내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까? - 상가 공실 해소 전략
박균우 지음 / 두드림미디어 / 2024년 2월

내 상가·건물에 어떤 업종이 적합할까?

컨설팅 업체의 두레비지니스 대표는 상가 입지 분석에 전문가로 책도 내었으며 인생 2 막을 위한 상가 투자의 창업 그리고 병 의원, 치과, 한의원 개원 상권 분석이 있다. 우리나라 산업 변천사 60년을 시대 별로 고객들이 요구했던 전자 제품, 음식, 쇼핑 등을 표현 해 놓았으며 스마트폰은 2010년에 삼성이 S1 출시를 하면서 본격적으로 보급이 되어 현재는 S24까지 나와 생활 편리함을 주도하고 있다.

2010년에 갤럭시 S1 스마트폰이 나오면서 기존 전화나 문자만 되던 것이 획기적인 기능을 넣어 많은 사람들이 놀랐으며 지금은 거의 모든 업무를 휴대폰으로 가능하다. 우리나라 인구 감소가 너무 가파르다. 상권 분석에 인구 감소의 요인도 잘 접목을 해야 하며 1970년도 신생아 출생률이 100만 명 이었는데, 지금은 24만 명이라고 하니 4분의 1로 줄어든 셈이다.

우리나라 자영업은 외국에 비해 매우 높은 편이며 저 많은 상가들이 모두 어떻게 장사를 해서 먹고 사는지 도로를 지날 때 마다 궁금한 생각이 든다. 실제 장사를 해서 버는 돈을 보면 100만 원이 안되는 수입으로 살아가는 사람도 있다. 열심히 뭔가 노력해 일을 하지만, 개인의 최저 인건비도 못 벌고 있다. 이렇게 어느 정도 버티다 접고 다시 일자리를 찾아 나서는 셈이다. 이게 자영업의 현주소다.

부동산은 10년 주기 정도로 해서 가격이 오르거나 내리기를 반복한다. 주식은  짧은 기간에 승산이 있지만 부동산은 길게 가야 수익 실현이 가능하다. 조급한 성격을 가지고 있으면 부동산과는 맞지 않는다고 봐야 한다. 요즘 건설 경기가 나쁘다 보니 문을 닫은 건설사가 많다. 일전에 LH에서 지은 아파트가 부실이 들어 나면서 많은 욕을 얻어 먹고 다시 아파트를 짖는다고 하면 모두 욕을 할 것 같다.

© bu3, 출처 Unsplash

아파트도 그렇지만 상가의 경우 공실이 발생되면 이거 매우 난감하다. 한 업종으로 영원하게 갈 수 없기에 어떤 품목으로 연결을 할 것이지 항상 주위의 상가 흐름을 유심히 관찰을 해야 공실을 줄일 수 있다. 그리고 빈 상가를 그대로 둘 것이 아니라 필요하다면 적당한 인테리어도 해서 찾는 고객의 니즈를 충족시켜주는 것도 한 방법이다. 그리고 MZ세대들이 뭘 선호하는지 트렌드를 파악하고 좋아하는 품목을 찾아서 입점을 시키는 것도 괜찮아 보인다. 

창업을 회사 생활보다 가볍게 해서는 안되며 사전에 준비를 완벽하게 해서 1~2등 안에 들어가야 망하지 않고 길게 갈 수 있다. 그리고 상가는 입지가 매우 중요한데 실력이 있으니 장소를 무시하는데 절대 아니다. 입지와 실력을 갖춰야 이 험난한 세계를 살아 갈 수 있다.

상가는 주택 수에 포함이 되지 않기에 종합 부동산세 중과 되지 않고 자금 출처와 대출규제에 자유롭다 그러나 주택보다 취득세가 높고 사업자 등록을 하고 부가가치세를 납부해야 한다. 꾸준히 월세가 들어오기에 재테크 수단으로 많은 사람들이 선호를 한다.

