부동산 경매 단기투자의 기적

부동산 경매 단기투자의 기적 - 월급 200만원 직장인에서 월 수익 2억원 경매의 신이 된 비법
엠제이(장재호) 지음 / 길벗 / 2023년 3월

부동산 경매 단기투자의 기적

부동산 경매에 대한 실적을 건 별로 해석을 해 놓은 책으로 저자 장재호님은 경매 시장에 대해 노력하는 사람을 그냥 돌려보지 않고 무엇인가 남겨준다고 하는데, 그것이 바로 돈이 아닐까. 자본주의의 실체와 돈에 대해 공부하지 않는 이상 열심히 일 한다고 해서 돈을 많이 벌어지는 세상이 아님을 알 수 있다. 

그 노력이 전망만 하는 것이 아니라 실제로 투자하여 경험을 쌓고 수익을 내는 일이며 근로 소득으로 돈을 벌되, 근로자로 너무 오래 머물지 말라고 당부한다. 그리고 처음부터 너무 무리하게 달려들지 말고 천천히 건축의 기초처럼 바닥을 다지면서 길게 가는 것이 중요하다.

저자는 지나온 12년 간 경매를 하면서 가장 뼈저리게 느낀 교훈은 어떠한 상황에서도 최대한 경매 물건을 싸게 낙찰을 받아야 하는 것이며 경기 상승으로 욕심이 앞서서 무리하게 높은 가격에 물건을 받으면 안된다고 강조를 한다. 높은 가격에 받은 물건은 하락 장이 오면 감당을 할 수 없기 때문이다.

그래서 경매에 입찰을 할 시 상승 장과 하락 장에 관계 없이 일찍 진입을 하여 단가를 낮추는 것이 정답이다. 저가 매입이라는 투자 원칙을 세워 투자를 마음 편히 하는 것이 경매 장을 떠나지 않고 길게 갈 수 있는 방법이다.

투자에서 늘 이길 수는 없다. 그러나 승률을 높이면 수익으로 이어지고 손실을 본 건은 그 이유를 머리에 잘 새겨 똑 같은 실수를 반복하지 않아야 하며 이런 경험이 모일수록 경매로 가는 길은 더 단단해 진다. 주식의 격언처럼 남들이 팔 때 사고 남들이 살 때 파는 것처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때 즉 남들이 불안해서 집을 내 놓았을 때 싸게 사고 남들이 환호하며 집을 사기 시작할 때 비싸게 팔고 나와야 한다.

그리고 매도 가격 즉 수익률이 100%가 아닌 70%일 때 파는 것이 정석이라고 한다. 이렇게 해야 매수를 하는 사람도 먹을 것이 있으며 내가 다 먹으면 배탈이 날 소지가 높고 매도 타이밍을 놓쳐 수익이 손실로 바뀌고 투자금을 회전 하지 못해 기회 비용을 잃어 버리는 경우도 허다하다.

많은 입찰 참여로 인한 경험은 경매 시장에 엄청난 무기가 되고 수익을 낼 수 있는 기회가 왔을 때 남보다 빠른 결정과 안전하게 수익을 올릴 수 있도록 도와준다. 현장 답사와 발품으로 흘린 땀은 모두 높은 수익을 안겨주니 말이다.

남들이 꺼리는 지방의 빌라를 참여 할 때는 지도를 열어 주위에 인프라 즉 학교와 대형마트 등이 옵션처럼 갖춰져 있어야 물건 매도 시 낭패를 보지 않는다. 빌라는 가격이 노출되어 있지 않아 입찰 가격 조사가 어렵지만, 참여자가 적어 기회를 만들 수 있는 장점이 있다. 이런 틈새시장에 관심을 가지고 노력을 하다 보면 남들이 하지 못하는 나만의 노하우가 생겨 독점 가능한 경매 투자를 할 수 있다. 

주택을 공략하는 방법 4가지를 설명 해 놓았다. 

