농지 경매의 전략

농지 경매의 전략 - 노후보장, 든든한 농지연금
치우.여미 지음 / 바른북스 / 2024년 6월

농지 경매의 전략

농지 연금은 우리가 흔히 이야기 하는 국민 연금, 공무원 연금, 군인 연금, 사학 연금과 다르다. 연금이 아니라 은행에서 물건을 담보로 대출을 받아 사용을 하는 것이다. 그럼 담보 대출이라고 해야지 왜 연금이라고 할까? 이는 연금처럼 매월 은행에서 일정 금액을 주기 때문에 연금이라는 단어가 붙지 않았을까. 이와 비슷한 것이 주택 연금이다.

농지 연금은 고령 농업 인의 소유 자산인 농지를 담보로 생활 자금을 매월 연금 방식으로 수령하는 역모지기론으로 농지 연금 수령 액은 소득세 과세 대상이 아니다. 반면 국민 연금은 소득세를 내고 있다. 농지 연금을 부부 승계형으로 가입하는 경우 연령이 낮은 배우자 기준으로 월 지급 금액을 산정하고, 부부 모두 사망할 때까지 농지 연금을 수령할 수 잇다.

그러고 국민 연금처럼 부부 중 한 사람이 사망을 하더라도 한 쪽의 농지 연금을 승계하여 본인 것과 같이 2건을 수령 할 수는 없다. 경매에 나온 농지는 활용도가 떨어지면 가격이 내려간다. 이런 농지를 낮은 가격에 낙찰 받아 땅에 작물 농사를 경작 하면서 안정적인 연금을 받을 수 있다.

농지 연금을 생각하는 사람은 누구나 이 두 가지를 머릿속에 새겨 놓아야 한다. 농업 인이 되어 영농 경력 5년을 확보하는 것과 농지를 소유하고 농사를 열심히 지으면서 농업 인 인정을 받아야 한다. 

농업 인 자격을 갖추기 위해서는 1,000m2(330평) 농지에 영농 행위를 하여 농산물품질관리원에 확인 받으면 된다. 농업 인이 되는 방법은 많다. 양봉 하면서 10개의 벌 통을 키우거나 동물, 곤충을 키워도 된다. 핵심은 농업경영체에 등록을 하는 것이 중요하다. 농지는 전, 답, 과수원이다.

농지 연금을 받기 위해 경매를 참여하여 땅은 낙찰 받을 때 최대한 저가에 받아야 남는 것이 있다. 그러니까 감정가의 50% 아래로 내려 왔을 때 관심을 둬야 하며 이렇게 가격이 떨어지면 관심을 갖는 사람이 많이 나온다. 이 때 드라이브를 잘 걸어야 한다. 농지가 깨끗하고 아무런 문제가 없으면 높은 가격에 낙찰이 되는 게 뻔하다.

토지에 묘나 어떤 건물에 있으면 사람들은 골치가 아프니 달려들지 않는다. 이런 물건을 시간과 공을 들이고 조사를 하여 하자를 잘 정리하면 좋은 물건으로 태어난다. 이게 경매의 틈새 시장인 것이다. 어떤 물건이든 공짜로 먹으려고 달려 들면 패하게 되어 있다.

책에 하나의 팁이 보인다. 농부가 농지를 취득하면 취득세의 50% 감면해 주는데, 공시지가 보다 낮은 가격에 농지를 취득하면 공시지가로 계산된 취득세를 내야 한다는 것이다. 낙찰 받은 땅에 묘지가 있으면 이 묘지를 없애야 농지 연금을 신청 할 수 있다. 먼저 묘지의 주인을 찾아야 한다. 추석 명절이 되어도 관리를 하는 후손이 없으면 이거 매우 난감하다. 묘지에 팻말을 붙여 놓고 시간과의 싸움을 시작해야 한다.

묘지의 주인이 나타나면 묘를 이장 해 가라고 요청을 하고 이장 비용을 달라고 하면 그 동안 땅을 사용한 지료로 퉁치자라고 하면 된다. 그런 제안에도 버티면 무 연고 묘라고 신고를 해서 법대로 처리를 한다고 하면 쥐도 새도 모르게 이장을 해 간다.

대출도 자산이라는 말이 있다. 대출을 일으킬 수 있는 사람은 그에 합당한 담보 물이 있기 때문에 은행에서 돈을 빌려주는 것이다. 여기 책에도 잘 설명을 해 놓았다. 낙찰 후 잔금을 낼 돈이 있어도 낙찰 받은 물건에 대해 대출을 받는 것이다. 대출은 모두 빚이라고 생각을 하는 사람이 있는데, 그런 사람의 생각을 바꾸려면 입만 아프기에 그냥 두면 된다.

