동양의 태극과 음양?

보이지 않는 질서 - 의도를 벗어난 모든 현상에 관한 우주적 대답
뤼디거 달케 지음, 송소민 옮김 / 터닝페이지 / 2025년 12월

한글 부제목이 "의도를 벗어난 모든 현상에 관한 우주적 대답"인 것에서 알 수 있듯이 이 책의 내용이 뭔가 이성적이고 합리적이며 과학적인 내용에서 벗어나 있을 거라 예상할 수 있다. 이 책의 저자는 독일 사람으로 의학을 전공했지만 자연 요법과 심리 치료법 연수를 마쳤다고 하는데, 지금껏 20년이 넘도록 운명의 법칙을 연구했다고 한다. 그러면서 개인적으로 의사 처방을 신뢰하지 않는다면서, 서구 의학계는 자연 과학 법칙을 무시하고 있다고 일갈한다. 첫 장부터 우리는 지구에서 살고 있지만 우리의 영적 또는 종교적 목표는 단일성에 있다고 말한다. 그 이유는 우리를 형성하는 모든 것이 대립의 세계에서 태어났고, 우리가 그것에 사로잡혀 있기 때문이라면서 말이다. 가장 높은 영역인 단일성은 삼각형의 꼭짓점, 원의 중심점 등 아무튼 점으로 표현되며, 그 다음으로 대립의 법칙이 따른다고 말한다. 거기서 또 한 단계 아래에 공명의 법칙이 따라온다면서 말이다. 공명의 법칙은 그보다 상위 법칙인 대립의 법칙 하에서 작용하는데, 대립의 법칙은 양극의 간극을 한층 더 벌려 놓음으로써 곳곳의 모순을 더욱 심화 시킨다고 덧붙인다. 극빈자와 최상위 부자 사이의 차이가 점점 커지다 보면 언젠가는 양극의 팽팽한 긴장이 끊어지는데, 이것을 전복 또는 혁명이라고 한다면서 말이다. 한편 우리 손에 대립성을 보여주는 손쉬운 예로 물건을 잡으려면 엄지가 나머지 네 손가락과 반대 위치에 놓여야 함을 언급하고 있다. 대립성을 이용해야 물건을 잡을 수 있는 것처럼 무언가를 파악하는 것도 대립성을 이용해야 가능하다면서 말이다. 그러면서 이 세계에 존재하는 모든 것에는 반대극이 있다고 말한다. 상호 의존적인 대립성의 효력은 사회, 경제, 정치 영역 전반에 걸쳐 존재하는데, 한쪽 극을 잠시만 소홀히 하면 우리는 곧 그 극에 끌려간다고 말한다. 소홀하게 둔 극은 시간이 지나면서 그림자가 되어 삶 전체에 영향을 미치는 힘을 얻거나, 극이 더는 통합되지 않을 경우 삶을 완전히 끝장내기도 한다면서 말이다.

세계에서 현실의 한 극을 제거하려는 자는 모르는 사이에 극을 더 강화 시키게 된다면서, 제거를 꾀한 사람은 극을 그림자로 만들어 한층 더 위험한 영역으로 밀어 넣는다고 말한다. 우리는 이러한 양극의 긴장이 팽팽한 세계에서 대립에 도전했다가 실패해도 괜찮다면서, 길이 어떻게 생겼는지 눈여겨보고 단일성으로 돌아가기 위해 다시 발을 돌리는 한, 우리는 길 위에 있는 것이라 말한다. 물론 대립의 현세에는 답이 없고, 답은 다른 곳(단일성의 중심)에서 기다리고 있다면서 말이다. 무언가를 몰아내려는 행위로 인해 오히려 더 강력해진 그림자는 세력을 거머쥐고 삶을 지배한다는 점을 다시 한번 강조한다. 우리가 결정을 내려야 할 때마다 그 결정의 반대측은 늘 부정적이라면서, 그 반대측이 그림자가 되는 것이며 우리는 그것에 계속 주의를 기울여야 한다고 말한다. 또한 대립의 세계에서의 진실은 언제나 각각의 영역과 관련되며 불완전한 관점으로만 구성되어 있기에 변호할 필요가 없다고 말한다. 한편 비교 철학을 비롯한 기타 모든 철학 이론에서는 변증법의 대립적 발전은 최종적으로 단일성에 이른다고 말한다. 따라서 그림자를 통합해 의식적으로 단일성을 실현하는 것이 대립성에서 벗어날 수 있는 유일한 기회라고 언급하고 있다. 단일성을 목표로 하는 사람은 대립성과의 게임을 발전의 원동력으로 삼을 수 있다면서 말이다. 이를테면 내가 싫어하거나 거슬리는 모든 것은 사실 나 자신과 내 그림자와 관계가 있다고 말한다. 그렇지 않다면 그것들은 내게 어떤 영향도 미치지 못할 것이라면서, 세상에 못마땅한 게 많은 사람일수록 정면 대결해야 할 자신의 그림자를 더 많이 가지고 있다고 단언한다. 이어서 대립의 법칙 아래에 있는 공명의 법칙을 설명하고 있다. 공명의 법칙이란 우리가 오직 공명하는 대상만 인식하고, 공명해야만 관계가 형성된다는 것을 뜻한다면서, 우리가 어떤 대상에 초점을 맞추지 않으면 그것을 감지하지 못하고 중요하게 인식하지도 못한다고 말한다.