1. 주거 지역 내의 주택을 싸게 매입해 수리 후 실 거주자에게 매도를 하고,

2. 입지 좋은 각종 개발지 내에 위치한 주택을 매입해 투자자나 개발업자에게 매도하는 방식 

3. 인근에 상권이 형성된 주택을 낙찰 받은 후 상가로 개발 하거나 상가로 개발할 수요자에게 매도하는 방식

저자는 1년에 200건 정도 낙찰을 받는다고 하니 일주일에 4건을 처리하는 셈이다. 입찰에 참여한 횟수와 비교를 해보면 승률이 50% 정도로 대단히 높은 승률이다. 건 마다 수익 계산을 해 놓았는데, 보통 건 별로 3 천에서 4 천만원 정도 돈을 벌고 있다. 한 달에 1억 원정도 돈을 버니 대기업 CEO가 부럽지 않는 수준이다.

여러 경매 책처럼 수입 부분만 나열이 되어 있어 실패의 경험을 알기에는 많이 부족하다. 경매지만 어떻게 늘 수익만 발생이 되겠는가 마이너스 사례가 없어 많이 아쉽다. 일반 경험이 적고 초보자인 경우는 너무 많은 물건을 낙찰 받으려고 조급해 하지 말고 1년에 2건 정도 차분히 낙찰을 받아 명도 후 인테리어를 깔끔하게 하여 상품 가치를 만들어서 시장에 내 놓으면 된다.

이렇게 2건을 최저 수익으로 잡는다 해도 4 천 만원 벌 수가 있다 .여기에 근로 소득을 더 하면 연봉 1억 원은 거뜬히 넘지 않을까. 이렇게 힘을 키워 경매 건 수를 3건, 4건으로 늘리다 보면 수입은 기하급수적으로 늘어난다.

과거 선비들이 한양에 과거 시험을 보러 갈 때 짚신을 여러 켤레 봇짐 옆에 묶어 가는 것을 사극에서 많이 보아 왔다. 이와 마찬가지로 경매를 참여 하는 사람도 현장을 갈 때 짚신 대신 편안한 운동화를 여분으로 한 켤레 더 가지고 다녀야 하지 않을까. 

경매는 발품 없이 수익을 바로 보아서는 안되며 열심히 현장을 다니는 사람이 승리를 하는 제도 임에는 틀림이 없다. 공무원처럼 책상에서 민원을 처리 해서는 안된다. 민생을 돌보려면 현장에 나가야 하듯이 경매 또한 답은 현장에 있다. 

감사합니다. (제네시스 드림)

하버드 철학 강의

하버드 철학 강의 - 삶을 행복으로 이끄는 이 순간의 철학
하버드 공개 강의 연구회 지음, 김경숙 옮김 / 북아지트 / 2023년 7월

하버드 철학 강의

대학 하면 떠오르는 미국의 하버드 대학 우리나라 가수 타블로가 나왔다고 해서 한 동안 이슈가 되었다. 영국은 캠버리지, 중국은 베이징, 한국은 서울대학 등을 우수 학교로 쳐준다. 하버드 대학에서 8명의 대통령, 그리고 40명이 노벨 수상자라고 하니 세계에서 가장 으뜸인 대학임에는 틀림이 없다.

사람은 누구나 좋은 대학에 가려고 초.중.고 12년 동안 열심히 공부를 하지만, 공부한 사람 모두 SKY 즉 서울.고려.연세 대학에 갈 수는 없다. 입학 인원이 정해져 있기에, 그러나 SKY의 용 꼬리 보다는 덜 유명한 대학의 용 머리가 더 좋을 것 같다.

우리가 철학을 배우는 목적이 무엇일까? 사람은 누구나 자신의 가치를 높이려고 공부을 하며 책도 많이 읽고 지식을 쌓는다. 그런데, 어떤 위기가 오면 해결을 하려고 노력을 하지 않고 도망을 가려고 하니 문제다. 이 문제를 해결 해 주는 게 철학이지 싶다.

추구한 목표를 향해 달려가면서 결점이 없다는 것은 완벽함이며 더 이상 실현을 할 수 없다는 것을 의미한다. 어떤 철학자는 자신이 하는 일에 절대로 완벽하게 만들지 않을 것이라고 한다. 완벽은 다른 말로 하면 빈틈이 없다는 것인데, 빈틈이 없으며 사람들이 가까이 가려고 하지 않는다. 기계 인간 인가 싶어서...

