[공인중개사] 용어해설 (9) 수익방식 ~ 실현수익률

수익방식

부동산감정평가 세 방식 중의 하나로 대상 부동산의 수익성을 중심으로 가격을 평가하는 방법이다. 수익방식에서는 부동산의 효용을 미래이익에 근거를 두므로 부동산의 가치를 추계할 때는 대상부동산에서 발생하는 장래편익을 현재가치로 환원해야 한다고 본다. 수익방식에 의해 산출된 시산가격을 수익가격, 시산임료를 수익임료라고 한다.

 수익배분의 법칙

기업경영의 총수익은 토지?자본?노동?경영의 생산요소의 공헌도에 따라 배분된다는 원칙으로 부동산에서는 생산요소의 결합에 의해 달성된 총수익의 배분과정에서 노동, 자본 및 경영의 몫 이외의 잔여액은 토지에 지대로 귀속되어 토지가격이 결정된다는 부동산 가격결정 원칙이다.

 수익분석법

부동산의 감정평가의 방식중의 하나로 임대료를 구하는 방식이다. 즉, 수익분석법은 기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출될 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.

 수익성 지수

장래 예상 수입(현금유입)의 현가합을 예상비용(현금유출)의 현가의 합으로 나눈 것을 말한다. 수익성 지수가 1보다 클 때 그 투자안은 투자가치가 있다고 평가되며 우선순위를 정할 때는 수익성 지수가 큰 쪽부터 선택하면 된다. 순현가가 동일한 두 개 이상의 사업에서 초기의 현금투자가 적은 사업일수록 높은 수익성지수를 나타내게 된다.

 수익체증체감의 법칙

부동산에 대한 생산요소의 단위투자액을 계속 증가시키면 이에 대응하는 수익은 어느 점까지는 체증하지만 그 이후는 체감하는 원칙을 말한다. 대상부동산의 최유효사용인 수익극대화점을 파악하고 수익극대화를 위한 추가투자의 적정성 판정에 유용하게 사용된다. 수익극대화점은 총수입과 총비용이 같은 점이 아니라 한계수입과 한계비용이 일치할 때까지의 이용을 말한다.

 수익환원법

부동산 가격을 구하는 세 방식 중의 하나로 수익측면에서 가격을 산정하는 방법이다. 대상부동산이 장래에 발생시키리라고 기대되는 순수익의 현가의 총화를 구하는 것이고 순수익을 환원이율로 환원해서 대상 부동산의 시산가격을 구하는 방법이다. 이 방법에 의하여 구하는 시산가격을 수익가격이라 한다.

 수확체감의 법칙

다른 생산요소의 투입이 고정되어 있을 때, 토지에 자본의 투입만을 증가시키면 새로 추가되는 단위토지에 대한 한계생산은 감소한다는 법칙이다.

 순수익

대상물건이 산출하는 총수익에서 총비용(필요제경비)을 공제한 것을 말한다.

 순영업소득

유효조소득에서 영업경비를 지출하고 남은 것을 순운영수입 또는 순영업소득이라고 한다. 운영경비는 대상부동산을 운영하는데 소요되는 제반 유지관리비, 보험료, 재산세, 광고비등을 포함한다. 소득세는 운영경비에 산입되지 않지만 보유과세인 재산세는 운영경비에 포함된다는 것에 주의하여야 한다.

 순임료

실제로 지불되는 임료에서 필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료, 결손준비금, 공실 등 손실상당액)를 공제한 것, 즉 순수하게 임대인의 수익에 속하는 부분을 말한다.

 순소득승수

총투자액이 연간 순영업소득의 몇 배인지를 나타내는 수치로써 자본의 회수기간이라고도 한다. 순소득승수가 작을수록 해당 사업의 수익률이 높아서 투자가치가 좋은 것으로 판정된다.

 순현가

현재가치란 미래의 금액을 현재로 환원했다는 것이고 순현가란 미래 예상되는 수익을 현재로 환원하고 이 액수에서 투자비용을 공제했다는 것을 의미한다. 즉, 부동산 사업에 투입되는 비용과 산출되는 수익의 차이를 의미하는 것으로 기대되는 수입을 요구수익률로 할인한 현가합에서 비용의 현가합을 제한 나머지를 말한다.

 순현가법

투자로 인하여 발생한 미래의 모든 현금흐름을 요구수익률로 할인하여 얻은 순현가를 투자결정의 준거로 하여 투자결정을 하는 방법을 말한다. 순현가가 ‘0’ 이상이면 투자를 채택하고 ‘0’보다 작을 경우에는 투자를 기피하는 것이 합리적인 투자결정인데 순현가가 (+)가 나온다는 것은 이 투자안의 수익의 현재가치가 투자금액의 현재가치보다 크다는 것을 의미하고 순현가가 (-)이면 그 반대를 의미하기 때문이다.

슈바베지수

생계비에서 주택가격이 차지하는 비율을 말하며 주거비부담을 측정하는 지표로 사용된다. 슈바베지수가 높을수록 주거비 부담은 크고 부담능력은 떨어진다는 것을 의미한다.

 스프롤 현상

도시가 무계획적이고 불규칙적이며 무질서하게 외연적으로 확산되는 현상으로 급속한 도시화로 인해 토지이용이나 개발에 있어 계획수립이 미흡하고 토지이용규제가 미흡함으로 인해 발생하게 된다.

