경매의 신이 알려주는 10배 경매

난생처음 10배 경매 - 1000% 수익! 경매의 신이 알려주는 기적의 경매 시스템
임경민 지음 / 라온북 / 2019년 1월

나는 친구의 집이 경매로 넘어가는 과정을 지켜보면서 경매에 관심을 갖게 됐다. 경제 상황이 나아진다면 부동산 경매가 돈이 되겠다는 확신이 들어 공부를 시작했다. 나는 이렇게 경매를 통해 돈 걱정 없이 살 정도의 돈을 벌었다. 4,000만 원을 투자해 4억 원을 번 적도 있고, 1,530만 원을 들여 10배가 넘는 수익을 내기도 했다. 때로는 초기 투자비용 0원으로도 1년 후에 수천만 원을 벌었다. 바로 이것이 경매의 매력이다. - '머리말' 중에서

10배의 수익을 안겨주는 부동산 경매

이 책의 저자 임경민은 20년 넘게 경매에 올인하여 투자 대비 1000%가 넘는 수익을 수차례 올린, 이론과 실전을 겸비한 경매의 신이다. 현재 LM에듀케이션 대표이자 투자자문회사를 운영 중이며, 서울시립대학교 도시과학대학원 부동산 경매론 겸임교수를 역임했다. 주식, NPL, 채권, 펀드 등 다양한 투자를 공부하면서 그중 경매가 가장 수익성이 좋고 안전한 투자 방법임을 깨닫고 경매에 올인한 그는 '1년 365일 중 65일만 일한다'는 원칙을 지키면서도 해마다 경매로 억대 수익을 올리고 있다.

그는 경매 초보자를 대상으로 자신을 부자로 만들어준 경매 노하우를 강의하고 있으며, 나아가 초보자들이 원하는 물건을 낙찰받을 때까지 책임지고 도와주는 경매인으로서 새로운 신화를 써내려가고 있다. 또한 SBS CNBC <라이브머니>에 '경매의 신'으로 출연했고, <시사저널>, <경기일보> 등 다수 매체에 칼럼 및 기획기사를 게재했다.

권리분석

경매를 모르는 사람들은 권리분석이 어렵다고들 한다. 물론 틀린 이야기는 아니다. 권리분석은 파고들자면 정말 머리 아프고 어렵다. 하지만 그렇게까지 공부할 필요는 없다. 경매물건은 '특수물건'과 '일반물건'으로 나눌 수 있는데, 머리가 깨지도록 공부해야 할 분야는 '특수물건'이다. 이 중 일반물건은 권리분석이 무척 간단하다. 장담하건대 이 책에서 설명하는 방법을 잘 배워서 몇 번만 직접 해보면, 일반물건 권리분석은 단 10초면 끝낼 수 있다. 

반면에 특수물건의 권리분석은 수년 동안 경매를 해왔다는 경력자들도 매우 힘들어한다. 하지만 '하이리스크-하이리턴'이라는 말처럼 특수물건은 성공했을 때의 수익이 크다는 매력이 있다. 물론 손해가 날 가능성도 그만큼 이상으로 크다는 점을 명심해야 한다. 그래서 저자는 우리들에게 이렇게 권한다. "일반물건만 노려도 충분히 부자가 될 수 있습니다"

명도는 어렵다(?)

저자는 우리들에게 "명도가 어렵다는 선입견을 버려라"라고 말한다. 경매주택에는 대개 소유자나 임차인이 거주하고 잇다. 이들을 무리 없이 내보는 과정을 '명도明渡'라고 한다. 그래서 대체로 명도 과정이 번거롭고 어려우며 거주자로부터 위해危害를 딩할 수 있다는 생각 때문에 위험하다고 여길 뿐이다. 특히, 임차인들을 강제로 내보내는 '강제집행'을 먼저 떠올려서 그런 거다.    

그러나 분명히 말하건대 명도 과정은 전혀 어렵지 않다. 게다가 거주자에게서 위해를 당하는 경우는 거의 없다. 저자의 경험에 의하면 20년간 수천 건에 입찰하고 수백 건을 낙찰받는 동안 강제집행을 한 적은 단 두 번에 불과하다. 당시에도 임차인들에게서 해를 입거나 하지는 않았다. 그래도 두렵다면 세입자가 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다.

즉 입찰 과정에서부터 경매물건에 누가 사는지 조사해 그들이 법원에서 보증금 배당을 받는 물건만 찾으면 된다. 배당을 받는 경우라면 임차인은 낙찰자에게 협조적일 수밖에 없다. 왜냐하면 배당금을 받으려면 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문이다. 이런 물건은 명도도 쉽고 위해를 당할 일도 없다.

홈런보다는 고타울이 좋다

야구경기를 보노라면 홈런 타자는 통상 교타자(단타로 고타율을 유지하는 선수)보다 상대적으로 타율이 낮다. 게다가 삼진도 자주 당한다. 왜냐하면 홈런 타자들은 풀스윙을 하기 때문이다. 반면에 안전 출루가 보장되는 안타를 노리는 교타자는 홈런 개수는 적을지라도 타율이 매우 높은 편이다. 야구를 가르치는 지도자도 처음부터 홈런을 노리라고 결코 주문하지는 않는다.

9회말 2아웃, 주자가 1루와 2, 3루에 꽉 차있는 동점 상황에서 홈런 타자가 타석에 들어섰다고 가정해보자. 짧은 안타로도 시합을 끝낼 수 있는 상황이 만들어진 셈이다. 이때 타자는 홈런을 노리겠는가, 아니면 짧은 안타를 노리겠는가? 경매란 매번 이런 상황과 유사하다. 어차피 경매물건은 널려 있고, 하나만 낙찰받아도 수익이 상당하다. 그러니 굳이 위험한 특수물건을 노릴 필요가 없다. 쉽고 빠르게 받아서 수익을 낼 수 있는 일반물건을 계속해서 노리는 편이 훨씬 유리하다. 

