부동산 변곡점이 왔다

부동산 변곡점이 왔다 - 빅데이터로 분석한 최적의 진입 타이밍
삼토시(강승우) 지음 / 위즈덤하우스 / 2022년 12월

부동산 변곡점이 왔다

부동산 투자 이거 만만하지 않는 것 같다. 올해 초까지 매우 잘 나갔는데, 금리가 상승하니 바로 꼬리를 내리는 형국이다. 저자 삼토시님은 내년쯤 조정이 올 것이라고 예측을 하였는데, 좀 빗나가버렸다.

최근 뉴스에 빌라왕이 자주 나온다. 빌라를 수백 채를 소유하고 있는 사람이며 자기 자본으로 빌라를 구입하는 것이 아니라 전세금을 받아 투자를 하는 사례로 전세금을 되돌려 받기가 어려운 무 자본 갭투자인 셈이다. 이렇게 개인이 집을 많이 등기를 할 때 관할 등기소에서는 부도가 나지 않는지 한번쯤 이슈를 해야 하지 않을까 ?

변곡점을 네이버에 물어보니 굴곡의 방향이 바뀌는 자리를 나타내는 곡선 위의 점이라고 표현을 해 놓았다. 그러니까 부동산으로 보면 상승이나 하락의 포인트가 아닐까. 이 포인트를 잘 잡는 사람이 고수 즉 스승으로 평가를 받는다.

부동산 투자의 중요성을 보면 투자 금을 한방에 몰빵하면 현금이 없어 다음 투자를 해야 하는데 자본이 없어 못하는 경우가 많다. 1억 원의 자본이 있으면 4~5 천 만원 나눠서 투자를 하며 갭투자의 대상 물건은 저층, 탑층, 동향의 물건을 선택 매매 가격을 10%정도 낮게 구입을 하는 것이 좋고 투자는 계속되어야 하기에 현금 바닥이 나지 않도록 잘 관리 해야 한다.

부동산 투자는 기다림이 수익을 안겨 주기에 조급함이 있으면 실패할 확률이 높다. 투자는 평생을 한다고 생각하고 여유 있게 접근을 하는 것이 스트레스를 받지 않고 꾸준히 하는 사람이 최후의 승자가 된다.

부동산은 10년마다 큰 변화의 흐름을 보인다. IMF, 벤처열풍, 스마트폰등장, 로봇산업AI 로 주거 환경에도 많은 변화를 예고 하고 있으니 늘 공부하고, 정보를 얻고, 나를 바꾸어 나가야 한다. 

부동산은 물과 같아서 언제나 낮은 곳으로 파고드는 속성이 있으며, 매매 가격이 오르지 않으면 전세 가격이 오르고, 수도권이 오르지 않으면 지방이 오르고, 차익형 부동산이 오르지 않으면 수익형 부동산이 오른다. 변화의 속성에 맞는 선택을 하는 현명한 시야를 갖도록 노력을 해야 한다.

자본주의 사회에서 가장 큰 피해자는 아마도 지금까지 자본주의를 인정하지 못하는 사람일 것이다. 즉 부동산을 거주의 수단으로 생각하는 사람이야말로 어찌 보면 가장 큰 피해자가 될 수 있다는 뜻이다.

부자는 내가 일을 하는 것이 아니라 자본이 일을 하게 만드는 것이며, 부동산 투자는 늦은 시기란 없어 보인다. 소비에 집중했던 시간에 투자를 하고, 대중이 가는 길과 다른 길을 가고자 노력을 해야 한다.

이제 우리나라도 일본처럼 도쿄지역 외에는 인기가 없는 그런 시대가 오지 않을까 하는 염려가 앞선다. 서울 지역 외 변두리 슬림화가 되어 사람이 살지 않은 빈 집이 속출하면 이거 망하는 거 맞지요? 

격동하는 시기에 부동산 변곡점이 왔다. 책을 낸 저자님께 추운 겨울 따뜻한 아메리카노 한잔 보내 드리고 싶다. 감사합니다.(제네시스 드림)

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다
정규범(경장인) 지음 / 마인드셋 / 2022년 11월

나는 불황에도 여전히 부동산 투자를 한다

자본주의 사회에서 부자로 가려면 직장인은 월급 만으로 절대 안된다. 반드시 자본 투자를 병행을 해야 하며 그 중 부동산 투자가 70% 이상으로 큰 몫을 하고 있다. 저자가 독자들에게 강조를 하고 있는 것은 투자 없이 회사만 다니면 먹고 사는데 지장이 없으나 회사를 관두게 되면 막막하니 어떻게 하든 투자를 하여 월급 이외의 수입을 만들어야 한다고 주장한다.

