경매 교과서

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매
안정일 지음 / 지상사 / 2021년 3월

경매 교과서

설마 안정일님. 경매 경력이 16년의 구력을 가지고 경매관련 책도 내고 경매를 어렵게 생각하지 말고 쉽게 접근을 하라고 설명을 해 주고 있다.

[경매 어려운게 아니다. 경매를 한다고 해서 어려운 물건을 해야 하는 것은 아니다. 쉬운 물건을 해도 충분히 수익을 낼 수 있다.]

부동산 투자에서 꽃이라고 할 수 있는 경매 이는 수익을 안겨 준다는 뜻을 의미한다. 경매의 한 사이클을 수행한 사람은 부동산 매카니즘을 이해하고 있는 것이며 부동산관련 질문을 하면 바로 답이 나오는 수준이다.

경매로 낙찰을 받으면 뭔가 정당하지 못한 방법으로 부동산을 취득하는 것으로 보는 사람이 가끔 있는데, 이는 요즘 부동산에 대해 무지한 사람이며 부채로 꼬여 어떻게 해결이 안되는 것을 낙찰자가 자기 돈을 들여서 풀어 놓았기에 어떻게 보면 의인이며 상을 줘야 한다.

경매의 투자방식은 세월이 흘러도 늘 동일하게 물건에 대한 권리분석, 수익실현방법, 매도 등 한번 메카니즘을 공부 해 놓는다면 평생 써 먹을 수 있는 좋은 기술이라고 생각된다. 경매로 통해 알게 된 내용은 앞으로 경매를 직접 하지 않더라도 부동산 거래 시 매우 요긴하게 활용을 할 수 있다.

일반인들이 알고 있는 상식을 벗어나 부동산 거래 시 매우 꼼꼼해지며 시야가 넓고 사기를 당하는 일이 없다. 불황에 기회가 있다는 말이 있다. 이것은 경매로 모든 사람에게 기회가 주어지지만 그 기회를 활용하는 것은 일부사람들 뿐이다.

경매는 자본주의 사회에서 채권과 채무 관계를 정리하는 마지막 수단이며 경매가 진행되는 와중에 채무자가 빚을 갚으면 바로 취하가 되기도 한다. 많은 사람이 참여를 하게 되면 낙찰 가격이 올라가고 채권자는 좀더 높은 금액을 회수를 할 수 있다.

경매에 자주 나오는 기본 용어들

1. 권리분석: 경매로 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부상 깨끗하게 정리가 된 소유권을 취득하기를 희망한다. 권리분석은  낙찰받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 것에 관하여 구체적으로 분석하는 것을 말한다.

2. 확정일자: 확정일자란 임대차계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것이다. 확정일자란 법원이나 해당 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 임대차 계약서에 도장을 찍어 준다.

3. 대항력: 임차인 이사가서 전입신고 주민등록 주택임대차 보호법에서 규정하는 대항력은 내가 전월세로 임차한 주택이 경매 진행 시 소유자가 바뀌어도 내가 계약한 임대차 기간 동안 살 수 있고 임대차 종료 시 내 임차 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 말한다.

4. 우선변제권: 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

그 외 배당요구, 위장임차인, 최우선변제권, 안분배당등이 있다.

이중에서 가장 많이 이슈가 되는 내용이 임대차계약에서 확정일자 내용이다.

가끔 확정일자(말소기준권리)가 빠르면 대항력이 있다고 착각을 하는 사람이 있는데, 확정일자(말소기준권리보다) 빠른 거 아무런 의미가 없다. 확정일자는 대항력을 따지는게 아니며 대항력은 오로지 전입만 가지고 따진다.

확정일자는 배당순위에 관여를 하며 그것도 전입보다 빠르면 결국 전입날짜가 기준이 된다. 결국 전입하는 날 함께 확정일자를 받는게 가장 현명하다.

책의 제목처럼 경매의 내용을 교과서처럼 쉽게 잘 설명을 해 놓은 책이다. 이 여름 설마 안정일님께 아낌 없는 박수를 보내본다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

물 줄기가 작은 동네 도랑에서 한강에 이르기 까지 흐름을 보여 주는 책이라고 평을 내리고 싶다.

