아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라 - 2022년 전면 개정판
Andy Kim.장성수 지음 / 이언이노랩 / 2021년 11월

아파트 살 돈이면, 상가주택에 투자하라.

정부의 강력한 규제로 인해 아파트를 구입하여 시세차익에 대한 수익을 얻는 기회는 많이 줄어 들었다. 부동산의 경기 흐름은 늘 변하기에 지금 현실에 맞지 않다고 하여 영원히 맞지 않는 것은 아니다. 부동산은 움직이는 투자자산이며 정부에서 세금의 수입이 줄고 경기가 침체되면 강력히 구사를 하였던 규제는 또 서서히 풀리게 된다.

여기 책에서 규제가 느슨한 상가를 투자하는것이 답이라고 해 놓았지만, 내년부터는 상가주택도 상가와 주택을 분리하여 과세를 하겠다고 하니 아파트와 별반 다르지 않다.

저금리로 인해 직장인들이 가장 많이 투자를 해 놓은 곳이 주식보다 부동산인 듯 하며, 노후를 준비하는 입장에서 부동산으로 월세를 받아 생활에 임하려는 전략이다. 그런데, 그 월세를 받으려고 투자한 부동산이 아파트나 오피스텔이면 세금이 만만치 않다. 수입이 있는 곳에는 늘 세금이 따라 다니기에 머리가 복잡해지며 수입에 대한 수학의 계산이 빨라야 한다.

상가투자는 매월 월세의 현금이 들어오기에 현직에서 일할 때처럼 느껴지며 휼륭한 재테크 수단이다. 특히 우수한 상권인 경우 공실의 염려도 없고 주택을 임차해서 주는 것보다 수리해 달라는 요청도 없고 관리하기가 편하다. 매출이 좋은 임대 상가면 시세차익도 올릴 수 있어 1석 3조의 효과가 있다.

상가는 주택이 아니기에 양도세를 계산 할 때 주택 수에 포함이 되지 않고 양도세와 종합부동산세, 취득세 중과가 되지 않으며 자금 증빙과 대출 규제에도 주택보다는 많이 자유롭다. 하지만 주택보다 기본 취득세가 4.6%로 높은 편이다. 그리고 상가는 사업자 등록을 해야 하며 소득에 대한 부가가치세도 납부를 해야하는 단점이 있다.

최근 아파트 가격이 가파르게 오르고 또 취득에 대한 세금이 강화되다 보니 새로운 투자처로 돈 있는 사람들은 꼬마빌딩을 접수하고 있어 꼬마빌딩의 가격도 최근에 많이 올랐다. 수요와 공급의 원칙에 맞게 물려 돌아가니, 그렇다고 입지가 좋지 않는 상가를 가격이 저렴하다고 하여 덥석 물면 큰 낭패를 볼 수있다. 임차인이 들어오지 않으면 아무짝에도 쓸모가 없으며 맹지의 땅과 유사하다.

그외 취득세, 종부세,1가구 1주책의 요건, 오피스텔의 세금등에 대하여 자세히 설명이 되어 있어 따로 세무사에게 궁금한 점 문의를 하지 않아도 될 것 같다.

감사합니다. (제네시스 드림)

월 200도 못 벌면서 집부터 산 31살 이서기 이야기 1

월 200도 못 벌면서 집부터 산 31살 이서기 이야기 1 ㅣ 월 200도 못 벌면서 집부터 산 31살 이서기 이야기 1
이서기 지음 / 페이지2(page2) / 2021년 11월

월 200도 못 벌면서 집부터 산 31살 이서기 이야기 1

공무원하면 떠오르는 것이 있다. 철밥통 그리고 일본의 잔재가 고스란히 녹아 있는 업무 형태들 세월이 얼만데, 이제는 고쳐야 하지 않나 ?  그리고 뉴스에 자주 등장하는 일도 하지 않으면서 O/T 입력하는 행동 일반 사기업이었으면 벌써 해고가 되었을 것이다.