회사 다녀 빌딩을 구입 한다는 것은 달 나라 여행 가는 것보다 힘 든다. 그리고 이 사회는 월급을 모아서 부자 되는 것은 용납을 해 주지 않는다. 주위 사람들보다 더 많은 월급을 받기 위해 늦게 퇴근을 하고 실낱 같은 임원을 달기 위해 밤 낮을 뛰어 본들 빌딩은 구입하기 힘 든다.

가보지 않는 동네가 아닌 직접 살고 있는 동네 아무 생각 없이 다니지 말고 관심을 가지고 상권을 분석 그리고 매수의 기회를 노리고 있어야 한다. 하늘의 신보다 서열이 높은 건물주가 되기 위해 많은 사람들이 노력을 하고 있다는 것을 잊지 말아야 한다.

아파트 투자에서 실패를 한 사람들이 간 곳이 꼬마 빌딩이다. 최근이 상가 붐이 일어나 가격이 많이 올라 있으며 입지가 좋지 않는 곳이 가격이 저렴하다. 싸다고 덥석 매수를 하여 임차인이 들어오지 않으면 돈을 버는 게 아니라 오히려 대출이자로 허덕일 수 있다.

상가 입지, MD구성, 업종에 대한 필요 면적 등 궁금한 내용에 대한 답을 제시해 주고 창업을 준비하는 사람들 고민거리를 해결을 해 주는 내용이 많이 기록이 되어 있다.

감사합니다. (제네시스 드림)

난생처음 부동산 투자 시크릿

난생처음 부동산 투자 시크릿 - 오르는 부동산을 콕 집어 적중시키는 공군 조종사의 레이더 투자법
박지청 지음 / 비즈니스북스 / 2024년 2월

난생처음 부동산 투자 시크릿

공군 조종사가 부동산 투자를 잘하여 경제로부터 자유를 얻은 좋은 사례의 책이며 공군 조종사 하면 보라매 즉 하늘을 나는 시력이 5.0 인 매의 눈으로 투자 지역의 아파트를 검색 정조준 후 투자에 나서고 있다. 흑석동에 재개발 빌라를 투자하여 첫 성공을 계기로 계속해서 옥석을 가리는 힘을 키우게 되면서 투자를 이어가고 있다.

이렇게 부동산 투자 첫 케이스에 성공을 하는 사람은 매우 드물며 주식처럼 부동산도 성공하는 사람은 10% 미만으로 잘못 투자하여 힘들어 하는 사람이 훨씬 더 많다. 주택 조합에 잘못 투자하여 입주도 못하고 소송으로 마음 고생을 하는 반도 유보라 주상복합의 경우 일반인들은 싼 가격으로 입주를 하여 살고 있지만, 조합원들은 입주도 못하고 대출 이자 부담만 늘어나고 있으니 부동산이라고 해서 리스크가 없다고 하면 큰 오산이다.

모아 놓은 돈이 부족한 젊은이들은 시간이 돈이기에 너무 조급하게 생각지 말고 여유를 갖고 공부에 매진 한 후 현장을 찾으면 수 많은 답을 찾을 수 있다. 그러나 현재를 즐기기 위해 노력을 하지 않는 것이 문제인 것이다. 세월은 아무 생각이 없는 사람을 절대 기다려 주지 않는 다는 사실을 꼭 알아야 한다.

마트나 백화점의 세일 기간에 저렴하게 구입을 할 수 있듯이 부동산도 세일기간 즉 하락기 구입을 하면 싸게 살 수가 있다. 그러나 일반 사람들은 부동산 침체기에 더 떨어질까 싶어 손을 대지 못하고 경험이 많은 고수들은 매수를 해서 상승 장을 기다린다. 이게 단순해 보이지만 고수와 하수의 생각 차이는 하늘과 땅 차이다.

