주식투자에 시골의사가 있다면, 부동산투자에는 아기곰이 있다!

아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민
아기곰 지음 / 중앙일보조인스랜드 / 2007년 12월

주식투자에 시골의사가 있다면, 부동산투자에는 아기곰이 있다!

  부동산 재테크를 하고 있거나, 관심이 있는 투자자라면 ‘아기곰’이라는 필명을 들어봤을 것이다. 부동산 전문가로 통하는 아기곰은 처음 온라인에 ‘원숭이 나라 이야기’를 실어 알려지기 시작했다. ‘원숭이 나라 이야기’라는 글은 DJ 정부의 경기 부양정책으로 집값이 폭등하며 향후 집값이 오를 것인가 내릴 것인가에 대해 논란이 한 창 일 때, 경제 원리에 따른 집값의 상관관계를 이해하기 쉽도록 명확하게 설명해준 글이었다. 

원숭이 나라에서 한정된 수량의 망고 값이 오른 이유에 비유해 아무리 정부가 주택 보급률을 높이고, 재건축을 통해 공급을 확대 시킨다고 해도, 일부 지역의 아파트 가격은 꾸준히 오를 것이라고 아기곰은 말했다. 그 이유는 주택 보급률은 농어촌을 포함한 전국을 대상으로 하고, 재건축을 활성화한다 하더라도 한계가 있다. 반면 망고라 할 수 있는 ‘인기 지역의 아파트’는 특정 지역에 한정되어 있기 때문에 그 ‘희소성’에 의해 수요는 꾸준해서 그 지역의 아파트 가격은 높아질 수밖에 없다는 것이다. 아파트 가격은 정부의 정책 조율에 달린 것이 아니라, 보이지 않는 손 즉, 시장의 논리에 의해 좌우된다는 점을 이렇듯 쉽고 명쾌한 논리로 밝혀 온라인에서 네티즌 사이에서 폭발적인 인기를 끌며 ‘아기곰’은 세상에 알려지기 시작했다. 

  그리고 지난 2003년 2월, 노무현 대통령의 취임식이 있던 날에 발표된 ‘새 정부하에서의 부동산 시장 전망과 대응 전략’이라는 제목의 글은 참여정부의 향후 5년 간 부동산시장에 대해 ‘부동산 보유세의 강화’, ‘1가구 다주택자에 불리한 정책의 출현’, ‘한강 이북 지역에 불리한 참여정책의 정책 방향’등을 손금 보듯 훤하게 전망하여 네티즌 사이에서 또 한 번 ‘아기곰’의 이름을 각인시키는 계기가 되었다. 

  주식 재테크에 있어 개미투자가를 위한 조언자가 ‘시골의사’라면, 부동산 재테크에는 아기곰이 있다. 아기곰의 글들이 이렇듯 인기가 있는 이유는 여러 가지가 있다. 우선 그의 글이 독자들의 사랑을 받는 이유는 이타주의 때문일 것이다. 아기곰은 ‘전망을 팔아먹지 않는다’. 그의 글은 처음 자신이 시삽으로 활동하고 있는 조인스랜드 ‘아기곰동호회’를 통해서 게재되었다. 하지만 그의 글이 인터넷 공간에 뜨기만 하면 수천, 수만 건의 조회수와 스크랩수를 기록하며 네티즌들의 인구에 회자될 만큼 인기를 누리게 되자, 현재는 온라인 뿐 아니라 일간지의 재테크 칼럼 및 여러 재테크 잡지에 칼럼을 기고하여 보다 많은 독자들이 그의 글을 읽을 수 있도록 했다. 

  지금까지 아기곰은 법률적인 내용이 많고 어려워 ‘소수만의 갖고 있는 헤게모니‘로 알려져 왔던 ’부동산투자지식’을 누구라도 이해할 수 있도록 글을 써 ‘부동산투자의 대중화’에 많은 기여를 하고 있다. 더욱이 한국을 떠나 현재 미국에 있는 컨설팅 회사에서 재무담당이사로 재직 중인 그가 굳이 필명을 써가면서 온라인에서 활동하고 있는 점 등은 온라인에 글을 올리는 네티즌의 본성이라 할 수 있는 ‘이타주의’를 실감하게 된다. 