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업
박원갑 지음 / 메이트북스 / 2022년 8월

박원갑 박사의 부동산 트렌드 수업

이번주에 한국은행이 기준금리를 물가,환율 방어 목적으로 0.25%올려 2.5%가 되었다. 우리나라보다 미국에서 금리를 많이 올려 금리 역전 현상이 발생하니 어쩔수 없이 올리는 경향도 있어 보이며 이로 인해 아파트 가격이 하락되고 어렵게 대출을 받아 참여한 영끌들 고민이 시작 되었다.

주택담보대출 금액 금리가 4.5%에서 5.0%를 넘어가게 되니 과거 하우스 푸어의 사태가 다시 올 우려가 보이고 하우스푸어는 주택이 본인 명의로 되어 있지만 대출의 비중이 커 자기 집이 아닌 것을 의미한다.

부동산의 전문가들은 부동산 시장이 빙하기로 접어 들었다고 입을 모으며 있으며 금리가 오르면 부동산은 힘이 없고 거래의 실적도 줄고 매수를 하려는 사람이 없으니 가격도 내려 가 초급매가 아닌 이상 수요자들은 나서지 않는 분위기다.

기성세대들에게 배운 MZ세대들은 주택이나 빌라는 좋아하지 않고 아파트를 선호하고 있으며 게임을 많이 접한 세대라 부동산 매매를 게임에 비유하고 기성세대들은 빚을 무서워 하지만 젊은 세대는 그렇지않다. 부채도 자기의 재산처럼 이용을 잘 하고 있다.

우리나라 출생률이 0.8에서 0.75로 떨어졌다. 인구가 줄면 아무래도 수요가 없기에 악재이며 많은 분양상가,시골의 논밭, 변두리의 아파트는 일본처럼 찬밥 신세가 될 것 같다.

책의 내용이 분량이 많고 현장에서 묻어나는 경험의 지식이 아니라 부동산의 정석 이론을 다뤄  책을 읽는데 진도가 너무 안 나간다. 부동산 시장의 트렌드 분석을 할 때 나무를 보지 말고 숲을 봐야 한다고 하는 사람이 많다. 그러나 막상 접해 보면 무엇이 나무고 숲인지 구분하기가 어렵다.

주식이든 부동산이든 모두 심리게임이며 심리에서 한수 이기고 들어가려면 철학, 심리학, 경제학등 공부도 같이 해야 마음이 동요 되지 않고 버틸 수 있는 힘이 생긴다. 아직 우리나라는 오지 않았지만 인구 슬림화로 곧 주택도 비슷한 현상이 다가 오고 있다.

지금 부동산 시장은 거래자체가 거의 없으며 금리 인상이 마무리 되고 집 값이 어느 정도 떨어져  안정이 되었다 싶으면 매수자들이 돌아서지 않을까? 많이 빠진 곳은 작년 4분기대비 5억원까지 내려 갔으며 세종시의 경우 40%정도 빠진 곳도 있다.

많이 빠진 곳이 경기도 안양, 수원, 화성시 순이다. 이렇게 변두리가 심하게 빠진 이유는 도심보다 인기와 선호도가 떨어지고 수도권이 오를 때 같이 많이 올랐기 때문에 제자리르 찾아 가는 것이다. 부동산은 항상 변두리 즉 인기가 없는 곳부터 빠진다. 이것은 부동산의 변하지 않는 진리인 것이다.

새 정부에서 부동산 활성화를 위해 LTV 즉 주택담보대출 인정 비율을 풀어 주고 있다. 그러나 지금까지 부동산 상승을 이끌어 왔던 MZ 세대들은 다시 들어오지 않는다. 왜 그럴까? 더 떨어지기를 기다리는 것이다. MZ세대는 기본적으로 단군 이래 가장 재무기능 그러니까 금융 IQ가  높은 세대인 것이다.

우리가 학교에서 배운 교과 내용을 사회에 나가 바로 써먹기 어렵듯이 부동산에 대한 일반적인 교과 내용으로 현장에 직접 적용하기에는 좀 애로사항이 많고 어려워 보인다. 좀 더 실무 공부를 하여 부동산의 흐르는 물 줄기를 파악 후 다시 한번 더 일독을 권해 본다.

감사합니다. (제네시스 드림)

출판사로부터(리뷰어스) 책만을 제공받아 작성한 서평 입니다.