고리타분 해 보이는 철학, 정의에 대해 살펴보면 인간과 세계에 대한 근본 원리와 삶의 본질 따위를 연구하는 학문 흔히 인식, 존재, 가치의 세 기준에 따라 하위 분야를 나누며 자신의 경험에서 얻은 인생관, 세계관, 신조 따위를 이라는 말로 앎, 

즉 배움과 깨달음을 두려워 하지 않고 사랑하는 것은 모든 학문의 출발점이라서 지식과 지혜를 사랑하는 삶의 태도로 철학을 정의한다면 철학은 특정한 학문 일종이라고 보다는 학문 일반에서 요구되는 기본 자세이면서 실천하는 방법이라고 해야 한다.

철학의 대가로 꼽히는 아르스토텔레스 그는 그리스 철학을 정립한 사람으로 지금까지 누구도 실행을 하지 못한 많은 양의 철학 주제에 대해 연구한 자료를 우리에게 물려 주었다. 책에 설명을 해 놓은 여러 사례들을 보니 중국의 사마천의 사기처럼 전해 내려오는 사건들을 보면서 우리가 지혜를 얻는 것 같다.

이런 사례들이 모여 살아가는데 어려움이 닥치면 슬기롭게 극복해 나갈 수 있지 않을까 생각이 된다. 내용 중 예를 든다면, 당근, 달걀, 커피 3가지가 온도 변화에 따라 변해가는 모습을 아버지는 불평이 많은 딸에게 교육을 시키는 모습이 눈에 보이는 듯 선하다. 

권선징악, 정도의 길이 바른 길이라고 우리는 어릴 때부터 배워왔다. 그러나 세상은 어떤가 있는 사람이 없는 사람의 피를 뽑으며 권력을 가진 자는 자녀를 병신으로 둔갑 시켜 군 면제를 받고 하고, 장관에 오를 정도로 배운 사람이 자녀 학위 위조와 성적도 낮아 입학하기 힘든 대학을 쉽게 들어간다. 아리스토텔레스가 깨어나 봤으면 뭐라고 이야기 할까. "너 자신을 알라." 한번 더 외치지 않을까? 

그리고 식물인 대나무의 성장 과정을 우리는 책을 통해 잘 알고 있다. 땅 속에서 5년 뿌리를 내리는 동안 밖에서는 자라는 과정이 너무 더디다고 말한다. 그러나 바닥 즉 뿌리를 다진 후에는 하루에 몇 센티미터 자라며 한 달이 지나면 하늘 높은 줄 모르고 잘 자란다. 그리고 어떤 태풍이 와도 부러지지 않고 견디며 강인함을 보여준다.

식물인 나무도 이런데, 만물의 영장인 사람이 대나무보다 못해야 어디에 쓰겠는가?

감사합니다. (제네시스 드림)

나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다

나는 회사 다니면서 강남 꼬마빌딩 지었다 - 월급쟁이 강남 건물주가 알려주는
조르바 지음 / 두드림미디어 / 2023년 8월

나는 회사 다니면서 강남 꼬마 빌딩 지었다.

가끔 뉴스에 인기 연예인이 핫 플레이스 지역에 현금으로 빌딩을 구입 하였는데, 지금 가격이 올라 몇 배 한다는 소식을 접할 때 띠벌 있는 사람만 살고 좋은 세상이라고 한탄을 하곤 한다. 여기 책에서는 직장인이 꼬마 빌딩을 신축하기 위해 땅 구입부터 시작 대출을 내고 각종 세금과 그리고 임차인을 넣어 임대 수익을 내는 과정의 경험 내용을 자세히 설명 해 놓았다.

꼬마 빌딩을 구입하면서 놓치기 쉬운 부분이 부가가치세 에 대한 내용이다. 그냥 상가 건물 매매가 얼마 해서 계약을 하면 오류가 발생한다. 매매와 동시에 매도 자는 과거 상가를 구입할 때 환급을 받은 건물에 대한 부가가치세를 다시 내야 한다. 그러니 상가 매도 시 매매가 외에 부가가치세에 대한 내용도 언급을 하여 누가 납부를 하고 다시 환급 받는지 등을 계약서에 꼼꼼히 적어야 서로 싸울 일이 없다.

꼬마 빌딩 부지를 선정하기 위해서는 먼저.

