대한민국 부동산 사용설명서

대한민국 부동산 사용설명서 - 부동산 절대 기준 빠숑의 특급 가이드
김학렬 지음 / 에프엔미디어 / 2020년 1월

1. 최근에 '행정타운' 주변 아파트에 관심을 가져야 한다는 기사를 봤다. 행정타운은 누구든지 쉽게 왕래해야 하므로 접근성이 우수한 곳에 개발되는 경우가 많고, 교통망이 확충되고, 생활편의시설도 체계적으로 갖춰지는 경우도 많다는 것이 주 요지였다. 행정 서비스 + 주변 생활 인프라가 구축되면서, 일자리도 늘어나는 선순환 고리가 창출된다고 보면 되는데, 기사에서는 광교와 남양주, 용인시청 근처를 광고(?)하고 있었다. 여기에 GTX 환승 효과까지. 물론 광고성 글이긴 하지만 납득할 만한 내용이었고, 억지성 글은 아니었다. 혹시라도 이 리뷰를 읽게 되는 분도 어느 정도 고개를 끄덕일 만한 콘텐츠라 생각되었고.

2. 또 인상깊었던 기사가 하나 더 있다. '사람은 많고 땅 좁은' 도쿄에 등장한 주거 환경이란 콘텐츠와 오피스텔 '매매·전세·월세' 서울 나홀로 상승이라는 기사였는데, 간단히 요약하자면 앞으로는 대도시권역으로, 그리고 역세권 중심의 원도심지로 사람들이 다시 모여들 수 밖에 없으며, 그 결과 소형 아파트나 오피스텔과 같은 주거 형태가 인기(?)를 끌게 된다는 내용이었다. 예전에는 그렇게 작은 방에 몇억씩 주고 살까란 의구심이 더 많았겠지만, 평당 1억이나 한다는 반포 아리팍같은 사례를 보면 이런 현상도 충분히 발생하겠구나란 생각(실제로 일본에서는 일어나고 있는 일!)이 들었다. 물론 조금 더 부연 설명을 하자면, 단순하게 작은 방이 인기를 끈다기 보다는, 교통이 편리한 도시의 핵심지역에 위치한 고급 소형 주택 시설이 각광받게 된다는 내용으로 보면 되겠다! 이번에 읽은 <대한민국 부동산 사용설명서>의 저자인 빠숑(김학렬)님도 일부 지역 아파트가 비싸다고 해서, 무조건 말도 안된다고 단정짓는 것은 잘못된 생각이라고 말한다. 이러한 가격은 시장의 거래로 인한 결과물이고, 결국에는 수요자들이 그 가치를 그렇게 판단하고 있다는 의미이므로.

3. 최근에 부동산 도서를 자주 읽고 있고, 관련된 신문기사도 많이 접하고 있다. 그러다가 얼마전에는 부동산 인사이트를 키우는데 효과적이라고 알려진 빠숑님의 블로그를 알게 되었고, 이번에 이렇게 책까지 읽게 되었다. 책 제목은 <대한민국 부동산 사용설명서>인데, 최근에 출간된 따끈따끈한 도서다. 저자는 이 책에 그동안의 20년간 노하우를 듬뿍 담았다고 하는데, 총 6장에 걸쳐서 시장과 수요, 가격과 상품, 그리고 입지와 정책에 대해 이야기하고 있다. 그럼 지금부터 하나하나 '저자의 알짜배기 인사이트'를 배워보도록 하자. (물론 다는 아니다 ^^;)