작년 9월 말 경에 인플레이션에 의한 상승 장이 올 것이라 생각을 하고 교통이 좋고 인프라를 갖춘 지역에 소형 아파트 1채 구입 하였다. 그런데 매수를 한 이후 아파트의 경기가 좋지 않아 가격이 더 내리는 아픔을 겪게 되었다. 그러나 작은 굴곡은 있지만 우상향의 그래프를 믿으며 좀 더 지켜보는 걸로 위안을 삼는다.

세상에 완벽한 부동산은 없다. 80%정도 마음에 들면 오케이다. 돈이 넉넉하면 고생해서 발품을 팔고 리스크를 감내하면서 부동산 투자를 고민 할 필요는 없다. 돈이 부족하기에 투자를 하여 돈을 벌려고 하는 것이 목표이기에 현장 발품을 파는 노력을 아끼지 않아야 결실을 맺을 수 있다. 세상에 공짜가 없듯이 그저 행운으로 부는 오지 않는다.

아파트는 남자보다 집에서 살림을 하는 여자가 더 섬세하게 잘 고른다. 그리고 나온 매물이 마음에 들지 않으면 주변 공인중개사 사무실을 갈 때 믹스커피 한 박스 사서 부동산 사무실을 찾아 가면 물건이 나올 때 신속하게 연락을 해 준다. 일종의 물건을 선점하기 위함이다. 요즘 공인중개사 끼리 물건 공유를 꺼리기에 여러 중개사에 손을 써 놓으면 유리하다.

과거는 아파트를 매수하거나 매도를 하는 사람이 갑이었지만, 이제는 어느 쪽이든 먼저 베푼 사람이 갑이다. Give And Take 로 매도나 매수를 하는 사람은 공인중개사에게 일종의 우선권을 선정 해 놓아야 한다. 밥을 사주거나 사무실에 필요한 비품 또는 중개수수료 플러스 알파가 있다고 안내를 해야 한다. 그러니까 세상일은 평범함을 넘어 서야 한다.

독수리나 매는 사냥을 하다 보면 부리가 낡고 닳아 사냥을 잘 하지 못하는 경우가 있다. 이때 새 부리를 갖기 위해 피 나는 노력에 들어간다. 부리를 돌에 찍어 부리 껍질을 벗기고 다시 자랄 때까지 기다린다. 이처럼 부동산도 마찬가지다. 투자 가치가 있고 마음에 드는 부동산을 잡기 위해 발에 물집이 날 정도로 돌아 다니면서 물건을 찾아 매수를 하고 상승 장이 올 때까지 인내를 하여야 한다.

경매도 그렇다. 누군가 자금을 잘못 운영하여 경매에 나오지만 좋은 물건 즉 상급 물건을 경매에 나오기 전에 정보가 빠른 사람이 낚아 채 간다. 그리고 중, 하급 물건이 일반인에게 오는데, 이것도 적정한 금액 작성이 쉽지 않다. 낙찰 받는 일이야 높은 금액을 적으면 누구나 가능하지만, 수익이 되는 금액에 낙찰 받기가 어려운 것이다.

경매 만만하게 봐서는 안된다. 많은 적들과 싸워서 이기려면 자기만의 전략이 필요하다. 경매에 관한 책들이 쉽게 돈을 벌 수 있다고 장미 빛으로 표현을 해 놓았는데 절대 그렇지 않다. 자기만의 절실함과 한이 맺혀 있어야 가능하다. 경매는 참여하는 사람 누구나 가질 수 있는 게임은 아닌 것이다.