겟 머니 GET MONEY

겟 머니 GET MONEY
이경애 지음 / 밀리언서재 / 2022년 8월

겟 머니 GET MONEY

기자 생활을 하던 저자는 부자들이 가는 길을 파악 하고 난 뒤 바로 사업을 시작한다. 직장 생활을 해서는 부로 다가 갈 수 없기에 방향을 잘 잡은 셈이다. 어 학원을 개설 운영하면서 갯 수를 늘려 160 여 개의 체인점을 운영하며 성장해 나간다.

Page 28의 글을 인용해 보면,

"돈을 더 많이 끌어당기려면 돈에 대한 애정을 가지고 있어야 한다. 내가 돈을 인격체로 존중하고 그에 맞게 행동한다면 돈은 절대 배신하지 않는다."

어려운 가정 환경에서 서울로 올라와 공부를 할 때 친구 어머니가 춥다고 딸이 입던 점퍼 옷을 주기에 얻어 입었는데, 그 친구가 보고 못 마땅했는지 돌려 달라는 이야기가 나온다. 입었던 옷이라 그냥 주기는 뭐하고 해서 없는 돈 어디서 구해 세탁을 하여 친구에게 전달하였는데, 입구에 나오니 쓰레기통에 버려져 있었던 것이다.

다시 주어서 입을까 고민을 하고 있는데 옷이 괜찮아 보였는지 누가 잽사게 가져 가 버린다. 옷의 주인 같은 친구는 초장에 잘라버리는 것이 맞다. 옷을 버리는 행동을 보면 평소에도 못된 행동을 많이 했을 것이다. 바쁜 세상에 사람 같지 않는 이 에게 시간을 소비할 일이 뭐 있나 애써 세탁한 옷을 어디 쓰레기통에 집어 넣노?

부자들이 가는 길은 잘 포장을 해 놓은 도로이며 생각, 가치관, 그리고 시스템을 잘 꾸며 자신이 몸을 불 태우지 않아도 잘 돌아간다. 그리고 부자들은 조급하지 않고 늘 여유가 있는 행동을 하며 평소에 봐 둔 괜찮은 주식이나 부동산을 선택하여 돈이 될 때 까지 기다리는 모범을 보인다.

이런 진리는 모두가 다 알고 있으나 실천이 안된다. 그리고 위기가 올 때 일반인들은 몸을 낮추고 움직이지 않지만, 부자는 공격적으로 실행에 옮겨 사회 시스템을 활용하여 부를 축척해 나간다.

이 책에도 책 벌레의 사람들이 기록 해 놓았다. 고령 할아버지인 워런버핏 하루에 500페이지의 책을 소화하고 있고 도서관을 삼켜버리려고 했던 빌게이츠 하루에 1권의 책을 그리고 마크저커버그, 일론머스크등이 있다. 

그리고 사업을 준비하는 사람들 인테리어만 멋지게 하려고 돈을 남김 없이 다 쏟아 붓는데 이는 매우 잘 못된 투자 방식으로 여유 자금 없이 빠듯하게 준비를 하는데, 예비비를 꼭 챙겨야  장사가 안되어도 6개월에서 1년 정도는 버틸 수 있어 후일을 도모 할 수 있다.

어느 회장에 물속에 떨어뜨린 동전 50원을 찾기 위해 잠수함을 동원 ?  이 것은 아무리 돈이 가치가 있고 부자의 마인드라고 생각해도 아닌 듯 하다. 무슨 귀중한 보물 찾기도 아니고 좀 우리가 가지고 있는 정서와 너무 동 떨어진 이야기다.

지금까지 부자의 장밋빛 이야기만 나열이 되었는데, 부자의 대열에 들어가지 못한 사람의 수도 엄청나다. 너무 크게 사업을 하거나 아님, 아직 사회가 비젼에 따라오지 못해 매출이 일어나지 않아 망하는 사람 등 이렇게 사업을 접은 사람은 소리 소문 없이 사라진다.

100명이면 1~2명이 성공을 하기에 서로 성공을 하여 부자의 줄에 서려고 달려들어 코피가 나고 신용불량자 그리고 감옥에 가는 사람들도 종종 나온다. 자본주의가 좋다고는 하지만, 모순점도 많아 그렇게 대 놓고 자랑할만한 정책도 아니다.