농지 연금을 시청 할 때 신규로 취득한 농지는 2년이 지나야 농지 연금을 신청 할 수 있다. 단 기존 농지를 공공 보상에 수용이 된 경우는 예외이며 농지 연금이 처음 발의 되었을 때는 이런 조항이 없었는데, 사람들이 농지 연금을 받으려고 남발하니 이런 조항이 따로 생긴 듯 하다.

농지를 마련하고 영농 경력을 갖추면 농지로 월 300만 원 맞출 수 있다. 여기에 그동안 회사 생활을 하면서 납부 해 놓은 국민 연금 200만 원을 받으면 합 500만 원으로 노후 돈 걱정 없이 살 수 있을 것 같다. 농지 5년만 열심히 준비를 해 보자. 하늘은 노력을 열심히 하는 사람에게 운을 슬쩍 던져 주고 간다. 다만 그 운을 선택하는 것은 그 사람의 몫이다. 이것이 우리가 자주 이야기를 하는 운칠기삼이지 않을까.

어떤 것이든 투자에는 현장 임장과 낙찰 금액에 대한 분석 그리고 수익으로 연결이 되는지 여러 방향으로 공부를 하고 접근을 해야 한다. 경매도 낮은 가격으로 물건을 잡을 수 있다는 좋은 점이 있지만, 그 또한 그만한 대가를 치러야 과일을 열매를 따 먹을 수 있는 것이다. 감사합니다. (제네시스 드림)

[100자평] 사이토 히토리 1% 부자의 대화법

사이토 히토리 1% 부자의 대화법 - 부자는 어떻게 말하는가
사이토 히토리 지음, 김은선 옮김 / 매일경제신문사 / 2024년 6월

대화에는 사랑, 경청, 배려 등이 골고루 묻어 나야 주위의 사람들이 모인다. 자기의 이야기만 주장을 해서는 안되며 말을 하는 것 보다 듣는 것이 더 중요하다. 잘 듣기만 해도 사회 생활을 잘 하는 것이다.

사이토 히토리 1% 부자의 대화법

사이토 히토리 1% 부자의 대화법 - 부자는 어떻게 말하는가
사이토 히토리 지음, 김은선 옮김 / 매일경제신문사 / 2024년 6월

사이토 히토리 1% 부자의 대화법

책의 저자 사이토 히토리는 대화에서 경청하는 것을 강조 해 놓았다. 그리고 사랑이 없는 대화는 아무런 의미가 없고 대화를 할 때는 사랑이라는 양념을 넣어야 무미건조함을 달랠 수 있다. 나이를 먹고 절대 하지 말아야 할 것은 잔소리, 무용담, 그리고 자화자찬이다. 이 세 가지를 하지 않으면 무탈하게 살아갈 수 있다.

돈을 많이 벌어 소득세를 많이 낸 저자는 그가 부를 이루게 된 것은 생명력을 지닌 대화를 하였다고 하며 상대방을 편안하게 해 주고 솔직, 담백한 내용의 대화로 상대 마음을 잡는 것이 부로 가는 길이라고 한다. 

삼성이 이병철 회장은 사람을 뽑을 때 관상을 보았다고 한다. 그리고 후계자인 이건희에게 가훈처럼 남긴 내용이 "경청" 이라고 한다. 경청은 상대의 말을 듣기만 하는 것이 아니라 상대가 뭘 전달하려고 애쓰는지 파악을 하고 이해를 한 것을 다시 상대에게 전달을 해주는 것을 말한다. 

저자는 말을 전하고 있다. 팔 씨름은 손을 맞잡는 순간, 즉 경기가 시작되기도 전에 이미 승부가 나는 경기로 종이 울림과 동시에 손에 힘이 전달되어 이길 수 있는지 없는지 감이 오는 것처럼 대화도 말 한 두 마디에 승패가 갈리며 부의 미래가 결정된다. 가난하면 말하는 습관부터 바꿔야 한다. 경청과 배려의 무기를 꼭 지니고 적절하게 사용하여 부가 있는 곳으로 달려가야 한다.

대화의 스킬은 좀 타고 나야 하며 말을 너무 많이 하면 그 속에 실수를 하는 말이 스며 들기에 말을 할 때는 전달 내용을 정리 최대한 간단 명료하게 하는 것이 좋다. 같은 말도 상황에 맞게 해야 한다. 마음 아픈 대화에 웃음을 자아내는 이야기를 하면 안되고 말을 잘 못하는 것은 자라온 환경 영향을 많이 받기에 대화를 잘 할 수 있는 공부도 필요하다. 만남에 첫 인상이 중요하듯 대화의 질도 매우 중요하다.