우리가 공명에 들 때마다 좋은 기분과 행복을 얻지만, 불만과도 쉽게 공명할 수 있다고 말한다. 우리가 아직 공명하지 못하는 모든 것은 자신과 관계없다고 생각하고 이해하지도 못한다면서, 자신의 투사가 시간이 지나면서 공명을 거쳐 진짜가 될 수 있다고 언급한다. 이러한 공명은 양면을 가지 까닭에 우리는 긍정적 측면과도 부정적 측면과도 공명할 수 있다면서 말이다. 사람을 공명하게 하는 것은 일종의 기술인데, 정치든 모델 유형이든 공명이 뚜렷하게 되면 각각의 상황에서 그것을 활용할 수 있다고 말한다. 누구든지 자신이 몰두하는 주제에 공명하고 거기에 맞춰 삶을 만들 수 있다면서, 물론 대립의 법칙이 방해할 가능성이 있고 본인이 눈치채지 못한 그림자 문제가 있을 수 있다고 말한다. 만일 우리가 적과도 진동한다면 그들과 화해할 수 있고, 적이 우리에게 투사한 문제도 풀 수 있다고 언급한다. 한편 삶을 결정하는 법칙들 중 한 가지는 최면 상태에서 의식이 뚜렷하게 집중된다는 것과 처음으로 떠오른 생각, 즉 시작의 법칙 속에 기회가 존재한다는 것이라 말한다. 우선 내 의식이 타인의 의식에 영향을 줄 수 있다면서, 의식이 물질에도 영향을 주므로 신체와 장기, 심지어 기계에도 영향을 줄 수 있다고 말한다. 특히 아이디어와 정보를 구성하기 위해서는 우선 의식이 있어야 하며, 정보와 아이디어는 의식을 통해 형태를 얻는다고 말한다. 결국 형태와 형상을 가진 살아 있는 모든 것은 의식도 가져야 하며, 의식이 물질보다 상위에 있다는 위계가 생긴다고 말한다. 모든 존재에 의식이 있다는 사실을 인정하게 되면 사람도 위계질서 내에 있다고 자각하게 되며, 여기서 시작의 법칙은 모든 위계 영역에 적용 가능하다고 말한다. 시작의 법칙이란 각 부분 중 가장 중요한 것은 처음 또는 시작 부분이고, 거기에 이미 모든 게 들어 있다는 개념이라 말한다. 명상할 때 처음 떠오르는 생각이 결정적일때도 드물지 않고, 사업 아이디어의 경우도 마찬가지라면서 말이다. 

물론 시작의 법칙에도 극복하기 어려운 유일한 단점이 있는데, 그게 바로 선입견이라 말한다. 각 부분 속에 전체가 들어 있고, 우리가 그것을 확인할 수 있다는 파르스프로토토 법칙과 시작의 법칙은 아주 가까운 관계라고 언급한다. 그 밖에도 그림자 체험은 융의 심리학, 즉 환생 치료에서 발전한 질병 상 치료의 핵심 중 하나라면서, 실제로 자신의 그림자를 의식 속에 통합할 때 사람은 진정으로 완전해 진다고 말한다. 그 이후로 외부 영향이 사라진다면서, 그림자를 통합함으로써 투사 열망이 그치기 때문이라 설명한다. 즉, 투사를 거둘 때마다 거기서 자신의 일부를 인식하게 된다면서 말이다. 또한 지구를 의식을 지닌 살아 있는 유기체로 받아들인다면 인류와 지구는 더 많은 기회를 얻을 수 있다면서, 만물과 공명하는 우리는 이 인식을 세상의 만물에 퍼뜨릴 수 있다고 말한다, 마지막으로 장 이론에 대해 언급하고 있는데, 우리 세계는 장을 형성해서 엄청난 영향력을 미치는 상과 견본에 의해 결정되는 것 같다고 말한다. 장 이론은 우리가 눈으로 보는 실제 세계가 모사 상, 반영 상에 지나지 않으며, 배후에 이미 원형의 이데아와 형상이 존재하는 선험적 세계가 있다고 보는 관점이라 언급한다. 이를테면 신체 기관에서 의식이 사라질 때 질병이 생기는 것 같다면서, 형태와 장 또는 의식 사이의 공명이 흐트러지면 위험해 진다고 말한다. 이럴 때는 내면의 그림과 명상 수행으로 치료를 해야 한다면서, 이 방법이 흐트러진 장과 자아상을 다시 정비해 이전 상태로 되돌릴 수 있기 때문이라 언급한다. 결국 공동의 진동을 통해 장이 형성되고, 진동하는 사람의 수가 많을수록 장은 강화되며, 장에 불어넣은 의식 에너지에 의해서도 장이 강화된다고 언급하고 있다. 예를 들어, 다양한 의례는 배후에 있는 장에서 힘을 얻는다면서 말이다.

출간부터 6개월 뒤에 읽으면서 예상이 맞는지 확인하는 즐거움

2026 결국은 부동산
올라잇 칼럼니스트 16인 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

매년 16명 정도 전문가들을 모아 동일한 컨셉으로 펴내는 이 책을 읽게 되는데, 전년도 말에 다음 해 부동산 시장 전망과 함께 큰 트렌드를 소개해준다는 데 의의를 가진다. 향후 부동산 시장의 큰 트렌드로 베이비부머 세대 700만명이 은퇴 시기에 들어가면서 청년층의 대출 수요보다 은퇴 세대의 운용 수요가 훨씬 클 것이라 말한다. 베이비부머 세대가 부동산을 매도하면 시장이 크게 흔들리고 매수하면 시장은 회복된다면서, 은퇴 후 두 번째 인생을 준비하면서 관리비가 적고, 의료 접근성이 높고, 대중 교통과 상권이 가까운 곳을 찾게 된다고 언급한다. 결국 부동산 시장의 가치 판단 기준은 입지보다 세대 적합성으로 귀결될 것이라면서, 이미 서울, 분당, 일산, 용인 등지에서는 은퇴 세대의 작은 집으로의 이동이 빠르게 늘고 있다고 말한다. 또한 자연환경이 쾌적하고 생활비가 낮은 강릉, 제주, 전주, 여수, 통영 등지로 은퇴 세대가 이동할 수 있다고 본다. 이어서 이재명 정부의 부동산 정책에 대해서 언급하고 있는데, 예전 부동산 정책의 실패 원인을 규제 정책 자체가 아니라 그 강도와 범위의 한계로 진단하고, 앞으로 부동산 대책도 문재인 정부 당시 등장하였었던 규제들이 한번에 광범위하게 등장할 가능성이 높다고 말한다. 부동산 전문가 입장에서는 그런 정책들이 효과가 없을 것이라 전망하고 있다. 이를테면 토지거래허가구역을 지정한다고 해서 집값이 잡히지 않으며, 세입자가 있으면 매도를 못하다 보니 공급 감소 효과도 생기게 되고, 결국 수요 감소, 공급 감소가 같이 나타나게 되며, 공급 감소 효과가 더 크면 집값이 상승할 것이면서 말이다. 서울시 전역으로 토지거래허가구역이 확대되어도 일시적으로 이슈가 될 뿐 결국 사람들이 선호하는 단지들 가격은 계속 올라갈 것이고 비인기 지역들만 유탄을 맞을 가능성이 높다고 말한다. 물론 토지거래허가구역 내에서 자유롭게 거래할 수 있는 유일한 방법으로 청약과 경매를 언급하고 있는데, 청약으로 당첨되면 분양가가 상한제가 아닌 지역은 거주의무가 없어 잔금 때 전세로 잔금을 치룰 수 있다고 조언한다. 이때도 조건부 전세자금대출은 금지되며, 2년 실거주를 해야 비과세 된다면서 말이다. 

