100. 건축지 지대. 광산 지대. 토지 가격
지대가 발생하는 모든 영역에서는 차액 지대가 나타나며, 이는 농업 부문의 차액 지대와 동일한 법칙을 따른다. 폭포, 풍부한 광산, 어장, 유리한 위치의 건축지 등과 같은 자연력이 독점되어 산업 자본가에게 초과 이윤을 보장하는 경우, 해당 토지에 대한 권리를 보유한 소유자는 지대의 형태로 기능 자본가로부터 이 초과 이윤을 수취한다.
건축지 지대와 관련하여 애덤 스미스는 모든 비농업용 토지의 지대가 본래의 농업 지대를 준거로 규제된다는 점을 이미 규명한 바 있으며 (『국부론』, 제1편 제11장 2절과 3절), 이 건축지 지대의 고유한 특성은 다음과 같이 정리된다.
첫째, 차액 지대의 형성에서 토지의 위치는 압도적인 영향력을 행사한다. 이러한 경향은 희소성이 높은 고부가 가치 작물을 생산하는 포도 재배지나, 공간적 집적도가 극대화된 대도시의 건축지 사례에서 특히 뚜렷하게 나타난다.
둘째, 토지 소유자는 생산 과정에서 철저히 수동적인 지위에 머문다. 그는 광산의 사례에서 극명하게 드러나는 바와 같이, 산업 자본가와 달리 사회적 발전이나 생산성 향상에 어떠한 기여도 하지 않으며 그에 따른 위험 또한 부담하지 않는다. 그럼에도 토지 소유권이라는 제도적 기제에 근거하여 사회적 노동과 사회적 발전의 성과를 단순히 전유하고 착복할 뿐이다.
마지막으로, 대부분의 국면에서 독점 가격이 지배적으로 작용하며, 특히 주거 빈곤층을 대상으로 한 가장 무자비한 착취가 수반된다는 점이다. 빈곤은 가옥 임대료의 막대한 원천이 되며, 이는 일찍이 스페인이 포토시 은광에서 거둔 수익보다도 더욱 거대하고 가혹한 수탈의 현장이 된다.
또한 토지 소유권이 동일인의 수중에서 산업 자본과 결합할 경우, 토지 소유자는 막강한 권력을 행사하게 되며, 이는 임금 투쟁에 나선 노동자들을 삶의 터전인 거주지로부터 강제 축출하는 실력 행사로 이어진다. 이 과정에서 사회의 소수 점유자들은 타인에게 대지 위에 체류할 권리를 시혜적으로 허락하는 대가로 공물을 요구하는 형국이 된다. 토지 소유권이라는 제도적 기제가 소유자에게 지구의 표면과 매장물, 심지어 공기에 이르기까지 생존 유지와 발전에 직결된 모든 요소를 사적 이익에 부합하도록 통제할 권한을 부여하기 때문이다.
건축지 지대의 필연적 상승은 인구 증가에 따른 주택 수요의 확대뿐만 아니라, 토지에 고착된 고정 자본인 산업용 건물, 철도, 공장, 부두 등의 발달로 인해 가속화된다. 여기서 가옥에 투하된 자본의 이자 및 감가상각액에 해당하는 가옥 임대료를 순수한 의미의 토지 지대와 동일시하는 것은, 캐리식의 선의를 가정하더라도 이론적으로 성립될 수 없다. 특히 토지 소유자와 투기적 건축업자가 엄격히 분리된 영국의 사례에서는 이러한 구분이 더욱 명확히 드러난다.
이 국면에서는 두 가지 측면이 고찰 대상이 된다. 하나는 재생산 또는 채취를 목적으로 토지를 이용하는 경제적 활용이며, 다른 하나는 모든 생산 활동과 인간 활동의 필수적 요소로서 공간 그 자체가 요구된다는 점이다. 토지 소유는 이 두 경우 모두에서 예외 없이 공물을 요구한다. 건축지에 대한 수요는 생산의 토대이자 공간으로서의 토지 가치를 인상시킬 뿐만 아니라, 건축 자재로 기능하는 토지 구성 요소들에 대한 수요까지 연쇄적으로 증대시킨다.