회사를 다니며 5년 투자를 하여 빌라 4채, 오피스텔12채, 아파트 3채를 장만 총 재산이 50억 원을 만들었으며 그 중 순 자산이 10억 원 이라고 하니 부채의 비율이 80% 수준이다. 이거 지금 같이 금리가 높을 때 자산의 월세보다 은행의 이자가 높아 보인다. 

저자의 부동산 부채 비율이 좀 높아 은행 대출 금리가 낮을 때는 괜찮은데, 지금 같이 담보 대출 금리가 5% 넘어 갈 때는 대출 비중을 줄이는 것이 현명하다. 높은 금리에 지금 어떻게 버티고 있는지 매우 궁금하다.

진정한 부동산 투자 고수들은 지금 같이 부동산이 하락을 하고 있을 때 적극 관심을 갖고 투자에 나서며 그 동안 관심을 두었던 동네 물건이 생각했던 가격대가 오면 바로 사냥에 나선다.

정글의 사자처럼 절대 자기 지역에 들어온 먹잇감을 놓치는 일이 없다. 그래서 기업의 수장이나 고수들은 동물의 왕국을 즐겨 본다. 그리고 회사를 다니면서 부동산 투자나 경매에 참가 하는 일을 절대 표시 나게 해서는 안된다.

회사 업무 이외에 일을 하는 것을 위에 어른들이 좋아 하지 않으며 또 동료들도 고운 시선으로 보지 않고 삐딱하게 본다. 회사 일이나 열심히 하지 이러면서, 그러니 부동산 투자로 돈을 벌었다고 절대 떠벌리면 안된다. 사람들은 머슴처럼 일하고 월급은 쥐꼬리 만하게 주니 이거 하루 빨리 때려 치우고 부동산 투자를 하여 돈을 벌고 싶지만 그게 그렇게 만만하지 않다.

돈을 쓰는 입장(고객, 회사), 돈을 받는 입장(직원)의 입장은 하늘과 땅 차이다. 고객 즉 소비자의 입장에서는 불평 불만을 큰 소리로 이야기 할 수 있지만, 돈을 받는 입장에서는 입도 벙긋 하지 못한다. 이게 월급쟁이의 현실이다.

평범하게 살고 싶으면 평범한 사람들과 함께하고 그들과 어울리면 되지만, 부자가 되고 싶으면 그들과 어울려서는 답이 없다. 그렇기에 주변에 잘 살펴보고 부를 이룬 사람을 친구로 삼으면 최고다.

부를 이룬 사람이 없으면 전문가의 강연을 신청하여 듣거나 재테크 책을 읽고  실행을 옮기면서 조금씩 노하우를 쌓아 나가면 되니 염려를 하지 않아도 된다. 내 돈이 부족하면 은행 레버리지를 사용하면 된다고 하는데, 이도 시기에 맞게 잘 선택을 해야 한다. 대출 금리가 높을 때는 역 마진이 될 수기 있으니 말이다.

경매 물건 구매의 장점은 가치를 높일 수 있는 기회 있고 그 기회가 내부 인테리어로 돈을 투자하여 깔끔하게 꾸며 놓으면 그 값어치를 하기 때문이다. 인테리어가 안된 집은 임대가 잘 안되며 인기가 없다.

인테리어 비용은 낙찰 가액의 5% 정도가 적당해 보인다. 너무 많은 금액을 투자하면 좋겠지만 경매를 하는 것이 돈을 많이 남기는 것이 목적이 아닌가. 그리고 경매를 진행하다 머리가 아픈게 이사를 가지 않고 버티는 점유자다.

이 때는 내용 증명을 보내 혼을 내 줘야 한다. 좀 야비하지만 점유자의 약점(?)을 최대한 이용한 글을 작성하여 보내면 좋다. 직장인 인 경우 웬만한 합의가 이루어지지 않으면 모든 비용을 청구하여 급여에 대해 가압류를 하겠다고 하면 매우 효과적이다.(너무 하는 것이 아니냐고? 경매 시장에 사사로운 인정을 찾으면 수익을 안겨주지 않는다)

내용 증명을 등기로 보내면 본인에게 직접 송달되어야 하기에 전달이 잘 안된다. 일반 우편으로 보내 백 마디의 말보다 한마디 문장이 더 정확한 게 현실이다. 대화로 풀면 되지 않느냐고 하겠지만, 그것은 순진한 착각이다.

경매의 마지막 단계를 명도라고 하는데, 이것 때문에 힘들고 겁나서 경매를 두려워 하는 사람이 많다. 그러나 조급해 할 필요는 없다. 경매는 일반 부동산 매매가 아닌 법원에서 진행을 하기에 안심을 해도 된다. 세상이 어수선하니 점유자를 쉽게 믿지 말고 처음에는 좀 낯설지만 자주 부딪혀보면 직장의 독사 같은 상사보다는 낫다는 것을 체험하게 될 것이다.

