악화기
인근지역의 사이클에서 천이기 다음단계에 나타나며 지역기능이 포기되는 시기로 범죄, 방화, 부동산의 방기 현상과 같은 사회적 문제가 발생한다.
안정시장
부동산 가격이 안정되어 있어 소폭의 상승을 하는 부동산이 존재하는 시장이다. 실수요자에 의해 지탱되는 시장으로 불황에 강한 유형의 부동산이 존재하나 호황기에는 상대적으로 약한 면을 갖기도 한다. 위치가 좋고 규모가 작은 주택이나 도심지 점포 등이 여기에 속한다.
약성 효율적 시장
대상부동산의 가치에 영향을 미치는 과거의 정보가 현재의 시장가치에 반영되는 시장이다. 현재가치는 과거의 추세를 충분히 반영한 가치이므로 과거의 역사적 자료를 분석한다고 하더라도 정상이상의 수익(초과이윤)을 획득할 수 없는 시장을 말한다. 이 가설에 따라 부동산 시장에 적용해보면 약성 효율적 시장에서는 현재의 부동산 시장가격이 모든 부동산시장의 과거정보를 완전히 반영하고 있다는 것이다. 여기서 부동산시장의 과거정보란 과거의 부동산 가격, 부동산가격의 변화, 거래량 및 부동산시장 자체에서 파생되는 정보를 말한다. 이는 현재의 부동산가격이 과거의 모든 부동산 가격의 변화를 반영하고 있음을 나타내는데, 이 경우 과거의 부동산가격이나 시장의 자료를 근거로 한 어떠한 거래방법도 초과수익을 얻지 못한다.
어림셈법
부동산 투자분석 기법 중의 하나로 할인현금수지분석법처럼 복잡한 계산과정을 거치지 않고 간단히 어림잡아 계산하는 방법이다. 여러 종류의 현금수지를 승수의 형태로 표시하는 승수법과 이를 수익률의 형태로 표시하는 수익률법이 있는데 수익률과 승수는 상호 역수의 관계이다. 승수는 수익대비 투자액의 비율이고 수익률은 투자액대비 수익의 비율이다
에스크로우(이행대행업)제도
부동산권리분석을 중심으로 부동산거래계약과 관련된 일체의 행위를 대행하는 부동산 업(業)의 한 종류를 말한다. 중립적인 제3자 또는 기관이 쌍방 대리인의 자격으로 매매에 관련된 보증금이나 계약서 등 관련 서류 일체를 계약조건이 종료될 때까지 보관, 대행하는 제도이다. 에스크로우 회사가 권원분석, 보험, 금융알선, 등기 등 업무를 일괄해서 처리하게 되면 종합 서비스 체계 구축이 가능하며 매도인과 매수인 양측을 보호하고 제3자 입장에서 공정하게 업무를 수행한다는 점에서 부동산 거래의 안전성과 거래과정의 투명성을 확보할 수 있는 장점이 있다. 현재 부동산 중개사고에 대한 사전 방지 제도가 마련되어 있지 않아 중개업자가 중개행위를 할 때 고의 또는 과실로 거래 당사자간 재산상 손해가 발생할 경우 배상 문제가 대두되고 있으나 에스크로우 제도가 도입되면 사전 안전장치가 가능해 중개와 관련해 나타날 수 있는 여러 문제를 예방할 수 있고 사회적 문제가 되고 있는 소위 ‘떴다방’ 등 왜곡된 중개행위를 근절할 수 있는 토대가 될 수 있다
엘우드법(저당지분환원법)
부동산감정평가방식인 수익방식(소득접근법)의 자본환원율 결정방법 중 지분투자가 입장에서 환원이율을 결정하는 방법이다. 엘우드(L. W. Elwood)에 의해 고안된 방법으로 투자결합법이 저당대부의 금융조건이 자본환원률에 미치는 영향은 고려하고 있지 않다고 비판하면서 개발해 낸 방법이다. 보유기간 동안에 예상되는 현금수입, 부동산의 가치상승분 또는 하락분, 그동안의 지분형성분을 토대로 종합환원율을 계산하는 방법이다. 지분형성분이란 원리금 상환에 따른 원금상환분을 말하고 이는 총자산에서 지분투자자의 몫이 커지는 것이므로 지분투자자의 몫이다. 엘우드법은 순수입에서 부채를 차감한 세전현금수지를 대상으로 하므로, 소득세가 부동산의 가치에 미치는 영향은 고려하지 않고 있다.