현 정부의 진보 인사 중 대한민국 부동산 시장의 문제점을 이른바 갭 투자를 할 수 있는 전세 제도에서 찾는 사람들이 많기에, 1차적으로 전세자금대출을 점진적으로 축소하거나 없애는 쪽, 더 나아가 전세제도 자체를 없애려고 할 것이라 점치고 있다. 이런 정책은 월세화를 가속시킬 뿐만 아니라 신규 매매 계약 건들의 경우 모두 실거주를 하니 당연히 공급이 될 수가 없고, 종전 임대차 물건들도 소유주가 매도하고 싶다면 공실을 만들어야만 처분할 수 있다 보니 임대 물량이 계속 줄어드는 결과를 낳을 것이라 말한다. 전월세 물량이 줄어들면서 임차 비용이 증가하게 되었을 때 그 타격은 임대인보다는 무주택 서민일 가능성이 높다면서 말이다. 또한 신축 아파트 선호도가 높아지면서 분명 재개발, 재건축을 원하는 사람들이 많을 것인데, 재개발, 재건축을 활성화시켜 주긴 하겠지만 공공재개발, 공공재건축으로 진행할 때만 허락해줄 가능성이 높다고 언급한다. 이렇게 공급은 요원하고 신축 아파트 희소성만 커져서 얼어 죽어도 신축 아파트라는 신조어만 더 공고하게 만들 것 같다면서 말이다. 재개발, 재건축 투자 역시 정부가 지원해줘서 잘 갈 것이라는 기대보다는 이미 사업성이 명확하게 있는 곳들만 살아남고, 대지지분이 낮은 단지나 일반분양 세대수가 안 나오는 곳은 분담금 폭탄으로 사업 진행이 멈춰버릴 가능성이 높다고 말한다. 한편 현시점 글로벌 기준금리는 역사적으로 상당히 강한 금리 인하 추세의 와중이며, 미국이 금리 인하를 추구하는 기간 동안 계속 그럴 것이라 전망한다. 한국은행의 경우 부동산 시장 때문에 고민은 되겠지만 그렇다고 해서 금리 인하를 안 하지는 않을 것이라면서도 부동산으로 가는 자금을 통제하려는 정부와 한국은행의 조치는 앞으로도 더욱 강화될 것이라 말한다. 즉, 유동성은 완화되지만 대출 규제는 강해질 수 있다면서, 현 시점은 아직 부동산으로 들어오는 유동성이 2020년 수준은 아니라고 말한다. 2019년 후반부터 2020년은 유동성 폭발장이었다면서 말이다.

이렇게 제한된 유동성의 유입은 상승지역을 차별화할 수 있는데, 현재는 유동성이 오를 만한 곳부터 채워지는 중이라 말한다. 전세의 경우 금리 기대치보다는 실제 금리가 중요하며, 건설 비용과 금리, 그리고 토지 가격 상승으로 인해 주택 시장 상승에도 불구하고 공급이 정부의 의도대로 쉽게 늘어나지 않는 상황인 것은 다른 국가에서도 나타나고 있는 공통의 문제라 지적한다. 결국 금리 인하는 기본적으로 자산 시장 수요를 증가시키며, 만약 공급이 그대로라면 공급과 수요의 지속적인 불균형은 더 깊어질 수 있다고 말한다. 2023년 역전세 논란 이후 급감한 빌라 착공량은 역사적 저점을 기록 중이며, 신축 빌라 공급의 소멸은 서울 전체 주거 수요의 30%를 책임질 물량이 사라진다는 뜻이라는 것도 언급하고 있다. 참고로 서울 전체 주택의 약 28~29%가 준공 30년 이상된 노후주택이기에 신축 아파트의 희소성을 더욱 부각시키고 있다고 덧붙인다. 또한 주식 시장을 키운다고 해서 그 돈이 주식 시장에만 머물지는 않는데, 통계를 보면 주식 시장이 활기를 띤 이후에는 부동산 시장도 상승을 보인 적이 많았다고 한다. 이어서 서울의 뉴타운 재개발 지구들을 설명하고 있는데, 노량진 뉴타운의 경우 향후 10년 내 재개발 지역 중에서 서울의 부촌 지형을 바꿀 강력한 다크호스라고 말한다. 사업완료 시 9천 가구가 넘는 대규모 아파트 단지로 탈바꿈될 것이라면서, 이르면 2025년 하반기, 2026년부터 본격적으로 착공과 동시에 분양을 시작한다고 언급한다. 이렇게 수천 세대가 동시에 입주하며 생활권 전체의 위상을 바꾸는 주거 클러스터링이 시장을 주도할 텐데, 길음, 가재울, 왕십리, 신길, 전농답십리 뉴타운 같이 이미 생활권이 완성된 클러스터의 경우 실거주에 적합하며, 여의도, 목동, 노량진, 이문, 휘경, 거여, 마천 같은 성장형 클러스터는 투자 관점에서 주목받을 수 있다고 언급한다.

