부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 경매 오늘부터 1일 - 김재범의 현장밀착형 경매입문서
김재범 지음 / 스마트북스 / 2022년 11월

부동산 경매 오늘부터 1일

부동산 투자에서 꽃이라고 할 수 있는 경매 이는 수익을 안겨 준다는 뜻을 의미하며, 경매의 한 사이클을 수행한 사람은 부동산 매카니즘을 이해하고 있는 것으로 보이며 부동산 관련 질문을 하면 바로 답이 나오는 수준이다.

경매 이는 부채에 꼬여 있는 여러가지의 실을 잘 풀어 제자리로 돌려 놓은 좋은 처방전으로 처방전이 몸에 잘 맞는 사람이 있는가 하면 부작용으로 나타나는 사람이 있다. 타고 나지는 않았지만, 경험으로 체질을 바꾸나 나가는 사람이 있다.  

이 책은 경매에 입문을 하는 사람에게 꼭 필요한 참고서 와 같은 도서이다. 책의 양이 많아 한번 읽고 단번에 소화하기 힘드니 2~3번 정도 정독하면 따로 경매 학원에 등록을 하지 않아도 될 듯 싶다.

경매 물건을 낙찰 받으면 투자 가치를 높을 수 있는 기회가 주어진다. 임차인을 내 보내면 빈집 상태가 됨으로 전세를 낀 일반 매물은 그런 시간이 주어지지 않는다. 부동산을 투자하면서 가치를 높일 수 있는 시간을 확보 하느냐 못하느냐 차이는 매우 크다.

일반인들이 경매를 색 안경 끼고 보는 경우가 있는데, 이는 잘못된 생각이다. 채무와 채권자의 꼬인 관계를 슬기롭게 푸는 방법이 경매이며 돈의 흐름을 풀어 국가 경제에 도움을 준다. 경매의 대중화로 낙찰 가격이 오르면 채무자는 더 많은 빚을 갚을 수 있어 유용한 제도임에는 틀림이 없다.

경매의 투자 방식은 세월이 흘러도 늘 동일하게 물건에 대한 권리 분석, 수익 실현 방법, 매도 등 한번 시스템을 공부 해 놓는다면 평생 써 먹을 수 있는 좋은 기술이라고 생각된다. 경매로 통해 알게 된 내용은 앞으로 경매를 직접 하지 않더라도 부동산 거래 시 매우 요긴하게 활용을 할 수 있다.

일반인들이 알고 있는 상식을 벗어나 부동산 거래 시 매우 꼼꼼해지며 시야가 넓고 삭를 당하는 일이 없다. 불황에 기회가 있다는 말이 있다. 이것은 경매로 모든 사람에게 기회가 주어지지만 그 기회를 활용하는 것은 일부 사람들 뿐이다.

경매에 자주 나오는 기본 용어들

​1. 권리분석: 경매로 부동산을 사는 사람은 모든 권리가 말소되고, 등기부 상 깨끗하게 정리가 된 소유권을 취득하기를 희망한다. 권리 분석은 낙찰 받는 경우, 전세권이나 임차권, 근저당권 등 담보물권, 가압류나 가처분 등 보전처분등기, 가등기권, 유치권 등의 권리가 소멸하는가 하는 것에 관하여 구체적으로 분석하는 것을 말한다.

2. 확정일자: 확정 일자란 임대차 계약을 하고 임대차 보증금에 대해 제 3 자에게 대항력을 갖게 하기 위해 계약 체결 일자를 관련 기관에서 확인하여 주는 것이다. 확정 일자란 법원이나 해당 동사무소 등에서 주택 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 임대차 계약서에 도장을 찍어 준다.

3. 대항력: 임차인 이사 가서 전입 신고 주민등록 주택 임대차 보호 법에서 규정하는 대항력은 내가 전 월세로 임차한 주택이 경매 진행 시 소유자가 바뀌어도 내가 계약한 임대차 기간 동안 살 수 있고 임대차 종료 시 내 임차 보증금을 돌려받을 수 있는 힘을 말한다.

4. 우선변제권: 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정 일자를 받은 경우 임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락 대금에서 다른 후순위권리자 보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다.

그 외 배당 요구, 위장 임차인, 최우선 변제권, 안분 배당 등이 있다. 이중에서 가장 많이 이슈가 되는 내용이 임대차 계약에서 확정 일자 내용이다.

주식은 2%, 부동산은 10% 정도가 성공을 하지 않을까? 그러면 어는 곳에 투자를 해야 하는지는 본인의 선택에 달여 있다. 준비 과정도 필요하며 수입이 있는 즉 회사에 다닐 때 준비를 하여 퇴직를 하여도 수입이 생기게 하는 것이 회사의 오너가 아닌 일반 셀러리맨의 노후 준비다.

그러므로 투자는 계속 되어야 한다. 자본주의 사회에서 월급 만으로 부로 가는 길이나 경제로부터 자유로 가기 위해서는 매우 어렵기에 자본 투자 즉 부동산 투자가 병행으로 이어져야 한다는 것은 모두 잘 알고 있다.

이렇듯 실천으로 가는 길잡이가 되는 책을 집필 해준 저자 김재범대표님께 쌀쌀한 초 겨울 따뜻한 식혜 한잔 가득 드리고 싶다. 감사합니다. (제네시스 드림)

출판사로부터 도서를 제공 받아 주관에 따라 서평을 작성하였습니다.