계장, 과장의 행동 하나하나를 보면 거의 조선시대 영의정수준이다. 일반회사 임원도 그렇게는 하지 않는다. 군사정권에서 민주화가 된지 30년이 넘었는데, 진급에 눈이 어두워 부도덕한 행동으로 정도의 길을 내 팽개채는 자태들이 너무 싫다. 진로부장이라는 사람이 어린 딸 같은 후배선생의 가산점을 교감과 같이 의견투합 갈취하여 진급에 목을 매고 있는 것이 지금의 현실이다.

이 책은 공무원의 실상에 대한 표현을 너무 잘 해 놓은 책이다. 아직도 과거 일제강점기의 잔재가 그래도 존재하고 있는 집단으로 개혁이 정말 필요하다. 기존의 사기업 회사들은 많은고통과 변화를 겪고 자기의 본연은 업무는 모두 자기가 하고 있는 이 시대에 어린 신입후배에게 일을 떠 맡겨 놓고 정작 본인은 상급자의 비위나 맞추며 딸랑딸랑하는 사람에게 국민의 혈세로 월급을 주는게 맞나 ?

그런데, 이 특이한 직업을 얻기 위해 밤 늦게까지 불켜진 노량진 학원가에는 사람들이 많이 북적인다. 공무원 시험을 보기위해 오늘도 열실히 공부에 박차를 가한다. 젊은이들이 가장 선호하는 직업이다. 정말 아이러니한 현상이 아닐수 없다.

학교에 교사들을 보면 기간제 교사들이 있다. 개인 사유를 인한 빈자리를 메꾸어주며 열심히 일하지만 기존의 선생들이 많이 업신여김을 한다. 담임과 궂은 일을 시키는 것은 예사다. 여기 책에서도 설명을 해 놓았듯이 영어 시험 문제를 내어 보라고 해서 출제를 하게 되었는데, 문제에 답이 2개가 나오는 사례가 발생되었다. 교장왈 "검정이 안된 사람에게 시험문제를 출제하게 해"  

참 !  일을 맡겼으며 믿든가 아님 문제를 확인 하든가 해야지 편하게 보낸 시간은 어디다 팔아버리고 흉이나 보고 ...

부동산 소장의 영업전략도 나온다. 물건3개 정도를 보여주면서 처음에는 아주 안좋은 물건 그 다음에 중간 마지막에 약을 짓기위해 가장 좋은 귀하고 아직 부동산 소식지에 등재가 안된 물건을 보여 보여준다면서 남들이 가져가기 전에 선수를 쳐야한다고 목소리 높인다.

그리고 청장과 과장의 전용엘리베이터가 따로 있다고 하는데, 현실에도 그런지 매우 궁금하다. 이게 확실하면 거의 대통령수준으로 보인다.

인생이 자기가 계획한대로만 움직여주면 얼마나 좋겠는가 그러나 현실은 그렇게 돌아가지 않는다. 계획한 것을 수시로 수정을 해가며 목표를 향해 달려야 한다. 박봉의 공무원이지만, 우리나라에 공무원만한 직업이 어디 그리 흔하지 않기에...

세상을 절대 조선시대의 선비처럼 살아서도 안되며 살아갈 수가 없다. 이 시대가 요구하는 사항에 맞게 행동을 해야 하며 계장이 갑죽거리면 맞받아쳐야 살아 남는다. 왜 나는 선비가 아니기에...

감사합니다. (제네시스 드림)

송해 1927

송해 1927
송해.이기남 지음 / 사람의집 / 2021년 11월

송해 1927

우리나라에서 유일하게 영원한 오빠인 송해 선생님에 대하여 인터뷰 형식으로 만든 자서전이다. 일제강점기 그리고 6.25를 겪고 먹고 살기 어려운 환경을 거쳐 지금까지 롱런을 할 수 있었던 것은 타고난 웃음이아닐까 하는 생각을 해 본다.

가로수를 누비며 교통방송을 오랫동안 했다고 하는데, 들어본 기억이 없어 아쉽다. 라디오를 듣지 않아서 그런가 전국 노래자랑에 MC를 보기 시작한 것을 88올림픽이 열리던 해였다. 지금에서 거슬러 올라가면 34년이 된다.

