부동산 최저점을 읽는 핵심 수업

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

지금 대한민국은 부동산 불패 신화에 대한 믿음이 굳건하다. 나오는 책들의 대부분은 부동산 시장의 장밋빛 전망이 우세하다. 어느 누구도 지금 상황이 나쁘다고 앞장서서 찬물을 뿌리지 않는다. 정말 시장 전망이 좋아서일까? 아니면 무엇이 두려워서일까? 유튜브에서 '박감사리얼아이'라는 채널을 운영하는 필자는 부동산 이론부터 부동산 이슈분석, 지역분석 등을 제공하며 부동산 안목을 길러주고 있다.

필자는 다른 책들과 달리 현재 부동산 시장의 위험성을 경고한다. 1980년대의 일본, 2006년의 미국, 2020년대의 중국의 상황을 예로 들면서 대한민국의 부동산 시장에 대한 위험성 분석을 한다. 부동산 시장에 대한 막연한 낙관을 자제하고, 근거없는 불안감 또한 조장하지 않는다. 그저 시장이 보내는 신호에 따라 흔들림 없는 준비를 해야 하는 시점이다.

필자는 수요와 공급, 유동성, 정책과 심리, 외부 충격 등 5가지 신호를 분석한다. 그 동안 단기적인 파동은 있었지만 부동산 가격은 우상향으로 꾸준히 올랐다. 그리고 앞으로도 부동산 시장의 하락을 예측하는 사람은 많지 않아 보인다. 그렇게 영끌로 아파트를 무리하게 매수한 이들이 있었다. 과연 그들의 희망처럼 부동산은 계속적으로 오르기만 할까?

필자는 인구 구조의 변동에 따라 절대적 수요가 감소하고 있으며, 인구는 줄어들지만 가구 수가 늘어나는 현상에 주목하라고 한다. 부동산 가격에 영향을 미치는 미래 수요는 불확실하고, 이미 수요는 사라진지 오래다. 이럴 때일수록 막연한 수요보다는 지역 중심으로 분석하는 것이 중요하다.

또한 정책적 측면에 가장 영향을 많이 받는 공급은 멈출 수 없다. 수요는 줄어드는데 공급은 늘어난다. 즉 수요 없는 공급이 지속될 가능성이 크기 때문에 수요와 공급의 법칙에 따라 부동산 가격은 떨어질 가능성이 높은 것이다. 특히 1기 신도시의 대규모 재건축이 예정되어 있는 만큼 미분양과 미입주 폭탄을 염려해야 할지도 모른다.

그 외에도 여러 신호로 인해 필자는 현재 상황을 위기로 진단한다. 신호는 우리가 통제할 수 없는 것들이 대부분이며, 우리가 대응할 수 있는 것들을 찾아 공부해야 한다. 현재 주택을 소유한 사람이라면 보유에 따른 손익을 점검하여 관점을 바꿔야 한다. 상급지를 따라 움직일지 지방의 유망한 곳을 찾을지에 대한 기준 점검이 필요하다. 무주택자의 경우에는 대공황의 분위기는 최적의 매수 타이밍이 된다.

부동산을 보는 관점을 바꿔야 한다. 부동산은 수익률이 전부다. 매수하고 수익을 내지 못한다면 제대로된 부동산 투자라 볼 수 없다. 특히 주택이 없는 사람은 내 집 마련의 최적의 기회를 놓치면 안 된다. 일본, 미국, 중국 등의 국가들이 보인 부동산 대공황의 상황에서 최저점 매수의 기회를 절대 놓치면 안된다.

특히 필자가 제안하는 최적의 매매 타이밍을 찾아 실천하는 과정이 필요하다. 최적의 매매 타이밍은 가장 쌀 때 사고, 가장 비쌀 때 파는 것이다. 하지만 신이 아닌 이상 이 타이밍을 알 수 있는 방법은 없다. 그래서 대부분은 오르면 사고, 떨어지면 파는 단순한 판단에 기반한 결정을 내린다.

필자는 최적의 매매 타이밍의 조건으로 전세가율과 갭을 제시한다. 전세가율은 실거주 수요를 판단하는 지표로 80% 내외를 기준으로 삼는 것이 좋다. 비율뿐만 아니라 절대적인 금액의 격차도 중요하다. 투자 수요의 현금력을 나타내기 때문이다. 즉 전세가율이 과거와 비슷한 수준으로 형성되더라도 갭 차이의 절대적 금액이 과도한 상화이라면 투자에 신중해야 한다는 것이다.

