꼬마빌딩 투자에 관한 모든 것

돈 버는 꼬마빌딩은 무엇이 다른가 - 부동산 전문 펀드매니저가 알려주는 꼬마빌딩 투자.운용 플랜
강민성 지음 / 매일경제신문사 / 2018년 10월

이 책의 저자 강민성은 대형 자산운용사에서 부동산 전문 펀드매니저로 일하고 있다. 홍익대 건축학과를 나와 유수 건설사에서 사회생활을 시작한 후 부동산·금융 업종에 뛰어들었다. 현재 펀드 설립으로 매입한 빌딩의 운용에서 발생하는 운용이익 및 매각을 통한 매각이익을 투자자에게 배당하는 형태의 부동산 투자 업무를 하고 있다. 국내외 총 11만 2,000평 규모의 자산을 운용해 왔으며, 운용규모 기준으로는 약 1조 6,000억 원에 이른다. 국내뿐 아니라 글로벌 자산 운용경험이 있어 국내빌딩시장의 특징을 더욱 잘 이해하며 서울 전 권역 및 경기도 주요 권역의 빌딩 매매 및 임대시장에 대한 경력을 갖추고 있다.

책은 이론이 아닌 실전용이다. 장기간 빌딩 매입과 운용분야에서 일해 온 펀드매니저의 경험들이 책 속에 녹아 있다. 즉 진정한 '알짜 빌딩'의 조건에서부터 공실 없이 큰 수익을 낼 수 있는 운용 노하우까지 모든 것을 소개하고 있다. 특히 빌딩을 운용하며 겪을 수 있는 수많은 시행착오를 디테일하게 분석해 미리 대비하게끔 하는 것이 목적이다. 재무관리, 임차인들과의 관계, 법적 문제 대응법 등 건물주로서 반드시 필요한 내용만 골라 담았다.

책은 총 6장으로 구성되었는데, 1장은 어떤 지역을 노리는 것이 좋을지 알아본다. 2장에서는 선택한 지역 내 좋은 꼬마빌딩을 선별하기 위해 고려해야 할 사항을 다룬다. 3장은 운용수입을 최대로 끌어올리기 위한 방법에 관해, 4장은 운용하면서 발생하는 각종 비용을 효율적으로 지출하는 방법에 관해 알아본다. 5장에서는 발생 여지가 있는 대표적인 법적 이슈들에 대해 알아보고, 마지막으로 6장에선 빌딩용 손익관리표 작성에 대해 다룬다.

오피스빌딩, 교통 편리성이 중요하다 

오피스빌딩은 중심업무지역 내, 지하철역으로부터 200미터 내에 위치한 빌딩이 좋다. 물론 이런 빌딩은 최초 투자비가 상대적으로 많아서 높은 수익률을 기대하긴 어렵다. 투자비를 절감하려고 할지라도 중심지로부터 너무 떨어진 빌딩은 선택하지 않는 게 좋다. 임차인들 역시 가성비를 따진다. 중심지로부터 살짝 떨어져 있더라도 임대료가 저렴한 건물을 선호하는 임차인들도 많다. 다만 지하철이 가장 가까운 대중교통 수단일 경우, 가급적 역으로부터 500미터(도보 10분) 거리를 넘어서진 않도록 하자.

 
한 가지 팁을 제공하자면, 대중교통 환경이 아무리 좋더라도 차량 사용이 불편한 건물은 가급적 피해야 한다. 일반적으로 대중교통은 직원들이 사용하지만 최종 입주를 결정하는 회사의 대표는 대개 승용차를 이용하기 때문에 차량 진입과 주차가 불편한 건물은 최종적으로 선택하지 않는다는 걸 명심하라. 대표들은 출퇴근 시 자신의 승용차로 건물로의 접근성이 용이한지를 꼼꼼하게 따진다.

상가용 빌딩은 주요동선을 파악하라

상가용 빌딩을 구매할 경우엔 주요동선의 파악이 급선무다. 왜냐하면 구매할 건물이 주요동선에 포함된다면 상권 발달과 함께 큰 가격 상승폭을 볼 수 있기 때문이다. 하지만 현실적으로는 골목 하나 차이로 상권 발전에 편승할 수 있는 빌딩이 되기도 하고, 이런 혜택을 보지 못해 비교적 임대가 쉽다는 1층조차 장기간 공실로 비어두는 빌딩이 되기도 한다. 어찌 이를 운으로만 돌릴 수 있겠는가.

 
서울의 이태원과 홍대 인근이라면 더 심각한 문제가 생길 수도 있음을 유의해야 한다. 즉 갑자기 젠트리피케이션으로 인해 발달한 상권이라면 건물 자체가 기존에 주택지로 사용되었을 경우가 많다. 그런데 한 골목 차이로 상권이 형성되기 어려운 위치라면 상가로 임대되지도 않고 주변이 '시끄럽다'는 이유로 주택임대조차 잘 되지 않아 애물단지로 전락할 수 있기 때문이다.

향후 몇 년간 안정적 임대가 가능할까?

주변 시세보다 싸다고 덜컥 투자했다가 건물에 공실이 늘어나면서 이자비용조차 감당 못해서 전전긍긍하는 빌딩 투자자가 의외로 많다. 어디 세상에 쉬운 일이 있겠는가만 사전에 꼼꼼하게 검토하지 않고 빌딩을 구입하는 사람은 과연 옹감한 건지, 아니면 남에게 자랑질하려고 그러는지 정말 모를 일이다. 임대 목적으로 구입하는 건물이라면 먼저 향후 안정적으로 임대가 가능한지를 따져봐야 한다.

