그래도 부동산

그래도 부동산 - 2번의 역전세와 2년의 하락장으로 깨달은 투자자의 확신
최은주 지음 / 한빛비즈 / 2024년 9월

그래도 부동산

책 서문을 여니 바로 부동산 경험담이 묻어난다. 상승장과 하락장의 포인트를 잘 잡아야 하는데, 이걸 거꾸로 투자를 하면 고통으로 다가온다. 투자의 정의도 잘 적어 놓았다. 투자자는 하락장을 대비하고 상승장에 투자해야 하고 상승장을 기다리며 하락장에 투자할 줄 알아야 한다. 수원 영통에서 부동산 업을 하면서 주택을 70채까지 보유하면서 실전 경험을 모아서 쓴 책이다.

지금은 어느 정도 정리 30여 채가 남아 있으며 블로그 꿈부를 운영 현금 흐름을 잘 해야 한다고 강조를 해 놓았다. 현금이 바닥 나서 전세 임차인 이사를 갈 때 보증금을 내 주지 못하게 되면 주택 임대 사업이 꼬이기 시작한다. 주식투자자는 투자를 하여 수익을 낸 사람보다 잃은 사람이 훨씬 많다. 그러나 부동산은 주식보다 잘 투자 하여 수익을 챙기는 사람이 많은 것 같다.

일부 갭 투자로 파산을 하는 사례를 뉴스를 통해 봐 왔다. 주식은 떨어져도 던지면 현금화가 되지만 주택은 누가 사주지 않으면 해결을 할 수 없고 전세 보증금을 받지 못해 속이 타들어가는 서민들의 표정만 보인다. 이게 갭 투자가 부른 욕심에 대한 화가 아닐까.

전세금이나 대출 이자를 감당할 수 있는 주택 수를 정하여 투자에 임해야 한다. 정부에서 아파트 가격을 잡으려고 가구 수에 따라 취득세를 매기니 모두 가구 수에 포함이 되지 않는 1.0억 원 미만의 지방 아파트에 눈을 돌린다. 그러나 지방 아파트 수도권처럼 오르지 않으니 모두 발만 동동 구르고 있다.

70채의 주택에 대한 역전세를 막기 위해 호프집, 무인 아이스크림, 고시원 등을 운영하면서 돈을 벌어 대출이자와 역전세에 의해 낮아진 보증금을 메꾸기 위해 열심히 일하는 모습을 볼 때 투자는 정말 하락장 계산을 잘해야 하는 것을 알려준다.

여러 부동산 책을 보면 거의 성공한 케이스만 잘 정리를 하여 소개를 해 놓을 것을 봐 왔다. 투자에서 늘 성공만 되지 않는다. 실패를 하여 투자금이 마이너스 되는 경우도 허다하다. 그런 실패의 내용을 작성하면 실패를 왜 소개하고 난리야 하는 사람을 의식하는 것 같다. 그러나 독자들은 성공보다 실패의 사례도 애타기 기다리고 있다는 것을 알았으면 좋겠다.

경험이 쌓이면서 투자에 대한 그릇이 커진다. 그릇의 크기는 부동산 투자의 수가 되는 것이다. 상승장, 하락장이 와도 두려움 없이 운영이 된다면 이는 성공한 셈이다. 그럼 상승장에 매도를 하고 하락장에 투자가 가능하고 하락장의 매수 타이밍은 전 고점 대비 30% 정도 빠진 포인트가 좋다고 한다. 주식도 이와 별반 다르지 않다.

현금을 비축해야 하는 시기에 오히려 아파트를 구입하여 현금흐름을 차단 집의 숫자만 늘고 자금 흐름이 어려워 몸,마음고생으로 부자의 줄에 서려고 했지만 좀비의 줄에 서게 된다. 전세사기 뉴스가 나오던 2023년 말 세입자들이 불안하여 6개월 전부터 이사를 간다고 문자를 보내고 심지어 내용증명까지 위약금과 이자를 20% 부과를 하겠다고 한다. 이 주택은 정부의 정책으로 가구 수에 포함이 되지 않는 공시지가 1억 원 이하의 빌라였다.

지방에 사 놓았던 집들의 투자 결과는 너무 참담, 집값과 전세가격이 내려가고 역 전세로 내줘야 할 돈이 수도권보다 더 큰 곳도 있었다. 이런 집들은 정리 중이며 이제 지방 투자는 하지 않는다고 하니 지방에서 살고 있는 사람들이 들었으면 통곡할 일이 아닌가.

주택 투자에서 2가지 방법이 있다. 시세차익과 월세 수입이며 여기서 선택을 잘 해야 한다. 현금 흐름을 추구 할 때는 월세를 받는 투자, 목돈을 받고자 할 때는 시세차익 부동산에 투자를 선택 해야 손실을 막을 수 있다. 이 2가지 방법도 어디 인기가 없는 흐름 한 지역을 선택해서 안되고 입지가 좋고 값이 비싸더라도 좋은 물건에 손을 대야 한다.

2020년 정부에서 법인이 가지고 있는 부동산 세를 3%에서 6%로 강화를 하니 소유하고 있던 부동산이 매물로 많이 나왔다. 이때는 매물을 흘러넘치기에 최저가로 내놓아도 찾는 사람이 없다. 이때 부동산을 많이 소유하고 있었던 사람들 고통이 심하고 호흡하기 힘들고 가슴에 통증을 느끼는 공황장애도 왔다고 한다. 이 모두가 스트레스 때문이다.

인생은 타이밍이라는 말이 있다. 부동산도 마찬가지다. 무주택자라면 하락장에는 무조건 주택 매수가 맞다. 상승장에 2년마다 전세금을 올려주느니 하락장에 집을 사면 전세금을 올려줄 일도 없고 상승장이 오면 시세차익이 생기니 얼마나 좋은가!

감사합니다. (제네시스 드림)