부동산 시장을 보는 눈을 길러주는 책

앞으로 3년, 무조건 올라가는 곳 알려드립니다 - 시장의 흐름을 꿰뚫는 김인만의 아파트 투자 바이블
김인만 지음 / 베가북스 / 2023년 7월

요즘같이 부동산 시장의 앞날에 갈피를 잡기 어려운 시점에 현실감각을 확 깨워주는 책이다. 뜻하지 않은 교통사고로 몸이 아파서 제때 읽지 못했지만 읽기 시작한 이후로는 금방 쭉 읽어내릴 수 있었다. 끄덕이면서 읽을 수 있었기 때문이다. 부동산 시장의 지난 흐름부터 현재 시점의 상황, 그리고 앞으로 변화의 방향 및 이를 바라보는 관점 등을 아주 깔끔하게 정리해 볼 수 있다.

책은 크게 4부로 구성이 된다.

1부. 부동산 시장 읽는 눈을 키우자
과거의 가격 폭등기를 거친 부동산시장은 현재 어떤 위치에 와 있는지. 임대차 4법이 끝나는 시점에 전세가가 오를 것이라던 전문가들의 예측이 보기 좋게 빗나가고 전세가와 매매가가 폭락하게 된 원인과 그 중심에 있는 금리 상승, 그리고 인구감소의 영향과 일본형 침체가 올 것인가와 같이 부동산 시장을 둘러싼 대중의 대표적 궁금증에 대한 저자의 의견이 담겨 있다.

2부. 부동산 투자는 타이밍이다.
지역 차가 있지만 대부분 고점 대비 30%정도 하락한 지금이 과연 바닥인지, 사람들이 가장 궁금해하는 “부동산이 바닥을 다지고 반등할 것인가?”에 대한 답을 판단할 수 있도록 바닥 시그널을 확인하는 방법과 앞으로 V자 반등을 할 것인가, 아니면 L자로 횡보할 것인가에 대한 답으로 저자는 한번 더 하락하는 W형의 가격 변동을 예측하였다.

3부. 오르는 아파트 고르는 법.
아파트의 현재 시장가치가 적정한지, 향후 오를 만한 아파트인지를 판단하는 방법에 대한 내용이 담겨있다. 현재가치가 좋은 아파트 및 미래 가치가 상승할 개발 호재, 그리고 재건축 재개발 시 많은 이득을 얻을 수 있는지 판단하는 기준, 관심있게 볼 만한 재건축 단지, 아파트 청약의 노하우, 집 매매에 도움이 되는 팁 등이 정리되어 있다.

4부. 반드시 기회는 온다.
무주택자, 1주택자, 다주택자들이 각각 취해야 하는 앞으로의 포지션 및 3기신도시나 공공분양, 나아가 1기 신도시 재건축과 수익형 부동산, 그리고 해외부동산 까지 향후 부동산과 관련하여 주의깊게 볼 만한 부분에 대한 내용이 넓게 담겨 있다.

앞으로 부동산 가격의 흐름에 대해 의견이 분분한 가운데, 주거용 부동산을 중심으로 어떤 방향의 관점을 가져야 하는지, 너무 어렵지 않으면서도 꼭 필요한 내용이 '깔끔하게' 정리되어 있다.

수도권 일부 지역은 분양시장이 아주 활황인데다 서울시는 주택의 노후화를 벗기 위해 여기저기서 부지런히 재건축 재개발의 움직임을 보이고 있다. 서울의 아파트 가격이 전반적으로 바닥을 찍고 소폭 상승하는 분위기이다. 이 흐름이 그대로 상승으로 이어질지 혹은 저자의 말대로 한번 더 하락이 일어날지는 개인적으로 올 하반기부터 내년 상반기에 달려있다고 생각한다. 덧붙이자면 저자의 의견과 마찬가지로 V자 반등은 어렵지 않겠나 하는 생각을 갖고 있다. L자 이거나 W자의 움직임을 보일 것 같다. 부동산 PF대출 문제부터 여러 주변의 경제 상황들이 썩 좋지 않기 때문이다.