역진세
역진세란 과세표준의 증가와 함께 세율이 낮아지는 세금이다. 역진세는 소득이 많은 고소득자 보다 소득이 적은 저소득자가 오히려 많은 세금부담을 지게 되므로 조세의 공평성 측면에서 볼 때 바람직하지 못하다. 현재 역진세율이 적용되는 세목은 없으나 간접세 특히 부가가치세는 소득에 상관없이 일정하게 부담하므로 담세자의 입장에서 역진적 성격을 띠고 있는 조세라 할 수 있다.
연금의 내가 계수
매기(매년 또는 매월)에 받게 될 일정액의 미래금액을 계산하는 데 사용되는 금융계수로 매년 1원씩 받게 되는 연금을 이자율 i로 계속하여 적립하면 n년 후에 달성되는 금액(적금의 총액)을 구할 수 있다.
연금법
복합부동산, 즉 대상물건이 토지와 건물 기타 상각자산과의 결합으로 구성되어 있는 물건의 순수익을 환원할 때 적용되는 방법으로 상각 전 순수익에 상각 후 종합환원이율과 잔존내용년수를 기초로 계산된 복리연금현가율을 곱해서 환원하는 방법이다. 연금법은 상환기금법과 같이 상각액을 재투자할 수 있다고 가정하는데 상각액에 대한 이자율이 축적이율을 고려하는 상환기금법과 달리 해당자산의 수익률과 같은 이율을 사용한다.
연금의 현가 계수
매년 1원씩 n년 동안 받게 될 연금을 일시불로 환원한 액수를 구하는 금융계수로 매기의 일정액이 현재 어느 정도의 가치가 있는 지를 나타낸다. 연금의 현가계수를 역수로 활용하면 저당상수가 된다.
영구환원법(직접법)
상각이 불필요한 자산의 순수익을 환원하는 방법으로 내용년수가 무한하여 상각이 필요없고 순수익이 영속적으로 발생하는 토지와 같은 비상각자산에 적용된다. 순수익이 영속적으로 발생하고 상각이 불필요하므로 환원이율에 상각률을 가산하지 않고 직접 환원이율로 환원해서 수익가격을 구한다.
영속성
일반소모재적인 경제재화와는 달리 부동산은 사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모나 마멸이 되지 않는다는 특성으로 비소모성이라고도 한다. 토지는 영속적인 재화이므로 그 이용에 있어서 현재뿐만 아니라 미래까지 고려해야 하며 물리적인 측면에서 감가상각은 발생하지 않는다.
영업경비
대상부동산을 운영하는 데에 소요되는 유지비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 전기세, 전화료 등을 말한다.
영업경비비율
영업경비가 조소득에서 차지하는 비율을 나타낸다. 경비비율이 높으면 대상부동산의 수익성은 낮다. 대상부동산의 운영경비비율이 비교부동산 보다 높다면 대상부동산관리가 적절하지 못하다는 것을 의미한다.
예측의 원칙
부동산의 가격은 대상부동산의 미래 이용에 대한 예상을 근거로 결정된다는 원칙으로 부동산 가격은 가격형성요인의 변화에 따라 변동하므로 부동산 평가에는 현재뿐만 아니라 미래의 이용가능성을 고려해야 한다는 부동산 가격결정 원칙이다. 대상부동산의 미래 이용가치를 예측할 때는 합법적이고 현실적인 이용상태를 고려해야 하며 미래를 예측하는 기간도 대상부동산의 이용가치에 영향을 미칠 수 있는 기간 내에서만 가능하다. 예측은 변동을 전제로 하므로 변동의 원칙과 관련성을 갖는다.
완전경쟁시장
매도자와 매수자 수가 무수히 많고 제품의 질은 동일, 정보 완전, 누구든지 시장 진입과 탈퇴가능, 누구도 시장가격에 영향 미칠 수 없는 시장을 말한다.
외부효과
어떤 경제활동과 관련하여 다른 사람에게 의도하지 않은 혜택이나 손해를 주면서도 이에 대한 대가를 받지도 않고 비용을 지불하지도 않는 상태를 말한다. 즉, 경제주체가 시장기구를 통해 대가를 지불하지 않고 제3자에게 손해나 이익을 주게 되는 효과를 말한다. 부동산은 위치가 고정화된 상품이므로 외부환경에 따라 가치가 달라지게 된다. 외부효과는 정의 외부효과와 부의 외부효과로 구분되며 정의 외부효과는 이익을 말하고 부의 외부효과는 손실을 말한다.
