수익방식
부동산감정평가 세 방식 중의 하나로 대상 부동산의 수익성을 중심으로 가격을 평가하는 방법이다. 수익방식에서는 부동산의 효용을 미래이익에 근거를 두므로 부동산의 가치를 추계할 때는 대상부동산에서 발생하는 장래편익을 현재가치로 환원해야 한다고 본다. 수익방식에 의해 산출된 시산가격을 수익가격, 시산임료를 수익임료라고 한다.
수익배분의 법칙
기업경영의 총수익은 토지?자본?노동?경영의 생산요소의 공헌도에 따라 배분된다는 원칙으로 부동산에서는 생산요소의 결합에 의해 달성된 총수익의 배분과정에서 노동, 자본 및 경영의 몫 이외의 잔여액은 토지에 지대로 귀속되어 토지가격이 결정된다는 부동산 가격결정 원칙이다.
수익분석법
부동산의 감정평가의 방식중의 하나로 임대료를 구하는 방식이다. 즉, 수익분석법은 기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출될 것으로 기대되는 순이익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는 데 필요한 경비를 가산하여 임료를 산정하는 방법을 말한다.
수익성 지수
장래 예상 수입(현금유입)의 현가합을 예상비용(현금유출)의 현가의 합으로 나눈 것을 말한다. 수익성 지수가 1보다 클 때 그 투자안은 투자가치가 있다고 평가되며 우선순위를 정할 때는 수익성 지수가 큰 쪽부터 선택하면 된다. 순현가가 동일한 두 개 이상의 사업에서 초기의 현금투자가 적은 사업일수록 높은 수익성지수를 나타내게 된다.
수익체증체감의 법칙
부동산에 대한 생산요소의 단위투자액을 계속 증가시키면 이에 대응하는 수익은 어느 점까지는 체증하지만 그 이후는 체감하는 원칙을 말한다. 대상부동산의 최유효사용인 수익극대화점을 파악하고 수익극대화를 위한 추가투자의 적정성 판정에 유용하게 사용된다. 수익극대화점은 총수입과 총비용이 같은 점이 아니라 한계수입과 한계비용이 일치할 때까지의 이용을 말한다.
수익환원법
부동산 가격을 구하는 세 방식 중의 하나로 수익측면에서 가격을 산정하는 방법이다. 대상부동산이 장래에 발생시키리라고 기대되는 순수익의 현가의 총화를 구하는 것이고 순수익을 환원이율로 환원해서 대상 부동산의 시산가격을 구하는 방법이다. 이 방법에 의하여 구하는 시산가격을 수익가격이라 한다.
수확체감의 법칙
다른 생산요소의 투입이 고정되어 있을 때, 토지에 자본의 투입만을 증가시키면 새로 추가되는 단위토지에 대한 한계생산은 감소한다는 법칙이다.
순수익
대상물건이 산출하는 총수익에서 총비용(필요제경비)을 공제한 것을 말한다.
순영업소득
유효조소득에서 영업경비를 지출하고 남은 것을 순운영수입 또는 순영업소득이라고 한다. 운영경비는 대상부동산을 운영하는데 소요되는 제반 유지관리비, 보험료, 재산세, 광고비등을 포함한다. 소득세는 운영경비에 산입되지 않지만 보유과세인 재산세는 운영경비에 포함된다는 것에 주의하여야 한다.
순임료
실제로 지불되는 임료에서 필요제경비(감가상각비, 유지관리비, 조세공과, 손해보험료, 결손준비금, 공실 등 손실상당액)를 공제한 것, 즉 순수하게 임대인의 수익에 속하는 부분을 말한다.
순소득승수
총투자액이 연간 순영업소득의 몇 배인지를 나타내는 수치로써 자본의 회수기간이라고도 한다. 순소득승수가 작을수록 해당 사업의 수익률이 높아서 투자가치가 좋은 것으로 판정된다.
순현가
현재가치란 미래의 금액을 현재로 환원했다는 것이고 순현가란 미래 예상되는 수익을 현재로 환원하고 이 액수에서 투자비용을 공제했다는 것을 의미한다. 즉, 부동산 사업에 투입되는 비용과 산출되는 수익의 차이를 의미하는 것으로 기대되는 수입을 요구수익률로 할인한 현가합에서 비용의 현가합을 제한 나머지를 말한다.
순현가법
투자로 인하여 발생한 미래의 모든 현금흐름을 요구수익률로 할인하여 얻은 순현가를 투자결정의 준거로 하여 투자결정을 하는 방법을 말한다. 순현가가 ‘0’ 이상이면 투자를 채택하고 ‘0’보다 작을 경우에는 투자를 기피하는 것이 합리적인 투자결정인데 순현가가 (+)가 나온다는 것은 이 투자안의 수익의 현재가치가 투자금액의 현재가치보다 크다는 것을 의미하고 순현가가 (-)이면 그 반대를 의미하기 때문이다.
