앞으로 3년,재건축에 돈을 묻어라

앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라
김선철 지음 / 원앤원북스 / 2015년 12월

 2008년 미국발 금융위기는 부동산 시장을 강타했다.한국형 아파트 가격의 고공행진은 금융위기로 인해 크게 식고 말았다.아파트 시세는 떨어지는 반면 전세가는 천정부지(天井不知)다.기본 전세끼고 월세를 붙이는 식이다.금융 이자가 1％대 안팎이니 돈이 나올 곳을 찾을 수 밖에 없다.나 역시 부동산의 전반적 동향에 대해 관심은 있으나 구체적 지식과 동향을 모르기에,이번 도서는 한국 부동산 시장의 현황과 자산 가치,투자처 등을 예측하기에 매우 유익했다.

 흔히 하는 말로 기회를 잘 타는 사람과 그렇지 못하는 사람이 있기 마련이다.자신이 갖고 있는 자산 및 자본금의 다소를 불문하고 향후 투자 유망하고 돈이 될 곳을 찾아 다니는 발빠른 사람은 반드시 좋은 결과를 얻을 수 있을 것이고,앉아서 장타령 하는 사람,이와 무관하게 딴전을 부리는 사람은 당연 자신에게 찾아 올 기회를 잡지 못한다.두말 하면 뭐 하겠는가.누가 뭐라 해도 한국 사회는 아파트 공화국이요,교육 공화국이다.아파트를 지은 지 20년 이상이 지나면 아파트도 크고 작은 질병이 찾아 온다.그래서 아파트 주민들 사이에 조합을 설립하고 시공사를 선정하여 재건축에 들어가기 마련이다.재건축이 일사천리로 순조롭게 진행되면 좋겠지만,하다 보면 예기치 않은 복병.암초들이 불거지게 마련이다.

 살던 아파트를 허물고 재건축을 하기 위해서는 다양한 절차를 거쳐야 한다.기본계획과 안전진단,정비계획 수립과 정비구역 지정,추진위원회와 조합 설립,건축심의와 사업시행 인가,관리처분계획 수립과 관리처분총회,이주.철거.분양.착공,준공.입주.청산이라는 과정을 거친다.자산가치의 유망성과 행복한 삶을 추구하기 위해 재건축에 열을 올리는 것이 일반인들의 심리이다.그런데 재건축 사업이 떨어지면 그 속도가 중요할텐데 시간을 질질 끄는 사안이 발생하기 마련이다.조합원이 모르는 시공사 사업제안서의 비밀,조합투명성의 훼손,서면결의서로 인한 소송,감정평가로 사업의 발목 잡힘,일조권 문제(학교.종교단체 등),비상대책위원회의 필요악,폭탄 부담금,고분양가로 인한 미분양은 조합원의 책임 등이 재건축 사업을 지체시키는 동시에 재건축 투자의 실패 요인이 되기도 한다.

 현 서울 강남지역 재건축사업의 사업기획 및 마케팅 업무를 담당하고 있는 김선철 저자는 20여 년간 전국의 재개발.재건축사업 수주기획 및 사업관리 업무를 담당했다.그래서인지 이 도서는 재건축 투자에 관해 다양한 사례 분석이 알토란과 같이 빼곡이 실려 있다.재건축에 관심이 있는 일반인들도 쉽게 익혀 재건축에 투자 여부를 결정하고 향후 자산가치의 극대화를 어떻게 해 나갈 것인가도 예측 가능하게 설명하고 있다.어떠한 투자든 시장의 원리에 입각하되 투자에는 성공과 실패가 반반이기에 시시각각 해당지의 정보와 사업 진행 상황을 체크해야 한다.그래서 첫 장에 성공한 재건축 투자자들을 보면 재건축 투자의 메리트를 적확하게 꿰뚫고 접근했던 사례들을 엿볼 수가 있다.1천만 원으로 재건축 투자에 성공한 사례,저층 주공아파트에 대한 확신이 950％의 수익률로 이어진 사례,인접 단독주택 공동 개발을 통한 성공 투자 사례,강남8학군의 교육 불패 사례 등이 나타나 있다.입지적 가치,역세권(유동인구 많은 곳),랜드마크 가치 창출도 빼놓을 수 없는 재건축 대상지다.

 재건축 사업에 관한 도서는 이번이 처음이다.그래서인지 부동산학 관련 용어들이 생소하기만 하다.기초 개념을 잘 알아야 재건축과 관련한 서류를 비롯하여 진행 과정(사업절차) 등을 이해하고 대응해 나갈 수가 있다.예를 들어 재개발과 재건축의 차이점,소유자와 구분소유자,공유지분,용적률,기준용적률과 허용용적률,그리고 상한용적률,추가부담금,도급제와 지분제,무상지분율,감정평가액과 권리가액 등이다.눈에 들어오는 점은 재건축 절세법이다.

 성공 요인과 실패 요인 등도 눈여겨 볼 대목이다.재건축 투자에 있어 성공하고 못하고를 읽으면서 타산지석으로 삼아야 한다.조합분양이든 일반분양이든 사업이 끝날 때까지 관심의 끈을 놓지 않아야 한다.국가의 부동산 정책,부동산 시장의 현재 동향 등을 수시로 접하면서 스크랩을 하고 현장을 탐사해야 한다.살아 있는 정보를 구하기 위해서는 공인중개사와 친해질 필요가 있다.또한 역세권 황금노선,교육 1번지,랜드마트 등이 투자처로 손꼽힌다.앞서도 얘기했듯 재건축이 진행될 무렵에는 암초가 많다.이해상충이 드러나면서 사업진행이 지연되는 경우이다.주도면밀하고 지혜롭게 이해관계가 얽힌 자들과 원만하게 문제를 풀어 나가야 한다.

 이왕 재건축에 투자할 바에는 세부 목표를 정해 놓는 것이 현명하지 않을까 한다.소득의 극대화,자본이득의 극대화,절세 효과,투자의 다변화,최유효 공간의 활용,레버리지를 통한 담보가치의 활용,부의 과시,사회적 이익의 극대화를 꼽을 수가 있다.

 재건축시장의 동향을 파악하기 위해서는 각종 사이트를 활용해야 한다.국토교통부 실거래가 사이트(rt.molit.go.kr),온나라 부동산정보 통합포털(www.onnara.go.kr), 부동산114(www.r114.com)와 닥터아파트(www.drapt.com) 등이 있다.나아가 서울특별시청에서 운영하는 클린업시스템(cleanup.seoul.go.kr)은 조합 정보 공개 시스템,공공관리제도 등을 안내하고 있다.재건축사업 성공의 핵심은 시공사 선정이다.시공사가 재건축 진행을 어떻게 하느냐에 따라 입주시 하자 0％가 되느냐 그렇지 않느냐를 가름할 수가 있다.김선철 저자의 해박한 재건축 투자 경험과 요령,실패하지 않을 레슨 등이 현장감 있게 서술되어 있어 매우 유익하다.