급속히 팽창하는 도시, 특히 런던과 같이 건물이 공장제 방식으로 양산되는 지역에서 투기적 건축업의 본질은 가옥 자체의 생산 이윤이 아닌 지대 상승분의 전유에 있다. 이는 1857년 은행법 위원회에서 런던의 주요 투기적 건축업자인 캡스가 행한 증언에서 명확히 입증된다 (제Ⅱ권, 제12장: 287-288 참조).
‘그는 건실한 사업만으로는 경제적 성공을 기대하기 어려우며, 대규모 투기적 건축이 병행되어야 한다. 건축업자는 건물 자체에서 발생하는 이윤에는 거의 비중을 두지 않으며, 이윤의 주요 부분은 지대 상승분에서 발생하기 때문이다. 예컨대 그가 특정 토지를 연간 300파운드에 99년간 임차한 후, 해당 입지를 치밀하게 설계하여 적합한 건물을 세우면 지대 가치를 연간 400-450파운드로 격상시킬 수 있다. 이때 발생하는 연간 100-150파운드의 차액, 곧 지대의 상승분이 건축업자의 실질적인 이윤이 된다 (제5435호).’
그러나 여기서 간과할 수 없는 사실은 임차 기간이 종료된 후의 귀속 문제다. 통상 99년의 임차 기간이 만료되면, 해당 토지는 그 위에 건설된 모든 건물과 함께 다시 최초의 궁극적 토지 소유자에게 반환된다. 이때 토지 소유자는 투기적 건축업자의 활동 결과로 그간 2배-3배 또는 그 이상으로 상승한 지대 수익까지 고스란히 독점하며 자산을 회수하게 된다.
‘생산물이 노동 비용을 충당하고 투하 자본에 대한 일반적 이윤을 보상하기에 겨우 충분한 정도의 탄광이 존재한다. 이러한 한계적 광산은 기업가에게 최소한의 이윤을 제공할 수 있으나, 지주에게 지불할 지대를 형성하기에는 부족하다.
따라서 지주 자신이 직접 기업가로서 자본을 투하해 통상적인 이윤을 획득하는 경우가 아니라면, 해당 탄광은 경제적으로 운영될 수 없다. 실제로 스코틀랜드의 다수 탄광은 이와 같은 방식으로 운영되고 있는데, 이는 지주가 최소한의 지대라도 지불받지 않는 한 타인에게 광구의 운영을 허가하지 않을 것이며, 동시에 지대를 조금이나마 지불하면서까지 이를 운영할 수 있는 제3의 자본가도 존재하지 않기 때문이다.’ (스미스, 『국부론』, 제1편 제11장 2절: 216).
여기에서 규명해야 할 핵심은 지대가 생산물 또는 토지의 독립적인 독점 가격에서 기인하는가, 아니면 지대의 존재 자체가 생산물의 독점 가격을 창출하는가 하는 점이다. 통상적으로 독점 가격이란 생산물의 가격이 투입된 가치나 생산 가격이 아니라, 구매자의 주관적 욕구와 지불 능력에 따라 결정되는 상태를 의미한다.
희소한 품질의 포도주를 비교적 소량 생산하는 포도밭의 경우, 생산물의 가치를 상회하는 초과분은 구매자의 부와 기호에 따라 결정되는 독점 가격을 형성한다. 이 독점 가격 덕택으로 포도 재배자는 거대한 초과 이윤을 실현하게 된다. 이로부터 발생하는 초과 이윤은 독점 가격에 기인하며, 이는 특정 지대로 전환되어 이 국면에서는 지대를 창출하는 동인이 된다.
반대로, 토지 소유권이 미경작지에 대한 자유로운 투자를 제한하여 곡물 가격을 생산 가격이나 가치 이상으로 끌어올리는 경우, 지대는 역으로 독점 가격을 창출하는 원인이 된다.
