대박 땅꾼이 알려주는 토지 투자법

집 팔아서 땅을 사라 - 대박땅꾼 전은규의
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2019년 5월

이 책의 리뷰를 쓰기 전에 먼저 인문,역사 또는 지금의 회사생활에 도움이 되는 경제,경영,마케팅 책 위주로 독서하던 내가 왜 땅투자 실용서를 읽게 됐는지 말하고 싶다.

학생 시절, 열심히 공부해서 좋은 직장 또는 남들이 부러워하는 교수님, 선생님 같은 안정적 직업을 얻는다면 그걸로 성공한다고 생각했다. 하지만 사회에 나와보니 평범한 회사원으로 성공이라는, 행복이라는 단어를 감히 상상한다는 것이 얼마나 힘든 일인지 알게 됐다.

그냥 열심히 해서는 행복,성공을 떠올리기 힘들다. 내가 번돈을 투자하고 불리는 것이 필요하다.

얼마전 실제 경험한 일이다.

1년에 5천만원의 연봉을 받는다고 생각해보자. 세금떼고 최소 생계비를 제외하고 3천만원씩 모았다고 친다. 그러면 15년을 꼬박 모아야 수도권 그나마 살만한데 괜찮은 집 한 채를 겨우 살 수 있다. 교자 붙은 광교,판교, 천당 밑에 분당이랬나? 아무튼 그런데는 그래봤자 꿈도 못 꾼다.

그 전에 결혼은 안하나? 아이는? 집 살때까지 혼자 살건가?

그런데 그걸 다 미루고 집을 샀다고 치자. 그게 성공인가? 행복인가? 아니다.

나보다 후배사원이 있었다. 나보다 결혼을 조금 일찍 했다. 그의 아내와 함께 3년을 열심히 일해서 조금의 빚을 안고 중소도시에 있는 조금 낡았지만 목이 좋은 3층집을 샀다. 전세, 월세를 받았다. 돈이 생겼다. 마침 그 집이 재개발 하는 곳에 포함되어 1~2년동안 세를 받은 돈과 집을 팔아서 번 돈 모두 벌었다. 

다시 무주택이 됐다. 아이도 있어서 특별공급으로 수도권 치열한 경쟁의 잡기만 하면 1~2억은 그냥 오른다는 곳의 아파트를 샀다.

그는 지금 7~8억대의 아파트에 살면서 몇년 뒤 아주 오른 가격에 팔고 거의 10억에 가까운 돈을 쥐고 나올 것이다. 

그 친구는 10년안에 이 모든 것을 했다. 물론 이것도 성공이라고는 볼 수 없다.

하지만 적어도 그는 작은 행복과 투자할 수 있는 종자돈을 마련했다.

나는 여전히 무주택자다. 맞벌이로 열심히 돈을 모았다. 전세집에 살았다. 하지만 이 전세와 모은 돈을 빼도 이미 오를대로 오른 집을 살 수 없다.

인구증가와 노령화로 집값이 떨어진다느니 그런 내가 꿈꾸는대로 세상을 봤다.

이 책을 읽으면서 땅을 많이 사서 대박의 부자가 되어야지, 저자 전은규님과 같은 이런 거창한 꿈은 꾸지 못한다.

(저자 전은규님의 인생 계획이다. 꼭 성공해서 여기 쓰여진대로 대박땅꾼 장학기금도 운영하고, 많은 좋은 일을 했으면 좋겠다. 나눔을 실천하는 부자가 꼭 되시길...)

투자와 투기의 줄 사이에서 나는 투자를 배우고 싶었다. 

이 책이 투기가 아니라고는 말할 수 없다. 하지만 정당한 방법으로 위법하지 않고 열심히 발품팔고, 가치 분석하고 노력해서 얻은 것이니까 투자에 더 가깝다. 

저자 전은규님은 충남 서산에서 태어나 국민대학교 신문방송학을 전공했다.

20대때까지는 PC방 죽돌이로 돈, 성공, 공부와는 거리가 멀었다고 할 수 있다.

스피드 뱅크 영업본부에 들어갔는데 뱅크가 뒤에 있어 은행이나 금융권인줄 알았단다. 이후 닥터아파트 영업본부에서 경험을 쌓은 뒤 현재 부동산투자 전문가로서 <대박땅꾼의 부동산연구소>와 부동산 인터넷신문 <토지뉴스>를 운영하고 있다. 저서로 《대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라》, 《대박땅꾼 전은규의 그래도 땅을 사라》

등 땅 이야기를 주로 한다. 월세를 받아라도 있기는 하다.

이런 책을 거의 읽지 않는 편인데 나 혼자만 살면 사실 아직도 관심이 없겠지만 이제 나만 보는 많은 가족(처자식, 부모님까지)의 행복, 그리고 내가 꿈꾸는 세상을 위해 단순히 돈을 열심히만 벌고, 아껴써서는 안된다는 생각을 요즘 많이 했다.

이 책은 투자와 연령과 상황에 맞는 투자 방향과 전략을 알려준다.

