거장의 경매 수첩

거장의 경매 수첩 - 37년 투자의 대가가 공개하는 금맥을 거머쥐는 부동산 경매 비기
심완보(태양바람) 지음 / 21세기북스 / 2023년 7월

거장의 경매 수첩

태양 바람의 필명을 가진 심완보 원장님께서 7~8년 전에 집필한 책을 이번 기회에 수정을 하여 내 놓았다. 출간 인터뷰에 경매의 내용을 좀 더 보완해서 2편을 준비하고 있다고 하며 경매를 하면서 혼이 난 적은 법적지상권이라고 한다. 경매 물건이 여러가지로 꼬인 유치권도 그렇지만, 법적지상권은 사례 분석과 공부를 많이 해야 할 것 같다.

우리나라 땅은 산이 많은 비중을 차지하지만 좁은 땅에도 종류가 28가지 되며 용도 또한 다양하다. 농림지역, 관리지역, 도시지역, 자연환경보전지역으로 깊이 있는 지식은 필요하지 않지만, 경매를 한다고 하면 땅에 대한 기본적인 것을 알아 두어야 할 것 같다.

책 초기에는 농취증 발급 관련 내용이 나오는데, 농지를 경매로 낙찰 받게 되면 농지취득자격증명을 제출해야 경매 입찰 보증금 10% 떼이지 않는다고 한다. 그 농취증은 면사무소에 아무나 가면 떼 주는지 의문이 간다. 타지의 사람이 와서 농사를 짓지도 않으면서 투기로 토지를 구입하는 것을 방지하기 위해 만들어 놓았는데, 그 지역에 살지도 않는 사람에게 발급을 하는 것은 뭔가 일반 상식으로 맞지 않는 것 같다.

경매 사례 중에 가장 핫 한 것은 지렁이처럼 생긴 땅을 감정가보다 10배 높게 입찰을 하여 다시 1,000배 가깝게 시행사에 넘기는 것을 보고 정말 고수가 아니면 감히 흉내를 낼 수 없는 사건으로 생각이 된다. 이런 물건은 거의 나오기 힘들며 좀 오래된 과거 사건이라 가능 했을 것 같다.

부동산에서 꽃이라고 할 수 있는 경매 수익을 안겨 주기도 하지만, 잘못 투자를 하면 투자금이 묶이는 사례도 있어 판단과 선택을 잘 해야 한다. 경매는 은행이나 각 채권단에서 꼬인 부분을 법으로 풀어서 정상화를 만들어 놓는 것이기에 과거처럼 색 안경 끼고 보는 것은 잘못 된 생각이다.

경매 책들의 사례를 보면 자신도 금방 큰 돈을 벌 것 같지만 장미 빛의 수익 사례는 여러 경험을 쌓은 고수의 이야기지 처음 시작하는 사람이 쉽게 벌 수 있는 돈은 아니다. 어디든 수입 있는 곳에는 그만한 댓가를 치르고 받는 돈인 것이다.

경매의 진행 과정은 예나 변함없이 경매 물건에 대한 권리분석으로 말소기준권리를 가장 중요하게 생각을 하며 한번 야무지게 공부를 해 놓으면 꾸준히 사용을 할 수 있는 좋은 기술이며 직접 경매를 하지 않더라고 지금 살고 있는 주택의 권리 사항을 확인을 할 수 있는 노하우가 생겨 부동산 매매 시 문서 작성에 막히지 않고 사기를 당하는 일이 없다. 

요즘 같이 부동산 경기가 좋지 않을 때 경매 참여를 하여 매입을 하면 가격을 낮출 수 있는 좋은 기회다. 다시 부동산 경기가 살아나면 수익을 안겨주기에 부동산은 주식과 달리 기다림이 아주 중요하다. 

책 말미에 경매를 참여 하려면 먼저 현장 즉 경매 물건지에 가는 일이다. 이를 임장 또는 발품을 판다고 하는데, 현장 세 번 방문, 세 번 생각, 세 끼를 먹고 돌아 와야 한다고 하니 현장에 하루 정도는 머물다 와야 경매 물건에 대해 최대한 많이 알고 놓치는 일을 줄이는 것이다.

경매에 운도 필요하다. 그러나 그 운이 하늘에서 갑자기 떨어지는 것이 아니며 실력을 쌓아 가면 운도 같이 따라온다. 저자가 말하는 실패는 성공이다. 실패를 두려워 해서는 경매든 무엇이든 아무것도 못한다. 2편을 기다리면서... 감사합니다. (제네시스 드림)