특정 집단이 사회적 잉여 노동의 일부를 공물 형태로 수취하고, 생산 발달에 따라 그 비중을 확대할 수 있는 근거는 오직 토지 소유권에 있다. 그러나 이러한 본질은 지대를 자본의 산물로 치환시킨 ‘자본화된 지대’가 토지 가격이라는 형태로 나타나고, 토지가 여타 상품처럼 매매되는 현상으로 인해 은폐된다.
토지 구매자에게 지대 청구권은 노동이나 위험 부담 없이 얻은 무상의 잉여가 아니라, 정당한 등가를 지불하고 획득한 권리로 간주된다. 그에게 지대는 토지 매입에 투입한 자본에 대한 이자로만 나타난다. 이는 노예를 구입한 소유자가 노예 지배의 근거를 노예 제도라는 구조적 착취가 아닌, 상품으로서의 노예 구매라는 ‘정당한 거래’에서 찾는 것과 같은 이치다.
그러나 매매 행위는 토지에 대한 소유권을 창출하는 것이 아니라 이미 존재하는 권리를 이전시킬 뿐이다. 소유권은 거래 이전에 선행되어야 하며, 단 한 번의 구매가 그 권리를 생성할 수 없는 것과 마찬가지로 매매의 반복이나 일련의 거래 과정 또한 소유권 자체를 발생시킬 수는 없다. 해당 권리는 전적으로 특정한 생산 관계로만 형성된다.
생산 관계가 그 모순을 견디지 못하는 변혁되어야 하는 한계 지점에 도달하면, 사회적 생산 과정 내에서 그 소유권을 경제적·역사적으로 정당화해 온 물질적 기반은 소멸한다. 이와 함께 그 소유권에 기초하여 파생되었던 모든 거래 관계 역시 필연적으로 종말을 고하게 된다.
보다 고도화된 경제적 사회 구성체의 관점에서 볼 때, 대지에 대한 개별 주체의 사적 소유는 인간이 다른 인간을 소유하는 노예 제도와 마찬가지로 지극히 불합리한 현상으로 귀결된다. 나아가 사회 전체나 한 국민 또는 동시대 인류의 총체라 할지라도 대지의 진정한 소유권자가 될 수는 없다.
인류는 오직 지구라는 대지를 잠시 점유하고 이용하는 주체일 뿐이며, ‘선량한 수호자’로서 대지가 지닌 가치를 개선하고 보존하여 다음 세대에게 온전하게 물려주어야 할 역사적 책무를 지닌다.
토지 가격에 관한 이하의 분석에서는 경쟁에 따른 일체의 가격 변동, 토지 투기, 그리고 소토지 소유라는 특수한 상황을 배제하고 그 경제적 규정 원리에 집중한다. 소토지 소유의 경우 토지가 생산자의 핵심 생산 수단이므로, 일정 가격과 무관하게 구매가 불가피하나, 본 고찰에서는 이를 무시한다.
Ⅰ. 토지 가격은 지대가 고정된 상태에서도 상승할 수 있다.
1) 이는 우선 이자율의 하락에 기인한다. 토지의 가격은 연간 지대 수입을 연간 이자율로 나눈 가치, 곧 자본화된 지대이므로, 이자율이 하락하면 토지 가격 (지대의 판매 가격)은 필연적으로 상승한다.
2) 토지에 투하되어 결합된 자본의 이자가 증대함에 따라 토지 전체의 자본화된 가치가 증대되면서 토지 가격의 상승을 유도한다.
Ⅱ. 토지 가격은 지대의 증가에 따라 상승할 수 있다.
지대의 증가는 선차적으로 토지 생산물 가격의 등귀에 기인한다. 이 과정에서 최하급지의 지대 발생 여부와 상관없이 차액 지대율은 항상 상승하게 된다. 여기서 차액 지대율이란 잉여 가치 중 지대로 전환되는 부분과 토지 생산물 생산에 투하된 자본 사이의 비율을 의미한다.
이는 초과 생산물과 총생산물 사이의 비율과는 구별되는데, 총생산물에는 생산물과 나란히 존속하는 고정 자본이 포함되지 않아 총 투하 자본을 포괄하지 못하기 때문이다. 그러나 이 후자의 비율 변화를 거쳐 차액 지대를 산출하는 등급의 토지에서 총생산물 중 점점 더 큰 부분이 초과 생산물로 전환되는 양상을 규명할 수 있다. 특히 최하급지의 경우, 토지 생산물의 가격 상승이 지대를 형성하는 직접적 동인이 되어 비로소 토지 가격을 창출한다.