자수성가한 부자들은 보면 어려운 시절 언밥을 먹으면서 긴세월 동안 아끼고 아껴 남들이 부러워 하는 부자의 명단에 자기 이름을 올려  놓는다. 어렵게 살아 왔기에  그 습관이 바뀌지 않아 돈이 많아도 씀씀이는 그대로 여서 여유 있는 모습으로 보이지 않는다.

그러나 없이 사는 것 보다는 좋다. 우리도 한번 열시히 노력하여 1% 의 대열에 들어가보지 않으시렵니까?  감사합니다. (제네시스 드림)

오십, 어떻게 살아야 할까

오십, 어떻게 살아야 할까 - 삶의 길목 위에서 찾은 해답
제임스 홀리스 지음, 김미정 옮김 / 북아지트 / 2022년 8월

오십, 어떻게 살아야 할까

얼마 전에 "오십에 읽는 논어" 책을 보았는데, 이번에는 "오십 어떻게 살아야 할까" 책이다. 오십이면 지금의 수명 80세 정도로 봐서 60 ~ 70%를 살아온 셈이다. 40세를 불혹이라고 하며 50세를 지천명이라고 해서 하늘이 정하는 뜻을 알게 되는 나이다.

과거 밥숟갈을 좀 뜬 다는 집은 50세 정도 살았으며 일반 평민은 수명 40세를 넘기기 어려웠다. 그런데 지금 50세를 논하고 있으니 얼마나 격세지감의 세월인가? 오십에 읽는 논어에는 인생이 절반을 앞만 보고 달려 왔으니 이제 살아온 세월을 뒤를 돌아보고 속도가 아닌 방향을 찾아야 한다고 강조를 하였다.

불혹의 사십을 지나 하늘의 명을 깨닫게 되는 오십의 나이지만 아직도 이 시대의 사람들은 자기의 몫을 챙기려고 잠을 설쳐가며 앞을 향해 속도를 내 달리고 있다. 무엇이 잘 못되었는지 이 책을 펼쳐 보기로 한다.

책의 저자 제임스 홀리스는 스위스 취리히의 융 연구소에서 정신 분석을 공부했다. 지금은 미국 워싱턴에서 융학파 정신분석가로 활동하며 샌프란시스코 세이브룩대학교에 교수로 재직 중이다. 인생의 중반에 겪는 위기를 어떻게 대처 해 나가는지 설명해 준다.

중년의 나이가 되면 왜 잠은 오지 않고 점점 더 예민해지는지 이유가 무엇일까? 도저히 알 수 없는 내 안의 문제를 밖으로 끄집어 내어 풀어 봐야 하지 않을까 나이를 먹어감에 따라 찾아오는 병들 그 중에서 외부로 나타나지 않는 내적인 심리 병을 절대 가볍게 넘겨서는 안된다. 병이 깊어지면 겉 잡을 수가 없다.

"우리가 인간인 이상 우리의 행위는 선과 악 둘 중 하나 다. 선이나 악을 행하는 이상 우리는 인간이다. 역설적이게도 아무것도 하지 않는 것보다 악을 저지르는 편이 낫다. 최소한 존재 한다는 뜻이니 말이다. 인간의 영광은 구원을 행하는 능력에 있다는 말은 진실이다. 반대로 그의 영광은 저주를 명하는 능력에 있다는 말도 진실이다." 

- 페이지 133

앞만 보고 달려온 세월 지금 남은 것이 무엇인가 한번 뒤돌아 보게 하는 도서 임에는 틀림이 없다. 무엇을 붙들고 고민을 할 것이 아니라 이제 오십이면 내려 놓을 때도 되었다. 그것이 권력이든 재물이든 길게 가면 화만 더 쌓이게 된다. 여유를 갖고 자유로운 시간을 맞이할 나이가 되었기에 말이다.

어쩌면 독수리처럼 고난의 시기는 아닐까 70년을 사는 독수리 40년 동안 사용한 부리와 발톱이 무뎌져서 사냥이 안된다. 이대로 굶어 죽을 것인가 아님, 다시 새롭게 태어날 것인가 결정을 해야 한다. 바위에 부리를 쪼아 뽑아내고 새 부리로 다시 30년을 사냥하여 먹고 산다.

우리는 과연 50의 나이에 무엇을 뽑아내고 새것으로 바꿀 것인가? 이 답은 각자의 몫인 듯 하다. 이제 고민의 시간이 찾아 왔다. 감사합니다. (제네시스 드림)​