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제네시스박의 부동산 세금 트렌드 2026 - 매년 변하는 부동산 절세 전략 총정리
박민수(제네시스박) 지음 / 경이로움 / 2025년 10월
평점 :
2025년 부동산 세금은 복잡성의 극대화 그리고 실거주자마저 함정에 빠뜨리는 올가미였다. 특히 2020년 8월 지방세법 개정으로 취득세율이 최대 12%까지 치솟으면서 '똘똘한 한 채' 집중 현상이 가속화되었고, 이는 곧 '얼죽신(알어 죽어도 신축)' 트렌드까지 만들어냈다. 시장에서는 '이제 세금이 부동산 투자의 핵심 변수'라는 말이 나올 정도로 세금 정책이 시장 구조 자체를 바꿔놓았다. 특히, 최근 부동산 세금 트렌드를 자세히 살펴보면 앞으로 어떻게 대응해야 할지 명확해진다. - '들어가는 말' 중에서

(사진, 책표지)
책의 저자 제네시스박(박민수)는 대학에서 경영학을, 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 국내 유명 대기업에서 직장 생활을 하면서 부동산 투자를 병행했다. 자연스레 부동산 세금에 관심이 생겨 이를 하나둘 블로그에 글을 올림으로써 현재의 '제네시스박'을 만들었다.
총 여섯 개 장으로 구성된 책은 급변하는 정책과 2026 부동산 전망(1장), 똑똑한 보유 전략~ 취득세와 보유세(2장), 절세의 핵심~ 양도세와 비과세 전략(3장), 분양권과 특수상황 비과세(4장), 자산 승계의 기술~ 증여와 상속(5장), 주택임대사업자와 매매사업자(6장) 등에 관련한 해박한 지식을 펼쳐 놓는다.
이재명 정부의 부동산 세금
새롭게 이재명 정부가 탄생된 후 많은 사람들이 예상한 바대로 부동산 규제책이 발표되었다. 이는 코스피 5000지수를 공약으로 내세웠기에 시중의 유동성 자금을 주식시장으로 흐르도록 조장해야 하므로 주식시장엔 부양책을, 반면 부동산 시장엔 강력한 규제책이 발동될 것이란 예측이었다. 더불어 책은 아래 포인트들을 지적한다.
포인트1
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역 등은 취득세, 보유세, 양도세 등 거의 모든 세목에서 세금 부담이 커진다. 서울 강남 3구와 용산 등 일부 지역의 주택 가격 변동성이 커지면서 여타 지역으로 확산될 경우 가격 상승 억제책의 일환으로 규제 지역의 지정이 추가될 수도 있다.
포인트2
다주택자 양도세 중과 유예 조치가 연장되지 않을 경우 2026년 5월 10일부터는 조정대상 지역 내 주택을 팔 경우 중과세율이 적용되므로 다주택자의 철저한 사전 대응이 요구된다.
포인트3
종합부동산세(종부세)는 2026년 이후 상황이 아직까지 불확실하다. 만약 공시가격 현실화율을 인상한다면 보유세가 증가할 수밖에 없고, 종부세에 적용되는 공정시장가액비율이 역대 최저 수준인 현재의 60%가 과거 일반적이었던 80%로 오른다면 이또한 세금 부담 증가요인이 된다.
포인트4
종부세 중과세율 대상 범위가 확대될 수도 있다. 현재는 3주택자이면서 종부세 과세표준이 12억 원을 초과하애 중과세율이 적용된다. 향후 조정대상지역 내 2주택자에게까지 적용 범위가 확대될 가능성이 있다.

(사진. 조정대상지역과 양도세 중과)