 슬럼

대도시의 일부지대는 보통 극빈층의 밀집지대로서 그 주민구성원에는 일용노무자, 실업자 등이 많고 불량주택으로 형성되어 비위생적 환경 때문에 전염병 등이 발생하기 쉬우며 범죄의 온상이 되는 경우가 많다. 이러한 지역을 슬럼가라고 한다.

 시빌 미니멈

도시생활에 있어서 시민생활에 필요한 최소한도의 환경수준?생활수준을 말한다.

 시산가격

부동산감정평가에 있어서 감정평가 세 방식으로 구해진 각각의 가격을 말한다. 원가방식에 의하여 구하여진 시산가격을 복성가격, 비교방식으로 구해진 시산가격을 비준가격, 수익방식으로 구해진 시산가격을 수익가격이라 한다.

 시산임료

부동산의 임료를 구하는 감정평가방식에는 세 가지가 있는데 이때에 세 방식으로 구해진 각각의 임료를 시산임료라고 한다. 원가방식에 의하여 구하여진 시산임료를 적산임료, 비교방식으로 구해진 시산임료를 비준임료, 수익방식으로 구해진 시산임료를 수익임료라 한다.

 시장가치

공정한 매매를 보장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개 경쟁시장에서 성립될 가능성이 가장 많은 가격, 즉 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치를 말한다. 투자가치와 비교학습이 필요하다.

 시장분화

부동산 시장이 여러 개의 부분시장으로 나누어지는 현상을 말하며 이렇게 분화된 시장을 부분시장이라 한다. 부동산시장은 지역별, 용도별 또는 소유권의 형태 등에 따라 세분화되는데 시장의 분화현상으로 인해 지역별, 용도별 또는 권리형태별로 수요초과 공급초과로 인한 시장의 불균형이 발생할 수 있다.

 시장실패

시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원이 용도별 효율적으로 배분되지 못하고 제 기능을 발휘하지 못하는 것을 의미한다. 시장 메커니즘으로는 효율적인 자원분배가 이루어질 수 없는 경우, 시장의 실패를 보완하기 위해 정부가 보조금을 내는 등 시장기구에 대신해서 부동산시장의 자원배분에 개입한다.

 시장추출법

부동산감정평가 방식의 하나인 소득접근법의 자본환원율 결정방법 중의 하나로 시장으로부터 직접 자본환원율을 추출하는 방법으로 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례를 통하여 사례부동산의 순이익을 부동산가격으로 나누어 환원이율을 결정한다. 사례를 통한 회귀분석방법을 이용해 구하는데 이때 부동산 가격은 독립변수가 되고 수익은 종속변수가 된다. 시장추출법은 실제 거래된 매매사례를 통해 구하므로 객관적이고 실증적이다.

 시장의 효율성

시장은 자원배분의 가격결정기구로서의 기능을 수행하는데 가격기구의 정상적인 작동을 시장의 효율성이라고 부른다. 부동산시장의 효율성은 특히 정보의 효율성에 의해 달성되는데? 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가 하는 것을 의미한다. 정보의 효율성은 시장에서 결정된 가격이 주어진 이용가능한 정보를 충분히 반영하고 있는 상태를 말한다. 즉, 부동산의 시장가격이 이용가능한 정보에 기초한 기대가격 또는 예상가격과 평균적으로 일치할 때 정보효율성이 이루어진다.

 시점수정

사례가격을 거래시점의 가격수준에서 평가시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 부동산감정평가 방식 중 하나인 비교방식의 거례사례비교법에서 사례자료를 정상화하는 작업으로 사례부동산의 거래시점과 평가대상부동산의 가격시점이 시간적 차이가 있을 때 이루어진다.

 신차지방식

토지의 지상공간을 임차하여 개발하는 개발형태이다. 임차인은 계약기간동안 수익을 누리는 대가로 토지소유자에게 임대료를 지불하고 계약기간이 종료되면 건물은 시가로 양도된다.

 실질임료

부동산감정평가에 있어서 임차인이 부담할 모든 경제적 대가를 말한다. 감정평가에서는 항상 실질임료를 구하는 것을 원칙으로 한다.

 실현수익률

투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률로 사후수익률이라고도 한다. 실현수익률은 투자를 종결시켰을 때 달성된 수익률이므로 투자분석에서는 전혀 알 수가 없다

[공인중개사] 용어해설(8) 사례비교법~ 수익률

사례비교법

비교방식을 말하는 것으로 가격을 구하는 거래사례비교법과 임료를 구하는 임대사례비교법이 있다.

 사업상의 위험

부동산 사업 자체로부터 연유하는 수익성에 관한 위험이다. 시장위험, 운영위험, 위치적 위험으로 구분되기도 하며 시장상황으로부터 야기되는 것이 많다. 경기상황의 변동으로 인한 부동산 수요와 그에 따른 수익의 변동위험, 비효율적인 운영과 주변환경으로부터 야기되는 부의 외부효과로 인한 수익의 변동위험 등을 말한다.