경매 게임에 이길 확률로 보면 2% 정도로 주식 수준과 비슷하다. 주식은 어렵고 부동산은 쉽다고 하는데, 그렇지 않다. 투자에는 늘 스트레스 받는 리스크가 존재한다. 경매로 성공을 한 사람은 그만한 대가를 치른 사람으로 저 사람이 성공을 했으니 나도 성공을 할 수 있겠지 쉽게 생각하면 오산이다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 인생의 태도

인생의 태도 - 행복한 이기주의자로 평생 살아보니 알게 된 것들
웨인 다이어 지음, 이한이 옮김 / 더퀘스트 / 2024년 1월

인생의 태도 당신이 동의하지 않으면 누구도 당신에게 열등감을 느끼게 할 수 없다. 어떻게 하면 저 인간을 바꿀까? 을 바꿔 난 저런 인간이 되지 말아야지 하면 된다

인생의 태도

인생의 태도 - 행복한 이기주의자로 평생 살아보니 알게 된 것들
웨인 다이어 지음, 이한이 옮김 / 더퀘스트 / 2024년 1월

인생의 태도

저자 웨인 다이어는 2015년에 죽었으며 고객들에게 많은 사랑을 받았던 강의 내용들을 모아서 책으로 내 놓았다. 책의 전반적인 내용을 요약 해 보면, 모든 일은 내가 하기 나름 가장 간단하게 줄이면 "내 탓이오" 로 이야기 할 수 있다. 우리가 흔히 긍정적인 생각을 가지면 행복해지고 스트레스, 증오, 화는 모두 내 안에서 나오기에 나를 잘 다스려야 한다.

우리가 일기는 쓰는 목적이 무엇일까? 일기는 내가 행하여 온 일 들을 당일 저녁이나 잠자리 들기 전이 간단히 적는 경우가 많다. 세월이 흐른 후에 다시 들춰보면 추억이 될 수 있고 일기 속에 그 당시의 고민이나 다짐 같은 내용들이 많이 나온다. 이 내용을 모아 편집을 하면 좋은 아이디어가 나오고 행복한 삶을 살 수 있는 방법을 찾을 수 있다.

인생에 일어나는 모든 문제는 내가 시작을 했기에 일어난 일이지 절대 남을 탓하면 안된다. 남들이 사리에 맞지 않게 억지를 부리면 그려느니 해야지 물고 늘어지면 본인만 스트레스 받고 피곤해진다. 저 인간을 어떻게 하면 좋을까? 생각하지 말고 내려 놓으면 편하다.

가수 현철 노래 가사에 이런 노래가 있다. "이름표를 붙여 내 가슴에 확실한 사랑에 도장을 찍어..." 여기서 이름표가 나오는데, 이름표는 어디든 붙이는 것이 아니라고 한다. 이름은 단지 여러 사람이 있을 때  혼선이 되지 않도록 구분을 하기 위함이지 이름을 가지고 지위나 명예를 찾으려고 노력 해서는 안된다. 

책에 오렌지 짜는 내용도 나온다. 오렌지는 누가 짜든 다른 메뉴가 나오지 않고 오로지 오렌지 쥬스만 나온다. 우리의 마음속에 있는 생각도 이렇게 진실 된 쥬스가 나오면 다행인데, 오렌지 쥬스가 아닌 사과 쥬스가 나오면 이는 뭔가 잘못된 것이다. 내 생각과 같은 것이 나와야지 다른 생각이 나오면 오염이 된 것이다. 이 오염을 없애려면 부정적인 마음을 버리고 긍정적인 마음을 만들어야 한다.

내가 남에게 베풀어도 아무런 반응이 없거나 좋지 않는 반응이 나와도 신경을 쓸 필요는 없다. 은행에 예금을 하면 이자가 붙듯이 베푼 것이 쌓이면 눈덩이로 돌아오게 되어 있는 것이 세상 이치다. 오직 나만 만사 오케이 길로 가면 된다. 남이 어떤 마음을 먹을까 고민할 필요가 없다. 삶은 타인이 아닌 내가 주인공이다.

