꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법

꼬마빌딩 찐부자의 생존 비법 - '평범한 직장인에서 당당한 건물주로' 대한민국에서 가장 빨리 부자를 만드는 '부동산 투자'의 힘
다크호스 조태호 지음 / 모모북스 / 2024년 12월

투자하는 다양한 방법을 알고 싶어서 읽고 실전에 해보고 싶어서 이 책을 읽었다. 저자 다크호스 조태호는 부동산 투자자이며 상가, 아파트, 다가구주택 등 다수의 부동산을 운영 관리하고 있는 부동산임대사업자이다.

목차를 보면 파트1 대한민국 평범한 40대 가장들이 처한 현실과 먹고사니즘 feat. 투자, 창업, 이직, 부동산, 돈, 파트2 지방 32년차 복도식 16평 아파트에 사는 못난 가장의 고백, 파트3 전쟁터인 직장에서 뛰쳐나와 생지옥인 자영업시장에 겁 없이 뛰어든 40대 가장, 파트4 2025년 피벗의 시대! 이제부터는 수익형부동산으로 현금흐름을 만들 시간!

파트5 N잡러만이 생존한다! 글로 쓰고 영상도 만들었더니 돈이 되는 시대이다. 대기업은 30대 40대에 전부 정리를 당한다. 저자는 대기업을 다니다가 40살에 정리해고되고 저자의 친구는 30대에 정리해고되었다고 한다. 대기업 사람들이 정리해고가 되고 치킨집을 거의 다 하는 것 같다.

난 주식, 채권, 경매, 부동산으로 투자를 해야 한다고 생각하는데 부동산도 시드가 있어야 하고 부동산 사이트에 들어가서 공부를 해야 하는 것 같다. 시드머니가 있어야 하고 네이버 부동산에서 매매가격, 전세가격, 갭투자를 봐야 한다.

지역 맘카페나 지역카페 글도 찾아 봐야 한다. 거기 지역 사람들이 부동산 이야기를 적어놓은 글을 보는 게 그게 진짜 지역 분위기 파악하는데 도움이 된다. 인구가 계속 늘어날 곳인지 일자리가 계속 들어오는 곳인지를 확인하고 사람들은 무조건 매매, 전세, 월세 3개 중에 살게 되어 있다는 걸 모든 사람들은 안다.

3급지 아파트 주변 입주공급 때문에 전세 매매 동시에 하락해있고 지금 분위기도 안 좋지만 향후 공급이 부족해지고 입주량도 줄어들면서 미분양 또한 줄어들 것이고 사람들이 전세나 월세 임대 쪽으로 수요 몰리면 가격이 바닥 다지고 올라간다. 매매가는 지지부진한데 수요가 몰리면 전세 가격이 올라간다.

매매가가 밀려 올라갈 수밖에 없다. 몇 천만 더 보태면 집을 살 수 있다. 부동산은 단기투자가 아니다보니 최소 2년에서 4년 정도 보유하면서 중단기적 시장을 예측하고 투자하는 거고 지금이 바닥인지 알 수 없지만 나쁘지 않은 시기인지 알아봐야 한다.

수요측면에서 전세 거래량이 많고 전게 물량이 적다. 앞으로 전세가가 오를 확률이 높다. 전세 매매갭이 붙으면 매매 수요 또한 앞으로 늘어난다. 일자리도 늘어나는 지역이다. 공급적인 측면에서는 행후 내년부터 신축 아파트 입주가 부족하다.

심리적 측면에서 사람들 매수심리는 최악 바닥 아무도 사려하지 않는다. 전세나 월세로 계약하는 사람들이 많다. 10년 정도 부동산 투자하면서 보통 이런 타이밍에 저자는 매수를 했다. 같은 24평인데 전세가격이 1억 이상 차이가 나는 것은 새 아파트 전세 들어가는 수요하고 다른 아파트 전세 들어오는 사람의 수요가 다를 확률이 높다.

신축은 상대적으로 경제력이 있는 사람들, 준신축은 반대이고 저렴하고 가성비 좋은 거 찾는 사람들이다. 전세 거래량이 많다는 건 우리가 전세를 끼고 투자를 함에 있어 아주 유리한 상황이다. 현장 가서 확인을 철저히 해봐야겠지만 전세를 바로 놓을 수 있는 상황이 되는지 전세 대기 수요가 있는지 현장 가서 확인해야 한다.

현장에서 매물을 몇 개 보고 아파트를 계약한다. 저자의 친구는 아파트를 샀다가 팔았는데 8000만원의 수익을 보고 팔았다. 부동산 상품은 아파트, 다세대빌라, 꼬마빌딩, 단독주택, 오피스텔, 생활형 숙박시설, 분양형호텔, 지식산업센터 등이다. 역세권, 슬세권이 있다.

자영업은 자신이 직접 경영하는 사업이다. 투자를 잘하기 위해서는 공부를 해야 한다. 3가지만 해결하면 고객, 손님들은 돈을 지불한다. 시간을 절약하고 지불하는 비용 이상의 돈을 아껴주고 사람들이 갖고 있는 문제점을 해결해준다.

자신의 건물을 갖고 가게를 열어야 안 망한다. 자가건물 1층에서 개인사업을 할 수 있는 건물을 사야 한다. 싸고 좋은 물건은 없다. 급매물을 자기 것으로 만들어야 한다.

건물을 살 때 건물 내외부 상태의 수리나 리모델링 여부, 내가 받을 수 있는 대출한도(반드시 은행가서 확인) 매매가는 최대 얼마까지 조정가능한지, 그 위치가 충분한 수요가 있는 곳인지, 내 실투자금으로 충분히 인수가 가능한 건물인지, 단기간 매도하는 물건이 아닌 장기로 보유해도 될 확신이 있는지,

금리로 건물가격이 내려가 있는지, 수익률을 따져보고 주변 시세나 수요적인 측면을 살펴봐도 충분히 매력적이라고 생각하면 기 기회를 다른 사람에게 양보할 필요는 없다. 원룸, 다가구, 상가주택을 매수하는 것은 단기간의 시세차익용 투자가 아니다.

시세차익의 꿈을 깨면 선택의 폭이 여유로워진다. 장기로 보유하며 안정적인 월세 현금흐름을 만드는 것이 궁극적으로 가장 중요한 목적이다. 급매로 사는 건 중요하지만 싸다고 다 좋은 건 아니다. 꾸준한 월세수요가 있는 지역, 위치, 동네를 선택해야 한다.

대학가는 피해야 한다. 일자리가 많은 곳이 좋다. 방의 크기나 구조가 너무 작거나 불편하면 선택받지 못한다. 도시가스로 난방시설이 된 곳만 산다. 꼬마빌딩을 투자하는데 인터넷과 유튜브로 잘 알아보고 현장에 직접 가서 보고 사고 투자를 해야 하는 것 같다. 여러 카페도 가입해야 하는 것 같다. 꼬마빌딩에 투자하고 싶은 사람이 보면 좋을 것 같다.

출판사로부터 도서를 제공받아 작성한 리뷰입니다