사례비교법
비교방식을 말하는 것으로 가격을 구하는 거래사례비교법과 임료를 구하는 임대사례비교법이 있다.
사업상의 위험
부동산 사업 자체로부터 연유하는 수익성에 관한 위험이다. 시장위험, 운영위험, 위치적 위험으로 구분되기도 하며 시장상황으로부터 야기되는 것이 많다. 경기상황의 변동으로 인한 부동산 수요와 그에 따른 수익의 변동위험, 비효율적인 운영과 주변환경으로부터 야기되는 부의 외부효과로 인한 수익의 변동위험 등을 말한다.
사정보정
가격산정에 있어서 수집된 거래사례에 거래관계자의 특수한 사정, 개별적 동기(절박한 사정, 연고자간의 거래 등)가 개입된 가격을 그러한 사정이 없었을 경우의 가격으로 정상화하는 작업을 말한다. 부동산의 매매사례, 임대차 등의 사례, 수익사례, 건설사례 등의 사례자료에 관한 가격 또는 임료의 성립에는 특수한 사정이 내포되어 있는 경우가 있는데 이 사정이 매매가격에 영향을 미쳐서 정상시가라고 인정할 수 없을 때에는 적정한 보정을 하여야 한다. 이와 같이 거래에 특수한 사정이 개재되어 있어서 그 거래가액이 정상이 아닌 경우에 다른 정상적인 사례 또는 수집한 보정자료 등에 기하여 사례자료의 이상을 정상화하는 작업을 사정보정이라 한다.
산재성 점포
상권의 범위가 작기 때문에 한 곳에 모이면 불리하므로 분산입지 하여야 유리한 유형의 점포를 말하는 것으로 소비단위가 많고 구매빈도가 높으며 구매주기가 짧고 소비자의 저장비용이 큰 상품을 주로 취급한다. 근린상가의 잡화점, 어물점, 주방용품점 등이 있다
상각자산
감가상각을 요하는 소모성자산을 말한다. 고정자산의 대부분은 그 경과기간에 따라 그 가치 또는 용익성이 감소되는데 기업에서는 감가상각이라는 회계절차에 따라 기록, 계산, 표시를 하여야 한다. 부동산감정평가에서는 토지 이외에 건물을 포함하여 사업에 공여되는 자산을 말한다.
상권
점포 또는 일정한 상업지가 고객을 동원할 수 있는 범위로 시장지역, 상권, 고객이 존재하는 지역(권역)을 말한다. 상권의 넓이는 점포의 크기, 취급하는 상품의 종류나 상업집적도, 그에 이르는 철도, 버스 등 교통기관의 편리함에 의해 결정된다. 따라서 대형상점의 출점, 철도의 개설 등으로 범위는 크게 변하지만 대상점포의 지배력이 미치는 범위이므로 고객화가 가능한 지역적 범위로 한정된다. 부동산의 부동성의 특성으로 인해 부동산시장은 지역시장의 형태를 띠므로 점포를 입지할 때는 먼저 상권의 경계부터 설정해야 한다.
상향시장
부동산경기변동에서 호황인 시장이다. 일반경기변동에서 확장기에 해당되는 시장이다. 상향시장에서는 과거에 비해 건축량과 거래량이 증가하고 가격은 상승하게 된다. 따라서 기존의 사례가격은 새로운 거래의 하한선이 된다.
상향여과
하위계층이 사용하던 기존주택이 상위계층으로 전환되는 것을 말하며 저가주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층의 사용으로 전환될 때 발생한다.
상환기금법
감가수정에서 내용년수를 표준으로 상각하는 방법의 하나로 매년 감가액이 일정한 이자를 발생한다는 전제하에, 상각 자산의 내용년수 만료시의 감가누계액과 이자분을 당해 물건의 내용년수로 상환하여 매년 상각액을 구하는 방법을 말한다. 이 방법은 복리 이자를 고려하므로 이자액만큼 매년의 상각액은 정액법의 경우보다 작고 따라서 복성가격은 정액법의 경우보다 크다.
선형이론
호이트(H. Hoyt)에 의한 도시구조이론으로 도시는 교통노선을 따라서 개발 축이 형성되는데 중심업무지역을 중심으로 각기 다른 여러 계층이 부채꼴모양으로 여러 개의 선형지역을 형성한다는 이론이다
성과주의 지역지구제
지역의 규모와 환경여건 등을 고려하여 총량을 규제하는 정책수단이다. 이 방법은 그동안 우리나라 수도권정비계획법에서 공장과 대학의 입지를 규제하는 데 사용되기도 했다.
성숙기
인근지역의 사이클에서 성장기 다음 단계로서 지역기능과 부동산 가격이 안정되어 최고수준에 이른 단계를 말한다.
성숙지
즉시 건축활동을 할 수 있는 토지를 말한다.
성장기
어떤 지역이 신개발되거나 재개발됨으로써 지역이 발전하는 시기로 개발기라고도 한다. 지역기능이 새로이 형성되므로 지역주민의 입주가 활발하고 입지경쟁이 치열하며 지가상승이 활발하게 전개되는 시기이다. 이 단계에서 투기현상이 발생하기도 한다.