상대를 대할 때 먼저 배려의 마음을 가지고 임하고 낮춰서 보거나 무시하는 마음으로 대하면 상대는 금방 알아차린다. 그럼 내실 있는 대화는 물 건너 간 것이다. 남의 마음을 훔친다는 것은 그냥 얻어지는 것이 아니며 서로 생각이 일치해야 가능하며 관심이 멀어지면 대화는 아무런 의미 없이 끝이 난다.

사회생활을 하다 보면 상대에게 상처를 주는 경우가 많다. 이 또한 상대의 마음을 깊이 있게 헤아리지 못한 경우로 상대가 힘들어 할 때는 상대의 말을 경청해 주거나 호응 정도로 해줘야지 절대 조언을 하려고 달려 들어서는 안된다. 

상대를 고쳐 주려는 행동은 가급적 자제하고 상대의 이야기를 잘 들어 주는 것 만으로도 반 정도는 성공한 셈이고 호응까지 해 주면 100점이 되는 것이다. 말은 그 사람의 속내를 알 수 있는 전달 매체이고 서로 관계를 좋게 하려면 생각하는 마음까지 바꿔주면 좋다.

"좋은 사람들이 모이면 누구를 왕따 시키는 일 자체가 일어나지 않습니다. 사랑이 없는 사람과는 멀찍이 떨어지는 것이 최선 입니다." _ Page 191

사랑을 보유한 사람이 되려면 먼저 첫 인상이 중요하다. 얼굴 생김새가 호감 형이 아니더라도 머리를 단정하게 자르고 옷과 신발 명품으로 갖추는 것이 아니라 세탁을 자주하고 닦고 다려서 청결함을 보여줘야 한다. 잘 생기고 멋진 옷을 차려 입는 다고 되는 것이 아니고 정갈하고 단정 깨끗함을 보여주면 된다.

                                    © vito_the_kid, 출처 Unsplash

그리고 인품 즉 말에 관심과 사랑이 묻어 나면 주위에 많은 사람이 자동으로 오게 되어 있다. 이것은 명문 대학을 나오고 부모가 재산이 많다고 해서 이루어 지는 것은 아니다. 교육에서 사람 인성을 갖추는 것이 수학 공식을 잘 푸는 것 보다 더 중요하다.

고려시대 서희의 담판 외교도 명품 대화로 전쟁을 치르지 않은 좋은 사례다. 이렇듯 말 즉 대화는 우리가 살아가는데 아주 중요하다. 삼국지 유비의 책사 제갈공명 정도는 바라지는 않지만, MC 신동엽 정도는 되어야 먹고 살 수 있지 않겠는가 ?

감사합니다. (제네시스 드림)

출판사로부터 도서를 제공 받아 작성한 리뷰 입니다.

책만 팔지만 책만 팔지 않습니다

책만 팔지만 책만 팔지 않습니다 - 책방의 애씀과 쓸모, 경영에세이 ㅣ 사장이자 직원입니다 1
구선아 지음 / 책세상 / 2024년 6월

책만 팔지만 책만 팔지 않습니다

출판사에서 하루에 발간이 되는 책이 250 여권으로 1년에 6만 권의 책이 출판 된다고 한다. 제 같은 경우 1년에 100 권 정도 읽고 있으니 출간되는 책에 대해 0.15% 미미하다. 이거 좀 더 분발을 하여 0.2% 올려야겠다는 생각이 든다.

여기 책의 저자는 책을 많이 좋아하고 "책방 연희" 라는 이름으로 책방을 운영하고 있으며 책의 판매량보다 판매율에 중심을 두고 아무런 책이 아닌 양질의 책을 잘 골라 책장에 꽂아 두는 큐레이션 작업을 수행, 사람이 찾아올 수 있도록 공간을 만들어 책을 좋아하는 사람들이 모여 들게 하고 있다.

온라인에서 신간 책을 구입하면 정가에 10% DC를  해주며 또 회원 등급에 따라 1~5%의 마일리지 포인트도 지급 되기에 작은 책방의 경쟁력은 거의 바닥인 셈이다. 그런데 사람들이 작은 책방을 찾는다. 이유가 뭘까? 책방에는 책만이 있는 것이 아니라 여러가지가 있다. 책을 읽을 수 있는 공간, 독서에 도움을 주는 잔잔한 음악과 음료, 큐레이션이 된 책을 고를 수 있는 장점이 있다. 이런 이유로 고객들은 가격을 떠나 작은 책방으로 발길을 돌린다.

