소액 경매 투자로 직장인 탈출하기

소액 경매 투자로 직장인 탈출하기
내일로의 시작.꼬동(김병균) 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 5월

소액 경매 투자로 직장인 탈출하기

최근에 아파트 전세 사기 건으로 많은 사람들 전세금을 받지 못하는 사례가 발생되어 온 나라가 시끄러운 형국이다. 이는 모두 부동산 주거 계약에서 세심하게 확인을 하지 않아 비롯된 것이며, 왜 살던 집이 경매에 나오게 되었는지 사례를 보고 이런 사기 건에 절대 걸려 들지 않도록 공부하고 대비를 해야겠다는 생각이 든다. 

이 책은 실제 경매에 투자한 사례 12가지를 쉽게 설명된 책으로 경매에 참여를 하려면 먼저 그 물건의 시세 파악이 잘 되어야 하며 매매 건 수가 많은 아파트 경우는 비교가 쉽게 되지만, 토지 즉 땅은 거래가 거의 없다 보니 매매 가격 찾기가 어렵다.

책에 토지 시세를 알아보는 사이트가 잘 소개되어 있다. 디스코사이트, 네이버부동산(토지), 토지 이용 사이트, 그 외 현장 부동산중개인을 만나면 입찰 가격에 대한 리스크를 줄일 수 있다.

책의 저자는 포항 및 경주 지역에 살고 있으며 소개된 경매 물건 포항 즉 바닷가 주위 물건이 많이 소개되어 나온다. 경매 스터디회원 6~7명이 공동 참여를 하여 담보 대출 후 남은 금액을 나눠 지불을 하니 인 당 보통 1 천 만원 정도 나눠서 내고 경매 물건 취득이 최근이라 아직 수익 창출에 시간이 좀 걸려 보인다.

소개된 경매 건 별로 투자 팁도 잘 소개 되어 있다. 바닷가의 경우 바다 전면이 넓은 토지 그러니까 도로 부분을 많이 접하고 있는 토지가 인기가 있으며 경매 물건의 대출 금액이 얼마 되는지 입찰 전에 확인하고 자금 부족으로 인해 입찰을 포기하여 입찰 가격을 버리는 경우를 막을 수 있다.

경매 물건의 대출은 감정가의 70% 또는 낙찰가의 80% 중 낮은 금액을 대출 해 주니 경매에 들어가는 비용을 꼼꼼히 노트에 정리가 필요하고 또 부대 비용인 취득세와 등기 비용도 있기에 좀 더 여유 있게 준비를 해야 한다.

경매에 참여를 하여 건 당 500만 원 차익을 남긴다고 하면 우습게 보는 사람이 많은데 이는 큰 오산이다. 보통 월급쟁이 한 달 쉬지 않고 꼬박 열심히 다녀야 나오는 돈 아니던가. 경매로 한 2주일 정도 뛰어 다니며 번 돈이기에 적은 돈이 아니다. 물론 현장 발품과 권리 분석 그리고 입찰 가격 고민 등 많은 준비를 해야 하지만, 어디 세상에 돈 벌기가 쉽던가?

부동산 관심이 부족하거나 잘못된 지식으로 전세 또는 월세 보증금을 잃어버리는 경우가 있는데, 최소한의 부동산 지식이 있어야 어렵게 모은 돈을 지킬 수 있다. 대출이 많은 아파트는 전세 보증금을 최대한 줄여야 하고 경매 시 버틸 수 있는 대항력을 갖춰 놓아야 한다. 

그 대항력이 전입 신고 및 확정 일자로 주민센터에 가서 받고 최우선변제를 받으려면 전세 보증금 금액 또한 맞게 설정을 해야 한다. 최우선 변제 금액은 인터넷 조회하면 지역 별로 설명이 잘 되어 있다.

책에 소개된 경매 사례 12가지

1. 상가 건물 소액 투자

2. 재개발 소액 투자

3. 밥 집 거리 토지 투자

4. 수익형 부동산 모텔 투자

5. 바닷가 뷰 토지 투자

6. 캠프장 소액 투자

7. 환지 소액 투자

8. 가치가 미 반영된 상가 주택 투자

9. 소액 투자로 빠르게 

10. 하락장을 이기는 아파트 투자

11. 하락장을 이기는 입지 좋은 상가 주택

12. 소액으로 택지 토지 투자

12가지 사례 모두 낙찰을 받아 장미 빛으로 성공하였지만, 낙찰이 되지 않고 떨어진 사례나 잘못 물건을 낙찰 받아 돈이 되지 않아 고민이 되는 물건도 같이 올려 주었으면 더 빛을 발하는 책이 되지 않았을까 하는 생각이 든다.

권리 분석에서 중요한 것은 말소기준권리, 대항력세입자, 우선변제권 등이며 생소한 용어를 처음부터 완벽하게 이해를 하려고 애를 쓸 필요는 없다. 하나 하나 천천히 읽어보고 인터넷 검색을 하면 쉽게 알 수 있는 내용 들이다.

노력 없이 대충 하여 얻는 돈은 세상 어디에도 없다. 여기 경매 또한 자료 분석과 현장 답사 그리고 많은 입찰 참여로 자기만의 감을 찾아야 수익으로 돌아온다. 책에서 경매에 대해 설명을 잘 해 놓았듯이 경매 참여를 해서 가게에 도움이 되었으면 하는 생각도 든다.

감사합니다. (제네시스 드림)