이런 때가 잠시 숨고르며 공부할 수 있는 시간이기도 한데, 이때 어느 부분을 주의 깊게 파야 하는지가 중요할 것이다. 책을 보면 전반적인 시야가 갖춰지면서 어느 정도 가닥이 잡힐 수 있으리라 생각한다. 읽으면서 내용이 깔끔하다는 생각을 참 많이 했다. 개인적으로 재건축 관련 내용에서 주요 단지의 용적률 등 비교가 표로 잘 정리되어 있는 점이 좋았다.

잠시 관망하되 때를 포착하여 재빠르게 움직여야 한다. 위험하기도 하면서 매우 중요한 시기라고 생각한다. 책의 제목을 보고 무조건 올라가는 지역을 집어준다고 생각했다면 이 책에는 답이 없다. 오히려 그런 책은 사기라고 생각한다. 그보다 부동산 시장에 영향을 미치는 여러 요인들이 과거의 시점마다 어떻게 작용을 해 왔고, 앞으로 어떻게 흘러갈지 예측할 수 있는 포인트를 집어주는 책이다. 그래서 독자가 스스로 올라가는 지역을 찾아낼 눈을 기를 수 있게 해주는 책이다.

부동산투자 초보가 성공을 위해 꼭 알고 가야 할 현실적인 것들

나는 오를 아파트가 좋다 - 가장 먼저 불황을 탈출할 부동산 1등석에 타라
이소라(나땅) 지음 / 베가북스 / 2023년 6월

이 책을 읽고 드는 느낌은, 부동산에 대해 아무것도 모르는 초보가 “누구는 부동산 투자로 돈을 많이 벌었다는데.. 나도 해야 되나?”하면서 “어디를 사야돼요?”하는 아주 막연하고 답답한 질문을 할 때 혹은 “아 이렇게 집값이 폭락하는 것 보니 그냥 세입자로 살아야겠어. 그런데 물가도 오르고 난 정말 열심히 사는데 너무 힘들다.”라고 말하는 사람들에게 부동산 투자로 많은 자산을 일군 성공한 투자자가 “여기 이런 것들을 알고 챙기면서 투자를 하면 충분히 아파트 투자로도 돈을 벌 수 있어.”라고 알려주는 느낌이다. 실제로 저자도 “초보시절의 자신에게 해주고 싶은 내용을 담았다.”라고 했다. 부동산 초보가 좌충우돌 하는 과정에서 조금이라도 손해를 덜 보고 투자를 하기 위해 알아야 할 내용들이 담겨있다.

책의 목차와 내용을 보면,
1. 그래도 나는 ‘아파트’에 투자한다.
: 대출을 활용해 내가 가진 가용자금으로 매수가 가능한 아파트를 찾는 방법과 주담대와 전세자금대출 등을 비교하여 실제로 같은 액수의 이자로도 아파트 구입이 가능한 경우 등을 소개함으로써 무작정 전월세만 고집하지 말고 아파트 매수를 적극적으로 고려할 것을 권한다.
2. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 번다.
: 대출을 지렛대로 잘 활용하기 위해서 저금리 대출을 활용하는 방법, 부동산 대표 플랫폼을 활용하는 방법, 무작정 금액에만 맞추지 말고 모두가 원하는 평균 이상의 집을 찾아야 한다는 것 등 투자를 통해 돈을 벌기 위해 최소 금액으로 최대 수익을 끌어낼 수 있는 '현실적' 방법을 제시한다.
3. 맞춤형 투자로 실속 챙기기
: 청약, 분양권 투자, 경매투자, 갭투자, 재개발 투자 등 아파트 투자를 할 수 있는 다양한 방법을 소개하고 실제 6,000만원의 종잣돈이 있을 때 대출을 일으켜 얼마 정도 시세의 아파트에 투자가 가능한지 예시를 들어주고 있다.
4. 봐도 봐도 헷갈리는 ‘세금’ 집중 분석
: 필요한 세법을 잘 알고 있으면 과도한 세금폭탄을 피하고 투자를 할 수 있다. 세금 부과의 기준이 되는 ‘세대’의 개념과 1주택자의 장점, 다주택자 일 때 규제지역과 비규제지역의 매수 순서에 따라 세금이 달라지는 경우 등 초보들이 실수하기 쉬운 세금 관련 지식과 사례가 소개되어 있다.
5. 부의 ‘시기’를 읽는 부자들만의 원칙
: 최근 부동산 폭락은 부동산 외적인 ‘거시경제’ 변수가 컸다. 따라서 최소한의 거시경제를 읽는 방법과 임장의 필요성, 집값 상승의 호재로 불리는 교통‧교육‧일자리와 상권‧환경의 영향, 시기를 잘 잡아 상급지로 올라타기 위한 시세 서열, 그리고 망설이는 사람들을 위해 반드시 행동해야 함을, 지금이 기회임을 이야기하고 있다.