자신의 삶을 점검해보고 내가 무엇 때문에 고민하고 힘들어 하는지 찾아서 없애거나 생각의 방향 즉 남 생각을 내 안에 넣지 말고 내 생각을 실행에 옮기면 이유도 쉽게 풀린다. 건강도 평상시에 관리를 잘 해야지 몸이 아파 오는데, 관리를 하고자 하면 늦다. 병원에 누워 있으면 이거 얼마나 아까운 손실인가. 이것도 모두 개인이 선택한 길이기에 누구 즉 부모나 주위 환경을 탓 해서는 안된다. 

물론 부모로부터 물려 받은 DNA 가 있어서 그렇다고 하지만, 그럼 좋지 않는 DNA 를 가지고 있으면 사전에 준비 즉 운동과 필요한 음식 관리가 우선이지 않을까?

"행복에 이르는 길은 없다. 행복이 곧 길이다" 

There is no way to happiness. Happine is the way.

행복의 길은 잘 안내를 해 놓았지만, 조직 생활에서 대하기 싫은 사람이 주위 곳곳에 있다. 밥조차 같이 먹기 싫은데, 과연 이 현상도 나의 탓일까? 주위 다른 동료들도 모두 나와 같은 생각을 가지고 있는데 말이다. 정답은 없지만 책에서는 이렇게 설명을 할 것 같다. 남들과 비교하지 말고 자기 자신만 정신 차리고 왜 이런 상황이 되었는지 원인을 찾아 나서라고 할 것 같다.  

사람이 모든 일에 긍정적으로 생각을 하기 어려운데 저자 웨인은 어릴 때 어려운 환경에서 자라서 그런가. 살아가면서 어떻게 행동을 하는 것이 자기에게 좋은지 터득을 한 것 같은 느낌이 든다. 감사합니다.(제네시스 드림)

출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다.

고수는 책을 쓰고 하수는 일만 한다

고수는 책을 쓰고 하수는 일만 한다
김병완 지음 / 플랫폼연구소 / 2024년 1월

고수는 책을 쓰고 하수는 일만 한다

오래 전부터 김병완 작가의 책을 많이 접하였으며 집필한 100권 책 중에서 48분 기적의 책 쓰기, 퀀텀 독서법, 나는 도서관에서 기적을 만났다, 내 인생의 기적은 한 권의 책에서 시작되었다. 인생의 절반은 행복하게 살자, 그리고 이번 고수는 책을 쓰고 하수는 일만 한다. 총 6권이다. 이 책에서 가장 많이 나오는 단어는 책 쓰기다. 

삼성의 이건희 회장 이야기가 많이 나오며 자본주의 생존 경쟁에서 살아남기 위해서는 남과 다른 무기 하나 꼭 가지고 있어야 한다. 저자도 인생의 목표를 잘 설정을 해 놓은 것 같다. "독파만권 필파백권" 즉 만 권의 책을 읽고 백 권의 책을 쓰는 것으로 나의 목표로 바꿔보면 "독파오천권 필파열권으로 잡아서 진행을 하고 싶다.

제 같은 경우는 7시 전후에 출근해서 보통 6시 경에 퇴근을 하는데, 회사에서 11시간의 긴 시간을 보내고 있는 셈이다. 책에서는 이런 매인 시간을 줄이고 책 쓰기를 하여 독립, 즉 개인 사업자가 되라고 누누이 강조 한다. 이 책을 읽고 좋은 방향이라고 알고는 있지만 선뜻 실행이 안되는 것은 나 뿐만 아니라 한국의 샐러리맨 모두가 같은 생각일 것이다.

매일 출근해서 온 종일 열심히 회사를 위해 일을 한다고 해서 당신은 절대 고수가 될 수 없다고 하며 매월 나오는 월급의 마약에 노예로 현실에 머물고 있는 것이 저자는 너무 안타깝다고 한다. 그러나 방향을 바꾸기가 쉽지 않다. 뭔가 자기에게 강한 필이 와야 하는데, 절박함 또는 불편함이 없기에 회사에서 주는 월급으로 만족하고 있는 것 같다.

