경매를 친절하게 잘 설명한 책

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매, 개정판
안정일 지음 / 지상사 / 2023년 1월

경매는 공인중개사 시험을 준비하며 민법과 공인중개사법, 공시법의 등기법에서 만나게 됐기에 공부했던 게 전부였다. 등기부 등본을 볼 줄 알기에 권리 분석 문제를 어려워하진 않았던 것 같다. 경매 절차는 시험 후 현실 공인중개사 실무를 하며 되돌아볼 일이 없었다. 주로 사무실 임대 위주의 신규 지식산업센터 개업 공인중개사라 더 그랬던 것 같다. 그 후 집안 일과 사무소 계약일 만료 등 여러 일로 폐업을 했다. 이 책은 새로운 곳에서 다시 공인중개사 일을 준비하며 후일 '경매 매수신청 대리인'도 생각을 해보고자 하는 마음에 읽게 됐다.

  경매, 권리분석의 시작, 임차인, 소액임차인(최우선변제권), 안분배당(평등배당), 다가구주택, 말소기준권리 5가지, 땅(대지권, 토지별도등기), 임차인 대항력 발생 시점으로 0장에서~8장까지 총 아홉 파트로 구성된다. 공인중개사 시험 이후 오랜만에 접하는 경매라 그런지 낯설지 않은 용어들이 다가온다.

  처음 0장은 제로베이스부터 시작이라 그리 잡았나 싶다. 경매를 들어는 봤어도 정확히 어떻게 경매가 진행되는지에 대해 전반적인 개념을 설명하는 파트다. 뭐 알아도 빌라왕 사건의 경우 피해자들에겐 답답할 내용이 아닌가 싶다. 친구도 그 일로 문제가 있어 조금 신경을 쓰는데 복잡하고 답답하기만 한 것 같다. 다시금 생각하지만 너무 자기 욕심을 위해 남을 희생시키는 전세 사기 같은 일은 더 이상 없기를 바랄 뿐이다.

  1장은 경매에서 가장 중요한 첫 단추 '권리 분석'을 어떻게 하는지에 대해 다룬다. 권리 분석은 공인중개사 시험에서도 경매하면 중요한 부분이었기에 읽을수록 시험공부를 하던 때의 기억들이 되살아 나는 것 같았다. 특히, 말소기준권리는 아직도 잊을 수 없다. 등기부등본을 오랜만에 보지만 과거 첫 직장이 법무사 사무원이라 그 부분은 더 익숙하게 다가온다.

  2장 '임차인'에서는 임대차 보호법으로 시작해서 임차인의 권리와 대항력, 우선변제권, 배당요구 등을 사례와 함께 접하게 됩니다. 소멸시효와 관련된 '법은 권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않는다.'라는 법언이 문득 생각난다(사실 확실하게 아는 게 이거 밖에 없지만...).

  3장 '소액임차인(최우선변제권)'은 공인중개사 시험 때 암기 부분이었는데 법이 바뀔 때 금액이 바뀌니 잘 확인해야 하는 부분이다. 0순위가 된다고 해서 모든 금액을 최우선으로 받는 것은 아니니 해당 임대차보호법(주택임대차보호법, 상가임대차보호법)에서의 범위를 잘 확인해야 한다는 것! 두 개의 특별법 때문인지 책에서 가장 많은 분량을 차지하고 있는 부분이기도 하다.

  4장 '안분배당(평등배당)'은 경매를 통한 배당이 어떻게 되는지 설명하고 있다. 왜 경매 배당 금액이 다른 거지? 하는 분들은 이 부분을 잘 읽어보면 좋을 것 같다.

  5장 '다가구주택'은 현재 살고 있는 집의 형태라 남 얘기 같지 않은 부분이다. 연습 삼아 가장 많이 발급해 본 등기부등본이 우리 집거라... 그러나 경매 공부하기에는 너무 깨끗한... 이 장에서 '채권과 물권에 대한 이해' 부분 재미있게 설명이 잘 되어 있다.

  6장 '말소기준권리 5가지' 경매하면 역시 말소기준권리. (근)저당권, (가)압류, 전세권, 가등기, 강제경매기입등기 다섯 가지다. 역시 처음부터 박쥐 같은 전세권이 나온다. 말소기준이 되거나 말소기준이 안 되는 움직이는 전세권. 공인중개사 시험 때도 가장 많이 들었던 내용이 아닌가 싶다. 법원 입찰 방법은 책처럼 친절한 이미지가 아닌 활자 위주로 시험을 위한 내용을 배웠기에 새롭게 다가오는 부분이다. 법무사 사무원으로 법원은 종종 가봤지만 경매하는 곳은 가보지 않아 드라마나 영화에서 장면으로만 본 게 대부분이었으니...

  7장 '땅(대지권, 토지별도등기)'는 이론적인 내용은 알겠으나 경매에 있어 주의할 내용은 책을 통해 접하지 않았다면 몰랐을 것 같다. 8장의 '임차인 대항력 발생 시점'은 민감하지만 권리 분석을 할 때 꼭 필요한 부분으로 다양한 케이스로 간단간단하게 설명이 되어 있다.

  전반적으로 큼직큼직한 표와 폰트 크기는 책에 부담을 갖는 이들의 부담감을 덜어주고 가독성을 높여준다. 다만, 실제 경매 관련 화면이 보이는 것은 좋았으나 확대를 해서 약간은 뿌옇게 깨지는 게 아쉬움으로 남는다. 경매를 제대로 해보고자 하는 분들이라면 읽어보면 많은 도움이 될 책이라 전하며 리뷰 줄인다. 

*이 리뷰는 책을 제공받아 직접 읽고 작성했습니다.