오피스텔 투자의 이모저모

노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라
강승태 지음 / 황금부엉이 / 2017년 6월

"노후를 위해 오피스텔에 투자하라"

매경이코노미 기자의 직업으로 부동산에 관한 기사를 접하다 부동산 투자를 하게 되면서 오피스텔 4채, 분양권1개를 취득하고 곁에 또 멘토를 해주는 중개사까지 얻게되는 좋은 투자 사례로 평을 내리고 싶다.

이분은 현재 35세로 40세가 되기전에 오피스텔 10채를 목표로 열심히 달리고 있다고 한다.

이렇게 되면 노후준비를 너무 빨리 하는게 아닌가 !

1. 오피스텔의 세금

--> 오피스텔은 세금이 얄궂게 되어 있다. 업무용이든 주거용이든 무조건 건물에 대한 부가세는 납부해야 한다. (주거용에 왜 부가세를 매기는지... 구입때는 업무용, 매도시는 주거용, 전기세는 누진세...세금체계 모순이 많아 보인다)

--> 분양 받고 주택임대사업자로 등록하면 취.등록세가 감면된다.

   : 면적이 60m2 이하는 취.등록세 4.6%가 면제된다.(기존 오피스텔 매입시는 혜택이 없다)

   : 단, 취.등록세가 200만원 넘으면 85% 감면된다.

   : 60 ~ 85m2 에서는 25%만 감면되며 85m2 초과는 감면대상에서 제외된다.

--> 투자용 오피스텔은 60m2 넘어가는 경우가 없으니 걱정을 안해도 되며 보유의무기간은 4년이다.

--> 주거용인 경우는 부가가치세(건물부분의10%)환급 받을 수 없으나 업무용(사무실용)으로 신고시는 환급을 받을 수 있으며 주택 가구수에도 포함이 되지 않는다.

--> 주거용 임대사업으로 등록을 하면 월세 수입에 대하여 세금을 납부해야 하며, 업무용인경우 부가세를 6개월 마다 납부 하고 5월에는 종합소득세 신고도 해야 한다.(귀찮은 일이 많다)

2. 오피스텔 투자

--> 시세차익보다는 임대수익을 목표로 하는 것이 맞다.

--> 원룸이 믹스커피면 오피스텔은 아메리카노

--> 남이 주는 떡은 받아 먹지 말고 자기가 구한 떡은 남에게 주지 마라.

--> 2018년 3대 악재 : 금리인상, 공급과잉, 대출규제

--> 매입가격 산정방법 (월세 x 250 + 보증금 - <준공연도 x 200만원>

    : 월세 x 250배

    : ex) 65 x 250 = 1억6,000 ~ 1억7,000

    : 오피스텔 세입자의 심리적 월세 저항선 60만원

--> 3 ~ 5년된 오피스텔이 가장 적당하다.

    : ex) 울산 삼산 나인파크

    : 65 x 250 + 1,000(보증금) - (2013 x 200만원) = 1억 6,450

--> 오피스텔 임대는 서비스산업이다. 서비스 마인드가 없다면 경쟁이 치열한 임대시장에서 살아 남기 어렵다. 합리적인 선에서 최대한 서비스를 제공한다는 마음으로 임차인을 대할 필요가 있다. 자기 욕심만 앞세워 임차인의 목소리에 귀 기울이지 않으면 더 이상 임차인의 선택을 받지 못하게 될 것이다.

--> 시장이 안 좋을 때 사고, 좋을 때  팔아라. 경기가 꺽이었을 때는 이익을 내는 투자 보다 손실을 줄이는 투자를 해야 부동산 시장에서 끝까지 살아 남는다. 오피스텔 투자에 강조하는 마인드는 바로 욕심을 부리지 말라는 것 거듭 말하지만 오피스텔은 대박 물건이 아니다.

--> 땅 투자나 과거 아파트처럼 몇 배의 시세차익을 가져다 주지 않는다. 차근 차근 월세 수입을 쌓아 간다는 마음으로 접근을 해야 편하다.

--> 90% 이상이 주거용이다 보니 처음 신규 등록시 사업용도 수요에 맞추면 괜찮아 보인다. 희소가치가 있기에...

--> 오피스텔에 입주하여 전입 신고를 하려는데 안되는 경우가 있다. 이는 주거용이 아닌 업무용으로 등록을 했기 때문이다. (이것은 엄연한 불법이다.)

3. 맺음말

주거시장에서 아파트 못지 않고 많이 신축되고 있는 오피스텔 세금문제를 간과 해서는 안되는 물건이다. 원룸보다는 차원이 높고 아파트 보다는 낮아 보이지만, 입지가 좋은 지역에 위치하고 있는 오피스텔에 한번 문을 두드려 보지 않으시렵니까 !

감사합니다.(제네시스 드림)

[100자평] 노후를 위해 오피스텔에 투자하라

노후를 위해 오피스텔에 투자하라 - 단기 차익에 매몰되지 말고 풍요로운 50년을 설계하라
강승태 지음 / 황금부엉이 / 2017년 6월

기자의 직업을 가지고 있지만, 부동산에 대한 기사를 접하면서 부동산에 관심을 가지고 오피스텔 4채 그리고 분양권 1개로 짭짤한 수익을 올리고 있으며 관계가 좋은 중개사도 곁에 두고 있으니 앞으로 승승장구 할 것만 남아 있는 것 같다. 목표인 40세에 오피스텔 10채는 거뜬 하리라 생각된다.