1. 교통 환경이 편리한 곳

2. 회사와 상업 지역이 가까울 것

3. 도로 접근성이 좋을 것

4. 인근에 쾌적한 자연환경을 갖출 것

5. 부동산 거래량이 꾸준히 증가하는 지역은 유동 인구가 상권이 형성되었다는 의미다

직장 즉 회사 생활을 해서 꼬마 빌딩을 구입한다는 것은 우주 여행 가는 것 보다 어렵다. 이 사회는 월급을 모아 부자가 되는 것을 허락하지 않는 사회임을 모두가 잘 알 고 있지 않는가. 동료보다 더 많은 월급을 받기 위해 퇴근을 늦게 하고 희미한 임원이 되기 위해 손 발을 빌어 본들 꼬마 빌딩은 구이 할 수가 없다.

직장 생활을 열심히 하는 사람은 부자는 되기 어렵고 노력으로 성취가 가능한 것은 운동이나 취미 생활 정도 아닐까. 건물주가 되기 위해서는 학교에서 배우지 못한 부동산에 관한 내용 즉 학문보다 전문가를 사귀는데 소홀히 해서는 안된다.

관심 있는 지역에 늘 발품을 팔아서 상권을 꽤 차고 있어야 한다. 기회도 준비된 사람에게 오지 아무 노력을 하지 않는 사람에게는 기호의 소식이 전달 되지 않는다. 하늘의 신령님보다 위에 있는 건물주가 되기 위해 노력을 하는 사람들이 우리나라에 많이 있다. 

매월 임대 수익이 들어오기 때문에 상가 투자는 훌륭한 재테크로 알고 있지만, 공실이 생기면 이거 아니 투자함만 못하다. 이유는 상가의 관리비가 아파트보다 높게 나오며 자기 돈이 부족하여 거의 대출을 받았기에 대출이자 또한 만만하지 않다. 그러나 우수한 프랜차이즈 인 스타벅스가 들어와 있으면 어느 재테크보다 좋다.

상가는 주택이 아니므로 양도 소득세를 계산 할 때 주택의 수량에 포함이 되지 않고 자유로우며 기본 취득세는 주택보다 높은 4.6%로 나온다. 그리고 매출이 어느 정도 되면 일반과세로 사업자 등록이 필수며 소득에 대한 부가가치세도 월 별로 모아 1년에 2번 국세청에 신고를 해야 한다.

아파트 투자에 재미를 못 느낀 사람들이 옮겨간 곳이 꼬마 빌딩으로 최근 가격이 많이 올랐다. 수요와 공급의 법칙이 적용 된 셈이다. 그러나 입지가 좋지 않는 상가 가격이 싸다고 하여 매수를 하면 낭패를 본다. 임차인이 들어오지 않으면 돈을 벌려다 오히려 골치 덩어리가 생기는 셈이다.

꼬마 빌딩을 싸게 구입하는 방법이 설명되어 있다. 부모로부터 물려받은 상가를 자녀 즉 형제들이 나눠 가질 때는 매매를 하지 않고는 어렵다. 이 때 물건이 시세보다 싸게 나오며, 또 부부 공동 명의로 된 상가 건물이 이혼을 하면서 재산을 분할하기 위해 나오는 경우, 그리고 사업을 하던 사람이 자금 줄이 막혀 내 놓은 상가 등을 구입 할 때 저렴한 가격으로 매수가 가능하다.

백화점에서 구입하고 싶은 물건이 있는데 가격 때문에 망설이거나 식당 메뉴 판을 한참 오래 동안 보는 사람이 되지 않기 위해 오늘도 나는 "회사에 다니면서 강남 꼬마 빌딩을 지었다." 라는 책을 열심히 읽고 있다. 감사합니다.(제네시스 드림) ​

나는 매일 모든 면에서 조금씩 좋아지고 있다

나는 매일 모든 면에서 조금씩 좋아지고 있다
김태광(김도사) 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 8월

나는 매일 모든 면에서 조금씩 좋아지고 있다

이 책을 보면서 롤 모델이 한 사람 더 생겨났다. 한 5년 전 쯤 "나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다."의 저자 청울림의 유대열님이 롤 모델로 정해져 있다. 이제 롤 모델이 2명이 된 셈이다. 유대열님과 김태광님. 두 분 모두 어려운 가정 환경을 극복한 사례로 비슷한 경험담의 내용을 다룬다.