(사진, 양도세 중과 적용 후)
이런 상황에서 투자자 입장에선 신정부의 부동산 정책 방향을 면밀히 파악해야 할 중요한 과제가 생긴 셈이다. 통상적으로 가을이란 계절은 이사철로 대표된다. 그런데, 부동산 규제책은 특히 서울을 비롯한 수도권의 전세 수요에 큰 영향을 미칠 수밖에 없다. 신축 공급이 여전히 부족한 상황에서 이는 전세 시장 불안정으로 이어질 수 있으며, 일부 전세 수요가 매매 수요로 전환될 가능성도 배제할 수 없다. 중심지 선호 현상은 여전히 지속되고 있기 때문에 주요 거주 선호지역을 중심으로 가격 상승이 먼저 시작될 가능성이 높다. 해당 흐름은 2026년 상반기에 본격화될 수 있지만, 빠르면 2025년 연말부터 움직임이 나타날 수도 있다.
국토부와 서울시는 ‘집값 띄우기’ 등 부정 거래 단속을 강화하겠다고 발표했다. “불법 행위가 확인되면 무관용 원칙으로 엄정 대응할 계획”이라며, 토지거래허가 대상 아파트의 실거주 의무 위반 여부를 확인해 위반자에게는 실거래가의 최대 10%에 해당하는 이행강제금을 부과할 예정이라고 한다. 실거래가 20억 원의 아파트라면 최대 2억 원의 이행강제금을 물어야 한다는 뜻이니, 결코 가볍게 넘길 수 없는 수준이다. (55쪽)
주택 매도 후 양도세 신고
양도세 절세를 위해선 필요경비를 최대한 많이 적용받고 최소 2년 이상 보유하는 것이 중요하다. 또 공동명의로 한다면 일반적인 절세법으로 최소 80% 이상은 한 셈이다. 이는 아파트 13채를 보유하던 중 갑자기 사업이 어려워져 급히 자금 마련을 위해 앞뒤 가리지 않고 매각에 나섰던 나의 실패를 통해 비싼 수업료를 납부하고 깨달은 바이기도 하다.
실제로 주택을 매각했다면 양도세 신고를 해야 할 것이다. 이같은 신고를 함에 있어서 특별히 주의해야 하는 점을 살펴보도록 하자. 첫째로 언제까지 신고를 해야 하고 혹시 비과세인 경우라면 꼭 신고를 해야 할까? 둘째로 1년에 2채 이상 매각하면 이를 합산해 과세한다고 하는데, 그때는 어떻게 해야 할까?
만약 2025년 3월에 팔았다면 양도세 신고는 2025년 5월 말까지 해야 한다. 세법엔 '양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 신고를 하라'라고 정하고 있기 때문이다. 양도차익이 발생했으면 이를 신고하고 세금을 납부해야 하며, 손실이 발생했더라도 이 사실을 신고하는 것이 원칙이다. 이런 신고를 세법에선 '예정신고'라고 표현한다.

(사진, 같은 해에 2채를 매각)
그런데, 추가로 10월에 또 한 채를 팔았다면 어떻게 해야 할까? 위의 경우와 마찬가지로 12월 말까지 예정신고를 해야 한다. 그러나, 여기서 끝냈다고 판단하면 안된다. 세법엔 '동일 연도에 2건 이상 양도를 한 경우 이를 합산해서 과세를 한다'고 정하고 있으므로 2건의 매각을 합친 것을 신고해야 한다. 이를 '확정신고'라고 말한다. 이는 다음 해 5월 말까지 별도로 신고해야 한다. 따라서 이 사람은 2026년 5월에 제대로 된 세금을 신고, 납부해야 하는 것이다. 참고로 '합산과세'는 동일한 '자산그룹'(토지, 상가, 주택 등)이라면 가능하다. 즉 부동산이 아닌 주식 등과 같은 것이라면 불가不可하다.

(사진, 예정신고와 확정신고)
합산과세를 고려한 매도 전략
1년에 2채 이상 파는 경우 합산과세를 반드시 체크해야 한다. 매각 대상 주택 모두에서 양도차익이 발생한다면 전략이랄 게 사실 없다. 세금을 납부하더라도 빨리 처분해서 돈을 확보하는 게 낫다. 굳이 합산과세를 피할 이점이 없다. 반면에 동일연도에 팔 주택에서 손실이 불가피하다면 반드시 같은 해에 매각함으로써 세금 부담 총액을 줄일 수 있음을 명심해야 한다.
여기서 가장 중요한 포인트 반드시 같은 해에 이루어져야 합산과세 신고를 통해 세금을 낮출 수 있다는 점이다. 만약 같은 해에 매도가 성사되지 않으면 전략 자체가 성립될 수가 없다. 따라서, 이런 케이스엔 형성된 시세보다 더 낮은 가격으로 급매함으로써 소기의 목적을 당성할 수 있는 것이다. 이런 유사한 응용은 책을 통해 더 많이 공부해야 한다.

