경매는 3대를 행복하게 합니다

경매는 3대를 행복하게 합니다
어은수 지음 / 봄봄스토리 / 2024년 9월

경매는 3대를 행복하게 합니다.​​

저자 어은수는 경매 선생으로 주 전공 과목이 경매를 이기는 NPL 투자 전문가로 알려져 있다. NPL 투자는 경매에 올라오는 부실 채권을 채권단과 협의하여 저렴한 가격에 매입 후 경매를 통해 배당금 차익을 수익으로 가져가는 사업이다. 개인이 참여를 할 수 없고 법인으로 등록하여 일정 금액의 자본금을 유치해야 한다. 이 투자도 부동산의 경기가 좋으면 입찰자들이 많이 붙어 낙찰 가격이 오를 때 아무래도 유리해 보인다.

유튜브에서 경매 어 선생으로 나오며 해박한 지식을 공유해 주고 있다. 시중에 나와 있는 경매 책을 보면 거의 성공한 사례만 나오지 실패한 사례는 보이지 않아 진실이 묻어나지 않는 경향이 많았다. 저자가 좋아하는 단어는 "꾸준함"이라고 하며 어떤 일을 하던 한 번에 잘 되는 일이 없기에 경매도 꾸준함이 있으면 성공을 갈 수 있다고 전달을 한다. 저자의 MBTI 유형이 J 형인 계획형으로 저와 비슷하여 이거 이제부터 경매로 진로를 옮겨야 하는 것이 아닌가 하는 생각을 갖게 된다.

경매는 주인공이 1명이며 나머지는 모두 들러리인 셈이다. 한두 번 실패를 했다고 실망할 필요는 없다. 경매 시장은 늘 열리고 있어 다시 도전장을 내면 된다. 잘 못한 1등보다는 대기자에 속해 있는 것이 백 배 낫다. 높은 금액을 적어서 낙찰을 받는 것은 아무런 의미가 없는 것이다. 낮은 금액으로 여러 사람과 싸워서 이겨야 수익이 발생되는 것이다.

​경매에 참여를 하여 2등을 하게 되면 차 순위 매수 신고를 하는 경우도 있다. 이는 1등을 한 사람이 잔금을 치르지 못한 경우이며 2등을 한 사람에게 매각을 허가하는 조건으로 차 순위 매수 신고는 그 신고 액이 1등을 한 최고가 매수 신고 액에서 입찰 보증 금액을 뺀 금액을 넘는 때에만 할 수 있다. 이는 1위의 금액에서 너무 낮은 금액이 아닌 감정가의 10% 이하 금액을 뺀 가격이며 채권자를 보호하는 측면도 있다.

경매 물건이 1차에서 유찰이 되었을 경우 그 물건이 너무 괜찮고 마음에 든다면 이전 회차의 최저가에 가까운 금액을 작성하여 내면 보통 1위나 2등을 할 수 있으므로 이런 노하우를 잘 살려 입찰에 참여를 하면 좋은 수익을 안겨준다. 대부분 투자자들은 실패의 위험성을 간과하고 장밋빛 성공만 생각하며 투자를 하는 경우가 있는데 이는 성공보다 실패가 더 많다는 것을 잊어버린 경우다.

대항력이 있는 임차인이 있는 경우엔 만만하지 않음을 알아야 한다. 조세 채권의 법정 기일은 이해 관계자이만 경매 법원에서 열람 신청이 가능하기 때문에 다양한 이해관계인 중에서도 경매를 신청한 채권자를 찾아가서 협상을 하는 것이 바람직하다. 어는 물건이라도 대항력이 있는 임차인이 배당을 신청했다면 반드시 조세 채권을 자세히 확인을 해서 입찰에 참여해야 오류가 없고 경매에서 세금은 낙찰자가 인수하지 않지만 세금 때문에 대항력이 있는 임차인의 보증금을 인수하는 것이다.

아직도 주변에 보면 경매는 가진 사람이 없는 사람의 것을 빼어 간다는 생각을 하는 사람이 있는데, 이는 시대에 매우 뒤떨어진 사람들이다. 채권자와 채무자의 꼬인 관계를 가장 슬기롭게 풀어가는 방법이 경매로 흐르지 않는 돈을 흐르게 하여 경제에 많은 도움을 주며 경매가 대중화되어 많은 사람이 참여를 하게 되면 낙찰 가격이 올라 은행에 돈을 빌린 사람은 빚을 갚을 수 있어 좋은 제도다.

그저께 국민연금 개선 발표가 있었다. 9%에서 13%까지 올리며 50대는 1%씩 4년 가 올려 13%까지 맞추고 20대는 0.25%를 16년에 걸쳐 조금씩 올려 13%까지 끌어올린다. 그리고 소득대체율은 42% 현 수준을 유지하는 것으로 마무리 지었다. 국민연금이 고갈되지 않도록 하기 위해서는 불입금 많이 낼 수밖에 없다.

어떤 일이든 대충해서는 돈을 벌 수가 없다. 경매도 마찬가지다. 권리 분석과 현장 물건을 찾아가 꼼꼼하게 챙기고 기본적으로 입찰을 하기 전에 물건에 3번 이상을 찾아가는 것이 기본이다. 귀찮지만 근처 부동산을 찾아가는 것도 플러스 알파를 가져다주기에 요령을 피워서는 안 된다. 경매도 노력한 만큼 자기에게 수익을 가져다 준다 것을 명심해야 한다.

이 경매 책을 통해 모두 패하지 않고 승리하는 경매 투자자가 되길 기원해 본다.

감사합니다. (제네시스 드림)