위험조정률

위험에 대한 대가로 할증률이 가산된 요구수익률을 말한다.

위험조정 할인율

장래 기대되는 소득을 현재가치로 환원할 때, 위험한 투자일수록 높은 할인율을 적용하는데 이때 사용되는 할인율은 위험이 반영되어 있다고 하여 위험조정할인율이라 한다.

 위험-수익의 상쇄관계

위험이 큰 자산은 수익이 높은 것이 일반적인데 이를 위험과 수익의 상쇄관계, 또는 위험과 수익의 비례관계라 한다. 이러한 현상이 발생하는 것은 위험이 크게 예측될수록 투자자들의 요구수익률은 상승하기 때문이다.

 위험할증율

투자자들은 투자대상의 위험도에 따라 위험부담에 대해 일정한 대가를 요구하는데 이를 위험할인율 또는 위험프리미엄이라고 한다.

 위험혐오

위험에 대해 대처하는 투자자들의 태도를 말한다. 위험한 투자대상에는 투자하지 않는다는 것은 아니고 기대 수익률이 동일한 경우 덜 위험한 쪽, 안전한 대안을 선택하는 경향을 말한다.

 유동자산

고정자산에 대응되는 개념으로 1년 이내에 환금할 수 있는 자산 또는 전매할 목적으로 소유하고 있는 자산. 현금, 예금, 일시소유의 유가증권, 상품, 제품, 원재료, 저장품 등을 말한다.

 유사지역

인근지역과 유사한 지역특성을 갖는 또 다른 지역을 말한다. 인근지역과 지리적 위치는 다르나, 용도적 기능적인 면에서 동질적이며, 양 지역의 부동산은 서로 대체?경쟁관계이다

 유추법

대상점포의 예상매출액을 추정하는 데 있어 유사점포를 대상으로 거래지역과 고객에 대해 분석을 바탕으로 대상점포의 예상매출액을 추정하는 방법을 말한다. 지점망이 있는 경우에 많이 사용된다.

 유효수요

‘살 의사와 ‘지불능력’을 구비한 수요를 지칭한다. 실제로 물건을 살 수 있는 돈을 갖고 물건을 구매하려는 욕구를 말하는 것으로 확실한 구매력의 뒷받침이 있는 수요로서 임금수준, 소득수준, 금융정책이나 조세정책과 밀접한 관련성이 있다. 부동산 수요는 반드시 유효수요이어야 하는데 이는 부동산이 일반 재화에 비해 상대적으로 고가품이기 때문이다. 유효수요의 개념은 현재의 소득뿐만 아니라 금융대출금 같은 모든 가처분소득을 의미한다.

 유효조소득

가능조소득에서 공실 및 불량부채에 대한 충당금을 빼고 기타소득을 더한 것을 말한다.

 위치의 고정성

부동성 참조

 이행지

임지, 농지, 택지 중 세분된 지역 내에서 상호간에 용도 전환되는 토지를 말한다. 후보지(또는 가망지)가 택지지역?농업지역?임업지역 상호간의 용도적 전환과정에 있는 토지임에 반하여 이행지는 그 지역 내에서 세분된 지역에서 다른 종류의 용도로 이행되는 과정에 있는 토지를 말한다. 택지지역에 있어서의 이행지는 공업지역이 주거지역으로 또는 주거지역이 상업지역으로 전환되는 또는 전환과정에 있는 토지를 말한다.

 인근지역

대상부동산의 가치에 직접적으로 영향을 주는 지역을 말한다. 인근지역은 대상부동산이 존재하고 대상부동산과 대체관계가 성립되어 가격형성에 상호 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 지역이다. 인근지역은 보통 도시지역이나 농촌지역 등과 같은 지역사회보다는 작은 단위개념이다.

 인근지역의 사이클이론

인근지역의 사이클 이론이란 지역의 성쇠현상을 말하는 것으로 성장기, 성숙기, 쇠퇴기, 천이기, 악화기의 단계를 거쳐 발전하고 쇠퇴하는 과정을 반복한다는 것을 의미한다. 지역을 생태학적인 관점에서 파악해보면 지역도 생명을 가진 유기체처럼 어느 지역이 개발되면 발전하다가 그 지역 내의 건물들이 노후화 되어감에 따라 지역의 기능도 쇠퇴해간다는 이론이다.

 인플레이션

물가는 전반적으로 상승하고 화폐가치는 하락하는 현상을 의미한다.