˝세 마녀의 부동산 투자˝

이기는 부동산 투자 - 시장과 정책에 흔들리지 않는 부동산 투자의 정석
월전쉽 지음 / 길벗 / 2017년 9월

"이기는 부동산투자"

이 책에는 세마녀가 부동산투자의 경험담을 표현해 놓은 책이다. 

세마녀 : 최고 맏언니 제갈량(24년), 둘때 신음여사(12년), 세째 황금배짱(10년)의 필명을 들고 나와 어려웠던 과거 시절부터 지금까지 부동산 투자와 고객에게 소개한 내용을 자세히 표현을 해 놓았다.

 500만원으로 강남 부동산을 구입한 내용에서 반지하 빌라가 효자 노릇을 한 투자 내용까지 다양한 사례가 많아 부동산투자에 입문을 하고자 하는 분들에게 많은 도움이 되리라 생각이 된다.

감사합니다.(제네시스드림)

[100자평] 이기는 부동산 투자

이기는 부동산 투자 - 시장과 정책에 흔들리지 않는 부동산 투자의 정석
월전쉽 지음 / 길벗 / 2017년 9월

세사람이 부동산 입문에서부터 부동산 중개사무소를 차려 운영을 해오면서 부동산을 찾는 고객들과 경험담을 모아 놓은 책이다. 세사람 중에서 제갈량의 필명을 사용하는 분이 최고 고참이고 나머지 두분에게도 멘토 역활을 하면서 같이 서로 협력하여 부동산의 업을 좀더 세밀하게 중개업을 해 나간다

˝해 보기는 해봤어 ˝

정주영과 잭 웰치의 팔씨름 - 경영의 신들에게 배우는 신의 한 수
이채윤 지음 / 상상나무(선미디어) / 2015년 6월

정주영과 잭 웰치의 팔씨름

한 시대에 획을 긋고 지나간 사람은 뭔가 일반인들과 다름을 책을 통하여 느껴본다.

번쩍 떠오르는 기발한 아이디어는 어디에서 나오는 걸까 ? 많은 경험과 시행착오에서 생겨나는 것인가 ?

여기 책에서는 자신감이라고 표현을 해 놓았다.

인생이라는 바다에서 상처 없이 온전한 배는 없다. 우리가 해야 할 일은 자신감을 잃지 않는 것이다. 그것이 어려움을 물리칠 수 있는 가장 강력한 무기라고 이야기를 해 놓았다.

책속에 성공한 사람들이 많이 기술되어 있다. 손정의,에디슨, 총각네 야채가게 이영석대표, 일본 혼다의 창업주 혼다 소이치로, 삼성 이병철회장, GE의 잭 웰치등 이들의 열정을 간략히 표현을 해 본다.

1. 손정의

--> 제일교포3세로 어릴때 조센진 이라고 놀림을 당하면서도 소프트뱅크를 세우고 또 중국 알리바바(마윈)에 투자하여 대박을 침.

2. 총각네 야채가게 이영석대표

--> 똥개로 태어났지만, 진돗개로 탈바꿈한 사람

--> 야채가게를 하면서 20년 동안 3시간 이상 잠을 자본적이 없다고 이야기 함.

--> 지금도 새벽 4시에 출근

--> 좌우명 : 가난하게 태어난 건 죄가 아니지만 가난하게 사는 것은 죄다.

--> 일을 배우기 위해 트럭행상을 하는 사람을 스승으로 모시고 1년 7개월 동안 무보수로 따라 다님.

--> 저서로는 : 총각네 야채가게, 인생에 변명하지 마라.

--> 최근 가맹주들에게 갑질을 하다 사과문까지 냄.

3. 에디슨

--> 친구가 "성공을 원하는 사람은 누구나 자네처럼 하루에 18시간 일해야 하는가 ?"

--> 에디슨 왈 : 그렇지 않다네. 유일한 차이는 그들은 여러가지 일을 하고 나는 오직 한가지만 일을 하고 있지.

4. 혼다 창업주 혼다 소이치로

--> 많은 이들이 은퇴할 때 아무 실수를 하지 않고 직장 생활을 마감한 것을 자랑스럽게 여긴다.

--> 하지만, 나는 많은 실수를 저질렀지만 언제다 더 나아지려고 노력했다고 말하고 싶다.

--> 실수를 하지 않는 사람은 그저 시키는 대로 일한 사람이다.

--> 나는 그런 사람은 혼다에 필요치 않다.

5. 삼성 호암 이병철

--> 의심이 가는 사람을 채용을 하지 마라. 의심을 하면서 사람을 부리면 그 사람의 장점을 살릴 수 없다.

--> 일단 고용을 했으면 대담하게 일을 맡겨라.

6. 맺음말

많은 사람이 인생에서 실패하는 가장 큰 이유는 위대한 일. 특정한 분야에서 최고가 되고자 하는 일에 몰두하지 않고 사소한 일에 목숨을 걸기 때문이다. 세상에서 가장 리스크가 적은 생산은 "배움" 이다. 그리고 지식은 가장 안전한 재산이다.

감사합니다.(제네시스드림)