 사정보정

가격산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정, 개별적 동기(절박한 사정, 연고자간의 거래 등)가 개입된 가격을 그러한 사정이 없었을 경우의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다. 부동산의 매매사례, 임대차 등의 사례, 수익사례, 건설사례 등의 사례자료에 관한 가격 또는 임료의 성립에는 특수한 사정이 내포되어 있는 경우가 있는데 이 사정이 매매가격에 영향을 미쳐서 정상시가라고 인정할 수 없을 때에는 적정한 보정을 하여야 한다. 이와 같이 거래에 특수한 사정이 개재되어 있어서 그 거래가액이 정상이 아닌 경우에 다른 정상적인 사례 또는 수집한 보정자료 등에 기하여 사례자료의 이상을 정상화하는 작업을 사정보정이라 한다.

 산재성 점포

상권의 범위가 작기 때문에 한 곳에 모이면 불리하므로 분산입지 하여야 유리한 유형의 점포를 말하는 것으로 소비단위가 많고 구매빈도가 높으며 구매주기가 짧고 소비자의 저장비용이 큰 상품을 주로 취급한다. 근린상가의 잡화점, 어물점, 주방용품점 등이 있다

 상각자산

감가상각을 요하는 소모성자산을 말한다. 고정자산의 대부분은 그 경과기간에 따라 그 가치 또는 용익성이 감소되는데 기업에서는 감가상각이라는 회계절차에 따라 기록, 계산, 표시를 하여야 한다. 부동산감정평가에서는 토지 이외에 건물을 포함하여 사업에 공여되는 자산을 말한다.

 상권

점포 또는 일정한 상업지가 고객을 동원할 수 있는 범위로 시장지역, 상권, 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다. 상권의 넓이는 점포의 크기, 취급하는 상품의 종류나 상업집적도, 그에 이르는 철도, 버스 등 교통기관의 편리함에 의해 결정된다. 따라서 대형상점의 출점, 철도의 개설 등으로 범위는 크게 변하지만 대상점포의 지배력이 미치는 범위이므로 고객화가 가능한 지역적 범위로 한정된다. 부동산의 부동성의 특성으로 인해 부동산시장은 지역시장의 형태를 띠므로 점포를 입지할 때는 먼저 상권의 경계부터 설정해야 한다.

 상향시장

부동산경기변동에서 호황인 시장이다. 일반경기변동에서 확장기에 해당되는 시장이다. 상향시장에서는 과거에 비해 건축량과 거래량이 증가하고 가격은 상승하게 된다. 따라서 기존의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다.

 상향여과

하위계층이 사용하던 기존주택이 상위계층으로 전환되는 것을 말하며 저가주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환될 때 발생한다.

 상환기금법

감가수정에서 내용년수를 표준으로 상각하는 방법의 하나로 매년 감가액이 일정한 이자를 발생한다는 전제하에, 상각 자산의 내용년수 만료시의 감가누계액과 이자분을 당해 물건의 내용년수로 상환하여 매년 상각액을 구하는 방법을 말한다. 이 방법은 복리 이자를 고려하므로 이자액만큼 매년의 상각액은 정액법의 경우보다 작고 따라서 복성가격은 정액법의 경우보다 크다.

 선형이론

호이트(H. Hoyt)에 의한 도시구조이론으로 도시는 교통노선을 따라서 개발 축이 형성되는데 중심업무지역을 중심으로 각기 다른 여러 계층이 부채꼴모양으로 여러 개의 선형지역을 형성한다는 이론이다

 성과주의 지역지구제

지역의 규모와 환경여건 등을 고려하여 총량을 규제하는 정책수단이다. 이 방법은 그동안 우리나라 수도권정비계획법에서 공장과 대학의 입지를 규제하는 데 사용되기도 했다.

 성숙기

인근지역의 사이클에서 성장기 다음 단계로서 지역기능과 부동산 가격이 안정되어 최고수준에 이른 단계를 말한다.

 성숙지

즉시 건축활동을 할 수 있는 토지를 말한다.

 성장기

어떤 지역이 신개발되거나 재개발됨으로써 지역이 발전하는 시기로 개발기라고도 한다. 지역기능이 새로이 형성되므로 지역주민의 입주가 활발하고 입지경쟁이 치열하며 지가상승이 활발하게 전개되는 시기이다. 이 단계에서 투기현상이 발생하기도 한다.

 세컨드 하우스

대도시의 시민들이 휴일에 자연을 찾아 여가를 즐기기 위하여 전원에 세워 놓은 두 번째의 주택을 의미하는 것으로 별장 정도로 큰 규모는 아니고 소시민이 즐기기 위한 작은 규모의 집을 말한다.

 세전현금수지

현금수지란 투자로부터 발생하는 모든 현금의 움직임을 말한다. 투자로 인하여 들어오는 현금을 현금유입이라 하며 나가는 현금을 현금유출이라 한다. 각 기간마다 현금유입과 현금유출의 차를 계산하여 측정된 순영업소득에서 부채가 있을 때는 매년의 원리금상환액을 공제하는데 이렇게 저당대부에 대한 매년의 원금상환분과 이자지급분을 순영업소득에서 제한 값을 세전현금수지라 한다. 물론 부채가 없다면 순영업소득이 세전현금수지가 된다. 영업소득에 대해 소득세가 공제되지 않았기 때문에 세전현금수지라 한다.

 세후현금수지

세전현금수지에서 영업소득세를 공제하여 얻어진 값으로 투자자에게 실제 돌아오는 몫을 말한다.

