세수입을 고려한 투자 목적이든 간에 아파트(오피스텔, 빌라)를 매입할 때는 무조건 입지 조건을 따져봐야 한다. 아파트 등 부동산의 시세가 아무리 쌀지라도 입지가 나쁘면 투자를 반드시 재고해야 한다. 왜냐하면 비록 소액 투자일지라도 가격이 상승하지 않는다면 이는 실패한 투자이기 때문이다.

투자의 실제(옥석 가리기)

아파트 분양권 중에 소액 부동산 투자자라면 유심히 살펴봐야 하는 것이 있다. 바로 미분양 아파트다. 먼저 왜 미분양이 되었는지 살펴봐야 한다. 고高분양가 또는 나쁜 입지라면 투자하지 않는 게 좋다. ‘싼 게 비지떡’이란 말도 있지 않은가.

하지만 아파트도 싸이클이 있다. 경기에 민감하게 움직다는 말이다. 따라서, 분양 시점이 나빠서 미분양된 케이스가 있으므로 분양가보다 할인된 가격으로 회사보유분을 판다면 ‘줍줍’해도 좋을 것 같다. ‘무덤 위에 장미꽃이 핀다’는 유명한 투자 속담처럼, 의외로 ‘미분양 줍줍’이 효자 노릇을 하는 경우가 많다.

산이 높으면 골이 깊다

지금껏 역대 정권의 부동산 정책이 오히려 시장을 역행한 경우도 있었다. 특히, 문재인 정권은 최악이었다. 규제 일변도의 정책을 그것도 심하게 자주 변경함에 따라 수많은 부동산 수요자들에게 혼선을 제공했다. 국민들을 위한 정책이 아니라 국민들과 싸우는 정책이었던 셈이다. 이에 대한 과실은 반드시 그 책임을 져야 할 것이다.

하락 신호

아파트 청약 경쟁률 하락

미분양 물량의 적체

입주 물량의 지속적 증가

아파트 거래량 감소

전세가격의 하락

부동산에 대해 그간의 정권별 진단과 해법은 달랐지만 하나만은 분명했다. 수요와 공급을 거스르는 규제 정책은 되레 상황을 악화시킨다는 점이다. 특히, 집값은 정부의 부동산 정책에도 영향을 받지만 근본적인 가격 변동은 수요와 공급에 의해 결정된다.

즉 아파트 공급물량이 많아지면 전세가격이 떨어지면서 덩달아 매매가격도 영향을 받을 수밖에 없다. 물량이 쏟아져 나올 경우 당연히 가격이 하락한다. 이런 상황에선 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많아서 시장은 급격히 위축된다. 결코 정책이 시장을 이기지 못한다.

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