가장 최근에 접한 부동산 관련 책 중에서 가장 현실적이고, 가장 와닿는 분석을 해놓은 책이라는 생각이다. 부동산 시장을 근거없이 희망적으로만 보지 않고, 현 시점에서 냉정하게 판단할 수 있는 근거를 제시한다. 특히 무주택자의 내 집 마련을 위한 가장 현실적인 조언을 건넨다. 필자가 제시한 근거를 토대로 최저점 매수의 기회를 놓치지 않기를 바란다.

질서 없음

질서 없음 - 격동의 세계를 이해하는 세 가지 프레임
헬렌 톰슨 지음, 김승진 옮김 / 윌북 / 2025년 10월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

우리가 살고 있는 세상을 이해하려는 노력은 정말 흥미롭다. 매일 나의 의지와 상관없이도 잘만 굴러가는 시스템은 누가 만들었을까? 그것들이 어떻게 생겨나서 어떻게 운영되는지 잘 몰라도 우리는 잘 살고 있다. 이 책에서 설명하는 내용들을 잘 몰라도 이 세상은 잘 굴러가고 있으며, 나는 세상을 살아가는 데 불편한 것이 없을 것이다. 그렇다면 왜 이 책을 읽어야 할까?

필자는 우리가 살아가는 세상을 초거시적인 차원에서 분석한다. 한 국가가 아니라 국제 사회를 이루는 국가들의 대격변을 다룬다. 기술적 측면에서만 급격한 변화가 일어나는 것은 아니다. 기술로 인해 변화가 시작되었겠지만 이는 에너지, 경제, 정치적 측면에 이르는 광대한 변화를 일으킨다. 우리는 왜 러시아가 우크라이나를 침공했는지 잘 모른다. 언론에서 떠들어대는 것을 토대로 추정만 할뿐이다. 하지만 필자의 프레임에 따라 에너지, 경제, 정치적 측면을 감안하면 의도를 알 수도 있을 것 같다.

지정학 측면에서 미국과 중국 사이의 긴장은 최대로 고조되고 있으며, 세계 각국에서는 군사적 충돌과 갈등 양상이 벌어지고 있다. UN과 NATO의 실질적인 영향력에 대한 의구심이 일어나기 시작했고, 과거의 안보동맹들 간에도 실리를 앞세운 상황이 연출되고 있다. 합리적으로 이해되지 않는 지정학적 사건들로 인해 심지어는 제3차 대전의 가능성도 제기되고 있다.

경제 측면에서는 코로나19 팬데믹 상황에서의 극단적 양적 완화 조치로 대부분의 국가들보다 기준 금리가 비정상적으로 높게 유지하고 있다. 과거 미국 연준이 비정상적인 통화공급을 정상으로 되돌려보겠다고 시도한 3년이 물거품이 되었다. 유럽도 양적 완화를 단행했고, 가장 큰 성장세를 보이던 중국조차 큰 폭의 성장 둔화를 겪고 있다.

에너지 측면에서 세계의 연간 석유 생산량이 줄어들고 있다. 많은 국가들이 화석연료에서 벗어나 그린에너지로 전환하려는 국제적인 협력 기조에 적극 동참했기 때문이다. 석유를 대체할 대체 에너지 개발에 힘쓰고 있으며, 결국 생산량을 줄이면서 가격은 배럴당 150달러까지 치솟기도 했다.

세계 곳곳에서 합리적으로 이해할 수 없는 일들이 일어난다. 이런 일들의 대부분은 정치적인 이유로 발생한다. 이면에 숨겨진 정치적 계산과 셈법을 간파하지 못한다면 절대 이해할 수 없을 것이다. 많은 국가들이 채택하고 있는 대의제 민주정은 가장 안정적이고 우월하다고 여겨진다. 하지만 모든 정부 형태가 그러하듯이 대의제 민주정도 그 취약함을 드러낼 때가 있다. 바로 부채로 인한 경제위기가 왔을 때이다.

특히 최근에는 복지국가로서의 기능이 중요시되면서 정부의 재정지출이 수입을 초과하는 상황이 다반사로 일어난다. 우리나라를 포함해서 재정적 부채비율이 이미 위험 수준을 넘어서고 있는 나라가 많다. 그럼에도 불구하고 재정적 지출을 줄일 수 없다. 부채의 수준은 계속 증가할 것이며 그렇게 경제위기도 주기적으로 찾아든다.