네이버 온라인 스토어를 등록하여 책의 판매량을 끌어 올려 수익을 창출 하였고 코로나 19로 인해 비대면 소비가 촉진 되면서 작은 책방도 온라인 판매의 기회를 맞았다. 그러나 아직 카페처럼 많은 사람이 오지 않기에 뭔가 새로운 이슈의 바람이 불어와야 할 것 같다. 공기와 경치가 좋은 외곽의 큰 카페에는 주말이 되면 사람들이 넘쳐 난다. 모두 한 주의 피로를 풀며 힐링을 하려고 모여든 사람이다.

모두 보면 가족 단위나 지인 친구들과 와서 차와 빵을 시켜 놓고 수다를 떨다 가는 분위기로 뭔가 시간이 아쉬워 보인다. 그 시간에 독서 토론 또는 자기가 읽고 싶은 책을 읽으면 어떨까 하는 생각도 드는데, 바람을 쇠며 쉬러 왔는데, 어디에 집중을 하면 쉬지 않는 것이 아닌가 하는 기분도 든다.

책방을 운영하려면 우선 건물 즉 가게가 있어야 하며 건물의 평 수는 넓으면 좋겠지만, 임대 비용이 만만찮기에 본인인 관리하고 수용할 수 있는 공간 정도면 좋다. 혼자 하기에 한 50평 정도가 적당하다고 본다. 번화가가 아닌 한 블록 뒤편을 선정하여 월세 200만 원 정도로 맞추면 이상적이지 아닐까.

다니는 회사에 도서관를 운영하고 있는데 미네르바 와 유레카라는 이름으로 도서 5~1만 권 정도 보유 직원들에게 대여를 해 주고 있다. 인기 있는 신간이 나오면 먼저 신청을 하는 사람 우선으로 해서 5~10명 정도 대기를 하는 경우도 있다. 보통 개인 대여 기간은 2주로 대기 자가 없으면 연장이 가능하다. 장소 마다 약간의 차이가 있겠지만, 월 10~20권 정도 신간을 구매하는 것 같다.

직원인 사서가 운영을 하고 있는데, 회사에 소속이 되어 있다 보니 여기 책의 저자처럼 큐레이션과 절실함이 부족해 보인다. 이마트처럼 개인 사업으로 변경을 하여 운영을 하면 더 효과가 있지 않을까 하는 생각도 해 본다.

연희동의 연희책방이 아니라 "책방연희" 라고 주인공은 힘주어 말한다. 책만 팔아서는 나의 자존심이 상하기에 책 속의 내용도 팔고 싶은 작가다. 책 값은 2만 원 내외지만 책 속의 내용 값을 50 ~100만 원 받아야 하지 않을까? 하드웨어가 아닌 소프트웨어를 팔아야 부가가치가 높은 셈이다.

오래 전 한 때 성격 조사로 MBTI 를 검사 받은 적이 있다. 한 동안 잊고 있었는데, 최근에 다시 바람이 불어 MZ 세대가 많이 설문지 검사를 통해 자기의 성향이 어쩐지 확인을 하고 있다. 제 같은 경우는 ISTP로 관대하며 유연하고 어떤 문제가 나타날 때까지는 조용히 관찰을 하다 문제가 발생하면 해결책을 찾기 위해 움직이는 사람이다.

책의 저자는 INTJ 성향으로 조용하고 침착하며 유연성이 있고 적응력이 뛰어나다. 자신이 관심 있어 하는 모든 것에 논리적인 설명이 가능하고 이론적이고 추상적이며 사회적인 상호작용 보다는 이이디어에 관심이 많은 것으로 설명이 되어 있다.

책을 가까이 하기에 이탈리아 속담처럼 언제가 꽃을 피울 것으로 생각이 되며 유튜브와 인터넷이 발달하여 책을 찾는 사람이 적어진 것은 사실이지만, 사람이 지구에서 살아가는 동안에는 영원히 책이 존재 할 것으로 판단된다.

감사합니다. (제네시스 드림)

인생을 바꾸는 봉지라면 재테크

인생을 바꾸는 봉지라면 재테크 - 돈은 불리고 세금은 줄이는 글로벌 ETF 레시피 16
김광주 지음 / 원앤원북스 / 2024년 6월

인생을 바꾸는 봉지라면 재테크

요리를 하는데 가장 쉬운 것이 라면 끓이기인데, 라면도 물의 양과 시간이 매우 중요하다. 너무 퍼지거나 물의 양이 적당하지 않으면 제 맛이 안 난다. 여기 책에는 투자도 라면 끓이는 것처럼 쉽게 해야 한다고 강조를 하고 있으며 3가지 방법을 안내 해 놓았다. 