북한 재령이 고향으로 전쟁 때 남으로 가족없이 홀로 내려와 긴 세월 동안 북에 계신 부모님을 그리워하며 지내다 금강산 관광의 길이 열려 북쪽으로 가보지만, 엄한 북한의 감시로 배에서 내리지도 못한 설움을 당하기도 한다. 그리고 북한에서 전국노래자랑의 기회가 왔지만, 고향인 재령의 땅에 가보는 기회는 북한에서 만들어 주지 않아 아쉬운 시간이 되었다.

그리고 오토바이 사고로 아들을 잃는 아픔도 당하지만 좌절을 하지 않고 훌훌 틀고 일어나 다시 전국노래자랑 마이크를 잡는 모습에 전국의 국민들은 아낌없는 박수와 힘을 보탠다. 약주를 매우 좋아하고 후배들을 아끼고 사랑하며 지원하는 모습이 매우 훈훈하고 배울 점이 너무 많다. 이런 것이 배푼만큼 다시 돌아온다고 해야 하나 !

소수도 약한 것보다 좀 도수가 있는 독한 소주를 마시며 후배들이나 남들이 주는 잔은 버리지 않고 마시는 성향이며 누가 술을 버리는지 마시지 않고 내려놓는지 다 꿰차고 있으며 끝까지 남아 자리를 지키는 생활을 이어왔다.

안녕하세요. 전구구구구국 노래자랑 ~  일요일의 남자 송해 인사 드립니다. 항상 전국을 누비며 지방에 공연이 있는 날이면 하루 전에 그 지역에 도착하여 목욕탕에서 피로를 풀며 그 지방을 자랑 할 수 있는 아이템을 공부하는 모범을 보였다.

건강하고 국민들의 곁에서 오래 오래 노래와 웃음을 전달해 주었으면 하는 마음 담아 이 책의 서평을 마루리 하고자 합니다.  감사합니다.(제네시스 드림)

인생 전환의 심리학 수업

인생 전환의 심리학 수업 - 꽉 막힌 삶을 바꾸는 3가지 법칙
황시투안 지음, 정은지 옮김 / 미디어숲 / 2021년 12월

인생 전환의 심리학 수업

이 책의 저자 황시투안은 온·오프라인 심리학 강의를 통해 10만 수강생의 삶을 변화시킨 심리학 멘토이며 여러 권의 베스트셀러를 집필했다. 그는 과거 생각하던 대로, 혹은 바라보던 대로 세상과 나를 대한다면 앞으로의 미래는 달라질 일이 없다고 말한다. 하지만 생각과 시각, 마음을 전환하면 누구나 인생의 변화를 이끌어낼 수 있다고 강조한다.

실제로 저자는 22년이 넘는 세월 동안 심리학 멘토로 활동하면서 수많은 사람의 인생을 변화시켰다. 이렇게 저자는 오랜 세월 수많은 실제 사례를 통해 삶을 변화시키는 진정한 힘이 무엇인지를 연구하고 검증했다. 그리고 그 비밀을 이 책에 담았다.

반복되는 일상의 굴레 이면에 숨어 있는 익숙한 생각과 시각, 마음을 들여다보며 무엇이 악순환을 만들고 있는지 파악한다. 그 고리를 끊고 진정한 나를 찾고, 더 나은 삶으로 나아갈 수 있게 도와준다. 악순환만 계속되는 인생의 굴레에서 벗어나 성공하는 인생으로 전환하고 싶다면 주저하지 말고 이 책을 펼쳐보자.

1. 어제보다 더 나은 자신이 되려는 목표

우리 대부분은 우물 안 개구리처럼 지금 자신의 눈에 보이는 세상이 전부인 줄 알고, 자신이 앞으로 살아갈 삶이 최고의 삶이라고 생각한다. 그래서 우리 대부분이 비는 소원은 실상 걸인의 소원과 별차이 없이 현재의 습관이나 사고에 의해 제한 받는다.

