부동산 마법 학교 - 마법처럼 부를 키우는 건물주 성공 법칙
서동원.윤나겸 지음 / 원앤원북스 / 2025년 4월
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부동산 마법학교

부동산도 주식처럼 시세보다 무조건 낮은 가격에 매입을 해야 한다. 매입에는 전략이 필요하며 은행, 부동산, 세무사 등의 정보를 모두 모아서 들어가야 실패를 하지 않으며 임차인 보증금이나 월세를 많이 주는 것이 우수한 고객이 아니라 매월 임대료를 늦추지 않고 제날짜에 넣어 주는 사람이 가장 으뜸이다.

개그맨인 박명수의 배우자가 부동산 투자에 남다른 모습을 보여준다. 낡을 건물을 구입하여 깔끔하게 인테리어를 한 후 인기가 있는 프랜차이즈인 스타벅스를 입점하게 만든다. 그렇게 되면 건물 값은 천정 부지로 오르고 건물 구입 비용보다 2배 정도 높게 매도를 하여 부를 쌓아 간다. 이런 부 축적은 월급쟁이로 100년을 해도 이루지 못하는 게 현실이다.



책 서두에 11명의 부를 쌓은 전문가를 모아 놓았다. 이 중 이름을 많이 들은 전문가들도 보인다. 현대의 정주영 회장, 미국의 트럼프 대통령, 일본의 로보트 기요사키, 스타벅스 하워드 슐츠, 돈의 속성 김승호 회장 등이다. 모두 억만장자로 세상에 알린 사람들이다.

윤나겸 세무사는 부동산 투자를 하여 수익 창출도 중요하지만 그 수익 속에서 빠져나가는 세금 비중이 높기에 절세를 할 수 있는 방법을 찾아 적용을 하는 것도 수익에 큰 몫을 한다고 주장하며 조건이 다양하기에 세법 공부도 많이 해야 한다. 신축 건물에 대한 설계비, 자재비, 인건비 등이 취득세에 많이 좌우하기에 잘 챙기고 건물 등기부등본의 보존 등기를 활용하면 요율을 낮출 수 있다.

주택을 신축하여 임대를 줄 경우 사전에 사업자 등록을 하여 설계, 시공비 등을 공제 받으면 납부하는 세금을 줄일 수 있기에 시기와 절차 또한 매우 중요하다. 전세를 끼고 부동산을 구입하면 돈이 들어가지 않는 것 같지만 은행이 대출 100% 해 주지 않기에 자기 돈이 40% 정도 있어야 가능하다. 대출을 끼고 부동산을 구입하는 일은 점점 어려워지고 있다.



부동산 마법 학교의 돈 공부는 정년 퇴직자나 초등학교 학생도 배울 수 있도록 책이 설명이 되어 있다고 하는데 이는 좀 과장된 말이다. 부동산 투자는 이론 공부도 해야 하지만 무엇보다 중요한 것은 실전의 경험이라고 말을 하고 싶다. 몇 번 부동산을 사고팔면 그 과정에서 모든 것을 배우게 된다. 매입 후 취득세, 등록세를 납부하면 등기부 등본이 집으로 배달이 되면 한 사이클이 지난다.

본인이 직접 등기를 할 수 있지만 서류 작성이 쉽니 않다. 제출을 해 보지만 재 작성으로 시간이 많이 소요되니 비용이 좀 들더라도 법무사에 맡기는 것이 편하고 좋다. 주택을 매입할 때 중개사의 말은 참고로 하고 본인이 생각을 하고 있었던 안을 믿고 추진을 해야 후회가 없으며 타인의 안으로 계약이 할 경우 어떤 불합리한 일이 발생했을 경우 책임은 모두 본인이 져야 한다.


회사를 다니면서 부동산 관련 일을 할 때는 절대 남에게 표가 나게 해서는 안 된다. 부동산 투자를 하여 돈을 벌었다고 하면 상사나 주위 동료들이 좋게 대하지 않는다. 회사의 직원이 열심히 일을 해서 돈을 벌면 사장은 번 돈으로 부동산에 투자하여 재산을 모은다. 그러니 월급쟁이는 부자가 되기 어려운 시스템이다.

자본주의 사회에서는 회사 직원이 아닌 회사의 주인인 대표가 되어야 승리를 할 수 있기에 대기업 회장의 머슴에서 하루라도 빨리 벗어 나야 한다. 오래된 구축을 무너트리고 새집을 지으려면 많은 공정을 순서에 맞게 진행을 해야 하며 어려운 고비의 시간이 지나면 준공과 함께 시세 차익에 대한 결실을 돈으로 보상을 해 준다. 지어 놓은 집을 구입하는 것보다 더 성취감이 높고 실행을 수행한 자만이 느끼는 행복인 것이다.



10년 전 1,000 가구가 넘는 아파트 옆 소방 도로를 낀 구 주택을 구입한 적이 있다. 땅도 길을 물고 반듯한 직사각형의 면적의 대지였으며 헐고 신축을 하면 좋을 것이라고 생각을 하고 가 설계까지 뺀 적이 있었는데, 세 들어 사는 연변 조선 사람이 세탁기에 연결하면서 물난리를 치는 바람에 더는 두고 볼 수 없어 매도를 한 사례로 지금도 생각을 하면 아쉬움이 많은 투자 사례다.

책의 저자는 부동산에 대하여 일부 부을 가진 사람만 독점을 하여 돈을 벌 것이 아니라 청년, 회사원, 노인 등 이사회를 구성하는 여러 사람이 같이 자본주의를 이해하고 진짜 경제로부터 자유를 얻을 수 있는 사람이 많이 나왔으면 하는 바람으로 책을 집필한 것으로 생각이 된다. 감사합니다. (제네시스 드림)


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