그러나 지대는 토지 생산물 가격의 등귀 없이도 증대할 수 있으며, 가격이 불변이거나 심지어 하락하는 상황에서도 성립된다.
독점 가격의 변수를 배제할 때, 토지 생산물 가격이 일정함에도 지대가 상승하는 경로는 크게 두 가지로 요약된다.
첫 번째는 기존 토지에 투하된 자본량은 불변인 상태에서, 보다 상급의 질을 지닌 새로운 토지들이 경작에 투입되는 경우다. 이때 새로운 토지들은 증대한 사회적 수요를 충족시키는 수준에 머물기 때문에 지배적인 시장 가격은 유지된다. 이 과정에서 기존 토지의 가격은 상승하지 않지만, 새로 경작되는 상급지의 가격은 기존 토지의 가격 수준을 상회하며 형성된다.
두 번째는 상대적 비옥도와 시장 가격이 불변인 상태에서 토지 이용에 투입되는 자본량이 증가하는 경우다. 이 국면에서는 지대가 투하 자본에서 차지하는 비율이 일정하더라도, 투하 자본의 규모가 두 배로 확장되면 지대의 절대적 크기 역시 두 배로 증대된다.
시장 가격의 하락이 수반되지 않으므로, 제2차 투하 또한 제1차 투하와 동일한 수준의 초과 이윤을 창출하며, 이 초과 이윤은 임차 기간이 만료된 후 지대의 형태로 전환되어 토지 소유자에게 귀속된다. 결과적으로 지대량의 팽창은 지대를 낳는 자본 총량의 확대에 따라 규정된다.
지대량의 팽창은 근본적으로 지대를 형성하는 자본 총량의 확대에 기인한다. 동일 토지에 대한 순차적 투하가 지대를 형성하는 조건이 투하분 간의 불균등한 산출량, 곧 차액 지대의 발생에 국한된다는 논리는 모순적 함의를 갖는다. 이 논리를 연역한다면, 동일한 비옥도를 지닌 두 필지에 각각 1,000의 자본이 투하되는 경우, 이 두 경작지가 모두 차액 지대를 낳는 상급지일지라도 단 한 곳의 경작지에서만 지대가 형성된다는 불합리한 결론에 도달하기 하기 때문이다.
실제로 한 국가의 지대 총액은 토지의 단위 가격, 지대율, 또는 단위 면적당 지대량이 정체된 상황에서도, 투하 자본의 절대량에 따라 증가한다. 이는 지대 총액이 경작지의 공간적 확장을 수반하며 실현되며, 이러한 지대 총액의 증가는 개별 필지의 지대 감소와도 모순되지 않는다.
따라서 서로 다른 토지에 대한 병행적 투자와 동일 토지에 대한 순차적 투하가 상이한 법칙에 지배된다는 주장은 타당성을 잃는다. 두 투하 형태 모두 투하의 생산성 격차에서 지대가 파생된다는 동일한 경제적 원리에 근거하기 때문이다.
동일 토지 내에서의 순차적 투하와 서로 다른 토지 사이의 병행적 투하는 모두 투하의 생산성 격차에 근거하여 차액 지대를 형성한다는 동일한 경제 법칙에 지배된다.
두 형태 사이의 유일한 실질적 차이는 병행적 투하가 공간적으로 분산되어 이루어질 경우 토지 소유권이라는 제도적 장벽에 직면하게 된다는 점에 있다. 반면 동일 필지 내에서의 집중적 투하는 이러한 장벽으로부터 비교적 자유롭기에, 두 투하 양식은 실제 전개 과정에서 서로를 제약하는 대립적 경향을 띠게 된다.
