부동산 경매 단기투자의 기적

부동산 경매 단기투자의 기적 - 월급 200만원 직장인에서 월 수익 2억원 경매의 신이 된 비법
엠제이(장재호) 지음 / 길벗 / 2023년 3월

부동산 경매 단기투자의 기적

부동산 경매에 대한 실적을 건 별로 해석을 해 놓은 책으로 저자 장재호님은 경매 시장에 대해 노력하는 사람을 그냥 돌려보지 않고 무엇인가 남겨준다고 하는데, 그것이 바로 돈이 아닐까. 자본주의의 실체와 돈에 대해 공부하지 않는 이상 열심히 일 한다고 해서 돈을 많이 벌어지는 세상이 아님을 알 수 있다. 

그 노력이 전망만 하는 것이 아니라 실제로 투자하여 경험을 쌓고 수익을 내는 일이며 근로 소득으로 돈을 벌되, 근로자로 너무 오래 머물지 말라고 당부한다. 그리고 처음부터 너무 무리하게 달려들지 말고 천천히 건축의 기초처럼 바닥을 다지면서 길게 가는 것이 중요하다.

저자는 지나온 12년 간 경매를 하면서 가장 뼈저리게 느낀 교훈은 어떠한 상황에서도 최대한 경매 물건을 싸게 낙찰을 받아야 하는 것이며 경기 상승으로 욕심이 앞서서 무리하게 높은 가격에 물건을 받으면 안된다고 강조를 한다. 높은 가격에 받은 물건은 하락 장이 오면 감당을 할 수 없기 때문이다.

그래서 경매에 입찰을 할 시 상승 장과 하락 장에 관계 없이 일찍 진입을 하여 단가를 낮추는 것이 정답이다. 저가 매입이라는 투자 원칙을 세워 투자를 마음 편히 하는 것이 경매 장을 떠나지 않고 길게 갈 수 있는 방법이다.

투자에서 늘 이길 수는 없다. 그러나 승률을 높이면 수익으로 이어지고 손실을 본 건은 그 이유를 머리에 잘 새겨 똑 같은 실수를 반복하지 않아야 하며 이런 경험이 모일수록 경매로 가는 길은 더 단단해 진다. 주식의 격언처럼 남들이 팔 때 사고 남들이 살 때 파는 것처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때 즉 남들이 불안해서 집을 내 놓았을 때 싸게 사고 남들이 환호하며 집을 사기 시작할 때 비싸게 팔고 나와야 한다.

그리고 매도 가격 즉 수익률이 100%가 아닌 70%일 때 파는 것이 정석이라고 한다. 이렇게 해야 매수를 하는 사람도 먹을 것이 있으며 내가 다 먹으면 배탈이 날 소지가 높고 매도 타이밍을 놓쳐 수익이 손실로 바뀌고 투자금을 회전 하지 못해 기회 비용을 잃어 버리는 경우도 허다하다.

많은 입찰 참여로 인한 경험은 경매 시장에 엄청난 무기가 되고 수익을 낼 수 있는 기회가 왔을 때 남보다 빠른 결정과 안전하게 수익을 올릴 수 있도록 도와준다. 현장 답사와 발품으로 흘린 땀은 모두 높은 수익을 안겨주니 말이다.

남들이 꺼리는 지방의 빌라를 참여 할 때는 지도를 열어 주위에 인프라 즉 학교와 대형마트 등이 옵션처럼 갖춰져 있어야 물건 매도 시 낭패를 보지 않는다. 빌라는 가격이 노출되어 있지 않아 입찰 가격 조사가 어렵지만, 참여자가 적어 기회를 만들 수 있는 장점이 있다. 이런 틈새시장에 관심을 가지고 노력을 하다 보면 남들이 하지 못하는 나만의 노하우가 생겨 독점 가능한 경매 투자를 할 수 있다. 

주택을 공략하는 방법 4가지를 설명 해 놓았다. 

1. 주거 지역 내의 주택을 싸게 매입해 수리 후 실 거주자에게 매도를 하고,

2. 입지 좋은 각종 개발지 내에 위치한 주택을 매입해 투자자나 개발업자에게 매도하는 방식 

3. 인근에 상권이 형성된 주택을 낙찰 받은 후 상가로 개발 하거나 상가로 개발할 수요자에게 매도하는 방식

저자는 1년에 200건 정도 낙찰을 받는다고 하니 일주일에 4건을 처리하는 셈이다. 입찰에 참여한 횟수와 비교를 해보면 승률이 50% 정도로 대단히 높은 승률이다. 건 마다 수익 계산을 해 놓았는데, 보통 건 별로 3 천에서 4 천만원 정도 돈을 벌고 있다. 한 달에 1억 원정도 돈을 버니 대기업 CEO가 부럽지 않는 수준이다.

여러 경매 책처럼 수입 부분만 나열이 되어 있어 실패의 경험을 알기에는 많이 부족하다. 경매지만 어떻게 늘 수익만 발생이 되겠는가 마이너스 사례가 없어 많이 아쉽다. 일반 경험이 적고 초보자인 경우는 너무 많은 물건을 낙찰 받으려고 조급해 하지 말고 1년에 2건 정도 차분히 낙찰을 받아 명도 후 인테리어를 깔끔하게 하여 상품 가치를 만들어서 시장에 내 놓으면 된다.

이렇게 2건을 최저 수익으로 잡는다 해도 4 천 만원 벌 수가 있다 .여기에 근로 소득을 더 하면 연봉 1억 원은 거뜬히 넘지 않을까. 이렇게 힘을 키워 경매 건 수를 3건, 4건으로 늘리다 보면 수입은 기하급수적으로 늘어난다.

과거 선비들이 한양에 과거 시험을 보러 갈 때 짚신을 여러 켤레 봇짐 옆에 묶어 가는 것을 사극에서 많이 보아 왔다. 이와 마찬가지로 경매를 참여 하는 사람도 현장을 갈 때 짚신 대신 편안한 운동화를 여분으로 한 켤레 더 가지고 다녀야 하지 않을까. 

경매는 발품 없이 수익을 바로 보아서는 안되며 열심히 현장을 다니는 사람이 승리를 하는 제도 임에는 틀림이 없다. 공무원처럼 책상에서 민원을 처리 해서는 안된다. 민생을 돌보려면 현장에 나가야 하듯이 경매 또한 답은 현장에 있다. 

감사합니다. (제네시스 드림)