 인플레 위험

인플레가 심하면 화폐의 가치가 하락하므로 대출자는 원금의 실질적인 가치가 하락하는 위험을 안게 되는데 이러한 위험을 인플레 위험이라 한다. 대출자들은 위험을 줄이기 위해 변동이자율을 선호하게 된다.

 일괄평가

둘 이상의 물건이 일체로 거래되거나, 용도상 불가분의 관계가 있는 경우 물건마다 개별 평가하지 않고 동시에 평가하는 방법을 말한다.

 일시불의 내가계수

현재의 일정금액이 미래에 얼마인가를 나타내는 금융계수이다. 일정액을 1원으로 하고 이자율을 r로 하고 기간을 n으로 가정하면 1원을 이자율 r로 저금하였을 경우 n년 후에 찾게 되는 금액을 계산하는 데 사용된다.

 일시불의 현가계수

미래의 일정액이 현재 얼마인가를 나타내는 금융계수이다. 일정액을 1원으로 하고 할인율을 r로 하고 기간을 n으로 가정하면 할인율이 r일 때 n년 후 1원의 현재 값을 구하는데 사용된다. 일시불의 현가계수는 일시불의 역수이다.

 임대료

타인의 부동산을 일정기간 동안 사용한 대가로 지불되는 금액을 말하는데 감정평가에서는 임료라고 표현되며 토지에는 지대의 형태가 된다.

 임대료 규제

주택의 소유자가 특정 가격수준이상으로 임차자에게 임대료를 부과할 수 없도록 하는 제도를 말한다. 시장의 임대료보다 낮게 임대료 상한선을 설정하면 단기적으로 임대주택에 대한 수요가 증가하여 기존의 세입자가 혜택을 보게 되지만 장기적으로 임대주택 공급감소, 임대주택의 질적수준 저하를 가져오게 되어 결국 저소득층의 주택난을 심화시킨다.

 임대료 보조

일정 수준 이하의 저소득층에게 정부가 직접적으로 무상으로 임대료의 일부를 보조해주는 정책으로 대표적인 형태가 주택수당제이다. 저소득층에게 임대료를 보조해줌으로써 임차인들에게 소득상승효과를 유발하여 임대주택의 수요는 증가하게 되고 임대료가 상승함으로써 단기적으로는 주택공급자에게 혜택이 돌아가게 된다. 하지만 장기적으로 임대주택 공급이 증가하여 임대료는 원래수준으로 회귀하고 결국 임차가구에게 혜택이 돌아가게 된다. 임대료규제 정책에 비해 시장을 활성화시키는 정책이라고 볼 수 있다. 

 임대사례비교법

부동산감정평가 세 방식 중 비교방식에 의해 임료를 구하는 방법으로 대상물건과 동일성?유사성 있는 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정 등을 가하여 임료를 구하는 방법이다

 입지경쟁

최적의 입지를 차지하기 위해 입지주체간에 상호 발생하는 경쟁을 말한다.  토지는 한정된 자원이며, 용도의 다양성의 특성이 있으므로 입지경쟁이 발생한다. 입지경쟁의 결과 토지는 대상토지에 가장 높은 가격을 지불할 수 있고 기꺼이 지불할 의사가 있는 사용자에게 할당되어 토지자원이 배분된다.

 입지계수

한 지역의 기반사업을 파악하기 위해 사용하는 수치이다. 특정지역의 특정산업의 고용율을 전국의 특정산업 고용율로 나누어서 구한다. 입지잉여는 입지조건과 토지이용의 집약도가 같은 경우라도 입지주체에 따라 다르게 나타나며 조방적 한계입지 이상에서 그 위치를 최유효이용할 수 있는 입지주체가 이용하는 경우에 발생한다. 입지잉여가 ‘0’이 되는 곳을 그 산업의 한계입지라 하고 입지잉여가 큰 곳은 입지경쟁이 심화되어 입지지대가 상승한다. 

 입찰지대

지대는 각 위치에서 지불될 수 있는 가장 높은 가격에 의해서 결정되는데 각 위치에서 입지주체가 지불할 수 있는 가장 높은 지대를 말한다. 산업별로 생산요소 대체성이 다르므로 각 위치에서 토지에 대한 지불용의 지대는 입지주체별로 각기 다르다. 입지주체가 지불할 수 있는 가장 높은 지대를 입찰지대(bid rent)라고 하며 각 산업의 입찰지대를 연결한 곡선을 입찰지대곡선이라고 하며 이것이 도시 전체의 지대곡선이 된다.


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