변두리에서 시작해 강남 아파트로 갈아타기

부동산 투자, 기본으로 돌아가라
아이리 지음 / 원앤원북스 / 2025년 12월

시중에 돈의 양이 많아지면 화폐 가치는 하락하기 마련이며, 아파트 시세가 수개월 사이에 몇 억원 오르는 상황에서 2주택이 되면 속도가 2배로 빨라질 것이고, 3주택이 되면 3배로 빨라질 것이란 생각을 가져야 한다고 말한다. 이 책의 저자는 지방 외곽에서 시작해 강남 아파트까지 총 여섯 번의 투자를 하며 5주택자가 되 본적이 있다면서 심리가 아닌 시간에 투자할 때 성공할 수 있다고 말한다. 다주택을 유지하면서 아파트를 장기 보유하는 것이 바로 그것인데, 자신의 경우 아파트 1채당 평균 7년 8개월 정도 보유했다고 한다. 강남 아파트 다주택자라고 하면 세금을 걱정하기 마련이지만 변화하는 정책에 민첩하게 대응해서 절세 계획을 세우고, 보유세에 대비해 현금을 확보해 둔다면 큰 부담 없이 자산을 빠르게 키울 수 있다고 언급한다. 결국 아파트에 투자하고, 월급과 보증금으로 대출을 갚고, 더 나은 투자처가 있을 때 기존 아파트를 매도하는 방식을 따라가야 한다고 말한다. 한편 아파트 투자와 관련해서 가까운 미래에 청약에 당첨될 확률이 높은 지 스스로 검토해보라고 말한다. 만약 당첨에 자신이 없다면 새 아파트가 될 구축 아파트에 관심을 두는 것도 한 가지 방법이라면서 말이다. 저자는 아파트 투자에서 반드시 바꿔야만 하는 세 가지 관점을 언급하고 있는데, 첫째로 1주택이 최고라는 것은 착각이라 말한다. 1주택자로서 아파트를 장기 보유할 경우 각종 세금 혜택을 누리는 것은 나갈 돈을 덜 내는 것이지 결코 자산을 불려준다는 의미는 아니라면서, 1주택자가 아파트 1채를 통해서 5억 원의 자산이 늘어났다면, 같은 기간 2주택자는 10억 원, 3주택자는 15억원의 자산을 키운 것이라 말한다. 경제적 자유를 꿈꾼다면 부동산 보유세에 겁을 먹어서는 안 된다는 말이다. 둘째로 월세 없이 은퇴는 불가능하다는 착각을 하지 말라고 말한다. 전세도 엄연히 현금흐름이라면서, 전세 보증금이 5억 원에서 8억 원으로 오르면 3억 원의 상승분에 대해서 120만원의 월세가 생기는 셈이라 말한다. 