이렇게 직장인들은 위한 부동산 경매 책을 내준 저자에게 따듯한 아메리카노 보내 드리고 싶다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 경매 오늘부터 1일 - 김재범의 현장밀착형 경매입문서
김재범 지음 / 스마트북스 / 2022년 11월

부동산 경매에 대해 기초부터 실전까지 한 권의 책에 기술 해 놓았다. 한번 경매에 도전을 하고자 하는 분에게 는 아주 좋은 교과서 인 듯 하며 지금 같이 은행의 이자가 높을 때는 한번 관심을 갖는 것도 괜찮아 보인다.

부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 경매 오늘부터 1일 - 김재범의 현장밀착형 경매입문서
김재범 지음 / 스마트북스 / 2022년 11월

부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 투자에서 꽃이라고 할 수 있는 경매 이는 수익을 안겨 준다는 뜻을 의미하며, 경매의 한 사이클을 수행한 사람은 부동산 매카니즘을 이해하고 있는 것으로 보이며 부동산 관련 질문을 하면 바로 답이 나오는 수준이다.

경매 이는 부채에 꼬여 있는 여러가지의 실을 잘 풀어 제자리로 돌려 놓은 좋은 처방전으로 처방전이 몸에 잘 맞는 사람이 있는가 하면 부작용으로 나타나는 사람이 있다. 타고 나지는 않았지만, 경험으로 체질을 바꾸나 나가는 사람이 있다.  

이 책은 경매에 입문을 하는 사람에게 꼭 필요한 참고서 와 같은 도서이다. 책의 양이 많아 한번 읽고 단번에 소화하기 힘드니 2~3번 정도 정독하면 따로 경매 학원에 등록을 하지 않아도 될 듯 싶다.

경매 물건을 낙찰 받으면 투자 가치를 높을 수 있는 기회가 주어진다. 임차인을 내 보내면 빈집 상태가 됨으로 전세를 낀 일반 매물은 그런 시간이 주어지지 않는다. 부동산을 투자하면서 가치를 높일 수 있는 시간을 확보 하느냐 못하느냐 차이는 매우 크다.

일반인들이 경매를 색 안경 끼고 보는 경우가 있는데, 이는 잘못된 생각이다. 채무와 채권자의 꼬인 관계를 슬기롭게 푸는 방법이 경매이며 돈의 흐름을 풀어 국가 경제에 도움을 준다. 경매의 대중화로 낙찰 가격이 오르면 채무자는 더 많은 빚을 갚을 수 있어 유용한 제도임에는 틀림이 없다.

경매의 투자 방식은 세월이 흘러도 늘 동일하게 물건에 대한 권리 분석, 수익 실현 방법, 매도 등 한번 시스템을 공부 해 놓는다면 평생 써 먹을 수 있는 좋은 기술이라고 생각된다. 경매로 통해 알게 된 내용은 앞으로 경매를 직접 하지 않더라도 부동산 거래 시 매우 요긴하게 활용을 할 수 있다.

일반인들이 알고 있는 상식을 벗어나 부동산 거래 시 매우 꼼꼼해지며 시야가 넓고 삭를 당하는 일이 없다. 불황에 기회가 있다는 말이 있다. 이것은 경매로 모든 사람에게 기회가 주어지지만 그 기회를 활용하는 것은 일부 사람들 뿐이다.

경매에 자주 나오는 기본 용어들

​1. 권리분석: 경매로 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부 상 깨끗하게 정리가 된 소유권을 취득하기를 희망한다. 권리 분석은 낙찰 받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 것에 관하여 구체적으로 분석하는 것을 말한다.

2. 확정일자: 확정 일자란 임대차 계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제 3 자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결 일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것이다. 확정 일자란 법원이나 해당 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 임대차 계약서에 도장을 찍어 준다.

3. 대항력: 임차인 이사 가서 전입 신고 주민등록 주택 임대차 보호 법에서 규정하는 대항력은 내가 전 월세로 임차한 주택이 경매 진행 시 소유자가 바뀌어도 내가 계약한 임대차 기간 동안 살 수 있고 임대차 종료 시 내 임차 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 말한다.

4. 우선변제권: 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정 일자를 받은 경우 임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락 대금에서 다른 후순위권리자 보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

그 외 배당 요구, 위장 임차인, 최우선 변제권, 안분 배당 등이 있다. 이중에서 가장 많이 이슈가 되는 내용이 임대차 계약에서 확정 일자 내용이다.

주식은 2%, 부동산은 10% 정도가 성공을 하지 않을까? 그러면 어는 곳에 투자를 해야 하는지는 본인의 선택에 달여 있다. 준비 과정도 필요하며 수입이 있는 즉 회사에 다닐 때 준비를 하여 퇴직를 하여도 수입이 생기게 하는 것이 회사의 오너가 아닌 일반 셀러리맨의 노후 준비다.