  아기곰의 글이 인기가 있는 두 번째는 단순히 "언제 어디를 사라" 혹은 “내가 움직이는 대로 따라 오라”는 식의 ‘혜안을 지닌 듯한 예언자적 전망’(그렇게 말하는 전문가들이 의외로 많다)이 아니라, 자신의 전망을 경제 원리와 정부의 정책기조에 입각한 논리를 투자자들이 쉽게 이해할 수 있도록 설명해 줌으로써 ‘투자 결정’에 있어 의심하거나 두려워하는 투자자의 심리적 부담을 덜어준다는데 있다. 그리고 쉽게 읽힌다는 것이다. 저자의 글은 마치 자기 집 현관으로 올라가는 계단에서 이웃과 나란히 앉아 이야기해 주는 것처럼 쉽고 친근한 방식으로 서술되어 있다. 이해를 높이기 위해 가급적 어려운 용어를 피하고, 동화나 우화 등의 사례들을 통해 재테크 공부를 많이 하지 않은 초보자들도 흥미를 갖고 읽을 수 있도록 글을 쓰고 있다. 

 

    책『아기곰의 10년 동안 써먹을 부동산 비타민』은 아기곰이 지난 2007년 12월에 펴낸 두 번째 책이다. 2003년 7월에 낸 책 『How to make big money 』가 참여정부의 부동산 정책을 전망하면서 성공적인 재테크를 위해 꼭 알아야 할 이론들을 재테크 기초부터 시작하여 내 집을 마련할 수 있는 방법을 명쾌하게 제시한 책이었다면, 이 책은 이명박 정부의 집권에 앞서 극심하게 차별화 되고 있는 부동산 시장의 현황을 살펴보고, 앞으로 오를 만한 곳은 어디이며, 그런 곳을 고르는 기준은 어디인지를 고민해 본 책이다. 이 책의 독자는 꿈에 그리던 나의 첫 집을 마련하고자 하는 투자자를 대상으로 하고 있다. 저자는 한 번 내 집을 마련하게 되면 갈아타기를 한다는 것은 결코 쉽지 않으므로 신중에 신중을 기해 되도록 투자가치가 있는 곳으로 정해야 한다고 이 책에서 거듭 강조했다. 

  이 책은 크게 집(아파트)값이 차별화되는 원인과 그 방향에 대해 설명한 ‘투자가치가 있는 곳을 선점하라’와 내집마련을 위해 투자 가치가 있는 집을 고르는 전략을 알려주는 ‘투자 가치 있는 내집마련에 실패하지 않는 40가지 전략’, 그리고 이명박 정부의 집권에 따른 영향과 향후 부동산 시장 전망을 분석한 ‘세상이 변할 때를 주목하라’로 나누고 있다. 다시 말해, 집값이 왜 오르는지 이유를 먼저 설명하고, 집값이 오를 만한 곳을 선택하기 위해서는 어떠한 전략이 필요한 지를 이야기했다. 마지막으로 이명박 정부의 부동산 정책을 전망하면서 앞으로 수혜지가 될 만한 후보지가 어디인지에 대해 짚어보았다.

  투자 가치가 있는 집을 고른다는 것은 다른 말로 수요가 몰릴 수 있는 곳에 내집마련을 하라는 의미이다. 사람들이 고향 산천을 버리고 서울로 수도권으로 몰려드는 이유는 수도권에는 직장이 많기에 일자리를 구하기 쉽고, 사람들이 많기에 장사를 하더라도 실패할 확률이 적기 때문이다. 그렇기 때문에 인구의 수도권 집중현상은 정치적, 사회적문제를 낳고 있긴 하지만, 경제적인 면을 본다면 어쩌면 당연하다. 이렇게 수요가 몰리면 집값은 올라갈 수 밖에 없다. 자본주의 사회에서는 그 집을 위해 돈을 많이 지불할 수 있는 사람이 그 집을 차지하게 된다. 이것이 수요가 몰리는 지역의 집값이 올라가는 이유가 된다. 

  특정 지역에 수요가 몰리고, 그래서 가격이 오르는 이유는 보다 더 좋은 곳(환경)에서 살고 싶어하는 인간의 욕망 때문이다. 그런 수요가 있는 곳에 가격 상승은 당연하다. 그렇다면 수요가 몰리는 곳은 어디일까? 

  수요가 몰리는 지역의 집값이 올라간다(제 1법칙) - 어떤 지역에 인구가 1%가 늘어났다는 것은 매수 세력이 최소한 10%에서 많게는 몇십 %가 늘었다는 의미가 될 수 있다. 인구가 증가하는 곳을 주목하라. 유효 수요의 연령에 따라 집값 상승의 여부가 달라진다(제 2법칙) - 단순히 수요(지역내 인구증가)가 느는 것 뿐만 아니라, 학력이 높은 고임금의 수요자가 늘어난다면 지역 내 집값은 오르게 된다. 

