다가올 확정적인 거대한 변화를 보여주는 책

대한민국에서 집없는 부자로 살자 - 통계로 본 아파트의 미래
박홍균 지음 / 이비락 / 2009년 5월

이 책은 대한민국의 저출산과 고령화가 부동산 시세, 특히 아파트 가격에 어떤 영향을 줄지에 대해서 파헤친 책이다. 저자의 논리 전개가 명료하고, 통계청 통계와 명확하게 눈에 들어오는 인구 분포를 가지고 자산시장의 가격 변화에 대해 말하고 있다. 

저자는 과거에 10곳중 8~9곳의 부동산이 올랐다면, 앞으로는 10곳중 8~9곳이 내린다고 말하고 있다. 근거로 다음과 같은 이야기를 하고 있다. 

1. 인구가 급속도로 감속하고 있다.
2. 아파트 가격은 수요 공급으로 결정된다.
3. 인구 구조의 변화와 고령화로 인해 저성장의 늪에 빠진다.
4. 2기 신도시, 혁신도시 등으로 아파트가 공급과잉이다.
5. 인구는 감소해도 2030년까지 주택수는 증가한다.
6. 소형 아파트는 부족, 중대형 아파트는 공급과잉된다. 

이제 더이상 대한민국에서 부동산 불패신화는 없다는 이야기이다. 저자는 자신의 논거를 설명하기 위해서 명확하게 이해가능한 실질생산인구(25~49세)의 분포가 2007년을 정점으로 감소하기 시작하다는 것을 말한다. 그리고, 결혼 등으로 실질적으로 주택을 구매하기 시작하는 연령대와 중년에 집을 중대형으로 옮기는 시점을 고려하여 주택구입 주연령(30~49세) 인구도 2006년을 정점으로 줄어들고 있음을 말하고 있다. 

10년후의 30~39세의 인구는 현재의 20~29세의 인구이다. 그만큼 인구분포의 변화는 미래이지만 확정적인 미래이고, 주택의 수요가 이런 인구구성의 변화로 영향을 받는 것은 명확하게 보인다. 

 그렇다면 공급측면에서는 어떠한가? 저자는 매년 공급되는 아파트 가구수, 신도시 계획, 멸실되어 소멸되는 주택, 택지 완화조치, 그린벨트 해제 등으로 공급될 주택의 공급물량을 계산해내었다.  앞으로 인구증가는 미미해지마, 1~2인가구의 증가, 인구 1,000명당 주택수가 선진국 수준이 400채까지 증가하는 것으로 계산하였다. 그렇게 보니 저자의 계산으로는 2008년부터 2030년까지 늘어나야하는 주택수는 대략 320만채이나, 이명박 정부는 향후 10년간 500만채를 짓겠다는 9.19 정책을 발표했고, 실제 신도시, 혁신도시, 그린벨트 해제등 다양한 공급확대정책을 발표했다. 

저자는 단지 아파트 가격 문제가 집값을 잡느냐 못하느냐의 문제가 아니라, 건설경기를 위주로 경기활성화를 과도하게 시도하고, 그것이 고령화 시점과 맞물려서 장기 침체에 빠진 일본의 일어버린 10년의 재판이 될 것이라는 점을 지적하고 있다. 실제로 아파트 등 주택 뿐만아니라 최근에 100층이상의 오피스를 동시에 10개이상 진행하는 등 세계에서 유례가 없는 대규모 공사가 대한민국에서 진행되고 있다고 말한다. 100층이상 빌딩한개가 서울 전체에서 신규로 요구되는 오피스 공간을 충족하고도 남는다니, 얼마나 거대한 공급물량인지 예상이 간다.  저자는 현재 상태로 개발이 지속된다면 공급과잉으로 불황에 빠지게 될 것이라고 말한다. 

이 책을 읽으면서 아파트 가격에 대한 궁금증이 시원하게 풀리기도 했지만, 앞으로 다가올 미래에 대해서 어떤 방식으로 접근해야하는가에 대해서 많은 생각을 하게되었다. 인구통계학적인 변수에 주의해서 모든 사업을 운영해나가야할 것 같다. 젊은 층의 인구가 절대적인 숫자, 상대적인 비율 모든 측면에서 급격히 줄어들게 되면, 내수에 기반한 사업은 침체를 겪을 수밖에 없을 것 같다. 우리나라의 베이붐세대라할 수있는 세대는 이제부터 은퇴를 시작하고 있다. 그 세대가 특정연령대를 거칠때마, 그 세대가 소비하는 시장이 활성화되었다. 앞으로는 어떻게 될까? 

지금 경기도 일대에 집을 사는  것은 바보짓이 될 것 같다. 부동산 자산에 투자하려면 해당 지역의 인구증감에 대해서 판단을 하고 투자에 들어가야겠다는 생각이 들었다. 그리고, 일인가구를 대상으로 하는 사업이 각광을 받을 것 같다. 원룸텔이나, 고시텔 등의 분야에서 지속적인 혁신의 기회가 있을 것이라는 생각이 들었다. 멀리 볼 것이 아니라, 일본에서 배워야할 것 같다. 일본은 장기침체 빠지고, 고령화에 이르면서 어떤 사업이 떴고, 어떤 사업이 잘 안되었는지 살펴봐야할 것 같다. 

정말 재밌게 읽은 책이다.