살바보면 우리는 평생 하난의 목표를 위해 분투한다. 어느 날 그 목표에 도달하게 되지만 그럼에도 별로 재미가 없다는 것을 깨닫는다.  그렇기에 자신이 진정으로 원하는 것이 무엇인지 생각해 보는 시간을 갖는 것이 필요하다.

현재 우리의 미래에 대한 기대와 구상들은  솔직히 상상하는 데 한계가 있다. 자기 자신도 모르고  자신의 맹점이나  잠재력도 모르기 때문에 설정한 목표는 수비게 일종의 한계가 되고 만다. 인생에서 추구해야 하는 목표는 스스로 성장하는 것이다. 

그 다음은 현재에 머무르는 것이 아니라 자신의 안목을 넓히고 능력을 향상시키는 것이다. 우리의 시선이 머무르는 곳에 우리의 세상이 있기 때문이다. 그러니올해의 새해 소원은 '자신의 성장' 으로 해 보자. 매일 매일 성장하는 한, 시간이 흘러 원하는 것을 얻지 못하더라도 그보다 더 좋은 것을 얻을 수 있다.

2. 도체체 우리의 운명에 영향을 줄까 ?

러시아의 대문호 톨스토이는 '행복한 가정은 다 비슷비슷하지만 불행한 가정은 제각기 불행이 있다' 고 말했다. 하지만 이 책의 저자는 오히려 각자의 불행 속에 놀라운 정도의 공통점이 있다는  사실을 발견했다.

바로 불행한 이들은 수렁에 빠져 허우적거릴수록 더 깊이 빠져드는 악순한에 빠져 있다는 것이다. 사링 이는 우리도 익히 알고 있지만 깊이 생각해보지 않은 문제이기도 하다. 하는 일마다 성공하며 승승가도를 달리는 사람들은 하나의 일을 성사시키고 이후 꼬리를 물듯 좋은 일이 생겨난다. 반대로 실패를 맛보면 고통 속에 심음하는 사람들은 안 좋은 일들이 이어지듯이 악순환한다. 

이런 악순환의 소용돌이 앞에서 어떻게 해야 할까 ?  저자는 고난, 결정, 행동, 결과의 4가지 요소가 이런 악순환 속에 숨어 있다고 말한다. 마치 무형의 밧줄이 네 요소를 엮어 놓은 것처럼 어느새 조용히 연결되고, 제 꼬리를 물고 늘어지는 꼬리물기처럼 꼬리를 자르지 못하는 순환이 만드어진다는 것이다. 예를 들어 경제적인 여유가 없어 고민하는 한 사람의 인생을 살펴보다.

그는 돈이 없어 생활비를 아끼게 되고 돈 쓸 엄두를 내지 못한다. 돈주머니를 더욱 악착같이 움켜쥐니 돈을 벌 수 있는 시야는 점점 좁아지게 된다. 결고 돈 벌 기회가 줄어드니 돈을 더 못 벌고 그래서 더 절약할 수밖에 없는 것이다. 이런 순환에서 벗어나려면 내가 어떤 순환에 빠져 있는지 자세히 살펴보아야한다.

그리고 그 순환의 이면에 어떤 생곽과 신념이 깔려 있는지 파악해야 한다. 정확한 분석이 끝났다면 이제부터는 생각과 시각, 마음을 바꿔 세상을 달리 보아야 한다. 이후 자신의 삶이 180도 달라지고 있는는 걸 깨닫게 될 것이다.

우리도 충분히 운명을 바꿀 수 있다. 생각과 시각, 마음을 전환하면 인생의 변화를 이끌어 낼 수 있다. 악순환만 계속되는 인생의 굴레에서 벗어나 성공하는 인생으로 전환하고 싶다면 주저하지 말고 책을 한번  펴 보자.  감사합니다. (제네시스 드림)

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오!

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오! - 공동투자로 20억 원짜리 빌딩주 되기 프로젝트
이대희 지음 / 라온북 / 2021년 11월

3천만 원으로 빌딩 한 채 사십시오.