  유효 수요의 소득에 따라 집값 상승 여부가 달라진다(제 3법칙) - 수요가 몰리는 지역에 어떤 직장들이 잇고, 그 직장의 연봉 수준이 얼마인가에 따라 그 지역의 집값 수준이 결정된다. 그 지역 노동 안정성에 따라 집값 상승 여부가 달라진다(제 4법칙) - 그 지역에 사는 사람들의 주요 직종이 무엇인지는 그 지 역의 집값에 영향을 미친다. 최근 삼성그룹이 새로운 사옥이 있는 강남역 근처로 이전을 했는데, 이러한 이전만으로 하루 약 20만 명의 유동인구가 유발될 것으로 예상된다고 한다. 이러한 인구 유입은 장단기적으로 이 지역의 집값에 영향을 준다. 

  이 책에는 저자만의 독특한 혜안이 많이 숨겨져 있다. 그 중에서 저평가된 부동산을 찾아내는 방법을 제시한 대목은 아기곰다운 분석방법이 아닐 수 없었다. 주식 시장에서 저평가 주식을 찾을 수 있는 대표적인 방법이 PER(주가수익률)인데, 주가를 주당 순이익으로 나눈 것으로 주가의 적정 수준을 나타내는 투자지표이다. 주식 시장에는 그 외에도 다양한 기준도 있어 투자에 있어 ‘저평가 혹은 고평가’에 대한 객관적인 가늠이 가능하지만 부동산은 1물物 1가價 주의를 채택하고 있어 주식과 같이 일관된 평가 방법을 적용하기가 쉽지 않다. 

  이에 대해 저자는 감정평가나 공시지가에 의존하지 않고 누구나 쉽게 아파트 단지를 알 수 있는 방법을 이 책을 통해 제시하고 있다. 일종의 부동산 감정평가의 기초가 되는 ‘비교방식’에 의한 방법인데, 특정 지역의 새 아파트와 재건축 대상 아파트의 투자 가치 차이에 대해 가늠하는데 유용한 방법이다. 즉 새 아파트의의 가격을 기준으로 하여 재건축되는 대상 아파트의 내재가치를 찾아내어 얼마나 저평가 되었는가를 분석하는 방법으로 건물잔존가와 대지가치, 그리고 프리미엄을 대조해 찾는 방법이다. 새 아파트 간의 비교에는 유용하지 않을 수 있다는 점과 평가 시 주의해야 할 점 등 다소 제한적이긴 하지만 그 단지가 가지고 있는 가치를 땅의 지분으로 환산하는 방법이기 때문에 그마나 가장 객관적이고 합리적인 방법이라고 생각되었다. 

  저자는 최근 인기 지역과 비인기 지역 간의 현격한 가격차이가 두드러지는데, 이들의 집값을 예측하는 변수에 대해서도 언급했다. 첫 째는 유동성 증가이다. 이것은 ‘소비자의 구매 패턴’을 통해 알 수 있는데, 저가 상품보다 고가 상품의 판매 비율이 급격하게 늘고 있다면, 어느 정도 시차를 두고 인기 지역의 집값이 강세를 띨 가능성이 높다는 것이다. 이러한 유동성의 증가여부는 유기농 야채와 일반 야채의 판매 비율, 고급 자동차와 저가 자동차의 판매비율 등으로 알 수 있다. 집값의 차이를 가속화시키는 두 번째 원인은 인터넷으로 보았다. 과거에는 몇몇 사람만이 알고 있었던 노하우나 정보가 인터넷의 일반화로 이젠 누구나 쉽게 찾아볼 수 있게 되어 이제는 정보의 입수 시기보다는 그 정보를 기초로 실제로 투자하는 시기가 더 중요하게 되었다. 

  마지막으로 동질성을 추구하는 우리의 일상적인 문화와 관련이 있다. 각자 개성에 맞는 다양함을 추구하기 보다는 남과 비슷한 것을 선택함으로써 심리적 편안함을 추구하게 되므로, 너도 나도 아파트를 선호하면서 아파트값의 상승률이 다른 주택의 상승률보다 높은 것이고, 어떤 지역이 좋다고 하면 그 지역으로 투자금이 몰리는 것이다. 저자는 이런 투자 행태 때문에 종종 실질 가치의 차이보다 시장가격이 더 벌어지게 되는 오버슈팅과 저평가 현상이 나타나게 된다고 보았다. 