 소급평가

과거의 어느 시점을 기준으로 가격시점을 정하여 부동산을 평가하는 것을 말한다.

 소득효과

상대가격의 변화가 없는 상황에서 실질 소득이 변화함으로써 생기는 효과를 의미한다. 한 상품의 가격이 하락하면 소비자의 실질 소득을 증가시켜 그 상품의 구매력이 늘게 되고 반대로 가격이 상승하면 소비자의 실질 소득이 감소하여 그 상품의 구매력이 줄게 되는 현상이다. 이는 소득이 증가하여 수요가 증가하거나 소득이 감소하여 수요가 감소하는 효과와 동일하다.

 소매인력법칙

인력법칙 또는 중력법칙이라고도 한다. 레일리의 중력법칙은 상권의 영향력이 그 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 것이다.

 소지

택지 등으로 개발되기 전의 자연상태 그대로의 토지로서 감정평가에서 조성지나 매립지의 가격을 비용으로 계산할 경우 원가계산의 바탕이 되는 토지를 말한다.

 쇠퇴기

인근지역 사이클 이론에서 성숙기 다음 단계에 나타나며 건물이 노화하고 지역기능이 떨어지는 시기를 말한다. 지역의 경제적 내용년수가 경과해서 건물의 유지수선비나 관리비가 많이 들고 따라서 새로운 개발사업은 타당성이 높지 않은 시기이다. 부동산의 가격이 하락하고 하향여과 현상이 발생하게 되는데 이 단계에서 재개발을 하지 않으면 천이기를 거쳐 악화기로 진행된다. 재개발이 진행되면 성장기로 회귀하여 부동산 가격이 상승하게 된다.

 수요

일정기간동안에 어떤 재화를 일정가격이 되면 기꺼이 살려고 하는 욕구로써 부동산 수요란 부동산을 매입 또는 임차하려는 욕구를 말한다. 부동산은 일반재화에 비해 고가품이므로 사고자 하는 막연한 희구만으로 부동산 수요의 개념을 파악해서는 안 되며 반드시 유효수요이어야 한다. 유효수요의 개념은 현재의 소득뿐만 아니라 금융대출금 같은 모든 가처분소득을 의미한다.

 수요곡선

일정기간에 성립가능한 여러 가지 가격수준에 대응하는 수요량을 평면 위에 표시하고 양자간의 조합들을 연결한 곡선을 말하는 것으로 부동산 시장에서는 대상부동산의 가격 또는 임대료와 수요량과의 관계를 나타내는 것으로 우하향하는 형태로 나타난다.

 수요량의 변화

다른 요인들이 일정하다는 가정하에 대상상품의 가격이 변화함에 따라 수요량이 변하는 것을 말하는 것으로 부동산 시장에서는 부동산의 가격이나 임대료가 변함에 따라 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화한다.

 수요의 변화

대상 부동산 가격 이외 요인들의 변화에 의한 수요량의 변화를 뜻한다. 부동산 가격이 올라가도 소득수준이 향상되거나 인구의 증가, 시장의 이자율 하락 등이 원인이 되어 부동산 수요가 증가하는 경우는 가격에 의한 수요의 변화가 아니므로 수요곡선 자체가 이동하게 된다.

 수요의 탄력성

가격 또는 임대료의 변화율에 대한 수요량의 변화율을 의미하며 가격변화에 대한 수요량이 변화하는 정도를 측정함으로써 구할 수 있다

 수요법칙

어떤 재화의 가격이 상승(하락)하면 수요량이 감소(증가)하는 관계, 즉 부동산 가격 또는 임대료와 수요량 사이에 성립하는 역의 관계를 가리킨다. 이러한 수요법칙을 그래프로 만든? 수요곡선은 우하향하는 형태를 갖는다.

 수익가격

대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 대상부동산의 가격을 구하는 수익환원법에 의해 산정된 시산가격을 말한다.

 수익률

투하된 자본에 대한 수익의 비율을 수익률이라 하고 부동산투자수익률에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률의 세 가지가 있다.

[공인중개사] 용어해설 (7) 부동산시장의 특징~ 비체계적 위험

부동산시장의 특징

부동산의 고유한 특성으로 인해 부동산 시장은 다른 재화시장과 비교할 때 조직적이지 못하고 비효율적이므로 완전경쟁을 기대하기 어려우며 그 기능이 제약되므로 불완전시장의 형태를 지닌다. 또한 전국적인 시장의 형태로 존재하지 않고 양, 질, 위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라는 공간적 범위를 가지고 나타난다. 부동산시장은 국지적인 형태로 존재하므로 지역별로 초과수요와 초과공급이 발생하기도 하지만 지역간 수급조절은 불가능하다.

 부동산 신디케이트

여러 명의 투자자가 부동산 전문가와 함께 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다. 부동산 신디케이트는 부동산의 취득이나 관리, 매매, 개발 등을 수행하게 되는데 미국의 경우 신디케이트의 대표적인 형태는 파트너십(partnership)이며 우리나라에서는 합자회사로 번역한다. 개발업자는 해당 사업에 대한 무한책임으로 관리나 운영 등의 책임을 지며, 투자자는 투자한도 범위 내에서만 책임지고 출자비율에 따라 배당을 받게 된다.