한편 1인 가구의 증가로 인해 서울 역세권 오피스텔과 소형 아파트는 사실상 임차 상태가 안전하게 유지되고 있으며, 관악구 신림, 봉천, 동작구 상도, 흑석 일대는 청년 1인 가구의 중심지가 되었고, 마포구 합정, 홍대 일대, 성북구의 대학가 일대도 청년층 수요가 두텁다고 말한다. 강남, 송파 일대는 대형병원과 공원을 품은 대단지가 많아 시니어 친화형 주거지로 볼 수 있고, 은평구는 자연 친화형 시니어 주거 입지가 될 수 있다고 언급한다. 지방의 부동산 시장의 경우 회복 속도에는 차이를 보이나 울산과 부산이 가장 빠른 회복세를 보여주고 있는데, 5대 광역시 모두 입주 물량이 급격히 감소하고 있지만 전세 시장은 매매 시장보다 빠른 회복세를 보이고 있다고 말한다. 대구만 하락세로 역전세 리스크가 가시화되고 있고, 울산과 부산은 산업 회복과 투자 수요 유입으로 본격 상승 국면에 진입하고 있으며, 대전 및 세종은 수도권 실수요 이주자들의 최대 수혜지로 급부상할 것으로 예상되고 있고, 대구, 광주는 상대적으로 늦은 회복세를 보이며 저평가 매력이 부각될 가능성이 있다고 언급한다. 앞서도 언급했지만 부동산 경매는 토지거래허가구역 지정과 무관하며 심지어 실거주 의무, 자금 조달 계획서 제출 의무가 면제되고, 계약 파기가 없으며, 중개수수료도 없고, 법원이 주관하므로 일반 매매보다 안전하다고 말한다. 그래서 서울의 지하철역 가까운 오피스텔을 경매로 매입하는게 좋은데, 추후 실거주를 염두에 두어도 좋고 월세가 매달 들어온다면 팔리지 않아도 문제없다면서, 단 원룸 오피스텔은 안 되고 최소한 서울의 소형 아파트를 대체할 수 있는 투룸 이상이어야 한다고 지적한다. 또한 현재 토지거래허가구역 내 위치한 재개발 구역의 빌라, 단독주택을 매수한다면 실거주 없이 당장 매수가 가능한데, 이렇게 재개발 구역의 낡은 빌라 같은 주택을 매수하는 가장 큰 이유는 청약 통장 없이 새 아파트를 받을 수 있기 때문이라 언급한다. 재개발의 경우 투기과열지구 내 관리처분인가 이후 사업장이어도 조합원 지위 양도가 가능할 수 있다면서, 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가를 신청한 조합은 조합원 지위 양도가 가능하다고 지적한다.

노량진 뉴타운의 경우 노량진 2, 4, 6, 7, 8구역은 투기과열지구 지정 이후에 거래해도 조합원 지위 양도가 가능하다는 말이다. 또한 재개발, 재건축 상관없이 해당 정비사업 구역에서 5년 거주하고 10년 보유한 1세대 1주택자의 경우 투기과열지구로 지정되었다 하더라도 조합원 지위 양도가 가능해서 정상적인 부동산 거래가 가능하다면서, 재개발에 투자하려면 먼저 관리처분인가를 앞둔 재개발 구역을 찾아보라고 언급한다. 서울시 정비사업을 한눈에 볼 수 있는 정비사업 정보몽땅이나 아실 앱을 통해 쉽게 재개발, 재건축 구역 지도를 확인할 수 있다고 덧붙인다. 노량진 1구역과 3구역의 경우 관리처분인가 직전 급매를 잡아보는 것도 좋고, 투기과열지구임에도 불구하고 2018년 1월 24일 이전에 사업시행인가 신청을 마친 노량진 2, 4, 6, 7, 8구역의 입주권을 매수하는 것도 좋은 방법이라면서, 해당 구역들은 이미 철거가 진행된 터라 실거주를 할 수 없어 신축 아파트 입주 후 실거주 조건으로 입주권 매수가 가능하다고 언급한다. 정비사업 구역 인근의 신축 아파트는 해당 재개발, 재건축 구역이 완성되었을 때의 모습과 시세를 유추해볼 수 있는 기준이 된다면서, 특히 인근 신축 아파트의 시세가 해당 정비구역의 일반 분양가를 책정하는 기준이 된다고 언급한다. 결국 최고의 투자전략은 바로 재건축, 재개발인데, 지금은 열악하지만 천지 개벽할 지역에 재개발 물건을 소액으로 10년 묻어둔다는 개념으로 매수한다면, 20억 내지 30억짜리 최신축 아파트를 갖게 되는 것이라 말한다. 혹은 이미 도로 등 인프라는 갖춰져 있지만 나만 노후화되어 머지않아 재건축이 진행될 아파트를 매수해서 신축이 될 때까지 보유하라고 조언한다. 마지막으로 최대한 대출력을 활용해 내가 할 수 있는 선에서 내 집 마련을 한 뒤, 여러 번 갈아타기를 통해 최대한 강남에 접근하는 방법을 연구해보라고 말한다. 갈아탈 집은 상환능력 범위 내의 대출과 오른 내 집에서 얻은 수익으로 하는 것이며, 집은 대출로 사고 대출은 집으로 갚는다는 점을 지적하고 있다.

