위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술

위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술 - 경제적 자유를 꿈꾸는 2030 투자 전략
윤재혁 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 9월

위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술

어렵게 알바를 하고 코로나19 때 마스크와 온도계를 수입 판매하여 번 돈을 동업을 하면서 실패와 직원의 횡령으로 마음고생을 한 흔적이 보인다. 여러 책에 설명이 되어 있듯이 초기에 사업을 하면서 망한 사례를 보면 동업자가 배신을 한 내용이 많이 나온다. 왜 같이 사업을 하면서 배신을 때리게 될까? 사업 초기에 명확하게 돈 관리를 해야 하는 숙제를 남겨 준다.

개인 사업을 할 때 돈 관리는 절대 남에게 맡겨서는 안된다는 것을 가르쳐 준다. 요즘은 세상이 너무 혼탁하고 비리, 공갈 자해단 등이 난무하고 있는 세상 아닌가. 시장 주위 도로 지정된 주차 공간에 후진을 하여 차를 주차하려고 하면 나이가 지긋한 할아버지가 뛰어와서 차 뒤에 서서 기다린다. 후진할 때 받쳐서 넘어지려고 하는 것이다. 차량 모니터 화면에 보이기에 멈춰서 기다린다. 그럼 그 할아버지는 다시 간다. 왜 이렇게 못된 국가로 변해 가는지 속이 상할 정도다. 죄를 지은 사람에 대한 법이 너무 무르고 느슨하다.

수도권 지역은 아직 인구가 유입되고 받쳐주니 부동산 경기는 괜찮다. 그러나 지방은 해가 갈수록 인구가 줄어들어 지어 놓은 아파트에 입주하려는 사람이 없으면 빈집이 늘어나는 일본 꼴이 된다. 우리가 일본은 따라 가지 않는다고 하지만, 인구가 줄면 어떻게 방법이 없다. 울산의 경우 1997년 7월 15일 광역시로 승격을 하면서 울주군도 넣고 해서 120만 명을 만들었으나 지금은 110만 명이 깨져서 109만 9 천 명이다.

계속해서 인구가 줄고 있기에 변두리 지역 아파트는 유령이 살 날이 멀지 않음을 알려 준다. 투자의 대가들이 많이 조언을 하는 내용은 부동산은 2가지를 잘 지키면 성공을 할 수 있다. 내가 아는 것만 투자를 하고 조급함을 버리고 여유 있게 기다리는 것이다. 부자들은 태풍의 위력을 잘 숙지하고 있으며 어떤 나무가 튼튼한지 외부로 봐서 알 수 없는데 태풍이라는 것이 뿌리의 상태를 확인해 준다. 부자들은 이런 태풍이 오는 것을 좋아한다.

뼈 광고에 연예인 남궁민이 단단한 뼈가 튼튼한 뼈라고 하자. 그것을 누가 모르나 라고 되묻자 그럼 그렇게 하시든 가요. 라고 응답을 한다. 부동산도 마찬가지다. 인기가 있는 지역 부동산이 단단하기에 절대 인적이 드문 한적한 곳에 투자를 하지 않는 것이 원칙이다. 부동산 투자를 고려할 때 인구가 계속해서 감소를 하고 젊은이 보다 나이 많은 사람이 사는 지역을 피해야 하며 10만이 안되는 지역은 투자를 하면 안 된다. 이런 곳은 털고 나오기도 어려운 곳이다.

투자에 생각하는 사고도 매우 중요하다. 부정적인 생각을 가지고 투자를 하면 마음이 편하지 않고 길게 가지 못해 손해를 보고 손절하는 사람이 많아 어느 정도 묻어두는 전략이 필요하다. 한 5년 정도 보고 가져가면 부동산 사이클이 한번 돌아온다. 서울에는 평당 2억 원이 넘는 아파트가 출현 되었다. 지방은 24평 아파트가 2억 원 하는데 이게 몇 배 인가 24 배가 되는 셈이다. 이게 한양과 지방의 시세이며 사람들이 인 서울을 하는 이유다.

우리나라는 1945년 8월 15일 일본 식민지에서 해방이 되었으나 5년 뒤 한국 전쟁으로 3년 동안 나라는 완전 폐허가 되어 버렸다. 광복을 시켜 놓고 전쟁을 치르게 하여 재기 불능의 나라로 만들어 버렸다. 미국의 한 작자는 "한국의 경제 성장이 이루어지는 것을 기대하는 것은 쓰레기통에서 장미가 피는 것을 기대하는 것과 같다."라고 이야기했다.

경매에 숨은 고수가 많이 있을 것이라고 생각하는데, 진짜 고수는 낙찰을 많이 받은 사람이 아니라 물건을 싸게 받는 사람이다. 낙찰이 물건 감정가 대비 비율을 보면 아파트는 85%, 상가는 63%, 토지(전) 64%, 토지(잡종지) 42% 수준으로 아파트는 가격이 투명하게 형성이 되어 있기에 많니 내려오지 않는다. 그 외 상가나 토지는 50% 수준에 낙찰을 받으면 괜찮아 보이며 수익을 안겨 준다.

공매는 온비드 사이트에 인터넷으로 참여를 하며 시간을 뺏기지 않아 좋지만 경매와 달리 인도 명령이 없어 세입자를 내보기가 어려운 단점이 있다. 입찰은 월요일 오전 10시에 시작하여 수요일 17시까지 이며 개찰은 목요일 10시에 시작된다. 경쟁력이 경매보다 낮아 찾는 이들도 많이 있다.

부동산 투자에 관심이 있는 사람에게 추천을 드리고 싶은 책입니다.

감사합니다. (제네시스 드림)