자세한 것은 본인의 여건과 가용 자금 등에 따라서 자세하게 판단을 해야겠지만, 부동산 투자를 가장 효율적으로 하기 위해서 대출이나 세금 등을 꼼꼼히 따져보고 다주택자가 되려면 어떤 지역부터 투자를 시작하면 좋을지 계산이 필요하다. 연봉이나 집값에 따라 가능한 대출 금액을 LTV, DSR, DTI, 등을 활용해 직접 계산을 해서 알려주기 때문에 한번도 해보지 않은 사람은 확실한 감을 잡을 수 있다. 직접적으로 금액을 계산해주고 내 자금으로 가능한 지역을 찾는 방법을 알려주는, 지극히 "현실적"인 도움을 주는 책이다.

금액에 주택을 맞춰 매입하기보다 지역을 분석할 줄도 알아야 한다. 저자는 그 방법을 알려주고 있다. ‘주택을 구매한다는 것은 해당 지역을 구입하는 것과 같다.’는 말이 인상적이었다. 그리고 개인적으로는 분양권이나 재개발투자 관련한 내용이 도움이 많이 되었다. 궁금증은 검색하고 찾아보면서 읽었더니 많은 질문이 해결 되었다.

전체를 알고 그 안에서 가장 좋은 길을 찾아야 투자의 성공 크기가 달라진다. 부동산 투자 초보들에게 굉장히 '현실적'인 말투로 '현실적'인 정보를 주는 책이다. 막연함을 버리고 구체적인 방법을 찾아낼 수 있어야 투자를 행동으로 옮길 수 있다. 어디까지 알고 가야하는지의 각오와 투자를 시작할 때 이를 끝내 성공으로 이끌기 위해 가져야 하는 마음을 잘 잡아주는 책이다.

오프라인 공간이 주는 가치

있는 공간, 없는 공간
유정수 지음 / 쌤앤파커스 / 2023년 6월

읽는 내내 어마어마한 희열을 느낀 책이다. 깊이 빨려들어가면서 읽었다. 저자가 대표로 있는 ‘글로우 서울’에서 만든 공간들의 사진을 보면서, 내가 다녀왔던 핫플레이스와 힙한 동네들이 떠올랐고, 동시에 그곳이 내게 선사한 경험들과 강한 인상들이 하나씩 다시 솟아 올라오면서 기억 저편에 밀려있던 감각이 깨어나는 느낌이었다.

책 표지에는 저자를 ‘죽은 상권도 살리는 공간의 신’이라고 표현했다. 가히 그럴만 하다고 생각한다. 나는 개인적으로 연극이나 영화를 보면 무대연출이나 감독의 스토리 연출력을 중요시하는 편이다. 전체를 볼 수 있는 눈과 더불어 작은 부분 디테일까지 챙기는 섬세함, 그리고 이를 관객의 관점에서 생각할 줄 알아야하기 때문이다. 특정 공간을 구현해내는 능력도 마찬가지라고 생각한다. 전체 공간의 컨셉을 잡고 건물 전체 구조의 큰 설계와 그 안의 세부적인 구성 요소들이 컨셉에 따라 통일감을 이뤄내면서, 이것이 그 공간을 방문하는 방문객의 마음속에 깊이 파고들어야 하는 것이다. 저자는 이를 ‘세계관’이라고 표현했는데, 나는 책을 읽으면서 공간을 구현하는 저자의 시야가 정말 넓고 균형이 잡혀있다는 생각을 했다.