변두리에서 시작해 강남 아파트로 갈아타기

부동산 투자, 기본으로 돌아가라
아이리 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

시중에 돈의 양이 많아지면 화폐 가치는 하락하기 마련이며, 아파트 시세가 수개월 사이에 몇 억원 오르는 상황에서 2주택이 되면 속도가 2배로 빨라질 것이고, 3주택이 되면 3배로 빨라질 것이란 생각을 가져야 한다고 말한다. 이 책의 저자는 지방 외곽에서 시작해 강남 아파트까지 총 여섯 번의 투자를 하며 5주택자가 되 본적이 있다면서 심리가 아닌 시간에 투자할 때 성공할 수 있다고 말한다. 다주택을 유지하면서 아파트를 장기 보유하는 것이 바로 그것인데, 자신의 경우 아파트 1채당 평균 7년 8개월 정도 보유했다고 한다. 강남 아파트 다주택자라고 하면 세금을 걱정하기 마련이지만 변화하는 정책에 민첩하게 대응해서 절세 계획을 세우고, 보유세에 대비해 현금을 확보해 둔다면 큰 부담 없이 자산을 빠르게 키울 수 있다고 언급한다. 결국 아파트에 투자하고, 월급과 보증금으로 대출을 갚고, 더 나은 투자처가 있을 때 기존 아파트를 매도하는 방식을 따라가야 한다고 말한다. 한편 아파트 투자와 관련해서 가까운 미래에 청약에 당첨될 확률이 높은 지 스스로 검토해보라고 말한다. 만약 당첨에 자신이 없다면 새 아파트가 될 구축 아파트에 관심을 두는 것도 한 가지 방법이라면서 말이다. 저자는 아파트 투자에서 반드시 바꿔야만 하는 세 가지 관점을 언급하고 있는데, 첫째로 1주택이 최고라는 것은 착각이라 말한다. 1주택자로서 아파트를 장기 보유할 경우 각종 세금 혜택을 누리는 것은 나갈 돈을 덜 내는 것이지 결코 자산을 불려준다는 의미는 아니라면서, 1주택자가 아파트 1채를 통해서 5억 원의 자산이 늘어났다면, 같은 기간 2주택자는 10억 원, 3주택자는 15억원의 자산을 키운 것이라 말한다. 경제적 자유를 꿈꾼다면 부동산 보유세에 겁을 먹어서는 안 된다는 말이다. 둘째로 월세 없이 은퇴는 불가능하다는 착각을 하지 말라고 말한다. 전세도 엄연히 현금흐름이라면서, 전세 보증금이 5억 원에서 8억 원으로 오르면 3억 원의 상승분에 대해서 120만원의 월세가 생기는 셈이라 말한다. 

세번째로 평생 대출만 갚다가 끝날 것 같다는 두려움을 떨쳐내야 한다고 말한다. 화폐 가치가 하락하기 때문에 현금을 가지고 있는 것은 손해라면서, 6억원을 빌린 뒤 30년 뒤 이 돈을 갚을 때는 화폐 가치 하락으로 실질적으로 약 2억원만 갚는 셈이라 언급한다. 즉, 물가가 오르는 만큼 대출원금의 가치도 그만큼 떨어진다는 말이다. 한편 시장 상황에 따라서 부동산 규제는 한순간에 완화되기도 하고 강화되기도 했으며, 그 사이에 언제나 기회는 있다고 강조한다. 아파트를 투자할 때 가장 중요한 것은 가격이지만 그에 못지 않게 입지가 매우 중요하다고 말한다. 우선적으로 재산세, 종합부동산세에 대한 절세 전략을 먼저 세워야 한다고 말한다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세, 대출 이자까지 계산해서 정확한 수치로 알고 있는 것이 중요하다면서 말이다. 오늘 당장 이 아파트를 매수할 경우 앞으로 얼마의 세금이 나오고, 대출에 따른 원리금을 매달 얼마나 부담하게 될지 계산해야 한다는 것이다. 입지분석을 통해 각 아파트가 지닌 고유한 매력을 파악해야 하는데, 보통 평지에 위치한 아파트가 유리하며, 경사지 아파트는 불리하고, 저층은 피해야 하며, 남동향, 남서향이 선호된다고 말한다. 조망권의 경우 한강 뷰가 보이는 특수한 경우를 제외하면 시세 차이는 개인의 선호도 차이 정도라고 언급하고 있다. 소규모 아파트 단지의 경우 매매량이 적다면 해당 아파트 매매 시장이 침체되기 쉬워지며, 결국 매도자 입장에서는 환금성에 문제가 생겨 자금 계획에 차질이 생길 가능성이 높다고 말한다. 아파트 세대수는 거래량과 비례하기 때문에 자연스럽게 매매 시세에도 영향을 미친다면서 말이다. 대단지 아파트는 전반적으로 아파트 시세가 상승하는 시기에 그 힘을 더욱 크게 발휘하게 되며, 대단지 아파트는 상대적으로 다양한 커뮤니티 시설을 갖추게 된다고 말한다. 아파트 커뮤니티 시설 설치가 법적 규정으로 의무화되어 있기에, 세대수가 큰 단지일수록 커뮤니티 시설의 면적이 넓어지고 종류도 다양해 진다고 말한다.

특히 1천 세대 이상의 대단지를 조성할 만큼 사업 부지가 큰 곳이 서울 시내에 많지 않아 공급 측면에서 희소성이 존재하며, 1천 세대 이상의 대단지 아파트는 시공 노하우가 풍부한 1군 대형 건설사가 주로 시공하기에 상품성과 가치 역시 매우 우수하다고 말한다. 아파트 세대 내부 인테리어는 입주민의 취향에 맞춰 얼마든지 고급화 가능하지만 커뮤니티 시설은 추후에 추가하기 쉽지 않기 때문에, 차별화된 고급 커뮤니티 시설을 제공하는 아파트 단지를 눈여겨보는 것이 중요하다고 말한다. 또한 신축 아파트가 시장으로부터 언제까지나 좋은 평가를 받을 수는 없다면서, 연식보다 해당 아파트가 지닌 고유한 입지 자체에 초점을 맞추는 것이 좋다고 말한다. 단순한 역세권 여부를 떠나 역과 단지의 세부적인 거리에 따라 시세가 결정되기도 하며, 중학교는 3개의 근린주거구역 단위에 1개의 비율로 배치되기 때문에 좀 더 편리한 통학을 위해 중학교 인근 아파트로 이사 가는 일이 빈번하다고 말한다. 개학 시기에 맞춰 집을 팔아야 하기 때문에 새 학기 전에는 언제나 급매물이 등장한다면서 말이다. 따라서 초등학교는 기본이고, 아파트 단지 주변에 도보로 통학 가능한 중학교도 자리 잡고 있는지 봐야 한다고 말한다. 그 밖에도 한 지역에 많은 물량의 신축 아파트가 공급되면 입주 초기에는 주변 임대차 시장에 직접적인 영향을 주기 때문에 일시적으로 전월세 시세가 낮아지기도 한다면서, 그럼에도 신축 아파트는 주변 구축 아파트의 시세를 이끄는 힘을 지녔다고 말한다. 신축 아파트는 주변 구축 아파트보다 한 단계 더 높은 시세를 형성하면서 구축 아파트와의 갭을 벌리게 되고, 그럼 구축 아파트는 그 갭을 서서히 줄여가곤 한다면서 신축 아파트가 지속적으로 공급되는 지역을 찾으면 새로운 투자 기회가 보일 것이라 언급하고 있다. 마지막으로 강남지구에 대한 접근성 측면에서 옥수동, 흑석동, 광화문과 을지로 지구에 대한 접근성 측면에서 홍제동, 여의도 지구에 대한 접근성 측면에서 가양동, 등촌동, 신길뉴타운을 눈 여겨 보라고 말한다.