용도의 다양성
부동산의 특성 중 하나로서 토지는 다른 일반 재화와는 달리 그 용도가 매우 다양하다. 토지의 용도가 다양하므로 토지이용은 2개 이상의 용도가 동시에 경합하는 것이 일반적이고 어떤 용도에서 다른 용도에의 전환도 가능한 것을 부동산 용도의 다양성이라 한다.
우경사비대칭
부동산경기순환이 회복이 느리고 후퇴가 빠르게 진행되는 것을 의미한다. 정점을 기준으로 왼 쪽은 상승국면, 우측은 하강국면을 의미하는데 비대칭이란 좌측과 우측이 같지 않다는 것이고 우경사란 우측이 경사가 빠르다는 것이다. 일반경기순환으로 말하면 확장국면이 짧고 수축국면이 길다.
요구수익률
투자에 대한 위험이 있을 때, 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미한다. 일반적으로 투자자가 자금의 투자에 대해서 요구하는 최소한의 수익률을 요구수익률이라고 하는데, 투자결정에 있어서는 어떤 투자안이 받아들여지기 위해서 이 투자안이 벌어들여야 하는 최소한의 수익률을 의미한다. 순현재가치법에서 미래수익을 할인할 때 적용되는 할인율이 투자자에 의한 요구수익률이 된다. 내부수익률법에서는 투자안의 순현재가치를 ‘0’으로 하는 할인율(즉, 내부 수익률)을 이러한 요구수익률과 비교하여 투자여부를 결정하게 된다. 요구수익률은 투자안이나 투자대상의 수익흐름이 변동하게 될 위험에 따라 그리고 투자자들의 위험에 대한 태도에 따라 달라진다.(요구수익율 = 무위험율 + 위험할증율 + 인플레율)
요소구성법(조성법)
부동산감정평가방식 중 소득접근법의 자본환원율을 결정하는 데 사용되는 방법으로 대상부동산에 관한 위험을 여러 가지 구성요소로 분해하고, 개별적인 위험에 따라 위험할증률을 더해 자본환원률을 구하는 것이다.
운영경비
필요제경비 참조
운영위험
부동산 투자에 있어 관리비와 같은 영업경비의 변동 등으로 인해 야기될 수 있는 수익성의 불확실성을 지칭하는 개념이다. 운영관리를 잘하지 못하게 되면 관리비용의 변동으로 인해 수익이 불확실하게 되므로 적절한 운영관리가 요구된다.
유동화전문회사
2차 저당시장에서 유통되는 채권을 발행하는 기구로 유동화하고자 하는 자산보유자의 원 자산과는 관련없이 유동화자산만을 관리하는 법률상의 회사이다.
유동화중개기구(중개유동화기구)
자산의 유동화를 원활하게 하기 위해 1차 대출기관이 발행하는 저당에 투자하는 기관이다. 유동화중개기구는 2차 대출기관의 역할을 담당한다. 우리나라의 경우 주택저당시장에 유동화중개기구의 역할로 국가가 개입함으로써 공신력 제고로 위험도가 낮아지므로 가산금리가 적게 적용되어 낮은 조달비용으로 주택자금을 공급할 수 있게 된다. 저당채권을 통합해 표준화하여 다양한 상품을 개발할 수 있고 발행비용을 절감할 수 있다.
원가방식
부동산감정평가 세 방식 중 하나로 비용접근법이라고도 하며 공급의 측면을 강조하여 대상부동산의 가격을 생산비(원가)를 기준으로 산정하는 방식을 말한다.
원리금균등상환방법
부동산금융에서 가장 많이 사용되는 방법으로 전체 대출기간 동안에 원리금의 상환액이 일정한 방식이다. 원리금에는 원금과 이자가 포함된다. 매기 불입액은 원금분할상환액과 이자의 합계이므로 원금분할상환액은 매기마다 조금씩 증가하게 된다. 대출만기일자에는 대출원금 상환이 완료되며, 대출자는 매기 대출잔고 대비 확정금리의 이자를 수령한다.
위치적 위험
부동산의 위치고정성으로 인해 투자자가 사업상 안게 되는 위험을 말한다. 부동산은 위치가 고정된 재화이므로 외부효과가 발생하게 되는데 주변환경으로 인해 부의 외부효과가 발생하게 되면 대상부동산의 수익은 감소하게 된다. 이를 위치적 위험이라 하고 이 위험을 줄이기 위해서는 투자대상을 선정할 때 주변환경과 관련된 입지분석이 필요하게 된다.
위험
부동산투자에서 위험이란 미래에 대한 불확실성으로 인해 예상된 수익이 변동할 가능성을 말한다.