집이 온다

집이 온다 - 곧 찾아올 절호의 타이밍에 대비하는 구체적 방법
이광수 지음 / 와이즈베리 / 2022년 5월

집은 무엇일까. 부동산은 어떤 의미일까. 시작부터 거창하지만 책이 책이니 만큼, 집에 대해 생각해본다.

예전에 애니메이션 '보노보노'를 보았을 때가 생각난다. 해달인 보노보노가 바다에 누워서 떠다니며 "여기도 내 집, 저기도 내 집" 뭐 그런 이야기를 했던 것 같다.

그것 말고도 캠핑을 좋아하는 누군가가 예능 프로그램에서 말했던 것도 떠오른다. 별 다섯 개짜리 호텔이 아니라 별이 엄청 많아서 좋다는 비박에 대한 이야기가 인상적이었다.

여기서 잠깐.

이런 생각으로 부동산에 접근하면 곤란하다. 이미 부동산은 사는live 곳이 아니라 사는buy 것으로 바뀌었다는 것을 알고 있으니까.

먼저 저자는 이 책에서 부동산에 대해 개념부터 잡고 시작한다. 이제는 거주의 목적보다 투자의 목적으로 집을 사고판다면서, 집이라는 대상이 투자 상품으로 바뀌었음을 받아들여야 앞으로 논의할 모든 이야기에 대한 인과관계를 명확히 이해할 수 있다고 말한다.

부동산을 분석할 때는 투자 시장으로 바라보고 판단해야 한다는 것이 이 책을 읽기 시작하며 인식해야 할 첫 번째 과제다.

물론 이미 주택 시장에 참여하는 많은 사람이 부동산을 투자로 생각하고 있다고 하는데, 전체 주택 구매자 중 직접 거주하지 않고 임대하는 비율이 50%에 근접하고 있다는 것을 참고하자. 집을 사는 사람들 중 과반수가 거주 목적이 아니라 투자 목적으로 사고 있는 실정이라는 것을 인식해야 한다.

그러면 왜 투자 목적으로 집을 사는 사람들이 많아졌을까? 이는 부동산 투자 수익률이 높았기 때문이라고 한다. 그리고 한국 주택 시장이 투자화의 성격을 띤 부동산이 됐다는 점을 이해해야 미래 주택 시장에 대한 예측을 할 수 있다(21쪽)고 강조한다.

이 책은 이렇게 부동산에 대해 어떻게 접근해야 할지부터 자세를 잡아주고 시작한다.

이 책의 저자는 이광수. GS건설을 거쳐 현재 미래에셋증권 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 리츠와 부동산시장 그리고 건설기업과 ESG를 분석한다. (책날개 발췌)

저는 애널리스트입니다. 부동산뿐만 아니라 주식 시장을 분석하고 예측합니다. 미래를 예측하는 일은 항상 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 저는 미래를 전망하는 일을 숙명으로 생각합니다. 많은 사람이 미래라는 망망대해를 항해해 나아가려 할 때 "저쪽으로 가면 신대륙이 나올 거야!"라고 알려주는 작은 나침반이 되기를 소망합니다. (4쪽)

이 책은 총 5부로 구성된다. 프롤로그 '집이 온다'를 시작으로, 1부 '다시, 집값을 전망한다', 2부 '어떻게 될 것인가?', 3부 '어떻게 해야 하는가?', 4부 '투자에 성공하기 위해 반드시 알아야 할 행동 지침', 5부 '부동산의 미래'로 이어지며, 맺음말로 마무리된다.

이 책에서는 집값이 오를 거라느니, 떨어질 거라느니, 그런 예측보다는 더 근본적인 부분을 짚어보도록 도와준다. 더 시야를 넓혀서 바라볼 수 있도록 이야기를 풀어나간다. 사실 그런 예측은 큰 의미가 없다. 미래는 예측할 수 없는 것이니까.