 부동산신탁

부동산의 소유권을 이전 받아 개발?관리?처분해주고 개발비와 일정액의 수수료를 받고 나머지 이익을 소유자에게 돌려주는 제도이다. 부동산신탁은 목적에 따라 개발신탁?관리신탁?담보신탁?처분신탁이 있다. 일단 신탁관계가 형성되면 그 자산은 신탁재산으로 보호된다.

 부동산 잔여법

부동산 전체의 순수익을 대상으로 전체 부동산의 가치를 구하는 방법으로 복합부동산의 순수익을 토지와 건물로 할당하지 않고 복합부동산 전체의 순수익을 대상으로 한다.

 부동산컨설팅

부동산에 대한 소정의 자격과 직업윤리를 갖춘 전문가가 고객에게 일정한 보수를 받고 부동산과 관련되는 제반문제에 대해 조언?지도?자문 등의 용역을 제공하는 전문적 활동을 말한다.

 부동산투자분석

부동산 투자자가 대상부동산에 관한 과거의 자료나 기타 시장자료의 분석을 토대로, 투자자로부터 기대되는 수입과 지출에 대한 추계를 하는 과정을 말한다. 부동산투자분석기법에는 할인현금수지분석법, 어림셈법과 비율셈법이 있다.

 부동산 투자신탁제도

다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등(부동산 소유지분(real estate equify), 주택저당담보증권(MBS), 부동산 관련대출(mortgage loan) 등)에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 제도이다. 이 제도는 부동산에 투자하는 일종의 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁)고 말할 수 있다. 즉, 투자자가 직접 부동산을 소유하지 않고 리츠회사의 주식을 보유함으로써 부동산에 간접투자하는 것을 말한다. 또한 부동산투자신탁회사의 지분은 주식의 형태로 주식 시장에서 자유롭게 거래된다. 

 부동산학

부동산현상이나 활동의 원리를 연구하는 종합응용과학을 말한다.

 부동성

부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동할 수 없다는 특성이다. 위치의 고정성 또는 비이동성이라고도 한다. 부동성의 특성으로 인해 부동산현상이나 활동이 지역화 국지화되며 부동산의 가치가 주변환경의 영향을 받는 외부효과가 발생하게 된다.

 부분별단가적용법

건물을 몇 개의 중요한 구성부분(벽, 바닥, 지붕 등)으로 나누고, 각 구성부분별로 측정단위에다 단가를 곱하여 재조달원가를 추계하는 방법을 말한다.

 부분평가

일체로 이용되고 있는 물건의 일부분은 평가하지 아니함이 원칙이나, 특수한 목적 또는 합리적 조건이 수반될 경우 일부분만을 나누어 평가하는 방법을 말한다. 건부지의 경우 건물이 있는 상태대로 토지를 평가하거나 복합부동산에서 토지나 건물만을 현황대로 평가하거나 보상평가에서 잔여지 평가 등이 이에 해당한다.

 부의 외부효과

어떤 경제활동과 관련하여 다른 사람에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도 이에 대한 대가를 받지도 않고 비용을 지불하지도 않는 상태를 외부효과라고 하며 다른 사람에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이에 대한 비용을 지불하지 않는 것을 부의 외부효과라 한다. 즉, 제3자의 행위가 시장 메커니즘을 통하지 않고 다른 제3자에게 미치는 불리한 효과로써 사회적 비용을 증가시키는 것을 말한다. 부동산활동에서 부의 외부효과란 부동산의 위치의 고정성으로 인해 주변의 영향이 부동산의 가치를 하락시키는 방향으로 나타나는 것을 말한다.

 부증성

부동산은 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 임의로 늘릴 수 없다는 특성이다. 이 특성은 토지에 해당되며 비생산성이라고도 한다. 토지는 물리적인 측면에서 재생산이 불가능하기 때문에 토지의 물리적 공급곡선은 완전수직이 된다. 물리적인 토지는 생산이 불가능하므로 생산비용으로 가치를 추계하는 원가방식은 원칙적으로 자연상태의 토지에 적용되지 않는다.

 부채감당률

순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 투자안의 위험이 커질수록 부채감당률도 커지며 투자안의 부채감당률이 크면 사업성이 크다고 본다. 이론상 부채감당률이 1보다 크면 순운영수입이 원리금 상환액을 감당할 수 있다는 것을 의미하므로 저당투자자는 투자를 채택하게 된다. 부채감당률이 1보다 작으면 채무불이행이 발생하기 쉬운데 이는 부동산으로부터 나오는 순영업소득이 매기간의 원금과 이자지급에도 부족하기 때문이다.

 부채감당률법

부동산감정평가 방식 중 하나인 수익방식에서 순수익을 평가시점의 경제가치로 환원하기 위하여 적용되는 환원이율 산출시에 사용되며 저당투자자의 입장에서 환원이율을 구하는 방법이다. 금융적투자결합법이나 엘우드(Ellwood)법이 지나치게 지분투자자의 입장만 고려함을 비판하고 대출자가 관심을 가지는 차입자의 상환능력에 근거를 둔 이론으로서 대상부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐? 하는 부채감당률에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법을 말한다. 저당상수에 부채감당률의 일정비율과 융자비율을 곱하여 산출한다.