투자는 개인이 리스크를 감수하면서 선택을 해야 하는 어려운 과목이다. 여러 재테크관련 책을 읽어보면 저자들이 강조하는 내용이 모두 달라 독자들이 매우 혼란서럽다. 어떤이는 토지를 주장하고, 어떤이는 상가, 어떤이는 똘똘한 아파트 한채를 입에 침이 마르록 강조를 한다.

그러나 부동산 투자의 리스크 몫은 책의 저자가 아닌 투자를 선택하는 본인이 해야 하기에 신중을 기하여야 하며 자기와 맞는 투자방법을 찾는 것이 가장 이상적이다. 주식이 맞다면 주식, 아파트가 자기와 맞다면 아파트 그리고 상가와 맞다면 상가 또는 경매를 투자하는 것이다. 투자에는 정답이 없는 것이다.

은퇴후 우리의 관심사는 모두 어떻게 먹고 살것인가 이며, 그 방법중의 하나가 매월 일정금액의 월세를 받는 방법인데, 월급처럼 일정금액이 월마다 들어오게 하는 방법에는 여러 가지가 있다. 은행에 넣어 놓은 돈의 이자, 주식을 사두면 주는 배당금, 국민연금, 또는 개인연금, 상가를 임대하여 월세를 받는 방법등 다양하게 많다.

여기 책에서는 월세를 받으려면 서울 강남이 아닌 서울외각이나 변두리로 가라고 되어 있다.그쪽에 임대에 의한 월세가 많이 나온다고, 그리고 강남은 월세는 많이 나오지 않지만 시간이 지나면서 땅값이 올라 시세차익의 달콤함을 맛볼수 있고 그 달콤함이 월세를 능가를 한다고 주장한다.

상가에도 원룸이나 아파트 못지 않는 리스크가 많다. 그런 리스크에 대한 내용 언급이 없어 많이 아쉽다. 공실일 경우는 대출이자와 관리비의 비용이 높아 다른 어떤 투자보다 손실금액이 만만하지 않다.

상가를 투자 할때는 너무 조급하게 생각하지 말고 느긋하게 시간을 갖고 꼼꼼히 따져보고 장기전으로 생각을 하고 접근해야 한다. 된장이나 묵은지처럼 오래 동안 먹을 수 있는 상가를 골라야 하는데, 책에서는 너무 좋은 물건을 찾으려고 시간만 보내면 시간흐름에 대한 기회비용을 잃는다고 100%가 아닌 70%정도 마음에 들면 바로 구입을 하라고 주장한다.

수익형 상가는 좋은 물건을 싸게 사서 적정가격에 파는 것 보다 좋은 물건을 적정가격에 사서 더 비싼가격에 파는 것이 더 좋은 수익을 안겨준다. 도로폭이 매우 중요하면 노출도가 높은 상가를 노려야 한다. 도로가 좁으면 서로 지나칠때 부닺히지 않기 위해 위로 쳐다 볼 시간이 없다.

상가는 트랜드의 변화에 한 종목으로 영원한 존속은 어려우며 자주 바뀌기에 흐름을 잘 파악하고 맞춰 나가야 하다. "비어 있는 상가에 누군가 들어 오겠지" 하면서 기다리는 것 보다 주인이 여기에 뭘 하면 될까 고민을 하고 근처 부동산 소장과 의견을 모아야 한다. 필요하면 인테리어도 해볼 마인드가 중요하다.

세상에 노력없이 되는 일이 있던가 ! 상가든 아파트든 경매든 모두 개 발에 땀이 날 정도로 뛰어 다녀야 노력의 품값이 나오는게 부동산 투자의 정석이다. 아무 노력없이 투자만 한다고 되는 세상은 아니기에 자기와 궁합이 맞는 투자처(주식, 경매, 상가, 아파트)를 찾아 열심히 발품을 파는 자세를 갖어보지 않으시렵니까 ?  감사합니다. (제네시스 드림)