스펙, 유명한 대학 이것 만으로는 부족한 세상임을 모두 잘 알고 있다. 머리에 심어둔 확고한 꿈과 노력, 인내심이 중요하며 무엇보다 할 수 있다는 자신에 대한 믿음이 성공으로 가는 밑거름이다. 그리고 열심히 노력한다고 해서 성공을 하는 것은 아닌 것 같다.

오토바이를 타고 곳곳을 누비는 퀵서비스, 하루 200 여 개를 배달하는 택비 기사, 일정 구간을 시간과 싸우는 버스와 택시 기사 등 시간을 아끼며 열심히 살고 있지만, 이 분들이 성공을 했다는 기사가 나오지 않는 걸로 봐서 노력과 성공은 등식이 성립하지 않는다. 왜 그럴까? 바로 꿈이 없다고 저자는 목소리 높인다.

김태광(김도사)의 책을 접한 계기는 10년 전 쯤 "10년 차 직장인 사표 대신 책을 써라"에서 알게 되었다. 최초의 글쓰기, 책 출판, 책 쓰기에 관한 특허를 가진 법인 대표가  작가가 되기 위해 글을 작성하여 출판사에 500번 이상 도전을 하였지만, 출판사 퇴짜를 맞았다고 한다. 퇴짜라고 하니 생각나는 유명한 사람이 있다. 미국 KFC의 커넬 할랜드 샌더스 회장은 1,008번 퇴짜 후 1,009번째 성공을 하였다. 거기에 비하면 500번은 좀 약해 보이지만, 대단한 노력임에는 틀림이 없다.

젊은이들이 좋아하는 명품 샤넬에 대한 이야기도 언급이 되어 있다. 가브리엘 샤넬은 장돌뱅이 아버지에게 12살 때 버림을 받았지만, 수녀원에서 배운 재봉 기술로 모자나 가방 등을 만들어서 팔았으나 사람들은 샤넬의 옷차림을 보고 비웃었다고 하니 얼마나 힘이 들었을까. 그러나 그런 수모에 굴하지 않고 자기의 길을 찾아 성공의 문을 통과 하여 지금은 아무나 살 수 없는 명품 브랜드다.

저자도 비웃음은 아니지만, 하루 벌어 하루 먹고사는 고시촌에서 돈이 떨어져 사흘을 굶은 적이 있다고 한다. 그 상황에서 글을 쓰기 위해 키보드를 쳤다고 하니 독하고 강한 면을 볼 수 있으며 보통 사람이면 벌써 키보드를 벽에 던져 박살을 냈을 것이다. 

책 중간 중간에 저자의 스펙에 관한 내용이 자주 언급이 되는데, 전문대졸, 신용불량자, 부모님의 부채를 떠 안고 등 이 보다 못한 사람도 우리나라에 가득하다. 그 사람들이 보면 "나 보다 는 나았네" 라고 생각을 하지 않을까.

회사 월급 만으로 인생을 마무리하기는 너무 아깝다. 퇴사를 하면 무엇이든지 다 할 것 같지만, 이 사회는 그렇게 호락호락하지 않다. 시간이 널려 있어 워라밸 삶을 누릴 것 같은가. 한 달 정도 지나면 짜증이 내가 왜 이러고 있지 하면서 자책하고 늘 잘 나오던 수입은 사라지고 실업 급여를 신청하려고 고용 센타 문을 두드리고 있을 것이다.

끝으로 도서에 자주 언급이 되는 "화무실입홍" 이라는 단어로 마무리를 하고 싶다. 꽃은 피어봐야 열흘을 못 넘긴다는 뜻으로 아름다운 꽃도 시간이 지나면 시들어 볼 품이 없다. 짐승이나 사람도 마찬가지 인 것이다. 세월이 흐르면 왕성한 근육, 탄탄한 피부, 그리고 힘도 사라지고 볼 품이 없는 노인으로 변해간다. 

그러니 시간 소중함을 다시 생각하고 지금이 가장 젊고 씩씩한 때다. 내일로 미루지 말고 바로 시작을 하자. 무엇이든... 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 역류성 식도염

역류성 식도염 - 소화기과 명의가 가르쳐주는 최고의 치료법 대전
미와 히로토 외 지음 / 보누스 / 2023년 7월

역류성 식도염에 대해 발생 원인과 처방에 대한 내용 설명이 잘 되어 있으며 치료보다 먼저 예방이 중요한 것 같다.