그러므로 투자는 계속 되어야 한다. 자본주의 사회에서 월급 만으로 부로 가는 길이나 경제로부터 자유로 가기 위해서는 매우 어렵기에 자본 투자 즉 부동산 투자가 병행으로 이어져야 한다는 것은 모두 잘 알고 있다.

이렇듯 실천으로 가는 길잡이가 되는 책을 집필 해준 저자 김재범대표님께 쌀쌀한 초 겨울 따뜻한 식혜 한잔 가득 드리고 싶다. 감사합니다. (제네시스 드림)

출판사로부터 도서를 제공 받아 주관에 따라 서평을 작성하였습니다.

나는 논어를 만나 행복해졌다

나는 논어를 만나 행복해졌다 - 나로 살아가기 위한 든든한 인생 주춧돌, 논어 한마디
판덩 지음, 이서연 옮김 / 미디어숲 / 2023년 1월

나는 논어를 만나 행복해졌다

가끔 사극을 보다 보면 선비들이 한자로 된 책을 열심히 읽고 있으며 한자를 읽고 바로 내용의 뜻을 알고 넘어 간다는 것이 좀 신기해 보인다. 옛날 선비들 한자는 뜻을 알기까지 얼마나 많은 시간 책을 읽으며 암기 공부를 하였을까?

여기 논어의 책도 그와 비슷한 느낌을 받는다. 지금까지 오랜 세월 속에서 잊혀지지 않고 여전히 사랑을 받고 있는 이유는 여전히 책의 가치가 대단하기 때문이다. 특히 삶이 버겁고 고통스러울 때 많은 사람들이 이 책에서 처세와 지혜를 찾는다. 

세상은 급속도로 변화를 맞이하며 극도의 편리, 편안함을 제공하고 있지만 내면은 여전히 공허하고 허탈하다. 이 어지러운 시대에 우리는 다시금 옛 위인의 지혜을 탐색하게 된다. 그리고 그 정수가 바로 논어이다.

최근에 논어에 대한 책이 많이 나온다. "인생의 절반쯤 왔을 때 논어를 읽는다."  "나는 불안할 때 논어를 읽는다." 등 현대 과학에 근거한 이론으로 공자의 주장을 검증하고 흥미 넘치는 다양한 사례를 통해 초등학생도 이해할 정도로 아주 친절하게 공자의 가르침을 전한다.

공자 소개 글을 보면, 공자는 거친 밥을 먹고 물을 마신 뒤 팔 베개 하면 즐거워 했다. 살아 있는 것 자체가 즐거운 일이다. 숨을 쉰다는 것은 신비롭다. 우리는 공기를 내뱉으며 자연스럽게 다시 공기를 들어 마신다. 자주 보아오던 용어가 나온다. 

"삼인행에 필유아사" 이는 세 사람이 길을 걸으면 그 중 반드시 나의 스승이 있다고 한다. 이는 곧 그 스승이 본인이 될 수 있기에 노력 증진하여 자격을 갖추라는 의미가 아닐까? 

현대의 고 정주영 회장, 중국 알리바바의 마윈, 일본 경영의 신 이나모리 가즈오 등 수 많은 세계적 CEO들 역시 인생 최고의 지침서로 주저 없이 논어를 꼽는다. 그러나 막상 이런 논어를 펼쳐 들면 눈이 휘둥그레지는 어려운 한자들과 딱딱한 해설로 가득 채워져 있어 그 속에 숨겨진 소금 같은 조언을 찾기는 쉽지 않다.

그러나 이 책은 4천 만의 독자를 거느린 수장 판덩이 친절하게 설명과 해석을 해 놓아 한자의 어려운 걱정을 놓아도 된다. 공자의 언어는 좀 색다르게 시나 노래 같아서 리듬을 타고 읽어 보면 제 맛이 난다. 그렇다고 너무 쉽게 대하면 날카로운 글귀의 가시에 찔릴 수 있다.

삶의 본질은 변하지 않는다. 공자는 자신에게 도움이 되지 않거나 사람들에게 해가 될 법한 것들은 입에 담지 않았다. 그에게는 3천 여명의 제자가 있었고, 이렇게 제자가 많은 것은 공자가 늘 옳은 말과 비단 말에서 끝나는 것이 아닌, 언행 일치의 모범을 보인 이유이기도 할 것이다. 

그 어느 때보다 힘든 지금의 시기를 슬기롭게 해 처 나가기 위해 공자의 지혜가 담긴 논어를 읽으며 시국을 한번 극복해 보지 않으시렵니까. 감사합니다.(제네시스 드림)