 부채서비스액 또는 저당지불액

저당대부에 대한 매기간의 원금상환분과 이자 지급분을 합한 것을 말한다.

 부채증권

부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로 채권이나 저당담보부증권(MBS), 자산담보부증권(ABS) 등을 의미한다.

 분양가 규제

시장가격 보다 낮게 아파트의 분양가격의 상한선을 설정하는 제도이다. 아파트 분양가를 낮추어서 주택소비자의 부담을 줄이기 위한 목적으로 시행된다. 하지만 장기적으로 주택공급생산성을 저하시켜 민간공급은 위축되어 중고주택가격은 상승하게 되고 주택소비자의 부담은 더욱 가중되는 문제점을 갖고 있다. 임대료 규제나 분양가규제는 같은 내용이다. 

 불확실성

실현된 결과가 예상한 결과와 정확하게 일치하지 않아 벗어날 가능성을 말한다. 투자의 가치나 투자자산의 가격은 이로부터 기대되는 미래현금흐름의 추정치에 의해 결정되나, 이러한 미래현금흐름의 추정에는 반드시 불확실성이 따르게 된다. 즉, 투자자의 투자의사결정과 그에 따른 결과 사이에는 항상 시차가 존재하며 여기서 발생하는 경제환경의 변화로 결과에 대한 불확실성이 따르게 된다. 이러한 불확실성하에서 자연적으로 발생하는 것이 위험인데, 위험이란 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성으로 정의된다. 투자의사결정은 이와 같이 불확실성하에서 발생하는 위험을 측정 가능한 변수로 계량화한 후 위험과 수익의 상쇄관계(trade off)에 대한 분석이 선행되어야 한다. 불확실성의 세계에서 어떤 투자안에서 실현될 수익률의 척도로 기대수익률(평균수익률)을 사용하며, 위험의 척도로는 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용한다. 투자자들은 어떤 투자에서 평균적으로 기대되는 수익률뿐만 아니라 이러한 기대수익률이 실제로 실현되지 않을 가능성도 아울러 고려하게 되는데, 이와 같이 기대수익률이 실현되지 않을 가능성, 즉 위험을 나타내는 척도로 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용하게 된다.

 비가역성

부동산문제가 발생하면 이를 완전한 옛 상태로 회복하기는 사회, 경제, 기술면에서 어렵다는 의미이다. 지가가 폭등하면 원래의 지가수준으로 다시 회복될 수 없으며 잘못된 토지이용은 다시 원래수준으로 환원하기가 어렵기 때문이다. 따라서 부동산활동에 철저한 사전준비와 장기적인 계획이 요구된다.

 비가치추계적 평가

가치추계 이외의 목적으로 행해지는 부동산 평가활동이며, 투자의사결정 판단을 위한 평가를 의미하는 것으로 경제적 타당성분석, 현금수지분석, 비용편익분석 등에 활용한다.

 비교방식

부동산감정평가 세 방식 중 하나로 시장에서 얼마에 거래되는가 하는 시장성을 중시하는 평가 방법이다. 시장접근법이라고도 하며 대상부동산과 유사한 최근의 사례를 분석하여 대상부동산의 가치를 도출해내는 평가기법이다. 비교방식에서 가격을 구하는 방법은 거래(매매)사례비교법이라 하고 임료를 구하는 방법은 임대사례비교법이라 한다.

 비내구재

재화를 분류하는 방법의 하나로, 장기간 사용함에 따라 그 사용으로부터 얻어지는 편익의 흐름이 서서히 소모되어 가는 재화를 내구재, 단기의 사용으로 소모되어 버리는 것을 비내구재라고 한다. 즉, 식료품?비누 등과 같이 몇 번만 사용하면 효용이 없어지는 재화를 비내구재라 말한다.

 비율방식

부동산감정평가 세 방식 중 하나인 비교방식에서 복합부동산에 대한 구성부분의 가격비율이 판명되어 있는 경우 당해 사례의 거래가격에 대상 부동산과 같은 동유형 부분의 구성비율을 곱해서 사례자료로 채택하는 방법이다. 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 때 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출해서 사례로 선택하는 배분법에 의해 부동산 가격을 구할 경우 사용된다.

 비율법

매장용 부동산 부지의 예상매출액 추정방법 중의 하나로 시장전체의 총매출액에서 면적비율이나 점포수의 비율로 예상매출액을 추정하는 데 사용되며 주관성이 많이 개입될 수 있다.

 비체계적위험

개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로, 투자대상을 다양화하여 분산 투자함으로써 피할 수 있는 위험을 말한다. 체계적 위험과 비교학습해야 한다.

the Barbie Story Seoul - 반지의 제왕

반지의 제왕 캐릭터 등장~

레골라스..약간 미국애같이 만들어지긴 했지만...넘 멋지당 ^^

아라곤.. 오히려 실물보다 덜 느끼해보여 좋구만

아르웬- 넘 이뻐서 찍을때 손이 떨렸다

[공인중개사] 용어해설(6) 배분법~ 부동산시장

 배분법

부동산감정평가 세 방식 중 하나인 비교방식을 통해 가격을 산출해 내는 경우에 사용하며 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 때 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출해서 사례로 선택하는 방법이다. 배분법에는 비율방식과 공제방식이 있다.