그리고 시장을 예측해 부동산 책을 팔거나 전문가로서 활동하는 것은 의외로 쉽다며, 다수의 여론에 맞춰 "집값은 계속 오릅니다. 빠져도 오릅니다. 결국 오릅니다. 언젠가 오릅니다."라고 말하면 된다는 것이다. 반대로 "이제 떨어집니다. 드디어 떨어집니다. 엄청난 하락장이 옵니다."라고 말하는 것도 장사(?)가 될 수 있는데, 소수 의견이긴 해도 혹시나 맞으면 40%의 지지를 업고 스타로 거듭날 수 있기 때문이라는 것이다.

하지만 그런 예측은 상관없이 우리 미래는 흘러가는 것이다. 간절히 원한다고 해서 바람대로 집값이 움직이지 않는 것이 현실이다. 그러니 그냥 희망사항 말고, 근거가 될만한 자료를 기반으로 짚어보는 것이 필요할 것이다.

무엇보다 본질에 대해 고민해야 한다. 투자는 무엇인지, 투자하는 사람들은 누구인지, 부동산은 무엇인지, 시장이 왜 변화하는지에 대한 근원적인 고민을 해야 한다. 편견을 없애고 사이클을 인정하고 본질에 대해 고민했다면 이제 확률 높은 미래를 전망해야 한다. 100% 확실한 전망은 없다. 어떤 예측도 틀릴 수 있다. 그럼에도 불구하고 투자에는 미래 전망이 필요하다. 기대 수익을 높일 수 있는 확률 높은 미래 예측이 필요하다. (144쪽)

그동안 너무 많은 선량한 사람들에게 '벼락거지' 딱지가 붙었다. 자산 버블의 혜택을 누린 건 소수고, 가만히 있다가 뒤처져 멍 때리게 된 무주택자들이 대다수다. 국가재난급 우울감이다. 하지만 '벼락파산'의 충격은 벼락거지에 비할 바가 아니다. 뒤처짐은 가슴을 아프게 하지만, 파산은 생명을 위협할 수도 있다.

주담대는 13년 만에 7%대를 넘길 것으로 보인다. 최근 수년간 뒤늦게 뛰어든 30대 영끌족들은 자칫 돌이킬 수 없는 대타격을 입을지도 모른다. 그것이 설령 작은 가능성에 불과하다 해도 미리 대비해야 하는 이유다. 이를 위해 '많이 올랐으니 떨어질 때가 됐다'는 식의 단순 순환론을 넘어, 각종 부동산 데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악해 확률 높은 미래를 전망했다. 또한 편견과 편향을 버리고 객관적 자료를 통해 분석하고 예측하려 노력했다.

맹목적인 공격형 투자의 시대는 끝났다. 지금 우리에겐 각종 위험요소를 신중하게 더듬어 진짜 기회를 찾아내는 책이 필요하다. (책 뒤표지 중에서)

"부동산이 중요한 것은 알겠는데 정말 어디부터 공부해야 하는지 잘 모르겠다." 이렇게 생각하는 분들을 위해 책을 썼습니다. 한국 부동산 시장을 철저히 분석하고 인과관계를 파악해 확률이 높은 미래를 전망했습니다. 내일을 살아야 하는 분들에게 나침반이 되고자 노력했습니다. 편견과 편향을 버리고 객관적 자료를 통해 분석하고 예측했습니다. 저자로서 독자 여러분들이 책을 통해 정보나 지식을 넘어 지혜를 얻기를 바랍니다. (6쪽)

이 책은 부동산에 대해 근본적으로 짚어보고자 하는 사람들에게 도움이 될 것이다. 단순한 부동산 투자 정보보다 중요한 것은 큰 틀에서 바라보는 것이니, 신중하게 전체적인 흐름과 전망을 살펴보고자 한다면 이 책이 괜찮겠다.

코로나 이후의 상황과 대선패배 원인 중 가장 설득력 있는 주장이라는 '부동산 표심'에 대한 이야기, '집값 불패'와 '하우스푸어'는 동전의 양면, 인지 편향 오류 등 읽을거리가 풍부한 이야기에 시선을 집중하게 되는 책이다.

출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다

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