새로운 핫플레이스를 방문하는 것을 좋아해서 여기저기 많이 다녀봤는데, 과거의 핫플레이스는 깔끔하고 새것 같은 느낌에 예쁘게 라떼아트로 꾸며진 예쁜 음료가 제공되고 포토스팟이 있는 정도여서 방문한 사람 본인이 공주같이 보이는 사진을 남겨 SNS에 올리는 정도였다면, 최근의 트렌드는 공간 자체가 들어갈 때부터 완전히 새로운 세계에 발을 딛는 느낌이 들면서 보는 자체로도 ‘아름다운’ 공간에서 방문한 사람이 그 ‘아름다움의 일부’가 되는 느낌을 준다.

저자는 이러한 공간을 만드는 전략을 ‘6대 4의 법칙’, ‘선택과 집중의 법칙’, ‘차원 진화의 법칙’, ‘최대 부피의 법칙’, ‘경계 지우기의 법칙’, ‘세계관 구현의 법칙’의 6가지로 설명했다. 상업용 공간은 주거용이나 업무용과 달리 사람들이 그곳에 잠깐 방문해서 짧은 시간 머무르기 때문에 오히려 건축 자재의 고급화보다는 강렬한 인상과 경험이 요구된다. 가성비에서 절대 따라잡을 수 없는 온라인을 넘어서기 위해서는 오프라인에 방문하는 사람의 소중한 시간의 가치가 보상받을 수 있을만한 경험을 선사해야 하는 것이다. 그래서 영업공간이나 연면적 등에 욕심을 내기보다 공간을 아끼지 않고 활용하는 높은 층고와 넓은 유휴공간, 고객이 방문하게 하는 ‘원더’의 존재와 중심에 위치하는 오브제, 그리고 건축 설계에 통일되는 건축물과 조경 등 전체의 자연스러운 조화 등 과거와는 완전히 다른 높은 수준의 경험과 가치를 제공할 수 있어야 한다. 움직임이 있는 오브제를 중앙에 배치해서 해당 공간에 시간까지 끌어오는 차원의 업그레이드 까지. 공간이 완전히 새로운 세상을 재탄생 시킬 수 있음을 느꼈다. 공간에 시간의 차원까지 끌어와 구현한다는 내용을 보면서 ‘이 사람의 생각은 우주까지 뻗어나가는구나.’ 생각했는데 우주과학 전공이라는 글을 보고 피식했다.

책의 마지막에 저자는 ‘다가오는 미래’라는 말을 내켜하지 않는다면서 미래는 우리가 스스로의 발걸음으로 ‘다가가야 하는’ 곳이라고 이야기했는데, 이말이 참 인상깊었다. 그동안 상권분석과 입지분석 책을 보면서도 채워지지 않던 한 부분이 이 책을 통해 해소되는 느낌을 받았다. 특정 상권 안에 특정 입지로 끝나는 것이 아니라, 그 공간이 제공하는 경험의 가치가 더해져야 젠트리피케이션을 넘어서는 상가의 가치가 완성된다. 내가 구현한 공간이 방문객들의 가슴속에 깊이 파고든다는 것이 얼마나 멋진 일인가. 오랜만에 고무되는 책을 만나서 정말 기쁘다.

