부동산시장의 특징
부동산의 고유한 특성으로 인해 부동산 시장은 다른 재화시장과 비교할 때 조직적이지 못하고 비효율적이므로 완전경쟁을 기대하기 어려우며 그 기능이 제약되므로 불완전시장의 형태를 지닌다. 또한 전국적인 시장의 형태로 존재하지 않고 양, 질, 위치 등 여러 가지 측면에서 유사한 부동산에 대해 그 가격이 균등해지는 경향이 있는 지리적 구역이라는 공간적 범위를 가지고 나타난다. 부동산시장은 국지적인 형태로 존재하므로 지역별로 초과수요와 초과공급이 발생하기도 하지만 지역간 수급조절은 불가능하다.
부동산 신디케이트
여러 명의 투자자가 부동산 전문가와 함께 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것을 말한다. 부동산 신디케이트는 부동산의 취득이나 관리, 매매, 개발 등을 수행하게 되는데 미국의 경우 신디케이트의 대표적인 형태는 파트너십(partnership)이며 우리나라에서는 합자회사로 번역한다. 개발업자는 해당 사업에 대한 무한책임으로 관리나 운영 등의 책임을 지며, 투자자는 투자한도 범위 내에서만 책임지고 출자비율에 따라 배당을 받게 된다.
부동산신탁
부동산의 소유권을 이전 받아 개발?관리?처분해주고 개발비와 일정액의 수수료를 받고 나머지 이익을 소유자에게 돌려주는 제도이다. 부동산신탁은 목적에 따라 개발신탁?관리신탁?담보신탁?처분신탁이 있다. 일단 신탁관계가 형성되면 그 자산은 신탁재산으로 보호된다.
부동산 잔여법
부동산 전체의 순수익을 대상으로 전체 부동산의 가치를 구하는 방법으로 복합부동산의 순수익을 토지와 건물로 할당하지 않고 복합부동산 전체의 순수익을 대상으로 한다.
부동산컨설팅
부동산에 대한 소정의 자격과 직업윤리를 갖춘 전문가가 고객에게 일정한 보수를 받고 부동산과 관련되는 제반문제에 대해 조언?지도?자문 등의 용역을 제공하는 전문적 활동을 말한다.
부동산투자분석
부동산 투자자가 대상부동산에 관한 과거의 자료나 기타 시장자료의 분석을 토대로, 투자자로부터 기대되는 수입과 지출에 대한 추계를 하는 과정을 말한다. 부동산투자분석기법에는 할인현금수지분석법, 어림셈법과 비율셈법이 있다.
부동산 투자신탁제도
다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산 등(부동산 소유지분(real estate equify), 주택저당담보증권(MBS), 부동산 관련대출(mortgage loan) 등)에 투자하고 수익을 투자자에게 돌려주는 제도이다. 이 제도는 부동산에 투자하는 일종의 뮤추얼펀드(회사형 투자신탁)고 말할 수 있다. 즉, 투자자가 직접 부동산을 소유하지 않고 리츠회사의 주식을 보유함으로써 부동산에 간접투자하는 것을 말한다. 또한 부동산투자신탁회사의 지분은 주식의 형태로 주식 시장에서 자유롭게 거래된다.
부동산학
부동산현상이나 활동의 원리를 연구하는 종합응용과학을 말한다.
부동성
부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동할 수 없다는 특성이다. 위치의 고정성 또는 비이동성이라고도 한다. 부동성의 특성으로 인해 부동산현상이나 활동이 지역화 국지화되며 부동산의 가치가 주변환경의 영향을 받는 외부효과가 발생하게 된다.
부분별단가적용법
건물을 몇 개의 중요한 구성부분(벽, 바닥, 지붕 등)으로 나누고, 각 구성부분별로 측정단위에다 단가를 곱하여 재조달원가를 추계하는 방법을 말한다.