세컨드 하우스
대도시의 시민들이 휴일에 자연을 찾아 여가를 즐기기 위하여 전원에 세워 놓은 두 번째의 주택을 의미하는 것으로 별장 정도로 큰 규모는 아니고 소시민이 즐기기 위한 작은 규모의 집을 말한다.
세전현금수지
현금수지란 투자로부터 발생하는 모든 현금의 움직임을 말한다. 투자로 인하여 들어오는 현금을 현금유입이라 하며 나가는 현금을 현금유출이라 한다. 각 기간마다 현금유입과 현금유출의 차를 계산하여 측정된 순영업소득에서 부채가 있을 때는 매년의 원리금상환액을 공제하는데 이렇게 저당대부에 대한 매년의 원금상환분과 이자지급분을 순영업소득에서 제한 값을 세전현금수지라 한다. 물론 부채가 없다면 순영업소득이 세전현금수지가 된다. 영업소득에 대해 소득세가 공제되지 않았기 때문에 세전현금수지라 한다.
세후현금수지
세전현금수지에서 영업소득세를 공제하여 얻어진 값으로 투자자에게 실제 돌아오는 몫을 말한다.
소급평가
과거의 어느 시점을 기준으로 가격시점을 정하여 부동산을 평가하는 것을 말한다.
소득효과
상대가격의 변화가 없는 상황에서 실질 소득이 변화함으로써 생기는 효과를 의미한다. 한 상품의 가격이 하락하면 소비자의 실질 소득을 증가시켜 그 상품의 구매력이 늘게 되고 반대로 가격이 상승하면 소비자의 실질 소득이 감소하여 그 상품의 구매력이 줄게 되는 현상이다. 이는 소득이 증가하여 수요가 증가하거나 소득이 감소하여 수요가 감소하는 효과와 동일하다.
소매인력법칙
인력법칙 또는 중력법칙이라고도 한다. 레일리의 중력법칙은 상권의 영향력이 그 크기에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다는 것이다.
소지
택지 등으로 개발되기 전의 자연상태 그대로의 토지로서 감정평가에서 조성지나 매립지의 가격을 비용으로 계산할 경우 원가계산의 바탕이 되는 토지를 말한다.
쇠퇴기
인근지역 사이클 이론에서 성숙기 다음 단계에 나타나며 건물이 노화하고 지역기능이 떨어지는 시기를 말한다. 지역의 경제적 내용년수가 경과해서 건물의 유지수선비나 관리비가 많이 들고 따라서 새로운 개발사업은 타당성이 높지 않은 시기이다. 부동산의 가격이 하락하고 하향여과 현상이 발생하게 되는데 이 단계에서 재개발을 하지 않으면 천이기를 거쳐 악화기로 진행된다. 재개발이 진행되면 성장기로 회귀하여 부동산 가격이 상승하게 된다.
수요
일정기간동안에 어떤 재화를 일정가격이 되면 기꺼이 살려고 하는 욕구로써 부동산 수요란 부동산을 매입 또는 임차하려는 욕구를 말한다. 부동산은 일반재화에 비해 고가품이므로 사고자 하는 막연한 희구만으로 부동산 수요의 개념을 파악해서는 안 되며 반드시 유효수요이어야 한다. 유효수요의 개념은 현재의 소득뿐만 아니라 금융대출금 같은 모든 가처분소득을 의미한다.
수요곡선
일정기간에 성립가능한 여러 가지 가격수준에 대응하는 수요량을 평면 위에 표시하고 양자간의 조합들을 연결한 곡선을 말하는 것으로 부동산 시장에서는 대상부동산의 가격 또는 임대료와 수요량과의 관계를 나타내는 것으로 우하향하는 형태로 나타난다.
수요량의 변화
다른 요인들이 일정하다는 가정하에 대상상품의 가격이 변화함에 따라 수요량이 변하는 것을 말하는 것으로 부동산 시장에서는 부동산의 가격이나 임대료가 변함에 따라 동일한 수요곡선상에서 수요량이 변화한다.
수요의 변화
대상 부동산 가격 이외 요인들의 변화에 의한 수요량의 변화를 뜻한다. 부동산 가격이 올라가도 소득수준이 향상되거나 인구의 증가, 시장의 이자율 하락 등이 원인이 되어 부동산 수요가 증가하는 경우는 가격에 의한 수요의 변화가 아니므로 수요곡선 자체가 이동하게 된다.
수요의 탄력성
가격 또는 임대료의 변화율에 대한 수요량의 변화율을 의미하며 가격변화에 대한 수요량이 변화하는 정도를 측정함으로써 구할 수 있다
수요법칙
어떤 재화의 가격이 상승(하락)하면 수요량이 감소(증가)하는 관계, 즉 부동산 가격 또는 임대료와 수요량 사이에 성립하는 역의 관계를 가리킨다. 이러한 수요법칙을 그래프로 만든? 수요곡선은 우하향하는 형태를 갖는다.
수익가격
대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익을 환원이율로 환원하여 가격시점에 있어서의 대상부동산의 가격을 구하는 수익환원법에 의해 산정된 시산가격을 말한다.
수익률
투하된 자본에 대한 수익의 비율을 수익률이라 하고 부동산투자수익률에는 기대수익률, 요구수익률, 실현수익률의 세 가지가 있다.