확 바뀌는 부동산 시장 집테크 처방전

집이 온다 - 곧 찾아올 절호의 타이밍에 대비하는 구체적 방법
이광수 지음 / 와이즈베리 / 2022년 5월

내 집 마련의 꿈은 모두가 갖고 있지만 실제로 부동산에 대해 잘 알지는 못합니다. 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 부동산인데도 남들만큼은 안다고 자신만만해하면서 정작 부동산 공부는 하지 않습니다. 반면 부동산 공부의 중요성은 알지만 어떻게 공부해야 하는지 모르는 이들도 많습니다.

우리 모두를 위한 부동산 도서 <집이 온다>. 투자화와 금융화 관점에서 한국 부동산 시장을 분석합니다. 미래에셋증권 리서치센터 애널리스트 이광수 저자가 한국 부동산 시장을 객관적 자료를 통해 철저히 분석하고 인과관계를 파악해 확률이 높은 미래를 전망하는 책을 내놓았습니다.

집은 우리가 사는(live) 것에서 사는(buy) 것으로 바뀌었습니다. 이 말은 부동산을 분석할 때는 투자 시장으로 바라보고 판단해야 한다는 뜻입니다. 실거주 목적의 아파트 수요는 시장 변동 요인이 될 수 없습니다. 매년 일정 수준 수요가 유지되기 때문입니다. 하지만 투자 수요는 갑자기 증가하기도 감소하기도 합니다. 금리 변동과 정부 정책에 따라 바뀝니다.

아파트값이 급등하고 전세 가격이 상승하자 실수요자들이 빌라를 사기 시작했다고 분석하는 기사를 내놓기도 했는데, 사실은 분석이 잘못된 거라고 합니다. 재개발 규제 완화 기대감과 다주택자 규제 강화가 원인이라고 합니다. 정부는 집값 폭등 원인을 1인 가구 증가로 제시했지만, 이 역시 다주택자 규제가 강화되면서 세대 분리 투자 목적의 1인 가구 매수 증가한 것이 본질이라고 짚어줍니다. 이처럼 인과관계를 잘 봐야 하는 부동산 시장입니다.

대한민국 주택은 투자 시장으로 바라보면 해석과 전망의 기준이 달라집니다. 투자 시장은 무척 독특합니다. 가격 상승 폭이 확대되면 수요가 오히려 늘어나고 공급이 줄어드는 요상한 형태를 보입니다. 주식과 마찬가지로 예측에 따라 의도대로 흘러가진 않는 거죠. 변화무쌍한 되먹임 현상이 큰 부동산 시장이라는 것을 이해해야 한다고 합니다.

솔직히 우리 소시민들의 초유의 관심사는 집값이 오르느냐 떨어지느냐 아니겠어요. 최근 7년 동안 전국적으로 아파트 가격이 평균 두 배 이상 상승했다고 합니다. 왜 올랐을까요. 원인에 대한 답을 찾아야 집값을 전망할 수 있습니다.

사람들은 누구나 자신이 처해 있는 위치, 환경, 경험에 따라 편견, 편향을 가지고 있습니다. 정보를 왜곡해 해석하는 걸 막으려면 인과관계를 파악해 시장 변동 원인을 찾아야 한다고 합니다. <집이 온다>는 부동산 시장의 데이터를 분석하는 법에 대한 이야기이기도 합니다. 이광수 저자는 가격을 움직이는 원인들을 디테일하고 명확하게 분석해 보여줍니다. 과거 자료를 통해 분석한 사례를 접하다 보면 인과관계를 짚어내는 기술과 넓고 깊은 관점을 가지는 훈련이 자연스럽게 됩니다.

주택 유통 시장에서 매도 물량(공급)이 어떻게 누구에 의해 결정되는지, 코로나 팬데믹으로 인한 주택 가격 상승폭이 급등한 원인, 한국 부동산 시장에 나타난 투자화와 금융화의 심화 현상을 집중적으로 살펴보며 이후 어떻게 변화할 것인지 차근차근 설명하고 있습니다.

부동산 미래 전망은 가격이 몇 % 오르거나 내릴 것인지에 집중하는 게 아니라 어떤 일이 발생할 가능성이 높은지에 대해 판단하는 거라는 걸 알게 해준 <집이 온다>. 집을 팔까 말까 고민하는 이들, 내 집 마련 준비 중인 이들이 어떤 선택을 해야 할지에 대한 실용적이면서도 본질을 짚어주는 이야기들이 큰 도움이 되었습니다.

한국의 주택 시장을 이해하고 전망하려면 금융 시장을 이해해야 합니다. 지금 주택이 얼마나 지어지고 있고, 학군과 역세권을 파악하는 것보다 금융 시장이 어떤 방향으로 변화할 것인지에 대해 알아야 하는 거죠. 정보량보다 시장과 세상을 바라보는 관점의 중요성을 짚어주는 부동산 책입니다.

자칭 전문가들은 거주 목적의 집을 사라는 조언을 하지만, 사실은 투자하는 시각으로 부동산을 바라봐야 시장 상황을 정확하게 볼 수 있다는 걸 알려준 <집이 온다>. 부동산 시장 재편 움직임을 보이는 새 정부가 들어서면서 부동산 정책 영향이 궁금하지 않을 수 없습니다. 부동산 시장에 직접적인 영향을 줄 수 있는 정책에 대해 구체적으로 짚어보며 2022년 이후 부동산 시장 변화에 대해 전망합니다. 이 책은 진짜 기회를 구분하고 결정적 타이밍에 뛰어들 수 있도록 도와줍니다.

​​​​​​​​- 출판사로부터 도서를 제공받았습니다