세번째로 평생 대출만 갚다가 끝날 것 같다는 두려움을 떨쳐내야 한다고 말한다. 화폐 가치가 하락하기 때문에 현금을 가지고 있는 것은 손해라면서, 6억원을 빌린 뒤 30년 뒤 이 돈을 갚을 때는 화폐 가치 하락으로 실질적으로 약 2억원만 갚는 셈이라 언급한다. 즉, 물가가 오르는 만큼 대출원금의 가치도 그만큼 떨어진다는 말이다. 한편 시장 상황에 따라서 부동산 규제는 한순간에 완화되기도 하고 강화되기도 했으며, 그 사이에 언제나 기회는 있다고 강조한다. 아파트를 투자할 때 가장 중요한 것은 가격이지만 그에 못지 않게 입지가 매우 중요하다고 말한다. 우선적으로 재산세, 종합부동산세에 대한 절세 전략을 먼저 세워야 한다고 말한다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도세, 대출 이자까지 계산해서 정확한 수치로 알고 있는 것이 중요하다면서 말이다. 오늘 당장 이 아파트를 매수할 경우 앞으로 얼마의 세금이 나오고, 대출에 따른 원리금을 매달 얼마나 부담하게 될지 계산해야 한다는 것이다. 입지분석을 통해 각 아파트가 지닌 고유한 매력을 파악해야 하는데, 보통 평지에 위치한 아파트가 유리하며, 경사지 아파트는 불리하고, 저층은 피해야 하며, 남동향, 남서향이 선호된다고 말한다. 조망권의 경우 한강 뷰가 보이는 특수한 경우를 제외하면 시세 차이는 개인의 선호도 차이 정도라고 언급하고 있다. 소규모 아파트 단지의 경우 매매량이 적다면 해당 아파트 매매 시장이 침체되기 쉬워지며, 결국 매도자 입장에서는 환금성에 문제가 생겨 자금 계획에 차질이 생길 가능성이 높다고 말한다. 아파트 세대수는 거래량과 비례하기 때문에 자연스럽게 매매 시세에도 영향을 미친다면서 말이다. 대단지 아파트는 전반적으로 아파트 시세가 상승하는 시기에 그 힘을 더욱 크게 발휘하게 되며, 대단지 아파트는 상대적으로 다양한 커뮤니티 시설을 갖추게 된다고 말한다. 아파트 커뮤니티 시설 설치가 법적 규정으로 의무화되어 있기에, 세대수가 큰 단지일수록 커뮤니티 시설의 면적이 넓어지고 종류도 다양해 진다고 말한다.

특히 1천 세대 이상의 대단지를 조성할 만큼 사업 부지가 큰 곳이 서울 시내에 많지 않아 공급 측면에서 희소성이 존재하며, 1천 세대 이상의 대단지 아파트는 시공 노하우가 풍부한 1군 대형 건설사가 주로 시공하기에 상품성과 가치 역시 매우 우수하다고 말한다. 아파트 세대 내부 인테리어는 입주민의 취향에 맞춰 얼마든지 고급화 가능하지만 커뮤니티 시설은 추후에 추가하기 쉽지 않기 때문에, 차별화된 고급 커뮤니티 시설을 제공하는 아파트 단지를 눈여겨보는 것이 중요하다고 말한다. 또한 신축 아파트가 시장으로부터 언제까지나 좋은 평가를 받을 수는 없다면서, 연식보다 해당 아파트가 지닌 고유한 입지 자체에 초점을 맞추는 것이 좋다고 말한다. 단순한 역세권 여부를 떠나 역과 단지의 세부적인 거리에 따라 시세가 결정되기도 하며, 중학교는 3개의 근린주거구역 단위에 1개의 비율로 배치되기 때문에 좀 더 편리한 통학을 위해 중학교 인근 아파트로 이사 가는 일이 빈번하다고 말한다. 개학 시기에 맞춰 집을 팔아야 하기 때문에 새 학기 전에는 언제나 급매물이 등장한다면서 말이다. 따라서 초등학교는 기본이고, 아파트 단지 주변에 도보로 통학 가능한 중학교도 자리 잡고 있는지 봐야 한다고 말한다. 그 밖에도 한 지역에 많은 물량의 신축 아파트가 공급되면 입주 초기에는 주변 임대차 시장에 직접적인 영향을 주기 때문에 일시적으로 전월세 시세가 낮아지기도 한다면서, 그럼에도 신축 아파트는 주변 구축 아파트의 시세를 이끄는 힘을 지녔다고 말한다. 신축 아파트는 주변 구축 아파트보다 한 단계 더 높은 시세를 형성하면서 구축 아파트와의 갭을 벌리게 되고, 그럼 구축 아파트는 그 갭을 서서히 줄여가곤 한다면서 신축 아파트가 지속적으로 공급되는 지역을 찾으면 새로운 투자 기회가 보일 것이라 언급하고 있다. 마지막으로 강남지구에 대한 접근성 측면에서 옥수동, 흑석동, 광화문과 을지로 지구에 대한 접근성 측면에서 홍제동, 여의도 지구에 대한 접근성 측면에서 가양동, 등촌동, 신길뉴타운을 눈 여겨 보라고 말한다.