자본의 구성과 잉여 가치율이 불변인 조건 아래서는 이윤율 역시 변동하지 않는다. 이때 개별 투하 단위당 투하 자본량에 차이가 없다면, 전체 투하 자본이 배가됨에 따라 이윤량 또한 정비례하여 두 배로 증가한다. 이러한 조건 하에서는 지대율 또한 불변의 상태를 유지한다.
예컨대 1,000의 자본이 x만큼의 지대를 산출한다면, 2,000의 자본은 2x의 지대를 산출하는 구조다. 그러나 동일한 경작지 면적 내에서 자본 투입량이 두 배로 확충됨에 따라, 지대량의 증가는 결과적으로 토지 면적당 지대 수준의 상승을 초래한다. 이는 종전 1에이커당 2의 지대를 형성하던 토지가 이제는 자본의 집중적 운용에 따라 4의 지대를 수취하는 구조로 고도화됨을 의미한다.
일정한 사용 가치인 토지 면적과, 잉여 가치의 일부이자 가치의 독립적 표현인 화폐 지대를 직접 비교하는 것은 그 자체로 무의미하며 논리적 불합리성을 내포한다. 서로 이질적인 두 대상, 곧 평방피트 단위의 토지와 화폐로 측정되는 잉여 가치는 동일한 척도로 계량될 수 없기 때문이다.
이 비율이 실질적으로 의미하는 바는, 일정한 면적의 토지에 대한 소유권이 자본의 가동을 매개로 하여 노동자의 미지불 노동 일부를 탈취할 권력을 부여한다는 사실뿐이다. 이러한 표현 방식은 지구의 지름과 화폐 가치의 비율을 측정하는 것만큼이나 본질적으로 모순적이다.
그럼에도 경제적 실무를 담당하는 주체들은 이러한 불합리한 형태 속에서 실제 경제 관계를 파악하고 거래를 이행하는 데 아무런 곤란을 겪지 않는다. 그들은 이러한 현상적인 형태들에 안주하여 그 이면의 모순을 의심하지 않으며, 내적 연관성이 결여된 불합리한 현상 형태들 속에서도 지극히 자연스럽게 행동한다.
이는 ‘상식적으로 합리적인 것이 실제로는 비합리적이며, 상식적으로 비합리적인 것이 실제로는 합리적’이라는 헤겔의 수학 공식에 관한 언명이 적절히 적용되는 지점이다.
토지 면적에 대비하여 고찰할 때 지대량의 증대는 지대율의 상승과 동일한 형태로 간주된다. 따라서 지대량 증대를 설명하는 조건들이 지대율의 지표와 불일치할 경우 논리적 모순을 야기할 수 있다.
그러나 토지 가격은 토지 생산물의 가격이 하락하는 상황에서도 상승할 수 있다.
이는 우선 토지 간 비옥도 차이나 투하 생산성의 격차가 확대됨에 따라 차액 지대가 증가하고, 그 결과 상급지의 가격이 상승한 경우를 의미한다. 다른 한편으로 노동 생산성의 증대가 생산물 가격을 하락시켰으나, 생산량의 증대분이 그 가격 하락분을 상쇄하고도 남았을 경우를 가리킨다.
예컨대 1에이커에서 동일 자본으로 생산된 1가마의 가격이 60이었으나, 생산성이 향상되어 2가마가 생산되고 가마당 가격이 40으로 하락한다면, 총액은 80이 된다. 이 경우 단가는 1/3만큼 하락했음에도, 단위 면적당 자본의 생산물 가치는 오히려 1/3만큼 증가한 결과가 된다.
생산물이 그 생산 가격이나 가치를 상회하지 않으면서도 이러한 양상이 성립하는 경로는 (이미 차액 지대를 논할 때 설명한 바와 같이) 두 가지 방식으로 요약된다.
첫째, 일반적인 기술 개량이 서로 다른 토지들에 불균등한 영향을 미쳐 하급지가 경쟁에서 배제되고, 상급지의 차액 지대가 증가하며 가격이 상승하는 방식이다.
둘째, 노동 생산성 향상으로 인해 최하급지에서 동일한 생산 가격 (절대 지대가 지불되는 경우에는 동일한 가치)이 더 많은 생산량으로 체현되는 방식이다. 이 경우 총생산량의 가치 합계는 이전과 동일하지만, 개별 생산물의 가격은 하락하고 수량은 증가한다.
