(재건축 부동산투자)어떤 부동산에 투자해야 재건축 메리트를 누릴 수 있을까

마법의 재건축 투자
김선철 지음 / 원앤원북스 / 2021년 11월

총 4부로 구성된 이 책은 교수와 학생의 대화 방식을 따랐다. 어렵지 않고 간단하다. 그저 따라가면 된다. 1부에서는 1억 원의 투자금으로 35억 원을 만든 사례를 통해 재건축 투자의 방향을 알아보고, 최근 재건축 투자 트렌드를 살펴본다. 2부에서는 3천만 원으로 재건축 투자를 해서 6개월 만에 367%의 수익률을 얻은 사례를 보여준다. 재건축 투자 7단계를 따라가다 보면 독자들도 실전 투자를 할 수 있을 것이다.

3부에서는 재건축 투자 시 꼭 알아야 할 기본 지식을 제공한다. 최근 핫이슈인 소규모주택 정비사업을 알아보고 투자 체크 포인트를 살펴본다. 3부를 학습한 후 부록 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상 리스트’를 분석하면 실제 투자에 효과적이다. 4부에서는 부의 축적을 위한 생산수단으로서의 부동산을 이해한다. 특히 가격 결정에 심리적 요인이 매우 큰 영향을 미친다는 사실을 사례를 통해 살펴본다. 또한 심리와 더불어 협상능력에 따라 부동산가격이 변화하므로, 따라만 하면 성공할 수 있는 실전 협상방법에 대해서도 알아본다.

마지막에는 부록으로 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상지 리스트’를 첨부했다. 실제 서울시 25개 행정구역 중에서 소규모주택 정비사업이 가능한 대상지들을 전문가들과 함께 분석하고 정리했다. 실무에서는 대외비 자료이나 독자들의 실전 투자를 돕고자 공개했다.

책의 은 부동산학 박사로, SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 또 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원, 사단법인 한국부동산산업학회의 부동산신탁위원회 위원장 등을 맡고 있으며 2014년부터 명지대학교 부동산대학원 교수를 겸임하면서 ‘부동산입지론’ ‘자산관리개발론’ ‘부동산신탁론’을 강의하고 있다.

저층 주공아파트, 재건축 투자의 보물지도

 

수많은 주공아파트 중에서 우선 저층아파트를 선별한 다음 대지지분의 평당가격이 낮은 순으로 분석해보자. 자신의 유휴자금 수준으로 투자가 가능한 저층 주공아파트 중에 재건축 투자 대상 아파트를 찾을 수 있을 것이다.

만약 저층 주공아파트 중에서 재건축 투자가 쉽지 않다면, 민간기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인 입지적 장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축에 투자하는 것도 좋다. 투자수익률을 높일 수 있기 때문이다. 결국 높은 개발이익을 담보하는 ‘저층’과 도시계획적으로 우수한 입지를 의미하는 ‘주공아파트’라는 각각의 의미가 중요하다.

조합의 재건축 비리는 돈에서 기인한다

지금까지 재개발·재건축사업의 막대한 사업비를 대여하며 사업을 주도해온 주체는 바로 였다. 그래서 사전 투입되거나 향후 투입될 용역비의 집행 시기는 시공사 선정 시기가 된다. 통상적으로 시공사가 재개발·재건축사업에 참여하면서 입찰보증금 형태의 대여금을 해당 조합에 납부하면, 조합은 이 대여금을 활용해 미지불된 각종 용역비를 집행한다. 그러나 이 과정에서 여러 가지 비리, 즉 조합에서 합리적 예산을 초과하는 방법으로 횡령하는 경우가 자주 발생한다.

장기 지연 재건축사업의 적절한 투자 시점 판단

비록 시공사와 조합 간의 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장이더라도 이 있다. 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장의 경우 조합원들 중 여유자금이 부족해서 급매물을 내놓는 경우가 종종 있다. 이러한 물건은 추가로 발생하는 금융비용을 감안하고, 과거 대비 하락한 매매가를 고려해 투자하면 오히려 매수가격 대비 가격상승이 기대되는 경우도 있다.

완화가 필요한 재건축 규제

를 총2가지로 설명하자면 첫째는 '안전진단 강화'이다. 재건축사업은 안전진단이 통과되지 않으면 재건축 추진 자체가 안 된다. 둘째는 재건축 '초과이익환수'이다. 재건축 초과이익환수로 재건축 추진을 망설이는 소유자들이 증가해 사업이 지연되고 있다. 양도세 중과세로 인해 다주택자가 물량을 시장에 내놓지 않는 이유와 같다.

부동산가격의 결정요인

부동산가격은  시장에서 수요와 공급은 각양각색의 다른 경제주체가 다양한 형태로 혼재해 있기 때문에, 이것이 무조건 일치한다는 보장이 없다. 수급이 일치하지 않을 경우에 시장가격은 이에 따라 변동한다. 바로 수급 불균형상태가 되는 것이다.

가 지속되면 불안감이 형성, 마음이 편하지 않고 조마조마한 느낌을 갖는다. 불안에 휩싸인 수요자와 공급자는 합리적인 의사결정이 어렵다. 지금도 높은 가격인데 더 오를 것 같다는 생각, 이번에 매수하지 않으면 더 오를 것 같다는 생각에 무리한 매수를 선택하는 경우가 있다. 인간들의 심리는 이처럼 오묘하다.

'컬쳐300 으로 부터 제품을 무상으로 받아 주관적인 견해로 솔직하게 작성된 리뷰입니다.'