 배후지

점포나 고객을 흡인하는 지리적 구역으로 상권이라고도 한다. 어떤 점포 또는 일정한 상업지가 고객을 동원할 수 있는 범위로 고객이 거주 혹은 통근하고 있는 지역을 말한다. 상권의 넓이는 점포의 크기, 취급하는 상품의 종류나 상업집적도, 그에 이르는 철도, 버스 등 교통기관의 편리함에 의해 결정된다. 따라서 대형상점의 출점, 철도의 개설 등으로 범위는 크게 변하지만 대상점포의 지배력이 미치는 범위이므로 고객화가 가능한 지역적 범위로 한정된다. 부동산의 부동성의 특성으로 인해 부동산시장은 지역시장의 형태를 띠므로 점포를 입지할 때는 먼저 상권의 경계부터 설정해야 한다

 법적 환경

정부의 여러 가지 정책, 지역지구제, 토지이용규제 등 대상 부동산이 가지는 법적인 구성요소를 말한다.

 변동률적용법

대상부동산을 실제로 건설 또는 제작할 때에 소요된 직접공사비·수급업자의 이윤 및 발주자가 직접 부담할 부대비용과 이들의 명세(종별·품질·수량·시간·단가)가 명확할 때에는 이들의 명세를 분석하여 시점수정을 하여 대상부동산의 재조달원가를 구하는 방법이다.

 변동의 원칙

부동산 가격형성요인이 변화하여 부동산의 가격이 변동한다는 원칙이다. 부동산 가격형성요인은 항상 변동과정에 있으므로 평가를 할 때는 가격형성요인이 대상 부동산의 가격에 미치는 영향을 과거의 변화과정을 토대로 미래를 예측해서 동태적으로 평가해야 하므로 예측의 원칙과 관련성을 갖는다. 부동산가격이 항상 변동하므로 평가를 위해서는 가격시점을 정확하게 명시해야 한다.

 변동이자율저당

계약기간 동안 이자율이 고정적인 것이 아니라 인플레 등 시장상황에 따라 이자율을 다르게 적용하는 저당이다. 변동이자율 저당의 이자율은 지표(index)와 마진(margin)으로 결정되는데 이때 지표는 시장이자율을 대표하는 수익률인 국공채이자율 등을 사용한다. 마진은 융자계약에 의해 고정되어 있으나 지표이자율은 시장상황에 따라 항시 변하므로 잔고에 대한 금리는 달라지게 된다. 대출자는 이자율변동분을 차입자에게 전가함으로써 인플레 위험을 방지할 수 있다.

 병합·분할평가

토지의 병합·분할의 가변성을 전제로 하여 병합 또는 분할 후의 토지를 대상으로 평가하는 것을 말한다.

 보수적 예측방

투자수익을 가능한 한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자결정을 하는 방법이다. 투자수익을 최대, 중간, 최소로 추계하고 그중 최소추계치를 기준해서 투자결정을 하는 것을 말한다.

 보완재

A와 B 두 재화간에 어떤 한 재화의 가격이 상승함에 따라 다른 재화에 대한 수요가 감소하는 경우 A와 B는 보완재의 관계에 있다고 한다. 이를테면 커피와 설탕이 그것이다. 보완재의 경우에는 어떤 재화에 대한 수요가 다른 재화의 가격과 역으로 변화한다.

 복성가격

부동산감정평가에 있어서 원가법으로 재조달원가에서 감가수정을 하여 얻은 시산가격을 말한다.

 복성식 평가법

부동산감정평가 세 방식 중 하나인 원가방식에서 대상물건에 대한 가격시점의 경제적 가치를 산정할 때 사용된다. 가격시점 현재 대상물건의 재조달원가에서 감가수정액을 공제하여 대상 부동산의 현재가격을 구하는 방법을 말한다.

 복합부동산

토지와 토지상의 정착물을 분리해서 고려하는 것이 아니라 일체로 파악하는 개념이다. 특히, 토지와 건물이 결합된 부동산을 말하는 것으로 법적으로 토지와 건물을 독립된 물건으로 보지만 부동산활동에 있어서는 일체로 파악한다. 복합부동산의 개념은 부동산활동, 특히 가치를 판단하는 감정평가에서 일괄평가한다.

 부가사용료

건물 및 부지의 일부임대시에 통상 전용부분에 관계되는 가스료, 전기료, 수도료, 난방비, 냉방비 등을 차주가 직접적으로 공급자에 지불하지 않고 건물의 대주에게 지불하는 것을 말한다.

 부동산

토지와 그 정착물을 말하며 건물도 독립한 부동산으로 취급한다.

 부동산가격

부동산을 소유함으로써 발생하는 장래이익에 대한 현재가치를 말한다. 소유하고 있는 부동산은 미래 일정기간 동안 이용 가능하므로 가치가 있으며, 이를 이용함으로써 얻는 이익이 가격의 원천이 된다. 부동산을 소유함으로써 얻게 되는 이익 또는 편익은 장래 일정기간 동안 계속해서 발생하므로 이 장래이익을 현재시점으로 환산하면 대상부동산의 현재가치를 산정할 수 있다.

 부동산가격의 발생요인

부동산가격이 발생하게 되는 부동산의 효용성, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성 등을 말한다. 이 발생요인의 상관결합에 의하여 부동산가격이 발생한다.