필자는 합리적인 수준으로 이해할 수 없는 세계의 격동의 풍랑을 에너지, 경제, 정치의 세가지 프레임으로 분석한다. 모든 현상이 이 프레임에 잘 맞지는 않겠지만 지금까지 일어난 경제와 정치적 상황을 제법 잘 설명하고 있다. 미시적인 관점을 벗어나서 전 세계적인 흐름을 이해하고 싶다면 시간내서 정독하기를 권한다.

커스터머 커뮤니티

커스터머 커뮤니티 - AI 시대, 고객을 넘어 팬덤을 만드는 10가지 성공법칙
닉 메타.로빈 판 리샤우트 지음, 정서은.박예진 옮김 / 예미 / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

현대 사회는 팬덤의 시대이다. 팬덤을 부의 편중을 야기하고 거대 부자를 만들어낸다. 국내에서 구체적인 예로 들을 수 있는 것이 방탄소년단(BTS)와 임영웅이다. 방탄소년단과 임영웅은 신드롬급 팬덤으로 국내와 해외에서 엄청난 인기를 누리고 있다. 특히 SNS를 통해 전세계적인 팬덤을 형성한 방탄소년단의 사례는 국내외 많은 기업들에게 가장 큰 인사이트를 주었을 것이다.

과거와 현재, 그리고 미래에 어느 시대이건 팬덤의 가치는 영원하다. 팬덤은 기업들이 만들어내지 못하는 무한한 가치를 창출한다. 인공지능의 발달로 기계가 사람을 대체하는 시대에 고객의 팬덤은 더 중요한 지위를 차지하게 될 것이다. AI는 정보를 빠르게 찾아주고 해석을 하겠지만 결국 커뮤니티는 개인이 가지는 경험의 맥락, 시행착오, 그리고 사람간의 신뢰를 통해서 형성되기 때문이다.

과거의 커뮤니티는 단순한 사용자들이 모여있었다면, 이제는 그 안에서 질문하고 배우면서 나아가 다른 사람들의 성장을 돕는 곳이 되어가고 있다. 커뮤니티는 말 그대로 한 사람의 삶의 무대가 확장된 것이라 말할 수 있다. 커뮤니티는 고객들을 모아 다양한 정보를 교환하지만 또한 기업의 전략을 펼칠 수 있는 무대가 되기도 한다.

필자는 커뮤니티의 가치가 '연결'에 있음을 강조한다. 근본적으로 커뮤니티의 핵심은 비즈니스의 효율적인 성장을 돕는데 초점이 맞추어져야 한다. 과거 기업의 성장은 세일즈 주도 성장부터 마케팅 주도, 제품 주도, 그리고 이제는 커뮤니티 주도 성장으로 발전하고 있다. 기업의 성장과 발전에 커뮤니티는 더 이상 부수적인 존재가 아니라 전면적인 핵심가치임에 틀림없다.

성공적인 커스터머 커뮤니티 구축을 위해서는 기업의 문화를 어떻게 하면 신뢰성 있게 담아낼지 고민해야 한다. 어떻게 하면 고객이 모이고, 오래 머무르면서, 기업의 가치를 확산시킬 수 있을지 고민해야 하는 것이다. 필자는 성공적인 커뮤니티 구축을 위해 10가지를 제안한다.

그 중에서 핵심은 단연코 지금 당장, 작게라도 시작하라는 것이다. 사격 선수는 사격을 할 때 영점 조절을 한다. 영점 조절을 위해서는 먼저 총을 쏴야 한다. 과녁만 열심히 조준한다고 잘 맞힐 수 없다. 즉 준비하고 조준해서 총을 쏜 다음에 다시 조정을 해야 하는 것이다. 하지만 대부분의 기업들은 준비하고 조준해서 총을 쏘기 전에 조정만 열심히 한다. 그러다가 기회를 놓치게 되는 것이다.

창업 초기에는 다양한 시행착오를 겪는다. 지금 성공한 브랜드들도 처음에는 입에 올리기도 민망할 정도로 미약하게 시작했다. 그렇게 어설프게 시작해서 고객들의 의견을 반영해서 지금의 초거대기업들이 되어 있는 것이다. 그들이 처음에 당장, 작게라도 시작하지 않았다면 현재의 영광은 없었을 것이다. 그래서 가장 중요한 것은 일단 저지르는 것이다. 그것이 성공적인 커뮤니티 구축의 시작이자 가장 중요한 점이다.

성공적인 커뮤니티 구축을 위한 10가지 단계의 나머지는 다음과 같다.

1. 지금 당장, 작게라도 시작하라

2. 자체 플랫폼을 운영하라

3. 커뮤니티를 고객 여정의 중심으로

4. 배움과 영감을 주는 콘텐츠를 만들어라

5. 고객을 찐팬으로 만들어라

6. 고객은 모두의 책임이다.

