오늘 아침에 네이버 사진 불로그 게스트 창에 오래전 이웃분으로부터 안부 글이 달렸더군요. 오래전 이웃분이라 당연히 링크로 이웃 블로그에 찾아가 보니, 강원도 분이신데 개인 주택을 신축하다가 거의 사기를 당하다시피 했더군요. 건축자금은 자금대로 쓰고 집은 하자에 시달리고 있었습니다. 게다가 먹고 나른 업자에 이어 새로운 업자도 마찬가지였다고 하더군요. (아 씨바. 자동으로 튀어나왔습니다.) 나도 건축 이 바닥에서 20년 넘게 종사했는데 아직도 저런 비양심들이 있나 싶을 정도로 놀라웠습니다. 과거에는 심심찮게 그런 비양심이 많았던 시절도 있었지만 지금도 그런 지경이라고 한다니 기가 찰 수 밖에요. 건축업에 종사하는 사람으로서 정말 부끄럽고 내가 다 미안할 지경이었습니다. 도대체 왜 비양심적인 사람에게 일을 맺겨 사달이 날까. 이건 오래전부터 생각하던 인간 사회라는 세계의 궁금증이자 사진으로도 늘 생각하던 화두였습니다.
일반적으로 인간이 살아가는데 필수적인 요소를 흔히 의식주라고 합니다. 주택은 바로 "주(거)"에 해당하는 필수적인 필요 충족의 부분이라는 점입니다. 집이 없는 원시시대에도 하다못해 동굴을 찾아 들어갔어요. 항온을 해야 하는 인체 구조상 따뜻해야 할 곳과 잠을 자야 하는 무방비의 상태를 집이 막아 주는 역할은 인간에게 그래서 필수적인 요소였던 것으로 압니다. 그래서 누구나 주택은 필요로 하고 당연히 움막이든 초가집이든 집에서 잠을 자고 생활을 했던 것입니다. 아마 분명 오늘도 다들 어떤 구조의 집이든 간에 밖에 노숙을 하지 않는 이상, 다 집이란 거주 공간에서 먹고 자고 했을 것이 확실하거든요. 야생에서 노숙할 수야 없거든요. 물론 등산 가서 백팽킹이야 재미 삼아 할 수도 있겠죠. 이도 텐트라는 집도 가설하거든요. 한두 번이야 노숙으로 침낭 속에서 잠잔다 해도 이게 수십 년간은 불가능하거든요.
집을 구하는 방법에서는 어떤 경우에라도 자본주의사회에서 돈이 많이 필요합니다. 아마 일생에서 가장 예산이 많이 드는 것 중에 하나일 겁니다. 공동주택(아파트나 다세대 등)를 사든가 아니면, 시골에 주택을 신축하든가 이랬던 저랬던 돈이 듭니다. 아니면 직접 신축할 수도 있습니다. 직접 한다 해도 기술력이 필요로 하고 자재를 구해야 하고 도구를 가지고 있어야 하든가 장비들 들여야 하는 모든 것이 자본과 뗄 수가 없거든요. 제일 비싼 물건을 구입함에 있어서 어느 정도 사전에 지식이 없이는 돈만 있다고 해서 함부로 덤빌 수 있는 것도 아닙니다. 아니면 이미 다 지어 놓은 집을 편하게 구입하는 방법도 있습니다. 그런데 이건 가격이 더 비쌀 수 밖에요. 그래서 사전에 대강의 프로세스를 공부할 필요가 있거든요.
집을 짓는데 절차 즉 프로세스는 일반적으로는 다음과 같습니다.
1 부지 물색 (위치 용도지역 지구 검토)
2 부지 매입
3 설계(설계 계약 후 도면 설계)
4 허가 또는 신고(허가를 받고 나서)
5 시공사 선정 (시공계약)
6 착공신고
7 시공
8 준공
9 보존등기
10 입주라는 대략적 순서입니다.