단, 동일 자본이 투입될 때는 생산량이 일정하므로, 이는 성립할 수 없으며, 석고나 구아노 비료 등의 투입과 같이 효과가 장기간 지속되는 추가 자본 투하 이루어질 때만 실현된다. 결국 핵심 조건은 생산물 단가의 하락률이 생산량의 증가율보다 낮아야 한다는 것이다.
Ⅲ. 지대를 증대시키고 그에 따라 토지 일반의 가격 또는 개별 토지의 가격을 상승시키는 각종 조건은 부분적으로는 서로 경합하거나 부분적으로는 서로 배제하며 교차적으로 작용한다. 그러나 이상의 논의를 갈무리할 때 귀결은 다음과 같다.
첫째, 토지 가격의 상승이 반드시 지대의 실질적 증대를 의미하지는 않는다. 이자율의 하락과 같은 외부적 요인만으로도 토지 가격은 지대 변동 없이 상승할 수 있기 때문이다.
둘째, 지대의 증대는 필연적으로 토지 가격의 상승을 수반하지만, 이것이 반드시 토지 생산물의 양적 증대와 결부되는 것은 아니다. 곧, 생산량의 변화 없이도 독점 가격의 형성이나 차액 지대 조건의 변화만으로 지대와 토지 가격은 상승할 수 있다.
당대 경제학자들은 당시 농화학의 발전 수준 한계로 인해 토지 소모의 진정한 자연적 원인들을 명확히 파악하지 못했다. 그 결과, 공간적으로 한정된 경작지에 투하될 수 있는 자본량에는 절대적인 한계가 있다는 피상적인 관념에 사로잡혔다.
그 대표적인 사례로 『에딘버러 리뷰』 (1831년 8-12월호)가 리차드 존스의 견해를 반박하며, 런던 중서부 지역의 소호 광장과 같은 제한된 공간을 경작하는 것만으로는 영국 전체의 식량 수요를 충당할 수 없다고 주장한 논리를 들 수 있다.
한정된 토지가 농업의 특수한 단점이라는 통념은 사실과 정반대다. 농업에서 토지는 단순한 장소가 아니라 생산 도구이자 노동 대상으로서 기능하기에, 순차적인 자본 투하를 수반하여 지속적인 생산적 성과를 거둘 수 있다. 반면, 공업 분야에서 토지는 오직 조업의 토대나 공간 및 장소로만 존재하며, 그 자체를 생산적으로 이용하는 범위는 극히 제한적이다.
비록 대공업이 분산된 수공업 생산을 대규모 생산 설비를 갖춘 작은 공간으로 집중시키는 성과를 거두었으나, 주어진 생산력 수준에서 생산을 확대하기 위해서는 여전히 일정한 물리적 공간이 필수적이다. 건축의 고층화에 따른 고도 이용에도 일정한 현실적인 한계가 존재하므로, 일정 한계를 상회하는 생산의 확대는 필연적으로 토지 면적의 물리적 확장을 요구하게 된다.
기계 설비 등에 투하된 고정 자본은 사용 과정에서 개선되는 것이 아니라 도리어 마멸된다. 새로운 발명에 따른 부분적 개량은 이루어질지라도, 생산력이 주어진 상태에서 기계는 본래의 성능이 점차 저하될 뿐이다. 생산력이 급속히 발달하는 국면에서는 기존의 낡은 기계가 더 경제적인 기계에 밀려 전면 대체되며 폐기되는 과정을 겪는다.
이와 대조적으로 토지는 적절한 관리와 처리가 병행되는 한 지속적으로 개량될 수 있다. 이러한 토지의 특수성은 순차적인 자본 투하가 이전의 투하를 무용지물로 만들지 않으면서도 추가적인 이익을 창출할 수 있게 한다. 또한 이러한 속성은 순차적 투하분 사이에서 생산성의 격차가 발생할 소지를 내포하며, 이는 곧 차액 지대 형성의 물질적 기초가 된다.