슈바베지수
생계비에서 주택가격이 차지하는 비율을 말하며 주거비부담을 측정하는 지표로 사용된다. 슈바베지수가 높을수록 주거비 부담은 크고 부담능력은 떨어진다는 것을 의미한다.
스프롤 현상
도시가 무계획적이고 불규칙적이며 무질서하게 외연적으로 확산되는 현상으로 급속한 도시화로 인해 토지이용이나 개발에 있어 계획수립이 미흡하고 토지이용규제가 미흡함으로 인해 발생하게 된다.
슬럼
대도시의 일부지대는 보통 극빈층의 밀집지대로서 그 주민구성원에는 일용노무자, 실업자 등이 많고 불량주택으로 형성되어 비위생적 환경 때문에 전염병 등이 발생하기 쉬우며 범죄의 온상이 되는 경우가 많다. 이러한 지역을 슬럼가라고 한다.
시빌 미니멈
도시생활에 있어서 시민생활에 필요한 최소한도의 환경수준?생활수준을 말한다.
시산가격
부동산감정평가에 있어서 감정평가 세 방식으로 구해진 각각의 가격을 말한다. 원가방식에 의하여 구하여진 시산가격을 복성가격, 비교방식으로 구해진 시산가격을 비준가격, 수익방식으로 구해진 시산가격을 수익가격이라 한다.
시산임료
부동산의 임료를 구하는 감정평가방식에는 세 가지가 있는데 이때에 세 방식으로 구해진 각각의 임료를 시산임료라고 한다. 원가방식에 의하여 구하여진 시산임료를 적산임료, 비교방식으로 구해진 시산임료를 비준임료, 수익방식으로 구해진 시산임료를 수익임료라 한다.
시장가치
공정한 매매를 보장할 수 있는 모든 조건이 충족된 공개 경쟁시장에서 성립될 가능성이 가장 많은 가격, 즉 대상부동산이 시장에서 가지는 객관적 가치를 말한다. 투자가치와 비교학습이 필요하다.
시장분화
부동산 시장이 여러 개의 부분시장으로 나누어지는 현상을 말하며 이렇게 분화된 시장을 부분시장이라 한다. 부동산시장은 지역별, 용도별 또는 소유권의 형태 등에 따라 세분화되는데 시장의 분화현상으로 인해 지역별, 용도별 또는 권리형태별로 수요초과 공급초과로 인한 시장의 불균형이 발생할 수 있다.
시장실패
시장이 어떤 구조적 원인으로 인해 자원이 용도별 효율적으로 배분되지 못하고 제 기능을 발휘하지 못하는 것을 의미한다. 시장 메커니즘으로는 효율적인 자원분배가 이루어질 수 없는 경우, 시장의 실패를 보완하기 위해 정부가 보조금을 내는 등 시장기구에 대신해서 부동산시장의 자원배분에 개입한다.
시장추출법
부동산감정평가 방식의 하나인 소득접근법의 자본환원율 결정방법 중의 하나로 시장으로부터 직접 자본환원율을 추출하는 방법으로 대상부동산과 유사한 최근의 매매사례를 통하여 사례부동산의 순이익을 부동산가격으로 나누어 환원이율을 결정한다. 사례를 통한 회귀분석방법을 이용해 구하는데 이때 부동산 가격은 독립변수가 되고 수익은 종속변수가 된다. 시장추출법은 실제 거래된 매매사례를 통해 구하므로 객관적이고 실증적이다.
시장의 효율성
시장은 자원배분의 가격결정기구로서의 기능을 수행하는데 가격기구의 정상적인 작동을 시장의 효율성이라고 부른다. 부동산시장의 효율성은 특히 정보의 효율성에 의해 달성되는데? 부동산 시장이 새로운 정보를 얼마나 지체없이 가치에 반영하는가 하는 것을 의미한다. 정보의 효율성은 시장에서 결정된 가격이 주어진 이용가능한 정보를 충분히 반영하고 있는 상태를 말한다. 즉, 부동산의 시장가격이 이용가능한 정보에 기초한 기대가격 또는 예상가격과 평균적으로 일치할 때 정보효율성이 이루어진다.
시점수정
사례가격을 거래시점의 가격수준에서 평가시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다. 부동산감정평가 방식 중 하나인 비교방식의 거례사례비교법에서 사례자료를 정상화하는 작업으로 사례부동산의 거래시점과 평가대상부동산의 가격시점이 시간적 차이가 있을 때 이루어진다.
신차지방식
토지의 지상공간을 임차하여 개발하는 개발형태이다. 임차인은 계약기간동안 수익을 누리는 대가로 토지소유자에게 임대료를 지불하고 계약기간이 종료되면 건물은 시가로 양도된다.
실질임료
부동산감정평가에 있어서 임차인이 부담할 모든 경제적 대가를 말한다. 감정평가에서는 항상 실질임료를 구하는 것을 원칙으로 한다.
실현수익률
투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률로 사후수익률이라고도 한다. 실현수익률은 투자를 종결시켰을 때 달성된 수익률이므로 투자분석에서는 전혀 알 수가 없다