블로그로 부수입 얻기

나는 블로그로 월급보다 많이 번다 - 상위노출부터 수익화까지 네이버 블로그 한 권으로 끝내기
정태영(짜루) 지음 / 경이로움 / 2023년 5월

오랜 기간 많은 책을 읽으면서 조금씩 투자에 대한 전반적 지식을 얻게 되었다. 그러다보니 마냥 책만 읽어서는 안되겠고, 시야를 숲에서 나무로 좁히면서 한 분야에 대한 보다 깊은 연구와 실질적인 행동이 이어져야 할 때라는 생각이 들었다.

  그러려면 어느정도의 시드머니도 필요하고, 시드머니가 클수록 좀더 유리하기 때문에 여러 방법을 고민하던 중 공무원 겸직금지 의무에 해당하지 않는 유튜브와 네이버 블로그를 알게 되었다. 그래서 인스타그램으로는 글자 수 등에서 한계가 있던 투자 공부 과정에 필요한 여러 기록들을 블로그에 정리해 보기로 했다.

  네이버 블로그로 큰 수익을 내려면 물론 홍보, 체험단, 서포터즈 등을 함께 해야하지만 이 부분은 겸직금지에 해당하는 것이라서 아주 작은 금액이라도 겸직 가능한 애드포스트를 시도해보기로 했다. 수익이 나지 않더라도 글로 정리하기 귀찮다고 미루는 일을 줄일 수 있고, 좀더 체계적으로 공부가 가능할 것 같다.

  책을 읽고 나니 블로그로 수익을 내기 위해서는 나름대로의 전략이 필요하다는 생각이 들었다. 일일 방문자수와 글에 대한 클릭 수, 머무르는 시간, 재방문율 등을 높이는 글을 써야 한다는 것을 새삼 더 느끼게 되었다. 그리고 네이버 측에서도 다양한 로직을 이용해 품질이 좋은 글을 상위에 노출시키고 질이 낮은 글은 걸러내기 위한 노력을 많이 기울이고 있다는 것을 알게 되었다. 믿고 좋은 품질의 글을 많이 써봐야겠다.

  수익을 내기 유리한 블로그의 주제 선정과 키워드 활용 방법, 홍보성 글로 오해받지 않기 위해서는 공용 IP를 활용해 글을 발행하는 것을 피해야 한다는 것도 새로 알게 되었다. 그리고 해시태그만 키워드에 해당하는 것인 줄 알았는데 글에 쓰이는 모든 단어가 키워드에 해당할 수 있다는 것도, 키워드가 반복되면 품질이 낮은 글로 펵4ㅐ될 수 있다는 것도 처음 알았다.

  책을 다 읽자마자 블로그를 새로 정비하고 애드포스트 검수 신청을 해두었다. 물론 현재는 서평 기록만 되어 있고, 하루 방문자 수가 20~30명 뿐이라 반려될 것이라 생각하지만 이제부터 실전에 필요한 활동과 공부 기록을 꾸준히 채워 볼 생각이다.

  오랫동안 한 우물을 파야 더욱 블로그의 품질이 올라간다고 한다. 많은 수익을 기대하고 시작하는 것은 아니지만, 내 공부 과정을 진정성있게 꾸준히 기록하다 보면 알아 보는 사람도 늘어날 수 있으리라 믿는다.

  내 글을 읽는 사람이 이해하기 쉬운 구성과 깨끗한 이미지 활용, 그리고 접근 수를 높일 수 있는 키워드 활용 등을 책에서 소개해 주는 대로 찾아보고 활용해야겠다. 대부분의 사람들이 블로그가 커질 때까지 견지지 못하고 포기하기 때문에 수익화에 성공하지 못한다고 한다. '중꺾그마, 중요한 건 꺾이지 앟고 그냥하는 마음.'을 새기면서 꺾이지 않고 묵묵하게, 늘 하는 일상처럼 기록해 나가 보아야겠다.

인류가 바라보아야 할 기술의 방향, 기술개발의 우선순위

인벤션 - 발명의 성공과 실패 그리고 미래를 이야기하다!
바츨라프 스밀 지음, 조남욱 옮김 / 처음북스 / 2023년 5월

이 책을 받고 기쁜 마음과 동시에 부담감이 밀려왔다. 왜냐하면 저자 바츨라프 스밀의 전작 '대전환' 이라는 책이 좋은 책임에는 분명하지만 읽기에는 아주 어려웠기 때문이다.

