리모델링, 리페어가 필요하다!

버리는 부동산, 살리는 부동산
토미(土美) 김서준 지음 / 원앤원북스 / 2025년 5월

건축학과 졸업 후 부동산 시행과 건축 경험을 가지고 노후건축재생연구소를 운영하고 있는 저자가 건설경기 침체와 고분양가 시대를 극복하기 위해 노후 건축물의 리모델링이 필요하다면서 관련 내용들을 책 한권에 담았다. 우선 리모델링을 이야기하기 전에 주의해야 할 부동산들을 쭉 언급하고 있다. 생활형 숙박시설의 경우 법적으로는 상업시설로 분류되어 세금이나 대출조건 등에서 일반 주택과 차이가 발생하며, 주거용으로 사용 시 불법이 될 수 있다고 말한다. 지역주택조합의 경우 사업계획과 토지 확보율을 꼼꼼히 확인하고, 조합원 탈퇴 및 분담금 반환 조건을 명확히 알아봐야 한다고 말한다. 신규로 분양되는 고가 상가, 특히 상권이 하락 중인 대형 유통쇼핑몰 구분상가의 경우도 조심하라면서, 과거에는 대형쇼핑몰에서 모든 것을 구매할 수 있었으나 이제 일상적인 쇼핑은 온라인으로 끝내기 때문에 단순한 상품 판매 기능만 있는 상가는 점점 매력을 잃고 있다고 덧붙인다. 아파텔의 경우 아파트 같은 오피스텔이라는 마케팅 문구로 고분양가에 판매되었지만 실제로는 비주거시설로 취급되어 청약 혜택이 없고, 취득세, 재산세, 대출 규제 등에서 불리해 실수요자가 외면하며 전매도 어렵다고 지적한다. 그 밖에도 분양가 높은 지식산업센터, 수요 없는 지역의 도시형생활주택, 분양형 호텔 및 리조트, 타운하우스 분양, 신규로 고분양 되는 빌라, 오피스텔, 토지권 없는 상가, 소유주가 다수인 공동지분의 토지, 기획부동산 토지, 개발제한구역 내 토지, 토지 가격이 오르지 않는 건물, 토지 가격이 너무 높아 수익률이 현저히 낮은 건물, 수요를 고려하지 않은 지방 원룸 건물, 전세보증보험 정책 전의 전세금이 높은 주택을 피해야 한다고 말한다. 

산업도시든 계획도시든 실제 고용이 활발하지 않으면 미분양이 이어지고 상권 형성 역시 기대하기 어렵다면서, 교통 호재 뿐 아니라 인구 증가, 산업 기반, 생활 인프라 등 종합적인 요소를 함께 고려해야 한다고 말한다. 재개발, 재건축의 경우도 결국 정책이 쥐고 있고, 그 정책 위에는 더 큰 영향을 미치는 정치적 프레임이 있다면서 신중히 접근해야 한다고 말한다. 어쨌든 현재 빈 땅이 거의 없는 서울에서 공급은 기존 주택 땅의 개발 사업 뿐이며, 게다가 20년 이상 된 노후 건축물이 전체 건물의 약 70%를 차지하면서 도시에 새로운 주거 형태의 수요를 요구하고 있다고 말한다. 그러면서 요새 핫 플레이스로 각광받는 성수동 사례를 들고 있다. 거대한 자본이 아닌 작은 실험의 축적을 통해 경험할 수 있는 공간이 프리미엄이란 것을 증명했다면서, 브랜드 자산화가 가능한 부동산이 생존할 수 있다고 언급한다. 하드웨어의 리모델링보다 중요한 것은 스토리텔링이라면서, 외형 개선만으로는 한계가 있으며 그 지역만의 내러티브가 핵심 가치를 만든다고 덧붙인다. 실전에 들어가서 소형 주택 건물을 구입했지만 담보대출이 나오지 않는다면 리모델링에 필요한 자금이 부족한 상황에 직면할 수 있다면서, 이럴 때는 세대별로 전세, 반전세, 월세 등의 임대 계획을 세워 최소한의 건물 밸류업을 하는 방향으로 접근해야 한다고 말한다. 이 때 층별로 가장 기본적인 설비 라인을 점검하고, 옥탑층과 지하층 바닥의 방수작업을 우선으로 보수하며, 기존 시설을 무조건 새로 교체하기보다는 사용 가능한 마감재를 업사이클링하거나 리페어하는 방식으로 비용을 절감할 수 있다고 말한다.

한편 단순히 주거 공간의 의미를 넘어 사무실, 모임 장소, 스튜디오, 렌털숍 등 상업 공간으로의 전환 수요가 꾸준히 증가하고 있다면서, 단독주택을 일반 음식점이나 사무실 같은 상가 용도로 바꾸려면 용도 변경과 허가 신청이 필요하다고 말한다. 특히 오래된 건물은 토지의 가치만 남아 있다고 생각해야 한다면서, 해당 토지에 수리를 할지 신축을 할지를 잘 판단해야 한다고 조언한다. 건물을 고치는 것은 본인의 예산보다 2~3배 정도의 비용이 더 들어간다고 측정하면 된다면서, 오래된 건물은 겉으로 드러난 것보다 배관, 전기, 방수 등 보이지 않는 곳에서 손봐야 할 부분이 끊임없이 나오기 때문이라고 말한다. 그 밖에도 재개발 지역에 있는 건물을 리페어할 때 주의점으로 슬래브나 기둥, 보 등 구조부는 하중을 담당하므로 임의 철거는 위험하며, 벽체와 천장, 창 주변 등에서 누수나 결로 자국이 있는지 확인해야 하고, 1970~1990년대 건물은 전기배선이나 수도관이 현재 기준에 미치지 못할 수 있기에 배선 교체나 배관 보강이 필요하다고 말한다. 또한 외벽이나 지붕 단열 상태를 점검하고 추가보완이 필요한데, 오래된 창틀, 문, 기와, 목재 등을 사용할 경우 방부, 방염, 내화 성능 보완이 필수라고 언급한다. 이제 상업 부동산의 가치는 입지가 아니라 콘셉트라면서, 면적이 아니라 공간에 담긴 감성이 결정한다고 강조한다. 상급지, 중심지 외의 백화점과 쇼핑센터, 영화관은 주택을 매수할 때 고려할 조건이 아니라면서, 기존의 건물은 리뉴얼하거나 새롭게 용도 변경해서 시장의 수요가 원하는 서비스로 다시 태어나야 할 운명에 놓였다고 덧붙이고 있다.