설마 우리 집도....역에서 가까운데....

서울시 역세권 재개발 최강투자 - 소액으로 서울땅 선점해서 아파트 좀 살아보자!
전영진 지음 / 진서원 / 2026년 1월

재개발의 경우 투자금액이 재건축 투자에 비해 상대적으로 적지만 시간이 지나 시세 차익이 크게 올라간 경험이 많다면서, 최상의 입지, 돈 되는 사업성, 신축이 되는 사업 속도 측면에서 서울시 모든 역세권이 재개발 후보지라고 단언하고 있다. 역세권 재개발은 일반 재개발보다 사업 속도가 빠른데, 동의율을 낮춰 구역을 빠르게 지정하고, 각종 규제 완화와 인센티브로 사업성을 높여주어 주민 동의율과 함께 속도가 높아졌으며, 이로 인해 사업 기간도 단축되고 있다면서 말이다. 재개발을 하면 쾌적성이 떨어지거나 교통량이 증가해서 불편할 수도 있기에 이미 도시 기능이 완벽히 갖춰져 있어서 쾌적하고 교통량을 충분히 흡수할 수 있는 역세권 위주로 용적률 규정을 완화하고 있다고 덧붙인다. 서울시 역세권 재개발 사업은 대부분 역 승강장 경계로부터 350m 이내 지역을 기본으로 하고 있고, 역세권 활성화 사업은 더 좁은 범위인 250m 이내 지역을 적극적으로 활용해서 개발하는 것이 목표라 말한다. 만약 조합원들이 더 빨리, 더 많이 짓는 것이 목표라면 역세권 장기전세사업을 추천하고, 개발이 어려운 역세권의 문제를 해결하고 싶다면 역세권 활성화 사업을 추천하고 있다. 만약 소규모 주거단지와 완벽한 인프라 조성을 가장 빠르게 진행하고 싶다면 역세권 소규모 재개발 사업이 적절하고, 공공기반시설 확보와 공공기여가 최우선이라면 도심복합사업을 추천하고 있다. 재개발 투자를 할 때는 개별 신축 빌라 물건의 좋고 나쁨만 보기보다 투자하려는 그 블록 전체에 신축 물건이 몇 개나 생겼고 그것이 전체 노후도에 어떤 영향을 미치고 있는지 따져봐야 한다면서, 해당 지역의 용적률이 몇 퍼센트가 될지, 그래서 몇 가구가 건립되고, 몇 세대가 일반분양이 되며, 조합원은 몇 명이어서 개별적으로 부담금이 어느 정도 잡힐지 예상해야 한다고 말한다. 특히 신축 빌라가 너무 많이 늘어나면 조합원 수가 늘어나 사업성이 떨어지고 노후도가 깨져 재개발 지정 요건에서 멀어지게 될 수도 있다고 조언한다.

재개발 사업에서는 초기 투자금액이 적은 게 무조건 좋다고 말한다. 총투자금액을 비교할 때 소형 물건이 유리한 경우가 많기 때문인데, 감정평가금액이 아무리 낮아도 아파트를 받을 수 있는 분양 대상 물건이라면 총투자금액이 작은 물건이 무조건 좋다고 언급한다. 대부분의 시도 조례에서는 조합원이 분양 대상의 권리가 있다면 국민주택 규모 이상을 주도록 하고 있기 때문이라면서 말이다. 또한 단순 평단가가 아닌 해당 부지에 건축할 수 있는 용적률을 살펴봐야 한다고 말한다. 특히 용적률은 높고 그것을 나눠 가질 조합원 수가 적을수록 가장 좋은 지역이고, 그 지역에 권리가 확보되면서 가장 작은 물건이 최상의 물건이라 언급하고 있다. 재개발은 땅만 있어도, 건물만 있어도, 둘 다 있어도 조합원이 될 수 있지만, 재건축은 건물과 그 밑의 땅을 반드시 함께 소유해야 조합원이 될 수 있다고 말한다. 또한 재개발 물건은 상황에 따라 관리처분계획 기준일 또는 관리산정 기준일을 기준으로 그 이전에 완성된 물건을 소유해야 새 아파트를 받을 권리가 생기며, 아무리 한 사람이 여러 채의 집을 가지고 있어도 특정 시점 이후부터는 그 사람을 하나의 조합원으로 취급하여 최종적으로 아파트 1채만 배정된다고 언급한다. 그래서 재개발, 재건축 지역에서 조합설립인가가 난 이후에 거래된 물건은 다물권 규정의 적용을 받아 매수한 사람도 다물권자로 취급되어 아파트 배정에서 제외되거나 여러 사람과 합산되므로 주의해야 한다고 말한다. 재개발의 경우 해당 사업을 움직이는 사람들(신축업자, 정비사업 전문 관리 업체, 신탁사)의 동태를 수직적으로 파악하는 것이 중요하다면서, 우선 신탁사는 민간복합 사업에서 시행자 지위라는 가장 큰 칼자루를 쥐고 있다고 말한다. 투자자 입장에서 신탁사가 시행자로 선정되는 것은 프로젝트의 실행 리스크가 제거되고 통제권이 중앙 집중화 되었음을 확인하는 강력한 신호라면서, 특히 민간 도심복합사업의 경우 일반 재개발과 달리 조합 방식이 아니어서 신탁사와의 협업이 필수라고 언급하고 있다.

