부동산 최저점을 읽는 핵심 수업

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

* 출판사를 통해 책을 제공받아 감사하게 읽고 주관적인 의견을 적었습니다.

지금 대한민국은 부동산 불패 신화에 대한 믿음이 굳건하다. 나오는 책들의 대부분은 부동산 시장의 장밋빛 전망이 우세하다. 어느 누구도 지금 상황이 나쁘다고 앞장서서 찬물을 뿌리지 않는다. 정말 시장 전망이 좋아서일까? 아니면 무엇이 두려워서일까? 유튜브에서 '박감사리얼아이'라는 채널을 운영하는 필자는 부동산 이론부터 부동산 이슈분석, 지역분석 등을 제공하며 부동산 안목을 길러주고 있다.

필자는 다른 책들과 달리 현재 부동산 시장의 위험성을 경고한다. 1980년대의 일본, 2006년의 미국, 2020년대의 중국의 상황을 예로 들면서 대한민국의 부동산 시장에 대한 위험성 분석을 한다. 부동산 시장에 대한 막연한 낙관을 자제하고, 근거없는 불안감 또한 조장하지 않는다. 그저 시장이 보내는 신호에 따라 흔들림 없는 준비를 해야 하는 시점이다.

필자는 수요와 공급, 유동성, 정책과 심리, 외부 충격 등 5가지 신호를 분석한다. 그 동안 단기적인 파동은 있었지만 부동산 가격은 우상향으로 꾸준히 올랐다. 그리고 앞으로도 부동산 시장의 하락을 예측하는 사람은 많지 않아 보인다. 그렇게 영끌로 아파트를 무리하게 매수한 이들이 있었다. 과연 그들의 희망처럼 부동산은 계속적으로 오르기만 할까?

필자는 인구 구조의 변동에 따라 절대적 수요가 감소하고 있으며, 인구는 줄어들지만 가구 수가 늘어나는 현상에 주목하라고 한다. 부동산 가격에 영향을 미치는 미래 수요는 불확실하고, 이미 수요는 사라진지 오래다. 이럴 때일수록 막연한 수요보다는 지역 중심으로 분석하는 것이 중요하다.

또한 정책적 측면에 가장 영향을 많이 받는 공급은 멈출 수 없다. 수요는 줄어드는데 공급은 늘어난다. 즉 수요 없는 공급이 지속될 가능성이 크기 때문에 수요와 공급의 법칙에 따라 부동산 가격은 떨어질 가능성이 높은 것이다. 특히 1기 신도시의 대규모 재건축이 예정되어 있는 만큼 미분양과 미입주 폭탄을 염려해야 할지도 모른다.

그 외에도 여러 신호로 인해 필자는 현재 상황을 위기로 진단한다. 신호는 우리가 통제할 수 없는 것들이 대부분이며, 우리가 대응할 수 있는 것들을 찾아 공부해야 한다. 현재 주택을 소유한 사람이라면 보유에 따른 손익을 점검하여 관점을 바꿔야 한다. 상급지를 따라 움직일지 지방의 유망한 곳을 찾을지에 대한 기준 점검이 필요하다. 무주택자의 경우에는 대공황의 분위기는 최적의 매수 타이밍이 된다.

부동산을 보는 관점을 바꿔야 한다. 부동산은 수익률이 전부다. 매수하고 수익을 내지 못한다면 제대로된 부동산 투자라 볼 수 없다. 특히 주택이 없는 사람은 내 집 마련의 최적의 기회를 놓치면 안 된다. 일본, 미국, 중국 등의 국가들이 보인 부동산 대공황의 상황에서 최저점 매수의 기회를 절대 놓치면 안된다.

특히 필자가 제안하는 최적의 매매 타이밍을 찾아 실천하는 과정이 필요하다. 최적의 매매 타이밍은 가장 쌀 때 사고, 가장 비쌀 때 파는 것이다. 하지만 신이 아닌 이상 이 타이밍을 알 수 있는 방법은 없다. 그래서 대부분은 오르면 사고, 떨어지면 파는 단순한 판단에 기반한 결정을 내린다.

필자는 최적의 매매 타이밍의 조건으로 전세가율과 갭을 제시한다. 전세가율은 실거주 수요를 판단하는 지표로 80% 내외를 기준으로 삼는 것이 좋다. 비율뿐만 아니라 절대적인 금액의 격차도 중요하다. 투자 수요의 현금력을 나타내기 때문이다. 즉 전세가율이 과거와 비슷한 수준으로 형성되더라도 갭 차이의 절대적 금액이 과도한 상화이라면 투자에 신중해야 한다는 것이다.

가장 최근에 접한 부동산 관련 책 중에서 가장 현실적이고, 가장 와닿는 분석을 해놓은 책이라는 생각이다. 부동산 시장을 근거없이 희망적으로만 보지 않고, 현 시점에서 냉정하게 판단할 수 있는 근거를 제시한다. 특히 무주택자의 내 집 마련을 위한 가장 현실적인 조언을 건넨다. 필자가 제시한 근거를 토대로 최저점 매수의 기회를 놓치지 않기를 바란다.