  이 책에서 가장 핵심적인 내용은 ‘내집마련에 실패하지 않는 40가지 전략’이다. 이 부분은 경제학 원론을 바탕으로 부동산학 개론과 부동산 투자론, 부동산 감정평가론, 부동산 입지선정론, 부동산 금융론에 이르기까지 다양한 이론적 배경에 근거해 가장 쉬운 사례를 들어 투자자들의 ‘내집마련 전략’을 설명하고 있다. ‘장기 수요와 단기 호자가 있는 곳을 노려라’, ‘파는 사람은 내 머리 꼭대기에 있다’, ‘거래량이 많은 곳을 찾아라’, ‘경제흐름을 알면 집값이 보인다’등 간단히 소제목만 읽어봐도 시장에서 ‘고수’들이 흔히 말하는 부동산 투자 금언들이 대부분이다. 저자는 이런 금언들이 나오게 된 배경을 설명하고, 투자자는 현실에서 이들을 어떻게 적용해야 하는지 설명하고 있다. 소제목의 말미에 있는 ‘아기곰 Tip'는 독자가 투자시 꼭 유념해야 할 아기곰의 당부라고 보면 좋을 것이다.

  마지막으로 ‘세상이 변할 때를 주목하라’에서는 아기곰이 생각하는 이명박 정부의 부동산 정책 기조와 그에 대한 향후 시장 전망을 분석했다. 시장주의자적 성향이 짙은 저자는 현 정부에 대한 기대는 남다르다. 저자는 현 정부의 주택정책은 한 마디로 ‘햇볕정책’으로 갈 것으로 전망했다. 즉 시장을 알고 시장을 이용해 시장을 안정시키는 정책을 지향할 것으로 예상한 것이다. 저자는 현 정부가 앞으로 펼칠 부유층, 중산층, 서민층, 영세민층에 대한 부동산 정책 전망과 재건축 규제 완화 방향, 그리고 부동산 세제의 미래에 대한 전망에 대해 구체적으로 제시했다. 

  투자수단 중에서 투자액수의 단위가 가장 거액이고, 소중한 가정이 살아야 하는 내집을 마련하는 것이어서 ‘부동산 투자’는 신중에 신중을 거듭하지 않을 수 없다. 그래서 투자에 앞서 오랫동안 많은 부동산 지식을 공부하고, 꾸준히 임장활동(현장에 나가 매물을 살피는 일종의 현장학습)을 쌓아야만 한다. 아기곰의 말대로 부동산의 특성상 ‘한 번의 선택이 십 년을 좌우하기 때문’이다. 하지만 미디어나 대부분의 부동산 투자 관련서들은 부동산 투자를 너무 쉬이 여기는 경향이 있다. 특히 소수의 소위 부동산 전문가라고 하는 사람들이 전지전능한 양 자신에게 믿고 맡기면 성공시켜주겠다는 식으로 투자설명을 빙자한 영업을 하는 경우를 많이 발견하게 된다. 

  아기곰의 글은 부동산 투자에 관련한 지식은 쉽게 알려주기도 하지만, 부동산 투자의 실전이 얼마나 힘들고, 어렵고, 외로운 여행인지를 함께 알려준다. 가치투자의 전설이자 세계 최고의 부자인 워런 버핏의 투자 신조는 단 두 가지다. 첫째, 투자를 해서 절대 손해를 보지 않는다. 둘째, 첫 번째 신조를 절대 잊지 않는다. 짧은 유머같은 이 말에는 워런 버핏의 ‘투자관’이 숨어 있다. 투자에는 항상 ‘위험’이 따르는 법인데, 수익률을 추구하여 투자하기 보다는 위험률을 최소로 하여 투자하는 것이 훨씬 현명하다는 것이다. 투자는 단 한 번만 하는 것이 아니기 때문에 위험률을 줄이는 투자를 무시했다가는 몇 번의 투자에 모두 잃을 수 있다는 것이다.

  위험율을 낮추는 방법이라고 해서 Low Risk Low Return의 보수적인 투자를 생각해서는 안된다. 투자한 뒤 수익을 낼 것인가 손해를 낼 것인가의 ‘위험’보다 더 무서운 것은 내가 투자할 대상이 과연 투자할 만한 가치가 있는 것인가, 아닌가를 판단하는 것이다. 그 위험도를 줄이는 가장 우선적인 방법은 바로 ‘투자대상에 대한 지식을 쌓는 것’이다. 단순히 공부를 하는 것이 아니라 투자 위험을 줄이기 위한 공부, 즉 평생을 써먹어야 할 ‘돈버는 방법을 배우는 공부’임을 명심한다면 투자 관련서를 만나는 마음가짐을 달리 할 수 있을 것이다. 이 책과 더불어 아기곰의 글들은 ‘부동산 투자 공부’에 좋은 선생님이 될 것이다. 그가 시삽으로 있는 아기곰 동호회(http://club.joinsland.com/아기곰)에서 회원들과 함께 머리를 맞대고 공부하는 방법도 좋은 방법이 될 것이다.