이 책의 머리말에는 이런 구절이 나옵니다. "민법(및 민사특별법)은 내용이 난해하고 양도 방대한 반면, 공인중개사를 준비하는 이들은 법을 전공하지 않은 이들이 대부분이기 때문에 커다란 부담이 되는 과목이다(p2)." 이 말처럼, 제대로 공부하려 들면 한도 끝도 없기 때문에 적정 시간 안에 시험 범위 안 내용을 마스터하고 최대한 빨리 시험에 합격하는 게 중요합니다.
이 책은 또한 기존 랜드하나 교재들처럼, 출제 빈도나 가능성이 낮은 항목은 최소한으로만 다루고, 대신 빈도가 여태 높게 나온 내용들은 최대한 자세하게 풀어 놓았습니다. 공인중개사 민법 과목 대비에 최적화한 교재라는 점을 우리 수험생들은 알 필요가 있을 것 같아요. p2에는 또한 "시험과 관계 없는 부분은 과감히 삭제하였습니다"라는 말도 나옵니다. 그렇다고는 해도 이 교재는 700페이지 분량이 훨씬 넘습니다.
원론적인 내용은 잘 안 나온다고도 하지만 "법률행위의 목적"은 교재 중에 표시되었듯 매년 1~2문제씩은 반드시 출제되는 단원입니다. 바로 앞 "민법의 기초"에서는 "거의 출제되지 않지만 민법 전체의 이해를 위해 철저한 공부가 꼭 필요하다"는 말이 나옵니다. 그래서 이 단원은 너무 노력을 경제적으로만 투입하려 할 건 아니고 성실한 학습이 꼭 이뤄져야 할 것 같습니다.
p30에 나오듯 "단속규정과 효력규정" 사이의 차이 같은 건 민법의 본질을 정확히 이해하는 데 반드시 필요한 공부인 듯합니다. 둘 다 법규정인 점은 같으나, 단속규정은 이를 어겼을 시 과태료 부과 등으로만 제재가 이뤄질 뿐 행위 자체는 그대로 유효하고, 효력규정은 제재는 별도로 이뤄지는 데 더해 효력도 덩달아 무효가 되는 걸 가리킵니다. 이것 자체도 시험에 자주 나오지만, 사법(私法)의 대표 영역인 민법이 어떤 구조인지 이해하는 데 필수적인 대목이라고 생각되네요. p31에는 중요 판례 4개가 소개되는데 이 중에는 2017년도에 내려진 것도 있습니다.
민사특별법에서 정한 제한을 초과하여 올린 차임부분 규정은 효력규정인가 아니면 단속규정인가? 책 저 뒤 p562에는 그 부분에 한해 무효라고 하여, 이 규정이 효력규정임을 분명히한 판례가 나옵니다.
상식에 반한다거나 그 결과가 정의롭지 못하다고 해서 그런 법률행위들 모두가 103조 위반으로 무효라고 판단되지는 않는데 pp.37~38에 구체적인 예들이 나옵니다. 103조 위반 중에서도 특히 부동산 등의 이중매매가 문제되는데 이중매매라고 해서 다 무효가 되는 것도 아닙니다. 특히 p39에는, 이중매매란 그것도 법률행위 자유의 원칙에 의해 일단은 유효하나(대신, 제1매수인은 매도인에 대해 손해배상 청구 가능), 제2매수인이 매도인의 배임에 적극 가담한 경우 그 제2매도가 무효라는 점을 명확히 잘 설명해 주고 있네요. 이런 부분은 처음 공부할 때는 참 어려운데, 교재에서 군더더기 없이 깔끔하게 설명해 주는 덕에 잘 넘어갈 수 있게 되는 것 같습니다.
기본서라서 이론 설명 위주로 구성되었으나, 빈출 지문들은 OX문제 형식으로 정리되었으며 그 다음에는 "실전 맛보기 문제"들이 매 단원 끝마다 실려 있습니다. 문제의 양은 그리 많지는 않습니다.
법률행위에는 무효 사유가 있는 게 있고 취소 가능에 그치는 경우가 따로 있습니다. 취소도 여러 가지가 있는데 이 중 "착오"는 원칙적으로 취소가 되는 게 아닙니다. 민법 109조는 특히 "법률행위의 중요 부분에 착오가 있었던 경우"를 규정합니다. 법문이 적극적으로 "~인 경우에는 취소할 수 있다"고 규정했으니 중요 부분 착오라는 점은 표의자 본인이 입증 책임을 지며, 후단에 "단, ~인 경우에는 취소할 수 없다"고 하였으니 단서의 중대한 과실 부분은 반대로 상대방이 입증해야 합니다. 이처럼 법문의 표현 형식에 따라 입증 책임의 부담이 달라지는 건 참 미묘하면서도 그 타당성에 대해 고개가 끄덕여지기도 합니다. 잘 생각해 보면, 과연 상식에 비추어서도 그리하는 게 타당할 듯합니다.
허위, 과장 등이 도를 넘었을 경우 "기망"에 해당하여 취소 요건이 생기기도 하는데 p72에는 상가 분양에 있어 다소의 허위, 과장 광고가 있다 해도 그것이 110조에서 규정하는 취소 요건까지는 가지 않는다고 한 판례를 소개합니다. 이런 건 판례를 처음 접하는 수험생들의 경우 어려울 수 있으나, 잘 생각해 보면 이런 것까지 일일이 취소 가능으로 규율할 시 사회에 큰 혼란이 생기겠으므로 정책적 고려가 베풀어진 판단이라 여길 수 있습니다. 여기까지 보면 정말 수험에 꼭 필요한 이론 설명, 또 판례 소개가 이뤄지는 이 교재의 특징을 알 수 있습니다.