부분평가
일체로 이용되고 있는 물건의 일부분은 평가하지 아니함이 원칙이나, 특수한 목적 또는 합리적 조건이 수반될 경우 일부분만을 나누어 평가하는 방법을 말한다. 건부지의 경우 건물이 있는 상태대로 토지를 평가하거나 복합부동산에서 토지나 건물만을 현황대로 평가하거나 보상평가에서 잔여지 평가 등이 이에 해당한다.
부의 외부효과
어떤 경제활동과 관련하여 다른 사람에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도 이에 대한 대가를 받지도 않고 비용을 지불하지도 않는 상태를 외부효과라고 하며 다른 사람에게 의도하지 않은 손해를 입히고도 이에 대한 비용을 지불하지 않는 것을 부의 외부효과라 한다. 즉, 제3자의 행위가 시장 메커니즘을 통하지 않고 다른 제3자에게 미치는 불리한 효과로써 사회적 비용을 증가시키는 것을 말한다. 부동산활동에서 부의 외부효과란 부동산의 위치의 고정성으로 인해 주변의 영향이 부동산의 가치를 하락시키는 방향으로 나타나는 것을 말한다.
부증성
부동산은 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량을 임의로 늘릴 수 없다는 특성이다. 이 특성은 토지에 해당되며 비생산성이라고도 한다. 토지는 물리적인 측면에서 재생산이 불가능하기 때문에 토지의 물리적 공급곡선은 완전수직이 된다. 물리적인 토지는 생산이 불가능하므로 생산비용으로 가치를 추계하는 원가방식은 원칙적으로 자연상태의 토지에 적용되지 않는다.
부채감당률
순영업소득이 부채서비스액의 몇 배가 되는가를 나타내는 비율이다. 투자안의 위험이 커질수록 부채감당률도 커지며 투자안의 부채감당률이 크면 사업성이 크다고 본다. 이론상 부채감당률이 1보다 크면 순운영수입이 원리금 상환액을 감당할 수 있다는 것을 의미하므로 저당투자자는 투자를 채택하게 된다. 부채감당률이 1보다 작으면 채무불이행이 발생하기 쉬운데 이는 부동산으로부터 나오는 순영업소득이 매기간의 원금과 이자지급에도 부족하기 때문이다.
부채감당률법
부동산감정평가 방식 중 하나인 수익방식에서 순수익을 평가시점의 경제가치로 환원하기 위하여 적용되는 환원이율 산출시에 사용되며 저당투자자의 입장에서 환원이율을 구하는 방법이다. 금융적투자결합법이나 엘우드(Ellwood)법이 지나치게 지분투자자의 입장만 고려함을 비판하고 대출자가 관심을 가지는 차입자의 상환능력에 근거를 둔 이론으로서 대상부동산의 순수익이 과연 매기간 원금과 이자를 지불할 수 있느냐? 하는 부채감당률에 근거하여 종합환원이율을 구하는 방법을 말한다. 저당상수에 부채감당률의 일정비율과 융자비율을 곱하여 산출한다.
부채서비스액 또는 저당지불액
저당대부에 대한 매기간의 원금상환분과 이자 지급분을 합한 것을 말한다.
부채증권
부채금융을 얻기 위해 발행하는 증권으로 채권이나 저당담보부증권(MBS), 자산담보부증권(ABS) 등을 의미한다.
분양가 규제
시장가격 보다 낮게 아파트의 분양가격의 상한선을 설정하는 제도이다. 아파트 분양가를 낮추어서 주택소비자의 부담을 줄이기 위한 목적으로 시행된다. 하지만 장기적으로 주택공급생산성을 저하시켜 민간공급은 위축되어 중고주택가격은 상승하게 되고 주택소비자의 부담은 더욱 가중되는 문제점을 갖고 있다. 임대료 규제나 분양가규제는 같은 내용이다.