(사진, 합산과세 역이용법)
분양권 비과세 전략
분양권은 예나 지금이나 가장 인기 있는 상품 중 하나다. 투자용으로도 좋고, 내 집 마련용으로도 유용한 수단이기 때문에 그렇다. 최근 더욱 심해지고 있는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’으로 표현되는 신축 선호현상, 그리고 분양가 상한제 단지의 경우 매수할 때부터 일정 수준 이상의 시세 차익이 가능하기 때문이다.
문제는 이러한 주택 분양권이 있을 때 우리가 꼭 받아야 하는 비과세 전략이 알고 있던 내용과 완전히 달라질 수 있다는 점이다. 즉, 종전주택이 있는 상태에서 분양권을 취득하는 경우 무조건 3년 내 처분하면 종전주택 비과세가 되는 것일까? 아니면 해당 분양권이 주택으로 준공되고 나서 3년 안에 팔아도 비과세가 될까? 이를 사례 중심으로 살펴보자.
분양권을 단순히 권리로 이해해선 곤란하다. 아쉽게도 주택 수에 포함된다. 따라서 양도세 비과세를 판단할 때 이를 반드시 주택 수에 포함해야 한다는 사실이다. 아래 도표에서 보는 바와 같이 2020년 8월 12일 이후 취득한 주택 분양권은 취득세 주택 수 계산시 포함된다. 그리고 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수에 포함이 된다. 즉 양도세 주택 수 판단시 '2주택자'인 것이다.

(사진, 분양권 주택 수)
세법상 종전주택이 있는 상태에서 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이 있다면 '일시적 2주택 비과세' 가능 여부에 따를 수밖에 없다. 종전주택이 있는 상태에서 신규로 분양권을 취득하고 그로부터 3년 내 종전주택을 팔았다면 해당 주택에 반드시 전입해서 1년 이상 계속 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이를 요약하면 아래와 같다.
주택이 있는 상황에서 1년 후에 분양권을 취득한다
3년 이내에 종전주택을 매각한다
그런데, 취득한 분양권 주택의 공사가 지연되어 3년 이내에 종전주택을 매각할 수 없는 경우엔 어떻게 해야 비과세 혜택을 받을 수 있을까? 불가피한 상태를 감안해 과세당국은 일정 요건을 충족할 경우 종전주택의 비과세가 가능하도록 하고 있다. 그 요건은 아래와 같다.
분양권 주택 완공 후 3년 내 종전주택을 매각할 것
분양권 주택 완공 후 3년 내에 전입할 것
분양권 주택 전압하고 1년 이상 계속 거주할 것
매매사업자
경매와 공매를 활용해 시세보다 낮은 가격의 물건을 찾아 이를 되팔아 수익을 거두는 방법이 있을 수 있다. 이는 매매사업자에 해당된다. 매매사업자란 말 그대로 부동산을 사고파는 것을 업으로 하는 것인데, 기존의 세를 끼고 투자하는 갭투자와는 많이 다르고 그만큼 조심해야 하는 사항도 많다. 매매사업자는 양도소득세가 아닌 사업소득세의 적용을 받는다.
매매사업자의 장점
단기 매매 시 세부담 측면에서 유리하다
필요경비 인정 범위가 넓다
매매사업자 거주주택은 비과세 가능
매매사업자의 단점
취득세 중과는 여전히 적용
단기 양도시 '비교과세'를 조심해야
거주주택 비과세 인정받기가 어렵다

정부는 매년 7월 말쯤 ‘세법개정(안)’을 내놓는다. 그리고 이에 대해 연말 국회에서 법이 개정되면 이에 대한 후속 조치로 ‘시행령 개정(안)’을 그다음 해 연초에 발표한다. 시행령개정은 정부가 국무회의를 거쳐 이를 공포하면 되는 것이기에, 큰 이슈 없이 통과될 가능성이 높고 보통 2월 중에 최종 결정이 난다(물론 변동될 수 있다). 따라서 시행령 개정안의 내용을 미리 파악하고 준비하는 것이 투자자들에게 매우 중요할 것이다.
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