1. 그냥 아무 곳이나 토지라고 해서 마구잡이로 지을 수는 없거든요. 지역이나 지구에 정한 규모와 용도에 맞는 건축이라야 합니다. 이 넓은 땅에 아무 곳에나 집을 짓는다면 난개발이 되기 쉽고, 혹은 안전이나 방재, 및 사회 기간 시스템에 접근성 등 하고 공적인 서비스에 접근이 용이해야 사는데 불편이 없거든요. 심심 산골에 내 땅이라고 해도 그 지역의 용도와 지구에 맞지 않는다면 허가는 당연히 나오지도 않습니다. 그래서 부지 선정에 대한 고민이 제일 큽니다. 이것도 알아보지 않고 시청이나 군청 건축과나 혹은 설계사무소 등에 의뢰하지 않고 단순한 공부상 근거로 해서 부지를 매입하게 되면 나중에 허가가 떨어지지 않을 때는 부지는 쓸모가 없어지기도 하거든요. 이런 경우가 종종 있습니다. 집을 지을 수 없는 땅을 매입하고 나면 대물릴 수가 없거든요. 그럼 돈만, 날리는 셈이 되기 때문입니다. 따라서 부지는 용도에 맞는다고 또 전부도 아닙니다. 주변 환경을 살펴야 하고 기반 시설의 접근성을 따지고 토지의 정형은 말할 것도 없습니다. 부정형으로 토지 활용에 제약은 피해야 하니까요. 또한, 도로나 상하수도, 전기, 통신 등의 시설 접근성도 못지않게 중요합니다. 접근성이 떨어지면 이게 전부 돈으로 커버해야 하니까 거리 때문에 자본이 더 많이 들어가는 경우도 생깁니다. 그래서 이런 여러 가지 조건에 맞게 부지가 선정되어야 하고 매입을 해야 합니다. 저도 개인 갤러리를 지으려 많은 부지를 답사하고 공부를 발급하고 확인하는 과정 중에 있기도 했습니다만 현재까지 딱 맞는 곳을 선정도 못했고 답보 상태에 빠지게 되었습니다. 당연히 부지 선정에 대해서 이런저런 정보과 지식이 필요로 하고 내가 직접 모든 것들 다 알 수 없는 것도 있으니 전문가에게 의뢰하고 자문을 구하는 방법입니다. 설계사무소에 가도면을 만들어 보는 경우가 좋거든요. 비용이 들더라도 전체 건축 진행에서는 필수적이기도 합니다. 문제는 이런 비용을 아까워해서 자문도 구하지 않고 덥석 토지 매매계약을 하고 등기 치고 나면 무를 수가 없다는 것입니다. 자문 구하는 비용을 왜 아깝니까. 전문가는 고스톱으로 딴 게 아니거든요. 그나마 좋은 방법은 해당 지역의 시청이나 군청 주변에는 설계사무소가 반드시 한두 개가 있습니다. 자문을 구해야 합니다. 그리 똑똑하지도 공부도 안 해놓고 계약부터 저지르는 오류가 첫 번째 경우일 것입니다
2. 적정한 부지를 선정하고 등기 이전하고 나면 본격적으로 설계를 해야 합니다. 건축에 있어서 설계만큼 중요한 작업이 없어요. 시공도 물론 하자 없이 하는 것도 중요하지만 건축은 모든 것이 첫 출발이 설계부터 잘 돼야 합니다. 충분한 기간 동안 건축주가 건축의 의도와 방향, 그리고 디테일하게 설계자와 협의가 되어야 하고 세밀한 설계일수록 하자가 줄어듭니다. 기본 도면은 물론 가급적 상세 도면까지 완성된다면 집은 이미 반은 지어진거나 다름없습니다. 흔히 건축주가 설계를 의뢰하면서 설계비 평당 얼마?라는 따위로 하려는 건축주는 사기당할 수 있는 지름길일 수도 있습니다. 건축주의 의사가 제대로 반영되고 의도와 방향을 설정하는데 있어서 구체적으로 하려면 그만큼 도면 작업이 많아야 합니다. 꼼꼼한 설계가 앞으로 시공 중, 시공 후의 하자에 대해서 대비할 수 있기 때문입니다. 그래서 설계가 세밀하려면 설계기간도 길게 됩니다. 평당 몇만 원식으로 돈 아끼겠다고 설계를 대충 했다간 나중에 몇 배로 뒷감당하는 경우를 부지기수로 봤습니다. 왜 돈을 그런데 아끼려 드는 건지. 가급적 설계시 스펙을 제대로 정하고 해야 차후 분쟁을 줄이는 길이기도 합니다. 대충 기재된 설계도는 시공자로 하여금 임의대로 시공해버리는 화를 자초하게 되거든요. 설계가 정확할수록 시공도 깔끔하고 하자도 줄어들어 분쟁도 없습니다.