철저한 시세조사가 필요하다

투자를 목적으로 한 경매라면 단순히 집 장만을 목적으로 하는 경매와는 재테크의 시각이 달라야 한다. 우선 본인이 다니는 직장과의 거리 또는 교육 여건 등을 고려하지 않아도 된다. 임대수익을 노리는 목적이라면 임대가 잘 나갈지의 여부에 달린 것이다. 재테크 투자 목적이라면, 초기 투자비용을 얼마나 빨리, 그리고 많이 회수할 수 있느냐가 관건이다.

임대보다 매매를 선호하는 이유

1. 임대보다 매매가 더 돈이 된다.

2. 돈이 순환한다.

3. 신경 쓸 일이 많지 않고 스트레스를 덜 받는다.

따라서, 자신이 부동산 경매를 하는 목적이 내 집 장만인지 재테크인지에 따라 투자 물건에 대한 접근 방식이 달라진다. 그러므로 목적을 먼저 정한 다음, 현장조사를 통한 수익 구조 등을 파악한 뒤 입찰에 참여해야 한다. --- p.51

경매 6단계 사이클

1단계~ 권리분석(필요없는 물건)

2단계~ 시세조사(감정가보다 5천만 원 더 높음)

3단계~ 입찰(매각일과 감정일 간 2년 갭/낮은 가격에 입찰 가능)

4단계~ 명도(이사비영 1백만 원 지급)

5단계~ 집수리(기본:도배 장판,수납장 페인트칠)

6단계~ 매매 또는 임대(단기 보유 후 매매)

이처럼 경매는 총 6단계로 이루어져 있다. 흔히 생각하는 '권리분석-시세 조사-입찰-명도'까지는 앞의 4단계이고, 여기에 '집수리-매매 또는 임대'가 붙어 하나의 사이클이 된다. 즉 '권리분석-시세 조사-입찰-명도-집수리-매매 또는 임대'가 경매 6단계 사이클이다. 아래의 도표를 참고하라.

꾸준히 입찰에 참여하라

누구든지 어떤 일에 꾸준히 매진하다 보면 그 분야에서 전문성을 갖게 된다. 경매도 마찬가지다. 꾸준한 입찰 참여 만한 스승이 없다. 그럼에도 안타깝게도 경매를 공부하는 사람들의 약 70%는 1년 안에 포기한다. 그리고 95%가 3년 안에 경매 시장을 떠난다. 경매 시장에서 끝까지 생존하는 사람은 100명 중 5명 안팎이다. 이만 하면 '블루오션' 아닌가 말이다.

대부분의 사람들은 입찰에서 실패, 즉 패찰敗札하면 이를 실패로 간주하고 화를 내며 경매 시장을 떠난다. 하지만 패찰은 '실패'가 아니고, 경매를 하는 사람들에게는 일상에 가깝다. 아무리 경매 시장에서 잔뼈가 굵은 사람이나 경매 전문가도 입찰 대비 낙찰되는 물건 수는 20~30%를 넘기기 어렵다. 저자 역시 10여 차례 입찰하면 2~3번 낙찰받는 데 그친다. 그만큼 낙찰을 받기란 쉽지 않다.

여기서 놓쳐서는 안 되는 것이 있다. 1년에 2~3차례의 낙찰만으로도 어지간한 월급쟁이의 1년 연봉 이상을 벌어들일 수 있다는 것이다. 단 한 번 낙찰을 받아도 수개월 치 월급을 손에 쥔다는 사실이다. 직장을 다니면서 틈틈이 하는 재테크 중 이렇겎까지 수익이 나는 다른 수단이 잇을까? 만약 낙찰 확률이 10%라면, 한 달에 한 번식만 입찰하면 1년에 하나즘은 낙찰된다는 얘기가 된다. 그것도 투자금 대비 10배 이상의 수익을 내는 물건을 낙찰받는다는 것이다. 

파트2에서는 경매 물건을 샅샅이 파헤치는 요령을 소개한다. 즉 부동산 경매 진행 절차, 입찰 절차, 입찰 서류 작성하기, 대법원 법원경매정보 검색하기, 매각물건명세서 확인하기, 현황조사서 확인하기, 감정평가서 확인하기, 법원사건내역에서 문건 접수 및 송달내역 확인하기 등의 순으로 차근차근 설명하고 있다.

이어서 파트3에서는 고수가 되기 위한 경매 기술을 알려준다. 즉 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 구분하기를 비교 설명하고, 전 소유자가 임차인인 경우 대항력의 발생시점은 언제인지를 보여준다. 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면 확정일자에 의한 우선변제권이 있는지를 검토한 후 만약 받지 않았다면 안분배당을 하면 된다고 설명하고 있다. 마지막으로 파트4에서는 10배 경매의 실전 사례들을 소개하고 있다.

경매로 부자 반열에 오르자

경매는 결코 어렵거나 위험한 투자가 아니다. 그리고 큰돈이 있어야만 투자가 가능한 일반 부동산 투자와는 달리 경매는 낙찰시에 경낙자금대출을 쉽게 이용할 수 있으므로 굳이 큰돈이 없어도 된다. 게다가 투자금의 몇 배를, 조기에 회수할 수 있는 재테크 수단이다. 책의 저자도 4천만 원을 투자해 4억 원을 벌었을 정도로 경매를 통해 큰 부를 쌓았다고 말한다. 직장인들은 현업의 업무를 성실하게 수행하면서 틈새 재테크로 경매를 진행할 수 있으므로 관심을 가질만 하다.