7. 오프라인은 여전히 강력하다

8. 모든 것을 하나의 고객 허브에 통합하라

9. 실질적인 성과에 집중하라

10. 커뮤니티에 조직의 문화와 가치를 담아라

커뮤니티를 통해 나는 중요한 존재이고, 고객은 우리에게 중요한 존재임을 깨닫게 될 것이다. 제대로된 사업을 위해서는 나의 찐팬이 모인 커뮤니티 구축에 올인해보자.

숨 가쁜 추적

숨 가쁜 추적 - 코로나19는 어디서 왔는가?
데이비드 쾀멘 지음, 유진홍 옮김 / 군자출판사(교재) / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

코로나19가 발병한지 벌써 5년이라는 시간이 흘렀다. 코로나19의 발병 이후 몇 년간 인류의 역사는 퇴행을 겪었다고 말하는 사람도 있다. 하지만 그 시기는 오히려 비대면 사회의 진화를 급속도로 추진했다. 많은 산업에서의 근무가 재택으로 이루어졌고 다양한 회의 및 교육이 디지털을 통한 온라인으로 이루어졌다. 이로 인해 코로나19로 인한 잠깐의 역사적 퇴행이 오히려 다양한 사회의 발전을 이루어냈다는 아이러니가 발생하게 된다.

코로나19로 인해 많은 사람들이 직업을 잃었으며, 강제로 잡 체인지를 당했다. 그리고 많은 새롭고 복잡한 일들이 생겨났다. 코로나19는 인류가 겪은 가장 광범위한 수준의 팬데믹으로 유럽의 흑사병의 범위를 넘어선다고 한다. 아마도 의학기술 수준이 낮았다면 흑사병보다 더 많은 사상자를 내지 않았을까 하는 생각을 해본다.

이 책은 근본적으로 '바이러스는 어디에서 왔는가?'라는 질문에서 시작되었다. 현재까지는 2019년 12월 31일 중국의 우한 지역이 최초 발생지로 기록되고 있다. 코로나19는 많은 정치적 이슈를 만들었다. 중국이 비밀 실험실에서 유출을 시켰다는 말부터 세계적인 부호인 빌 게이츠 등이 일부러 퍼뜨렸다는 말까지 다양한 음모론이 일어왔다. 그런 다양한 풍문에 대해 필자는 최대한 객관적인 접근을 하고자 한다.

놀라운 것은 이 책은 가장 과학적이고 어려운 내용들을 일반인들이 이해할 수 있는 아주 평범한 언어들로 풀어내고 있다는 것이다. 이것이 가능한 이유는 이 책을 쓴 사람이 과학자가 아닌 문학을 전공했기 때문이다. 감염병이라는 거대한 위협을 이해하고 해석하기 위해서 가장 적합한 선택이 아니었을까?

필자는 서두에서 밝힌 것처럼 다른 추적 장르가 그러하듯 현장에 가서 다양한 시도를 하는 노력을 하지 않았다. 코로나19 팬데믹 시기에는 이동의 자유가 제한되어 있었기 때문이다. 그 대신 많은 과학자들의 논문, 의견, 그리고 자신이 줌을 통해 대화를 나누었던 사람들의 이야기, 그리고 믿을만한 자료들을 통해 정치적인 견해없이 최대한 과학적으로 접근하고자 한다.

과연 바이러스는 어디에서 왔을까? 인간이 인위적으로 만든 것일까? 아니면 페니실린처럼 우연의 산물일까? 여전히 명확한 원인을 규명할 수는 없지만 많은 근거들을 토대로 실험실의 산물이지 않을까 조심스럽게 진단한다. 특히 중국의 우한 실험실에서 유출되었다는 초기의 사실에 집중하는 듯 하다. 많은 과학자들의 이야기를 토대로 필자 자신의 의견을 조심스럽게 피력한다.

원작은 2022년에 발간되어 2023년에 개정되었으니 한국에서는 2년이 더 지난 후에 발간된 것이나 다름없다. 2025년 현재도 코로나19에 대한 명확한 원인규명은 없는 것 같다. 최초 발원지는 중국으로 추정되지만 전세계적인 감염으로 인해 그것또한 명확하다고 할 수는 없다. 다만 많은 데이터들을 토대로 추정만 할 뿐이다. 여전히 코로나19 바이러스는 존재하고 있고, 많지는 않지만 감염자들이 계속 나오는 상황이다.