예를 들어 냉방기 용량 설정할 때 몇 킬로 용량에 몇 대 이런 식의 기재는 옳지 않습니다. 구체적으로 무슨 회사 어떤 제품의 용량을 가진 냉방기라고 정하면 딱 그걸로 지정하는 게 어려 모로 다툼이 없어지거든요. 벽지는 무슨 회사 어떤 디자인의 품명 넘버까지 해두는 치밀한 것입니다. 그러니 설계도서에 그런 사소한 것까지 기재하려면 가격조사도 되어야 하고 시공상의 문제가 많이 줄어들 것입니다. 이게 다 설계에 반영할 문제입니다. 집을 신축하는데 설계비 평당 얼마. 이딴 식은 제발 지양하시길. 이렇게 모든 설계가 마무리되면 허가를 신청하고 혹은 신고를 하고 허가나 신고에 맞게 착공을 하게 됩니다
3. 착공은 요즘에 있어서는 60평(200M2) 이상의 모든 건물은 시공사(건설회사)가 반드시 있어야 가능합니다.(최근에 강화되었어요.) 오래전 변경되기 전에는 200평까지 개인이 신축할 수 있다 보니 무등록(무허가) 업자에게 공사비를 싸다는 이유로 시공을 맺깁니다. 특히 주택을 신축함에 있어서 도면 검토도 없이 무조건 주택은 평당 얼마?라는 식으로는 절대 금해야 합니다. 디테일하게 설계된 도면으로 물량을 산출하고 물량에 단가를 넣고 종합적인 원가 계산서를 더하여 내역서가 나와야 합니다. 이건 무등록 업자는 어떤 산출 근거도 없이 공사 1식 얼마라는 식으로 내역서를 만듭니다. 이렇게 만들면 언젠가 공사비 때문에 다툼이 발생할 소지가 너무 많습니다. 시공업자는 추가로 투입되었고 물량이 증가되었다며 돈을 추가로 더 달라는 식이 됩니다. 건축주는 기절할 노릇이죠. 예산 범위에 맞게 설계했다고 생각했는데 추가 비용이 계속 발생하면 진짜 난감하게 되거든요. 설계를 정확히 스펙도 정확히 넣으면 견적 또한 오차가 크지 않습니다. 그런데 대충 그린 도면 가지고 평당 얼마라는 식의 견적은 그야말로 쓰레기이자 다툼의 대상이 되고 급기야 나중에 돈 때문에 골머리를 앓고 소송까지 번지게 됩니다. 도면이 상세할수록 견적도 비례하게 디테일하게 산출됩니다. 평당 얼마라는 식의 견적서는 절대 금물입니다.
또한 시공사 선정 또 마찬가지입니다. 알음알음 거처 거처 안다는 사람도 돈 앞에서는 태도가 180도 바뀌는 게 세상 살이 입니다. 하물며 그리 많이 알지도 못하는 사람 거처 거처 소개받은 업자가 제대로 시공 경력이 있는지, 평판은 어떤지 왜 알아보지 않는지 정말 모를 일입니다. 시공업자가 다른 건물을 지었다면 그런 건물의 건축주에게 어떤 시공사인지 물어볼 수도 있는 좋은 참고입니다. 일을 개판으로 쳐놓은 놈인지 아니면 제대로 하는 놈인지 왜 알아 보지 않는지요. 많은 돈을 들여 집을 짓는데 있어서 시공사가 어떤지 모르면 정말 사기당하는 건 순간이거든요.