  이 책 역시 쉽지 않았다. 책 제목에서 알 수 있듯이 '발명'의 역사와 미래에 대한 책인데, 저자의 방대한 지식에 놀라면서도 때로는 그 기술의 원리의 깊이에 비해 내용은 간략하여 이해하기 어려운 부분도 많았다.

  그래서 세세한 내용의 이해에 힘쓰기보다 저자가 말하고자 하는 내용이 무엇인지, 그리고 전반적인 이야기의 흐름은 무엇인지를 주로 파악하려 애썼다.

   책은 성공인줄 알았는데 실패로 끝난, 현대사회에서 끝내 퇴출당한 유연휘발유, 살충제 DDT, 냉매제 CFC 에 대한 이야기로 시작하여 세계를 지배할 뻔 했지만 기술 부족과 경제성 등의 문제로 그러지 못한 비행선, 핵분열, 초음속비행기를 소개한다. 마지막으로 인류에게 꼭 필요한 발명인 하이퍼루프, 질소고정작물, 통제된 핵융합 기술의 발전과정과 현재의 한계에 대한 이야기로 이어진다.

  전문적인 지식이 없이는 이해가 힘든 내용이 많고, 저자의 서문이 없어서 저자가 궁극적으로 말하고자 하는 바는 무엇일지가 잘 들어오지 않아 집중이 어려웠다. 그러다가 마지막 5장 '발명과 혁신의 현실적 전망'에서 이 책을 집필한 의도를 알 수 있었다.

  저자는 눈부신 낙관론과 기대 속에서 시작한 새기의 기술들이 의도치않은 부작용이나 느린 발전 속도, 경제성 등의 문제로 퇴출당하고 외면당하는 과정을 소개함으로써 지나치게 유토피아적인 낙관론을 경계하고자 했다.

  전작의 제목에서 보아도 알 수 있듯이 저자는 지금이 '대전환'의 시대라고 한다. 그러나 우리가 그리는 눈부신 기술의 발전은 생각보다 더딘 것이 사실이다. 반면에 새로운 기술이 나올 때마다 건드리는 지구는 자꾸만 우리에게 불리한 방향으로 변화하고 있다. 이를 해결할 기술의 발전은 그 속도를 따라잡지 못하고 있다.

  따라서 저자는 자꾸만 '새로운' 기술에 지나친 기대를 걸고 무조건 낙관하기보다 기술의 발전 방향이 보다 인류에게 도움이 되는 식량문제, 기후문제 해결 쪽으로 이루어져야 함을 말한다. 또 기술의 혜택이 닿지 못하는 제3세계 사람들도 평등하게 편리함을 누릴 수 있는 방향으로 가야 한다고 말한다. 새로운 기술보다 기존의 기술을 많이 활용할 것도 주장하고 있다.

  저자의 의견에도 동의하지만 개인적으로 역자의 글에서처럼 우리는 '지나치게 낙관할 필요도 없으나 기술의 발전에는 늘 주목할 필요가 있다'고 생각한다. 기술의 발전은 늘, 모두가 안된다고 할 때 '할 수 있다'고 낙관한 사람들이 이루어왔다. 다만, 기술 발전의 속도가 기대보다 더딘 부분을 인정하고, 새로운 기술은 늘 그 어마어마한 기대 이면에 예상치 못한 부작용이 있어왔음을 기억할 필요가 있다.

  기술의 발전에는 경제적 부분의 투자가 반드시 동행해야 하므로, 새로운 기술에 어느정도 기대해야 할 지 균형점을 잘 찾는 어려운 과제가 우리의 앞에 놓여있다. 저자는 '4차 산업혁명'의 시대에 한번쯤은 달리기를 멈추고 숙고해 볼 문제를 우리에게 제시해주고 있다.