35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기 - 부동산 재테크 필독서

35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자이야기 - 부동산 입문자들의 필독서
고덕진 지음, 송희창 감수 / 지혜로 / 2015년 6월

옛날엔 부동산 투자하는 사람은 나이 지긋해지는 시점에 은퇴 대비 개념으로 접근했는데 요즘은 젊은 부자들의 파워가 상당하지요. 게다가 노년 시기가 길어진 탓에 일하지 않고도 돈이 일하게 하는 방식으로 경제적 자유를 꼭 이뤄내야 안정적인 노후의 삶을 살 수 있을 거란 생각은 다들 해보셨을 테고요.

경제적 자유를 누리려면 매달 현금 흐름이 원활하게 흘러야 하는데 가장 먼저 생각나는 게 부동산 투자더라고요. 임대로 먹고산다는 말 있잖아요. 특히 소자본으로 손해 보지 않고 할 수 있는 부동산 투자라면 정말 매력적인 것 같습니다. <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>에서는 저자가 가장 자신 있어 하는 분야인 아파트를 위주로 소개하네요. 

저자는 주식투자 경험이 있는 분이셨어요. 처절한 실패 경험도 물론 있었고요. 

도박하듯 감으로 베팅했던 초반 투자 방식에서 벗어나 가치 투자에 관해 자신만의 방식을 적용하기도 했습니다. 그러다 2008년 금융위기로 임차인 신분이 되면서 비로소 내 집 마련에 관심 가지게 되었고 주식에서 적용했던 가치 투자를 이번엔 부동산에 적용합니다. 특히 매달 들어오는 안정적인 임대 수입이 매력적으로 다가왔지요.

저자만의 분석 방법으로 실패한 적 없다 하네요. 물론 부동산 투자 실패 사례도 나오긴 합니다. 실패라고 하긴 딱히 뭣한 수준이었지만. 급매 나왔다 해서 현장 답사 안 하고 처리한 경우와 입찰 당일에 하필 마음에 쏙 드는 물건을 발견했는데 현장 조사 못 하고 입찰했던 경우였다네요. 둘 다 역시 발품의 중요성을 확실히 보여줍니다. 현지 중개인이라 해서 그 지역에 대해 잘 아는 것이 절대 아니라며 참고는 하되 너무 신뢰는 하지 말라는군요.

그의 행보를 보면 저평가된 아파트를 찾는 눈이 예리했어요. 좋은 결과가 나오니 지방에 숨겨진 아파트들을 찾는 재미가 제가 봐도 쏠쏠할 것 같았어요. 어떻게 그런 눈을 기를 수 있었을까요.

해당 도시 근로자 연 소득을 분석해 소득 대비 집값이 저평가된 곳을 찾아내더군요.

시세 수준으로 경매 낙찰받으면서 실투자금은 100만 원이 되는 경우라든지, 15채에 실투자액 3000만 원. 게다가 안정적 임대 수입! 이 수치를 보면 정말 사기 같은 느낌이 들 정도로 놀랍죠. 그가 분석한 과정을 보면 정말 가능하구나~ 감탄하게 되더군요.

임대인의 자격에 관해서도 짚어줍니다. 투기가 아닌 투자자가 갖춰야 할 자세지요.

아파트 많이 보유하고 있다가 아파트값이 떨어지면 어쩌나 하는 생각도 많이 할 텐데 매입한 상태에서는 아파트값이 오르지 않아도 어차피 임대 수입이 들어오니, 현금 흐름을 만들어내는 데 이만한게 없는 것 같습니다. 즉, 월 현금 흐름 창출 목적이지요.

1억 대출 미만의 DTI 규제를 피해 1000만 원 소액으로 투자할 수 있는 곳이 수도권에도 상당히 많이 존재한다는 사실도 알았고요. 최근 부동산 시장 흐름과 향후 방향을 콕콕 짚어주기도 하네요. 

저자가 제주에서 수도권으로 이사 하면서 겪은 내 집 마련의 기술도 잘 정리되어 있어요.

정작 많은 투자로 인해 당시 살 집을 사들일 여유 자금은 3000만 원이 전부였다네요. 그런데 공매로 21평 낙찰, 일반매매 32평, 경매로 44평으로 늘려가는 과정을 보면 실거주 목적의 매입도 차익을 남기며 멋지게 해내더라고요.
 

부동산 투자는 레버리지 활용하지 않고선 사실 힘든 부분이 많습니다. 대출 이자 내느라 등골 빠지지 않으려면 정말 한 두 가지 배워야 할 게 아니네요. 그래도 노후를 생각한다면 이만한 노력 들이는 건 다른 일에 비해 오히려 쉬운 수준 일수도요.

저금리 시대, 낮은 인플레이션 상황에서 가난한 투자자를 위한 조언도 있어요.

경매로 빌라 투자하는 법인데요, 하자보수와 유지관리가 유리한 대규모단지 연립주택 쪽을 특히 짚어주네요. 실제 투자금액이 적으면 매매차익이 적을 뿐 좋은 투자대상이라 합니다. 대신 수많은 발품과 공부는 기본이고요.

중개인도 놓치는 시장 변화를 느끼기 위한 저자의 노력은 대단했습니다. 그저 부동산 경기 흐름을 잘 타서 우연히 잘 된 상황이 아니라 공급과 시세 흐름을 연구하며 밤샘은 기본이요, 수험생처럼 공부하는 모습이 언뜻 비쳤는데 역시 노력한 자만이 얻을 수 있는 결과일 테죠. 이러 이렇게 해서 성공했다는 사람들 보면 쉽게 이뤄내는 경우 없는데도 부동산 투자 쪽은 유독 돈 놓고 돈 먹기 식으로만 바라보는 경우가 많았던 것 같습니다. Daum 행복재테크 카페에서 '투자가의 삶'이란 닉넴으로 칼럼을 쓰며 활동 중이시라니 관심 있는 분들은 들러보세요.

투자 금액이 적게 들어가고, 안정적인 현금 흐름을 만들어내는 부동산 투자 방법을 알려주는 책 <35세 아파트 200채 사들인 젊은 부자의 투자 이야기>. 가치평가 개념을 부동산에 적용해 저평가된 곳을 골라내는 눈을 기르게 합니다. 무엇보다 부동산 투자자의 마인드를 잘 잡아주는 책이네요.