공식적으로 설계사무소에서 의뢰하면 시공사도 알아봐 달라 해서 견적도 설계사무소와 협의하는 절차를 생략하면 마찬가지로 당하는 경우도 많이 봤습니다. 그래서 견적을 서너 군데 받아보면 됩니다. 도면이 정확하면 대강의 견적이 엇비슷할 수 있습니다. 그럼 그중에서 가격이 저렴하면서도 시공이 꼼꼼한 업체를 선정하고 계약하면 됩니다.
당연히 정상적인 시공 업체라면 계약에 따른 계약 이행을 위해 담보를 요구할 수 있습니다. 시공을 정상적으로 일정한 기간 내에 완료하지 못한 건축주의 손해를 책임져야 하는 이유입니다. 마찬가지로 건축주는 시공을 위한 자금을 서로 담보할 수 있어야 합니다. 결국 믿음이란 것은 돈으로 해결되면 가장 좋은 방법 이기든요. 물론 이런 담보를 위해 건설사는 대부분 건설공제조합이라는 조합에 가입하고 조합이 계약에 대해 보증을 하게 됩니다. 무등록업자는 이런 조합에 가입할 수 없으니 보증서를 발급받지 못하겠지요. 또는 각 지역마다 건설 단체가 다 있습니다. 대표적으로 건설협회입니다. 협회에 업체를 소개해달라고 하면 소개하는 업체가 우수한 업체를 소개하는 것은 인지상정입니다. 설계사무소나 건설협회 등 이런 전문 기관에 의뢰하면 과정을 몇단계 거칠지라도 믿음을 가질 수 있기 때문입니다. 시공사 선정을 왜 소문으로 소개받아서 하는지, 게다가 몇몇 군데 견적은 받고 무조건 싼 가격의 업자에게 일을 맺기는 경우엔 왜 가격이 싼 이유를 알아야 합니다. 무턱대로 견적서에 가격이 싸다고 덥석 물었다간 공사비 받고 일도 재대로 하지 않고 나르면 어떻게 하겠습니까. 제가 근무하는 회사도 설계사무소에서 의뢰받은 건축주가 있었습니다. 시공에 문제 없이 원활한 시공을 한 경력이 건축물 공사 수주에 얼마나 큰 도움이 되거든요.
4. 착공은 시공사로 선정된 업체가 건축주에게 제출합니다. 일반적으로 착공신고는 건축주가 하여야 하나 굉장히 전문적이라서 설계사무소는 건축주에게 그 업무를 위임받아서 대행을 합니다. 따라서 위임받은 설계사무소가 제출받은 신고서를 허가(신고) 기관에 제출하여 신고가 이루어집니다. 제대로 된 업체라면 도면에 정한 대로 시공을 하게 됩니다. 도면이 그래서 중요합니다. 물량 오류가 없고 스펙이 정확하면 시공사도 시공이 편리합니다. 현장 대리인(시공사 소장)이 임의대로 시공을 최대한 줄이는 것. 이게 도면의 디테일에서 나옵니다. 웬만한 건축기사는 도면대로 하려 하는 게 너무나도 당연합니다. 마음대로 시공했다간 현장 대리인이 그 책임을 져야 하기 때문입니다. 당연히 시공비도 달라질 수 있습니다. 그럼 계약 내역 금액과 차이가 발생할 때 벌어지는 다툼은 정말 모두에게 스트레스가 되거든요. 심지어 오래전에는 건축 자격도 없는 자가 시공을 하는 경우도 있었지만 이제는 안돼야 하지 않을까요. 건축기사도 굉장히 전문자격이라서 고스톱 따듯이 취득한 것이 아니거든요. 대학에서 일정 수준으로 학위를 취득하고 국토부에서 자격 검증을 거쳐서 취득한 자격증을 가진 사람만이 시공업무에 종사해야 하는 것은 너무나도 당연한 일인데 모든 것이 다 비용이 많이 든다라고 보고 무등록 업자나 혹은 무등록 업체에서 전문자격도 없는 자의 시공은 품질 저하 혹은 하자 발생 등 많은 문제를 만들게 됩니다. 현장 소장의 급여 또한 굉장히 높은 수준으로 책정되어야 안정적으로 소장이 시공업무에 종사할 수 있기도 합니다. 그런데 이런 것을 따지지 않고 무등록 업체에 일을 주게 되면 어떤 사단이 나는지 너무나 안타까운 일이 발생하는 원인이기도 합니다.