정비사업 전문 관리업체는 부동산의 순수 가치를 계산하고 그 가치를 극대화하도록 사업 구조를 설계하는데, 정비업체의 역할은 도시 및 주거환경정비법에 의해 엄격히 규정되고 시도지사에게 등록 허가를 받고 업무를 대행하거나 자문할 수 있다고 말한다. 간혹 OO컨설팅이나 OOPM이라는 이름으로 등록하지 않고 활동하는 경우에는 법위반으로 처벌될 소지가 있다면서 말이다. 한편 역세권 개발과 연계된 준주거지역으로의 종상향 기회를 주목해야 하는데, 예를 들어, 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내(위원회 결정에 따라 최대 350m까지 완화 가능)에 위치하는지, 그리고 일자리 창출이나 돌봄 시설 같은 필수적인 시 정책 연계시설을 도입할 수 있는지 등을 확인해야 한다고 말한다. 재개발 대상지에 해당된다고 무조건 재개발이 진행되는 것은 아니라면서, 무엇보다 용적률을 추가로 받을 수 있는지 여부가 핵심이라 말한다. 1차 역세권 준주거지역이 최고 재개발 대상지인데, 역 승강장 경계로부터 350m 이내이고 용도지역이 준주거지역이어야 한다고 말한다. 특히 도심, 광역 중심, 지역 중심 같은 중심지 역세권이라면 관련 위원회 심의를 거쳐 최대 700%까지 용적률을 높일 수 있다고 언급한다. 지구 중심 지역이면 근린상업지역으로 용도가 상향되고 추가 조건이 충족되면 일반 상업지역까지 레벨업 될 수 있고, 비중심지 지역이면 준주거지역으로 용도가 상향되고 역시 추가 조건이 충족되면 근린상업지역까지 레벨업 될 수 있다면서 말이다. 물론 조합원이 용적률을 높여서 얻는 이익의 일부를 서울시와 나누는 공공기여를 해야만 재개발이 가능한데, 용적률이 높아진 만큼 늘어난 공간의 최소 1/2 이상은 반드시 장기전세주택으로 서울시에 제공해야 한다고 말한다. 이 책에서는 역세권 장기전세 사업의 대표 사례로 신대방동 600-14번지 일대에서 추진 중인 신대방역 역세권 장기전세, 용산구 청파동1가 46번지 일대에서 추진 중인 청파동 역세권 장기전세주택 사업 등을 상세히 소개해주고 있다.

흥미로운 이야기, 그리고 사진

한국 도시 2026 - 소음 속에서 정보를 걸러 내는 해
김시덕 지음 / 열린책들 / 2025년 12월

도시문헌학자이자 도시 답사가라고 하는 저자의 국토 개발과 도시 개발에 대한 다양한 의견이 강하게 담겨 있는 책인데, 지난 80년간 대서울권 북부 및 서해안 지역의 성장을 억제해 온 국제 정세는 앞으로도 한동안 이어질 것이라고 말한다. 반도체 벨트라 부를 수 있는 대서울권의 동남쪽 방향만이 성장 축으로 견실하게 작동할 것이라면서 말이다. 또한 교통망 건설은 언제나 원래 예측보다 훨씬 더 오랜 시간이 걸렸다면서, 시간이 지날수록 건설 사업 외적 요인들이 변화해서 건설비가 오르지만 공공 공사의 비용은 경직성이 강하기 때문이라 말한다. 물론 정치적 득실을 따져서 사업 내용을 자신들에게 유리하게 바꾸려는 행정이나 정치권의 시도 또한 끊이지 않기에 그렇게 된다면서 말이다. GTX-A 삼성역의 핵심이 될 2공구의 경우 시공사 선정이 늦어져서 2023년, 2025년에 이어 2028년 전면 개통이 거론되고 있으나 더 늦어질 가능성이 있다고 말한다. GTX-C 노선 이후의 구상은 더욱 불투명하다면서, 지난 정권 때 수많은 노선 연장이 제안되었지만 현실은 연장 구간이 아닌 기존 구간의 사업 실시 여부조차 불확실하다고 말한다. 이런 상황에 대해 정부는 민간 사업자가 조달할 수 있는 자금 규모를 확대해 주겠다는 정도의 대안 밖에는 제시하지 못하고 있다면서 말이다. 서울 양천구에 자리한 차량 기지를 받는 조건으로 수도권 전철 2호선 신정지선을 김포시로 연장하려는 움직임도 시간이 많이 걸리겠지만, 위례신도시와 서울 도심을 연결시킬 예정으로 입주민들의 분담금까지 받았던 위례신사선도 거의 20년 가까이 공전 중이라는 점을 지적하고 있다. 2023년 시작되어야 할 제2차 공공기관 이전도 지자체 간 갈등과 정부의 행정 집행력 상실로 인해 현재까지도 윤곽이 안 잡히고 있다고 덧붙인다. 또한 여러 정치적 이슈 때문에 논의만 거듭되는 KTX 세종역이 만들어질 유일한 가능성은 대통령실이 세종 행복도시에 만들어지는 것이라 말한다. 

한편 러시아-우크라이나 전쟁 양상을 보면 주로 동남권에 거점을 둔 한국 방산업체들의 호경기가 상당 기간 이어질 것이라면서, 단기적으로 북한 관련 사업들이 붐을 일으킨 뒤 장기적으로 거품이 꺼질 것이라 말한다. 즉, 단기적으로 경기 북부 및 강원 북부에 대한 투자 붐이 다시 한번 일어날 것이라 덧붙인다. 또한 제주도나 인천 영종도 등에 중국 자본이 개발하다 방치한 시설물들이 많다고 언급한다. 전라남도의 무안기업도시도 중국 자본이 투자하겠다고 했다가 철회했는데, 중국 자본을 끌어들여 자기 지역을 개발하겠다는 행정 정치권의 구상은 근시안적인 것이 문제라 언급한다. 미국이 중국의 추격을 견제하기 위해 각종 규정을 강화하면서 중국 기업들이 한중 합작 형태로 한국에 진출하는 것을 주저한다면서 말이다. 이어서 앞으로 귀촌 대상지를 고를 때는 산불, 해안 침식 등의 기상 이변에 대응이 가능한 지역을 선택하는 경향이 강해질 것이면서, 기상 이변이 심해지면 심해질수록 재난 취약 지역에서 거주하는 데에는 점점 더 큰 비용이 들게 될 것이라 언급한다. 국내 지방 상황에 대해서도 이 책에서는 저자의 견해를 강하게 이야기하고 있는데, 우선 대구, 대전, 광주는 장기간에 걸쳐 서서히 인구가 감소하고 있지만, 이들 도시는 인구 감소를 인정하지 않고 외곽 택지 개발을 계속하고 있다고 말한다. 반도체 경기가 활발해지고 인구가 늘자 용인시의 경우 난개발 문제를 품은 채 광역시급 도시로의 도약을 준비하고 있다면서, 난개발을 해결하지 않은 채로 인구만 늘어났을 때 심각한 도시 문제가 발생할 것이라 언급한다. 또한 한국 화력 발전소의 절반이 자리한 충청남도는 경기 남부의 반도체 클러스터를 운영하는 데 필수적인 그리드를 가지고 있지만, 충청남도 이외 지역들은 그리드 공사가 한없이 늦춰지고 있다고 말한다. 전기를 보내는 그리드가 갖춰지지 않다 보니 동해안 지역 발전소들은 전기를 더 생산할 수 있음에도 가동률을 떨어뜨려야 해서 적자에 시달리고 있다면서 말이다.