 부동산가격의 3면성

부동산을 평가하는 방법은 전통적으로 세 가지 방식이 있는데 이를 가격의 3면성 이라고 표현한다. 시장성을 강조하는 시장접근법, 비용성을 강조하는 비용접근법, 그리고 수익성을 강조하는 소득접근법에 따라 가치를 추계하는 접근방법을 말한다.

 부동산가격의 이중성

모든 재화의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되고 일단 결정된 가격은 수요와 공급에 영향을 미쳐 수급을 조절한다. 부동산의 가격도 효용, 상대적 희소성, 유효수요 등의 상호결합에 의해 발생되고 일단 가격이 발생되면 그 가격은 다시 발생요인에 영향을 주어 부동산의 수급을 조절하는데 이를 부동산가격의 이중성이라 한다.

 부동산가격의 특징

부동산 가격은 교환가격과 용익의 가격으로 구분되며, 소유권 외 권리이익의 가격, 장기적인 점, 현실적이고 개별적으로 형성되는 특징을 가지고 있다.

 부동산가격형성요인

부동산의 가격은 대상부동산의 효용, 상대적 희소성, 유효수요, 이전성에 의해 발생하게 되는데 이러한 부동산가격의 발생요인에 영향을 주고 부동산의 수급관계를 변화시켜 부동산의 가격을 변화시키는 제 요인을 형성요인이라 한다. 부동산 가격형성요인은 크게 일반적 요인과 지역요인, 개별요인으로 파악되는데 이들은 서로 독립하여 개별적으로 작용하는 것이 아니라 상호 유기적으로 관련되어 대상부동산의 가격을 변화시키게 된다.

 부동산가격형성의 개별적 요인

부동산은 개별성의 특성이 있으므로 부동산의 가격은 개별적으로 형성되는데, 대상 부동산의 개별특성이 대상 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 부동산가격형성의 개별적 요인이라 하고 토지의 개별요인과 건물의 개별요인으로 구분된다.

 부동산가격형성의 일반적 요인

일반적 요인은 일반경제사회에 있어서 부동산의 가격수준에 전반적인 영향을 주는 요인이며 사회적 요인, 경제적 요인, 행정적 요인으로 구분된다.

 부동산가격형성의 지역요인

지역요인이란 일반적 요인이 해당지역에 존재하는 부동산의 가격형성에 영향을 미치는 요인을 말한다. 부동산 시장은 지역적으로 나타나므로, 지역의 특성에 따라 일반적 요인이 부동산의 가격수준에 미치는 영향력은 차이가 있으며 대상지역의 자연적 제 조건에 의해서도 영향을 받는다. 지역요인은 일반적 요인과 자연 조건의 상호결합에 의해 구성되어 대상지역에 존재하는 부동산의 가격수준을 결정한다.

 부동산 경기

주로 건축 경기를 말하며 공업, 상업, 주거용 부동산 경기를 말하지만, 이 중에서 중심이 되는 것은 역시 주택 경기이다. 부동산의 경기도 순환이 명확하지는 않지만 일반경기처럼 변동하고 순환하는 경향을 띠고 있다. 순환하는 사이클은 상향, 후퇴, 하향, 회복으로 구성되며 부동산 시장에는 안정시장이라는 특수한 시장이 있다. 부동산경기는 부동산의 수급관계에서 측정되며 주로 건축량과 거래량, 가격변동의 세 지표를 파악하여 이를 종합적으로 측정하는 것이 바람직하다. 

 부동산 공급의 결정요인

부동산의 공급에 영향을 주는 요인은 무수히 많지만 부동산가격과 함께 매도인의 수, 생산기술과 생산요소가격 등이 중요하다. 그 중에서도 부동산공급은 생산비와 밀접한 관계에 있다. 부동산 공급의 결정요인은 부동산의 생산비에 영향을 주는 변수들을 말하는 것으로써 여기에서의 생산비란 부동산을 생산하기 위한 토지, 노동, 자본 등의 생산요소의 가격을 지칭한다.

 부동산관리

세월의 경과와 함께 부동산의 가치가 하락하는 것을 방어해서 가치를 증진시키기 위한 활동을 말한다. 부동산관리는 내용에 따라 기술적 관리, 경제적 관리, 법률적 관리가 있다. ① 기술적 관리：부동산의 보전관리, 보안관리, 설비관리, 위생관리 등 ② 경제적 관리：부동산의 회계관리, 수지관리, 인력관리 등 ③ 법률적 관리：부동산의 권리분석과 권리조정, 계약관리 등

 부동산 권원보증제도

부동산의 권원상의 하자로 인한 손실을 보상하는 부동산보험으로 거래의 안전성을 높이는 장점이 있다.

 부동산수요

부동산을 매입 또는 임차하려는 욕구를 말하며 부동산은 고액의 상품이므로 부동산수요는 구매력이 수반된 수요를 중시한다. 이를 유효수요라고 한다.

 부동산 수요의 결정요인

부동산 수요에 영향을 미치는 제반 요인들로써 소득, 인구분포, 인구구조, 기호, 이자율, 신용의 유용성, 미래에 대한 예상 등을 말한다.

 부동산 시장

부동산의 수요와 공급조절이 이루어지는 장소이며 지역적 범위를 갖고 나타난다.