이 책을 통해 우리가 21세기에 겪은 최대의 감염병의 진행에 대한 상세한 부분을 알 수 있다. 그리고 바이러스의 기원에 대한 막연한 생각을 어느 정도 구체화시킬 수 있을 것이다. 그리고 향후 감염병의 추가적인 발생으로 인한 사태에 좀더 잘 대응할 수 있지 않을까?

한 학기 공부법

한 학기 공부법 - 성적 급상승을 부르는 진짜 공부의 시작
박인수 지음 / 성안당 / 2025년 9월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

정보의 양이 많아지면 공부 방법도 달라져야 한다. 과거에 공부하던 방식이 현재에도 그대로 통하지는 않는다. 다만 과거에도 지금도 통하는 방법은 아마 '자기주도 학습'이 아닐까? 아이가 공부를 꾸준히 재미있게 할 수 있는 방법은 자기주도 학습밖에 없다. 물가에 소를 억지로 끌고 가는 것은 어렵지만 목마른 소를 데리고 가는 것은 쉬운 것처럼 말이다.

필자는 현장에서 많은 아이들을 가르치면서 기본적인 공부 방법도 모르고, 공부에 대한 부담감이 심하다는 것을 알게 되었다. 아이들이 스스로 공부하는 법을 배우고, 남과 비교하지 않으면서 자신만의 공부법을 터득하길 바라는 마음에서 이 책을 썼다.

자신만의 공부법을 찾아가는데 있어서 이 책이 최소한의 가이드라인을 제공할 것으로 생각한다. 아무리 좋은 방법도 자신과 맞지 않으면 소용없다. 필자의 안내대로 따라하면서 자신만의 방법을 찾을 수 있도록 안내하는 것이 좋을 듯 하다. 잘 하는 친구들의 방법을 무작정 따라하다가 포기하는 것이 아닌, 기본적인 공부방법을 통해 자신만의 방법을 찾아가길 바라는 마음이다.

나는 학교 다닐 때 가장 무식한 공부법을 가지고 있었다. 시험을 보기 전에 교과서를 무조건 3번 이상 정독하는 것이었다. 그렇게 상위권의 점수를 유지했지만 지금와서 생각하면 효율적인 측면에서 가장 안좋은 막노동이었다. 그래서인지 지금도 새로운 분야에 대한 공부를 하는데 망설이는 경우가 많이 생겼다.

필자는 아이들의 공부방법을 근본적으로 점검하도록 조언한다. 자신의 학습 능력을 알아보고, 공부에서 가장 중요한 절대요인인 시간을 어떻게 관리해야 하는지 알려준다. 단기 목표와 장기 목표에 따른 공부법을 통해 자신만의 공부설계도를 작성할 수 있도록 말이다. 특히 공부에서 무시하면 안되는 요소 중의 하나가 공부하는 장소이다. 공부 환경이 공부에 미치는 영향을 강조하고 자신만의 공부할 아지트를 잘 찾도록 조언한다.

국어, 영어, 수학 등 가장 기본적인 과목들의 공부법과 암기과목의 핵심전략을 분석한다. 특히 교과서를 읽는데 어려움이 있거나 핵심을 잘 파악하지 못하는 요즘 아이들을 위해 교과서를 읽는 순서와 기호로 표시하면서 읽는 방법을 알려준다. 이런 방법은 단지 교과서에 그치지 않는다. 그 방법과 효율성이 향후 일반 도서를 읽을 때도 큰 도움이 될 것으로 생각된다.

기억하기 쉽고 반복적으로 공부를 하기 위해서는 무엇보다 노트정리가 중요하다. 필자는 쓰기를 잘하는 사람이 암기도 잘한다고 생각한다. 코넬식 노트 정리를 추천하고 실전 노트를 통해 노트 작성법과 공부법을 상세하게 담았다. 실전 노트는 번호를 붙이면서 정리하는 것을 추천한다. 그림도 그리고, 기호를 사용해서 나름 함축적인 정리를 권장하고 향후 공부를 위해 어떻게 활용해야 하는지 노하우를 알려준다.

특히 공부의 꽃은 아웃풋임을 강조하면서 문제만 풀고 채점을 하지 않는 것은 최악의 공부법임을 환기시킨다. 문제풀이를 했으면 반드시 채점을 해야 한다. 그래야 무엇이 틀렸는지 알 수 있고, 틀린 문제는 별도의 오답 노트를 만들어 같은 실수가 나오지 않는 연습도 필요하다. 사람은 잘 틀리는 문제가 있기 때문이다.

부모가 먼저 읽고 자녀들에게 자연스럽게 읽을 수 있도록 권하면 좋겠다.