불확실성
실현된 결과가 예상한 결과와 정확하게 일치하지 않아 벗어날 가능성을 말한다. 투자의 가치나 투자자산의 가격은 이로부터 기대되는 미래현금흐름의 추정치에 의해 결정되나, 이러한 미래현금흐름의 추정에는 반드시 불확실성이 따르게 된다. 즉, 투자자의 투자의사결정과 그에 따른 결과 사이에는 항상 시차가 존재하며 여기서 발생하는 경제환경의 변화로 결과에 대한 불확실성이 따르게 된다. 이러한 불확실성하에서 자연적으로 발생하는 것이 위험인데, 위험이란 어떤 투자안으로부터 얻어지게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성으로 정의된다. 투자의사결정은 이와 같이 불확실성하에서 발생하는 위험을 측정 가능한 변수로 계량화한 후 위험과 수익의 상쇄관계(trade off)에 대한 분석이 선행되어야 한다. 불확실성의 세계에서 어떤 투자안에서 실현될 수익률의 척도로 기대수익률(평균수익률)을 사용하며, 위험의 척도로는 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용한다. 투자자들은 어떤 투자에서 평균적으로 기대되는 수익률뿐만 아니라 이러한 기대수익률이 실제로 실현되지 않을 가능성도 아울러 고려하게 되는데, 이와 같이 기대수익률이 실현되지 않을 가능성, 즉 위험을 나타내는 척도로 수익률의 분산 또는 표준편차를 사용하게 된다.
비가역성
부동산문제가 발생하면 이를 완전한 옛 상태로 회복하기는 사회, 경제, 기술면에서 어렵다는 의미이다. 지가가 폭등하면 원래의 지가수준으로 다시 회복될 수 없으며 잘못된 토지이용은 다시 원래수준으로 환원하기가 어렵기 때문이다. 따라서 부동산활동에 철저한 사전준비와 장기적인 계획이 요구된다.
비가치추계적 평가
가치추계 이외의 목적으로 행해지는 부동산 평가활동이며, 투자의사결정 판단을 위한 평가를 의미하는 것으로 경제적 타당성분석, 현금수지분석, 비용편익분석 등에 활용한다.
비교방식
부동산감정평가 세 방식 중 하나로 시장에서 얼마에 거래되는가 하는 시장성을 중시하는 평가 방법이다. 시장접근법이라고도 하며 대상부동산과 유사한 최근의 사례를 분석하여 대상부동산의 가치를 도출해내는 평가기법이다. 비교방식에서 가격을 구하는 방법은 거래(매매)사례비교법이라 하고 임료를 구하는 방법은 임대사례비교법이라 한다.
비내구재
재화를 분류하는 방법의 하나로, 장기간 사용함에 따라 그 사용으로부터 얻어지는 편익의 흐름이 서서히 소모되어 가는 재화를 내구재, 단기의 사용으로 소모되어 버리는 것을 비내구재라고 한다. 즉, 식료품?비누 등과 같이 몇 번만 사용하면 효용이 없어지는 재화를 비내구재라 말한다.
비율방식
부동산감정평가 세 방식 중 하나인 비교방식에서 복합부동산에 대한 구성부분의 가격비율이 판명되어 있는 경우 당해 사례의 거래가격에 대상 부동산과 같은 동유형 부분의 구성비율을 곱해서 사례자료로 채택하는 방법이다. 대상물건이 토지나 건물인데 사례물건은 복합부동산일 때 사례가격 총액에서 대상물건과 일치하는 부분만의 가격을 추출해서 사례로 선택하는 배분법에 의해 부동산 가격을 구할 경우 사용된다.
비율법
매장용 부동산 부지의 예상매출액 추정방법 중의 하나로 시장전체의 총매출액에서 면적비율이나 점포수의 비율로 예상매출액을 추정하는 데 사용되며 주관성이 많이 개입될 수 있다.
비체계적위험
개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로, 투자대상을 다양화하여 분산 투자함으로써 피할 수 있는 위험을 말한다. 체계적 위험과 비교학습해야 한다.