이때 '가중평균 임대차 잔존기간'을 비교하게 되는데, 이는 각각의 임차인의 계약 잔존기간을 면적으로 가중평균해 산출한다. 즉 빌딩 전체 임차인의 평균 임대차계약 만기인 셈이다. 예를 들어, 똑같은 면적을 가진 두 개의 빌딩 A와 B가 있는데, 빌딩 A는 1~5층 통으로 단일 대형 임차인(계약 잔존기간 2025년까지)을 두고 있으며 지하는 식당과 카페(계약 잔존기간 각각 2019년, 2020년)에 임대를 준 상황이다. 빌딩 B는 지하 1~5층 각 층별로 오피스와 카페, 식당 등 각각 다른 임차인을 두고 있다(계약 잔존기간 2021년부터 2025년까지 제각각)고 가정해보자.

 
가중평균 임대차 잔존기간, 즉 WALE(Weighted Average Lease Expiration)을 계산해 비교해 보면 빌딩 A는 2024년 ○월 ○일이고, B는 2023년 ○월 ○일이다. 빌딩 A의 경우 단일 대형 임차인 계약기간이 길어 유리하게 작용했다. WALE만 보면 빌딩 A를 매수하는 것이 B보다 조금 더 장기간 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다는 결론을 얻을 수 있지만 대형 임차인의 재계약 가능성을 염두에 두어야 한다. 만약 재계약이 불발되는 불상사를 맞게 될 경우 단번에 1층에서 5층까지 텅 빈 건물이 될 수 있는 리스크가 있다. 그렇기 때문에 비록 WALE이 다소 짧긴 하지만 여러 작은 임차인으로 나뉘어져 있는 빌딩 B를 매수하는 것이 오히려 더 안전하다. 이는 투자의 세계에서 말하는 위험분산과 같은 맥락이다.

적정한 임대기준가 결정하기

임대기준가는 기본적인 임대조건 구성요소인 보증금, 임대료, 관리비를 의미한다. 임차인에게는 건물에 대한 첫인상인 셈이다. 따라서 건물주가 되면 우선적으로 임대기준가를 결정해야 한다. 임대기준가 수립을 위한 검토는 매입 후에 시작되는 것이 아니다. 건물주들은 건물매입을 검토할 때 인근 시장에 어느 정도 가격이 형성되어 있고, 매입하려는 건물 수준이면 어느 정도 선이 알맞은 가격일지 사전에 확인한다.

 
매입한 빌딩이 시장가격 대비 낮은 임대료를 받고 있다면 매입 후 적정수준의 임대료로 조정해야 하고, 반면 다소 높은 임대기준가가 책정된 상태로 높은 공실을 가지고 있다면 알맞은 수준까지 임대기준가를 내려야 한다. 리모델링을 염두에 둔 프로젝트라면 리모델링 완료 후 변경될 임대기준가 수준도 고려돼야 할 것이다.

임대료가 연체된다면

건물을 운영하다 보면 연체와 명도 소송은 종종 발생하는 분쟁이다. 보통 임대차계약서 상에 몇 개월의 임대료가 연체 시 계약 해지가 가능하도록 명기하는 것이 일반적이다. 이는 임의적인 게 아니라 법적으로도 규정된 기준이다. 즉 민법 제640조에 따라 연체된 차임이 2기에 달하는 때 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

임차인의 연체 규모가 계약 해지를 요청해야 할 정도의 수준에 달했을 경우, 임대인은 날짜를 지정하고 정확한 금액을 계산하여 임차인에 건물을 명도해 줄 것을 문서로 요청하여야 한다. 그런데, 금액을 계산할 때는 임관리비뿐 아니라 임차인이 별도 사용한 추가관리비가 있는지도 살펴보고 빼뜨려선 안 된다.

명도 진행 단계

1단계~ 명도 요청을 내용증명으로 송부한다

2단계~ 점유이전금지 가처분을 신청한다

3단계~ 명도소송 소장을 접수한다

이전 건물주의 담보대출 저당권

현실적으로 담보대출을 이용하지 않고 순전히 자기자본만으로 건물을 취득하는 경우는 그리 많지 않다. 통상 건물주가 손바뀜이 되면서 대출을 주로 활용한다. 이전 건물주가 건물에 대해 담보 대출을 받았을 경우, 당연히 당해 대출액 이상에 상당하는 저당권이 설정되기 마련이다. 해당 건물은 매각과 동시에 대출을 상환하면서 그 저당권이 말소되는 것이 일반적이다. 그러므로 건물 매입시엔 이 저당권의 말소를 반드시 살펴야 한다.

전 건물주의 건물 저당권이 깨끗이 정리된 후, 매수자가 대출을 실행할 때는 대출은행으로부터 새로운 저당권을 설정하게 된다. 그런데 이 과정에서 예기치 않게 저당권의 순서가 바뀌며 매수자의 담보가능가치가 줄어드는 문제점이 발생할 소지가 있다. 저당권 순위 변화에 따른 문제점은 아래의 도표에서 파악할 수 있다. 

전 건물주의 담보대출 저당권이 1순위라 치면 이후 입주한 임차인들의 보증금에 대한 저당권은 그 후 순위로 설정된다. 매매와 동시에 전 건물주의 담보대출 저당권이 해지되면 임차인들의 저당권이 1순위로 올라간다. 이리 되면 매수자의 대출에 대한 저당권 순위는 그 후 순위로 설정되니 저당권 설정 규모가 작아질 수 있다. 이는 바로 대출가능액이 줄어들 수 있다는 의미가 된다. 따라서, 매입계약서에 사인하기 전 등기부등본에서 담보권을 확인해 자신이 필요한 대출을 충분히 받을 수 있는지 반드시 확인해야 한다.