라면을 끓이는데 전문가가 필요 없으며 적당한 시간이 필요하다. 라면이 5분이라고 하면 투자에는 5년을 해야 열매를 딸 수가 있다. 그리고 마지막으로 중간에 뚜껑을 열어서는 안된다. 잘 익고 있는데, 냄비의 뚜껑을 열면 김이 새버리기에 투자를 했으면 진득하게 기다릴 줄 알아야 한다.

10가지의 봉지 라면에 13개의 레시피를 제공해주며 종류에 따라 8~100%이상의 수익을 안겨 준다고 한다. 이마트 편의점에 보면 기본 라면 + 1,100을 보태면 맛있는 라면이 제공된다는 광고를 보았는데, 이 책이 그런 기분이 든다. 광고에 기본 라면에 1,100원 정도의 계란, 파, 김치, 고기 등이 더해져 맛이 한결 좋다.

책에 자주 나오는 용어가 ETF(Exchange Traded Fund) 인덱스 펀드를 거래소에 상장 시켜 투자자들이 주식처럼 편리하게 거래를 할 수 있도록 만들어 놓은 상품이다. 투자자들이 개별 상품을 선택하는데 어려움을 해소 해주고 펀드의 장점과 주식을 언제든지 사고 팔 수 있어 편리함이 있다. 그러나 ETF 라고 해서 손실이 없는 안전한 투자가 아니기에 신중하게 하는 것이 바람직하다.

우리가 자주 먹는 라면을 보면 사나이 울리는 농심의 신라면은 매운맛과 스파이시한 맛으로 가장 많이 찾는 라면이다. 자장면이 먹고 싶을 때는 짜파게티(농심), 진라면(농심)은 고소하고 짭짤한 맛이 특징이다. 그리고 오래 전부터 먹어 온 너구리(농심)는 면발이 굵고 육수로 인해 구수한 맛을 준다. 라면의 종류도 50가지가 넘어 보인다.

책은 총 4장으로 구성 1장에서는 돈 걱정 없이 살고 싶은 사람들을 위한 기본적인 투자 원칙으로 왜 자본주의 성장에 관심을 하는지 설명을 해 놓았고, 2장은 ETF 에 대한 투자 설명, 3장 연금을 어떻게 돌려서 재산 증식을 할 것인지, 그리고 4장은 노후 연금과 절세 방법을 알기 쉽게 설명을 해 놓았다.

책에 나오는 용어에 대해 공부를 해 본다. 

1. ISA(개인 종합 자산 관리) 계좌 개설 하는 것이 좋은 점은 펀드, 채권, 국내 주식과 ETF 등이 수익이 발생되면 비과세 또는 분리 과세를 적용 받기 때문이다. 그리고 목돈이 필요한 경우 계좌를 해지 하지 않고 중도금 대출이 되는 장점이 있다.

2. 연금 저축 펀드는 증권사를 통해 가입을 하며 ETF(상장 지수 펀드)를 활용 운영되며 개별 기업이 아닌 여러 종목으로 구성된 펀드로 종합지수(코스피, 나스닥)을 추종한다.

3. IRP(개인형 퇴직 연금) 이는 과거 회사를 퇴직하면 일시불로 주었던 퇴직금을 이제는 모두 IRP 퇴직 연금으로 넘어간다. 여기서 일정 금액을 매월 수령하며 일부 세금을 낸다. 수령 금액에 5.5% 이며 연령대 별로 조금씩 차이가 난다.

4. 퇴직 연금 DC형과 DB형이 있으며 지정된 금융회사에서 운영을 하는 것을 DC형(확정 기여형)으로 퇴직 급여가 사전에 확정된 퇴직 연금 제도다 그리고 DB형은 근로자가 책임지고 적립금을 운영하면 DB형(확정 급여)으로 연간 임금 총액의 1/12로 사전에 확정된 퇴직 연금 제도 이다.

초기 시작은 DC형으로 가입이 되어 있다가 퇴직이 임박해지면 본인이 선택을 할 수 있다. 퇴직 가까이 연장 근로가 많이 하여 월급을 많이 받은 경우는 DB형으로 바꾸면 퇴직금을 좀 더 많이 받을 수 있다. 투자에 봉지 라면을 대입하여 쉽게 접근을 할 수 있도록 작성 되어 있으며 ETF 초보자에게 많은 도움을 주는 책으로 생각된다.

감사합니다. (제네시스 드림)