지방 소멸 위기에 대처하기 위해 생활인구 개념을 꺼내든 상황에 대해서도 이 책의 저자는 그 지역이 감당할 수 없는 수준으로 생활인구가 늘어나면 문제가 발생한다고 말한다. 실제로 생활인구가 급증한 경상북도 청도군에서는 해마다 단수가 발생하고 있다면서 말이다. 저자가 판단하기에 지방 소멸 위기에 대처하는 올바른 사례가 몇 가지 있는데, 이를테면 청송군은 대규모 교정 시설을 유치하여 교정 경제를 일으키고 있다고 말한다. 임실군은 군사 경제 관점에서 해당 지역에 위치한 35사단을 적극 후원하고 있으며, 증평군은 옛날 증평역과 37사단 사이에 모든 시설을 집중시켜 콤팩트시티의 모델이 되고 있다고 말한다. 경상남도 거창군도 거창읍에 인프라를 집중시키는 압축도시 모델을 실현시키고 있다면서, 한 지자체의 모든 읍, 면, 리에 골고루 인프라가 갖추어져서 인구가 골고루 분산되는 미래는 한국에 존재하지 않을 것이라 말한다. 또한 증평군과 거창군 모두 도시 외곽에 택지를 개발하려는 욕망을 억제했다는 점에서 귀감이 된다고 말한다. 한편 현재 운영 중인 서부간선지하도로/서부간선도로, 공사가 진행 중인 국회대로/신월여의지하도로, 최근 예타를 통과한 경인고속도로 지하화 공사 모두 고속도로를 지하로 운행 시키고 지상을 일반 도로로 바꾸겠다는 것이지 지상 구간을 공원 등으로 개발하겠다는 것이 아니라고 말한다. 이런 사업들은 지하화가 아니라 입체화라고 해야 정확하다면서 말이다. 또한 서해선이 개통한 평택시 안중읍의 경우 충청남도와 경기도의 중간 지점으로 잠재적 서울 유입 가능 인구의 중간 차단 및 제조업 고용의 중심점이 될 수 있다고 말한다. 그 밖에도 김포공항, 수원공항은 결국 화성 등 다른 지역으로 옮겨가지 못할 것으로 예상되며, 대구경북 신공항 건설의 경우 애초에 기부 대 양여 방식으로 사업을 추진하다가 최근에는 건설 경기가 악화되면서 시공사를 찾기 어려워져서 국방부 주도의 국가 사업으로 방향을 바꾸려 하고 있다고 말한다. 새만금 신공항, 제주 제2공항은 군사적 목적을 띤 것으로 보여 결국은 건설되지 않을까 하는 언급도 덧붙이고 있다.

한편 전국의 항구가 앞다투어 크루즈 터미널을 짓고 외국인 관광객을 유치하겠다고 나서고 있는데, 부산항과 여수항 크루즈 터미널은 시내에서도 가깝고 철도역에서도 가까운 반면, 인천항과 새만금 신항만은 시내에서 동떨어진 땅끝에 위치해 문제라고 말한다. 또한 분당신도시의 경우 1980년대 말 1990년대 초의 강남 아파트 단지들과 비슷한 속도로 재건축될 것이지만, 일산신도시의 경우 킨텍스역 역세권 및 장항지구 개발, 일산이나 고양시청 주변 지역보다 더 서울에 가까운 창릉 신도시 개발로 재건축이 점점 더 어려워지고 있다고 말한다. 도농 복합 도시이자 다인종 사회이면서 인구 1백만에 도달한 화성시의 성장은 한국의 미래를 앞서 보여주고 있다면서, 경기도 평택, 충남 천안, 아산, 당진, 충북 청주, 음성, 진천 등도 빠르게 성장하고 있는 도시라고 언급한다. 반도체, 자동차, 석유화학 산업이 주도하는 이들 도시는 미래 한국의 새로운 먹거리를 만들어내고 있는 최전선이라면서 말이다. 창원시의 경우 시내 아파트 단지 가격을 낮추는 노력을 해야 한다면서, 지금 상황에서는 창원의 공장에서 근무하는 청년들이 창원 시내에서 집을 구하지 못한다고 말한다. 판교에서 일하는 직원들이 성남시 안에서 집을 구하지 못해 주변 지역으로 나간 바람에 인구 1백만 명을 넘지 못한 것처럼 창원도 같은 문제라면서 말이다. 청주의 경우 SK하이닉스와 테크노폴리스, 오송, 오창, 청주공항의 사각형을 중심으로 발전하고 있는데, 이 사각형은 중부권 메가시티 전체의 미래를 추동 할 것이라 말한다. 충남 천안-아산과 마찬가지로 충북 청주-음성-진천 또한 크게 성장이 예상된다고 덧붙인다. 또한 트램은 원도심이 발달한 대전보다는 세종 같은 신도시를 계획할 때부터 노선을 반영해야 하는데, 트램이 어울리지 않는 대전은 트램 구상 때문에 도시철도 2호선이 10년간 공전하고 있고, 트램이 어울리는 세종은 이해하기 어려운 교통 설계 때문에 시민 모두 고통받는 상황이라 언급하고 있다.