건축을 하게 되면 시공비 뿐만 아니라 이외의 다수의 비용이 발생한다는 것쯤은 알아야 합니다. 건축주의 명의로 전기 인입, 상하수도 인입, 통신 인입 등 다양한 비용이 들어야 하거든요. 이런 비용까지 고려해야 하니까요. 통상 간접비라고도 합니다. 구체적으로 파악해야 미리 예산을 가지고 대비할 수 있습니다. 딱 건축비 이것만으로는 절대 집은 지어질 수가 없어요. 집만 지어놓고 각종 부대적으로 들어가는 비용까지 고려해야 하거든요. 가장 많이 분쟁이 발생하는 것은 시공상의 하자에 공사비 추가 부분이 발생했을 때입니다.
건축업자가 아닌 이상, 일생일대에 집을 자주 지을 수는 없을 것입니다. 한번 혹은 두 번일 텐데, 사전에 건축계획이 있다면 이 또한 기본적으로 공부가 조금은 되어야 합니다. 집은 정보나 지식, 기술, 자본의 집합체나 마찬가지입니다. 미리 사전에 전반적인 프로세스를 알고 하나하나 챙겨 나가야 차후에 골몰하지 않고 고민하지 않는 방법입니다. 발품도 많이 팔아야 하고 어느 정도 예상되는 비용명세서도 가급적 디테일하게 뽑아야 합니다. 차라리 임차를 하든가 아니면 지은 놓은 집을 구입하는 방법도 있습니다. 아직도 시공 능력이 제대로 갖추지 못한 무등록 업자가 시공하면 소송으로 번지는 것도 많이 봤습니다. 당장에 가격이 싸다고 덥썩 일을 맺겼다가 치르는 수업료는 과도하게 들어갈 수도 있습니다. 분쟁은 미리 예방하는 것이 최선이거든요. 한번 삐긋하면 지루한 다툼을 벌여야 하고 마땅은 피해를 보상받기까지는 어려울 수도 있습니다. 반드시 능력 있는 설계자를 만나야 하고 꼼꼼한 실력 있는 도면으로 집을 완성 시켰을 때라야 하거든요. 흔히 시골에서 집을 지으면 머리 왕창 빠진다고들 합니다. 처음이라 몰라서 실수하는 경우도 많거든요. 모르면 우선은 알고 시작하는 것이 순리라서요. 어중이떠중이도 많습니다. 제대로 된 자격을 구비한 설계자와 시공자를 따지지 않는 실수는 두고두고 고통이 되거든요.
시공업체는 등록만으로 안됩니다. 적정한 자본력과 기술력은 매년 검증받습니다. 조합에 가입해서 보증을 해줄 수 있는 능력도 자본력에 포함됩니다. 지난해 연말, 제가 근무하는 회사는 허가 관청에서 적정한 업체인지 실태조사도 자주 합니다. 재무 상황을 검증받고 건설산업기본법상의 자본력을 입증해야 합니다. 기술자도 기술능력이 등록되었는지 보고도 해야 합니다. 시공사의 시공 능력을 자본력과 기술력 등 종합적으로 적격 여부를 가리는 제도가 법률상에 나와 있거든요. 그런 회사라야 만이 공사비 떼 처먹고 쉽게 도망을 못 가거든요. 그런 자격은 건설 관련 단체와 국가기관(국토부 등)에서 모두 공표되어 있고 얼마든지 검색하면 나와 있기도 합니다. 기초 정보는 이미 인터넷으로 파악하고 이를 토대로 구체적인 업자를 선정하는 바탕이 되거든요. 건축비 싸게 들이겠다고 등록도 하지 않는 업체에게 의뢰했다간 배보다 배꼽이 더 크게 될 수도 있기 때문입니다. 현실적으로 이렇게 법률적인 안전장치를 마련해두었음에도 분쟁이 발생하는 경우가 종종 있는 편인데 하물며 이런 최소한의 정보조차 무시했다간 분쟁이 나면 차후의 다툼은 너무나 지난한 어려움이 발생하기 때문이거든요.