공부하지 않고 성급하게 계약을 해서 결혼자금 3천만 원을 날린 32세 왕성급 씨, 이리저리 재기만 하다가 좋은 물건 다 놓치고 마는 43세 나신중 씨, 아이를 좋은 대학교에 보내고 싶은 마음에 농어촌 특별전형을 노리고 지방으로 이사를 하고자 하는 50세 도전녀 씨, 귀농을 꿈꾸고 있으나 아내의 반대에 부딪힌 64세 노신사 씨가 대박땅꾼을 찾아와 고민을 털어놓으면서 이야기는 시작한다.

대박땅꾼은 그들과 함께 그들의 처한 상황과 종잣돈, 선호지역을 분석해 임장(어떤 일이나 문제가 일어난 현장에 나옴)을 떠난다. 임장이란 단어 처음 알았다.

어떻게 하면 좋은 땅을 고를 수 있는지, 그 지역의 호재는 무엇인지, 조심해야 할 것은 무엇인지 등을 자세하게 설명해준다.

 왕성급 씨는 경매로 땅을 낙찰받은 후 되팔아 결혼자금을 마련하였고, 나신중 씨는 매수와 매도의 타이밍이 가장 중요하다는 것을 배운 후 좋은 땅을 찾아서 결단하고 매입해서 큰 차익을 얻는다.

50세의 도전녀 씨는 임야에 매력을 느끼고 투자하며 아이를 위해 지방으로 이사를 하면서 도전해야 할 때를 정확히 판단한 뒤 인생역전에 성공했다.

물론 나는 어중간한 직장인이요. 전세자금을 빼면 돈도 없다. 이 책이 당장 어떤 도움을 줄 수 있나 분석했다.

이 책은 대박땅꾼이 직접 발품 팔아 얻은 자신만의 땅 투자 비법, 노하우 연령에 따른 맞춤형 투자 방향과 방법을 소설 형식을 빌어 재미있게 설명한다.

뿐만 아니라 예타 면제사업으로 향후 지가 상승률이 뛰어나 시세차익을 크게 볼 수 있는 급등지역을 짚어 주지만, 물론 가용할 수 있는 돈이 없다.

집을 팔아서 땅을 사라했는데...왠걸 집이 없다 ㅜㅜ

그래도 당장 먹고 살려면 안정적 직장과 먹고,자고 살아야할 전세집은 있어야 할 것 아닌가. 지금 여유 자금을 조금 모으고 있다.

저자처럼 안목도, 발품을 팔 시간도 없지만 공부는 해보려고 한다.

초보 투자자들이 저지르는 실수가 바로 신중씨처럼 지나친 신중함이다.

싼 가격에 잡아 최고 가격에 팔겠다는 욕심을 버리지 못한다. “무릎에서 사서 어깨에서 팔아라”란 말을 주야장천하는 이유가 따로 있는 게 아니다.

정부 관계자가 아니고서야 바닥 시세를 파악하기는 거의 불가능하다고 봐야 한다. 실제로 내가 만난 한 부동산 중개사는 이런 말을 했다.
“여기 땅 주인들은 다 외지 사람이에요. 현지인들은 절대 못 사요. 왜인 줄 아세요? 몇 년 전에는 정말 쌌거든요. 그 가격을 알면서 오른 가격으로 사지 못하는 거예요.

몇 년 전 가격에 대한 미련을 못 버리고 망설이다가 기회를 놓치는 것이죠.”
정말 뼈있는 말이 아닐 수 없다. 현재 시세보다 더 오를 거란 판단이 서면, 과거 시세가 어떠했든 생각하면 안 된다. 현재 시세가 부담스런 가격이라도 과감하게 투자한다. --- p.95∼96 

저자는 나같이 종잣돈이 없다고, 땅은 오르려면 오래 걸린다고, 혹은 좋은 땅을 고르기 어렵다고 아예 포기하고 땅은 쳐다보지도 않는 사람이 많다고 이야기한다.

아파트가 재테크의 전부인지 안다. 나는 재테크까지는 아니지만 내 아파트, 새집에 살고 싶었다.

아파트는 반 토막 나도 땅값은 절대 내려가기 않는다. 그리고 토지 투자는 종잣돈이 없어도, 오랜 시간이 걸리지 않아도, 초보자도 할 수 있다고 자신감을 불어넣어준다.

대박땅꾼이 말하는 지역, 호재가 있는 지역, 저평가되어 있지만 미래가치가 높은 곳, 예타 면제사업으로 급등할 지역을 공부해보겠다.

2019년 24조원의 공적,민간자금이 개발에 투자된다.

누군가는 이 돈을 가져갈 것이다. 

이 책은 대박땅꾼 전은규 저자가 《대박땅꾼 전은규의 집 없어도 땅은 사라》이후 3년만에 내놓는 신작이다.

그동안 많은 사람들이 궁금해하고, 질문했던 내용을 재미있고 쉽게 소설형식과 실제 사진, 발품판 그의 동선 등으로 설명한 책이다.

(중간중간 땅구경도 식후경이라고 저자가 아는 맛집이 나온다. 땅 투자보다 여기에 더 눈길이 갔다. 아, 나는 아직 부자 mind가 없는건가?)

이 책이 전하는 대로 따라하면 종잣돈이 없어도, 초보자라도, 땅투자 고수가 되고 땅부자가 될 수 있을 것 같다.

저자의 다른 책도 읽어보면서 공부해야겠다.