4. 먼저, 시장과 관련된 내용이다. ① 규제하고 세금을 높이면 반드시 그에 반대되는 부작용이 발생할 수 밖에 없다. 부동산은 한정된 재화이며, 누구나 갖고 싶어하는 강남의 아파트는 더욱더 제한된 상품이기 때문이다. 이럴때일수록 양호한 입지의 주택을 소유해야 하며, 실거주층이 아닌 투자자끼리 매물을 돌리는 시장을 경계해야 한다. 참고로, 서울이 아닌 지방 중소도시의 경우 이런 위험에 치명적이다. 특히, 역전세난이 발생한다면 잠실 같은 경우는 몇년 뒤 다시 그 가격을 회복하지만, 용인이나 일산 같은 경우에는 지금도 분양가에도 못미치는 경우도 있다는 사실을 주목해야 한다. ② 무조건 전문가(?)라고 해서 그가 하는 말을 믿으면 안된다. 계속되는 부동산 논쟁으로 부가적인 수익을 얻고 있는 집단이 있다고 저자는 말하는데, 내가 불안해 하고 있을 때 웃고 있는 그 집단을 조심해라고 경고한다. 전문가의 의견을 참고하되, 묻지마 추종은 절대로 하지 말 것! 이 책을 읽고 있는 지금 우리들에게도 해당되는 말이 아닐까 싶다. ③ 거품 가격 여부는 랜드마크 아파트로 파악하자. 달리 적용하면, 아파트를 매수할 땐 지역의 최고 아파트, OO동이나 OO구의 일등 아파트, 더 작게 쪼개면 OO지구에서 제일 입지가 좋은 아파트를 사야 된다는 조언으로도 이해할 수 있을 것 같다. 저자는 이 사례를 반포동과 개포동, 그리고 금천동을 통해 설명하고 있는데, 지방으로 살펴보면 대구의 수성구와 부산의 해운대구와도 연결시켜 생각해 볼 수 있겠다. 가장 유명한 아파트는 시세가 적정 가격일 가능성이 높기 때문에. 참고로, 광역시 급이 아닌 중소도시의 아파트 시세 평가는 더 어렵다는 사실도 기억하자. ④ 주상 복합도 좋은 상품이다. 과거에는 주상 복합은 아파트보다 덜 오른다는 평이 많았지만, 지금은 아니라고 한다. 보안이 철저하고, 상가 이용이 아파트보다 훨씬 편리하다. 원스톱 생활 주거 공간인 셈이다. 물론 여기에 한가지 조건이 있다. 바로, 교통망이 좋아야 한다는 것! 전철과 도로가 가까운 곳은 앞으로도 그 입지 가치를 인정받을 수 있다는 얘기! ⑤ 오피스텔 투자는 공실가능성만 체크하면 된다! 일단 오피스텔은 월세 수입이 발생해야 하기 때문이다. 저자는 오피스텔을 살 때 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지를 선점해라고 말한다. 뭐, 이건 대부분의 사람들이 수긍할 것이다. 참고로, 오피스텔도 시세가 오르는 경우가 있는데, 주로 서울 도심과 강남, 그리고 인기있는 신도시 역세권에 위치한 오피스텔이 그렇다고 한다. 심지어 서울은 두배 가량 오른 곳도 있다고 한다. (다만, 이 경우 월세 수익율은 떨어졌다는 점은 기억해야 하겠다!) ⑥ 중대형 아파트 인기에 속지 마라! 저자는 이를 규제로 인한 풍선효과일 가능성이 크며, 중대형 아파트의 상승폭은 입주민 계층과 지역까지 고려해야 한다고 말한다. 앞에서도 말했지만, 용인과 일산의 일부 대형 아파트들은 지금도 분양가 시세조차 회복하지 못한 경우가 많다는 사실! 특히, 대형 아파트는 이를 구입할 입주민의 신분 혹은 계층(?)이 중요한데, 단순히 중소형 아파트와의 가격 차이가 크지 않다는 이유만으로 덜컥 매수하는 건 안된다고 저자는 말한다. ⑦ 부동산은 입지가 핵심이다. 종로구 및 중구를 중심으로 하는 도심권은 수요가 꾸준히 존재한다. 신규 교통망이 개통되면 무조건 입지 프리미엄이 올라가지만, 메인 업무 지역과 연결되지 않으면 프리미엄은 초기에만 반짝할 뿐 지속되지 않는다. 참고로 입지 프리미엄은 다섯가지가 있는데, 첫째가 교통(대중교통 접근성, 역세권), 둘째가 교육(초품아, 대형학원가), 셋째가 상권이다. 여기서 상권은 대형유통시설은 플러스 프리미엄이지만, 홍대·이태원과 같은 상권은 마이너스 프리미엄이 될수도 있음을 기억해야 겠다. 넷째는 자연환경인데, 산과 강이 가까우면 플러스고, 공장밀집지역, 상가만 많은 지역, 고압전류발생지역, 군부대 주둔지역, 쓰레기매립지는 마이너스다. 다섯번째는 상품인데, 지하주차장 여부, 스마트홈 시스템 여부, 디자인의 고급스러움 여부 등이 그 내용이라 보면 되겠다. ⑧ 지방 중소도시 투자는 주의할 것! 조금만 투기 세력이 들어가도, 가격 왜곡도 심할 수 있고, 앞서 말한 모든 입지 요건을 갖추었다 하더라도, 수요가 받쳐주지 못할 가능성이 크기 때문이다.

5. 끝으로 하나만 더 기억하자면, 정부의 정책을 유심히 살필 것. 정부가 결코 집을 거저 주지는 않기 때문에, 항상 잘 살펴보고 그 대응방안을 고민해야 한다는 것이다. 이는 다른 부동산 전문가(?)들이 말하는 바이기도 하므로, 잘 기억해야 겠다. 끝으로, 책에서 인상깊었던 몇가지 부동산 인사이트를 소개하면서 리뷰를 마칠까 한다.

● 도시 지역으로 변경될 가능성이 높은 토지를 선별해 내는 것이 토지 투자의 핵심이다.

● 신도시는 구도심 및 새로운 신도시와의 경쟁력 싸움에서 밀리게 된다.

● 현재 가격 기준으로 단기적으로는 강남, 중장기적으로는 용산이 톱이다.