책을 내서 성공을 하게 되면 사람이 교만해 진다고 한다. 아직 책을 쓰지도 하지 않았는데, 교만까지 생각할 여유가 없다. 성공을 하고 어느 정도 먹고 살 만하게 되었다고 안주를 하면 결국 나중에는 크게 후회를 한다. 안전한 것이 가장 위험 한 것임을 명심해야 한다.

  © lilartsy, 출처 Unsplash

저는 일주일에 한 권 정도 읽으며 구력이 20년 1,200권 정도 되는데, 3년 만에 1만 권을 읽었다고 하니 하루에 9권 이게 가능 한 일인가? 그 많은 책 중에 부동산, 주식, 재테크 책을 한 권도 접하지 않았으니 그럼 무슨 책을 읽었을까?

자기의 운명을 바꾸고 싶다면 먼저 생각을 바꿔야 하는데, 이게 쉽게 바뀌지 않는다. 어제 하던 일을 오늘 하고 내일도 변함 없이 할 것이다. 하는 일이 늘 똑 같으니 인생이 쉽게 변하지 않는다. 이런 바뀌지 않는 것을 바꿔 주는 것이 글 쓰기다. 

"87년 회장에 취임하고 나니 막막하기만 했다. 세계 경제는 저 성장의 기미가 보였고 국내 경제는 3 저 호황 뒤의 그늘이 짙게 드리우고 있었다. 회장으로 취임한 이듬해(1988년) 제 2 창업을 선언하고 변화와 개혁을 강조했다. 그러나 몇 년이 지나도 달라지는 것이 없었다. 50년 동안 굳어진 체질은 너무 나도 단단했다. 삼성이 제일이라는 착각에서 벗어나지 못했다. [생각 좀 하며 세상을 보자.(1997) 이건희 저 57 Page]

이 때 이건희 회장의 나이가 51살로 열정을 쏟아 불 나이였다. 이 후 반도체에 드라이브를 걸어 10 년 만에 세계 최고의 반도체 회사로 만들어 놓는다. 일본의 기타오카 도시아키는 천재적인 경영자이며 삼성이 두렵다고 하였다. 그럼 이건희 회장은 무엇을 믿고 반도체에 올인을 하였을까? 

우리나라는 반도체 제조에 맞는 환경으로 손재주 즉 젓가락으로 콩을 잡는 기능, 주거에서는 신발을 벗고 생활하는 청결 문화를 이건회 회장은 꽤 뚫고 있었다. 처마에서 떨어지는 물이 주춧돌에 구멍을 뚫듯이 10년의 일관성 있는 투자로 반도체를 으뜸으로 만들어 놓았다.

투자에서 책 쓰기가 가장 저렴하고 또 신속하고 바로 결과를 확인 가능 최고의 성공 도구이며 시도를 하는 사람과 하지 않는 사람 사이에 경제적으로 많은 차이를 보여준다. 서툴고 부족함이 글쓰기로 인하여 총명해 지고 학력 경력의 순위보다 위로 올라간다. 매일 꾸준함이 재주 많은 사람을 가뿐하게 제칠 수 있다.

책 쓰기의 고수로는 조선 말기 다산 정약용 선생이 귀향 살이 18년 동안 책을 500 여 권을 펴 냈으며 둔필승총의 말로 유명하다. 즉 무딘 붓이 총명함을 이긴다고 했으니 쓰고 또 쓰면 누구도 따라 올 수 없다고 가르쳐 준다.

그리고 책의 저자도 정약용 선생을 버금가는 수준이다. 강의 교육과 바쁜 일정에도 한 달에 한 권의 노트를 작살을 낸다고 하니 책 쓰기의 달인이 따로 없는 것이다. 이 좋은 습관은 배워야 할 것 같다. 아침에도, 오후에도, 저녁에도 자투리 시간에 무조건 글을 쓰도록 노력을 해야 할 것 같다. 감사합니다. (제네시스 드림)