매 단원 뒤에는 빈출지문 OX가 나온다고 했는데 정답, 해설이 책 뒤에 따로 있거나 한 게 아니라 문제 바로 아래에 나옵니다. 하단을 보면 O인 경우에는 별개 정답 표시나 해설이 없고, X인 경우에만 그 문항의 번호와 함께 해설을 해 놓습니다. 처음 보면 수험생들이 "어? 왜 답이 없지"라며 당황할 수 있지만 답이 O인 경우는 해설이 따로 필요 없으므로 이런 편집이 우리 수험생들에게도 경제적입니다. 여튼 "취소권은 형성권이며 청구권이 아니다" 같은 지문은 민법학 객관식 문항에서 아주 역사가 오래된 것이나 기초 이론이 정학히 이해 안 된 수험생들에게는 의미가 알쏭달쏭할 수 있습니다. 이 교재가 지시하던 대로, 민법 기초는 이후의 공부 편의를 위해서라도 탄탄히 공부되어야만 합니다.
등기의 경우 공신(公信)의 원칙이 적용되지 않는다고 합니다(p176). 이 말과, p190에 나오는 "등기의 추정적 효력"은 서로 모순되는 게 아닌가 여기는 수험생들도 있습니다. p190 이하에 나오는 설명은 우리 상식으로 그런 공신력이라 부르는 것 같은데, p176에서는 또 공신의 원칙이 적용 안 된다고 하니... 그런데 이건 우리의 상식과 민법상의 용어가 서로 다른 데서 오는 착각입니다. p176의 "공신의 원칙"은 공신력(정확하게는 적법 추정력)이 없다는 게 아니라, 실체 권리가 부재한데도(즉 허위 등기일 때) 등기부만 보고 이를 믿은 자에게, 동산의 선의취득 같은 게 인정 안 된다는 뜻입니다.
독일에서는 저 공신의 원칙조차 다 인정되기 때문에 우리도 이를 도입해야 한다는 주장이 있으나 실체에 부합하지 않는 등기임을 입증했을 경우 진정한 권리자는 보호되어야 한다는 점에서 우리 법원은 이를 인정하지 않습니다(독일은 그런 게 없음). 이와 달리 공시(公示)의 원칙(p175)은 동산 물권 변동에 외부에서 인식할 수 있는 공시 방법을 갖춰야 한다는 뜻 정도입니다. 만약 공신의 원칙이 한국에도 도입되면, 진정한 권리자는 엉터리 등기 때문에 권리를 잃게 되었으므로 국가에 대해 손해 배상 청구가 가능할 것입니다.
점유도 추정력이 있고, 등기도 추정력이 있으므로 이 둘이 충돌할 때는 등기의 추정력이 우선한다고 책에 잘 설명되어 있습니다. p196 이하에는 "인도"의 여러 방법이 나오는데, 간이인도와 점유개정이 많은 수험생들에게 어렵게 다가오죠. 점유개정의 경우 선의 취득이 인정 안 된다는 점도 주의해야 할 것 같습니다. p211의 "점유의 관념화"와도 잘 연결하여 이해해야 하겠습니다.
p252에는 여러 가지 취득시효를 한 번에 정리할 수 있게 표로 정리가 잘 되어 있습니다. "등기부취득시효(부동산의 경우)"와 "단기취득시효(동산의 경우)"는 모두 1/2씩 단축된다는 게 공통이며, 선의+무과실을 요구한다는 게 또한 공통입니다. 또 p264에는 동산의 경우 어떤 때에 선의취득이 인정되고, 어떤 경우 그렇지 않은지 표로 잘 정리되었습니다. 개인적으로 이 부분이 헷갈렸었는데 많은 도움이 되었습니다.
민법 366조에서는 법정지상권(p312)이라는 것을 규율하는데 일반적인 지상권은 등기가 필수이나 이런 것은 등기 없이도 일단 성립하기는 하므로 제3자는 특히 주의할 필요가 있습니다. 민법 366조 같은 조문이 따로 정하는 것 말고도 관습법상의 지상권이 따로 있기도 하므로 학자들은 이에 대해 비판적 입장을 취하기도 하나 여튼 우리 대법원은 이런 태도입니다.
전세권이 건물의 "일부"에 대해 설정되었을 때 전세권자는 그 부분에 대해서만 경매를 신청할 수 있을 뿐 전세권이 설정 안 된 다른 부분에 대해서는 경매를 신청할 수 없다는 판례가 p336에 나옵니다. 이때 판례는 "우선변제권은 별론으로 한다"는 말도 덧붙이므로 OX를 판단할 때 조심할 필요가 있겠습니다.
p368에는 저당권에 의해 압류한 건물에서 임차료 등을 받을 수 있을 때 압류의 효력이 이런 것들에도 미치는지 여부에 대해 판단하는 판례가 니오는데 결론은 긍정입니다. 민법 조문 359조에 과실에 대한 효력을 규정하는 걸 근거로 삼습니다. 조문이 명시적으로 저런 게 있으므로 당연한 해석이겠습니다.
p392에는 실제로 저당권자가 얼마나 배당을 받을 수 있는지 계산하는 기출문제가 나옵니다. 답은 쉽게 구할 수 있으며, 저당권은 채권과 달리 순위란 게 있으므로 1번 채권자가 1억을 배당 받고 난 나머지 중에서 자기 채권을 만족시킬 수 있으므로 답은 ④1억원입니다. 1번 채권자가 X, Y에 대해 2:1의 비율로 자기 채권을 만족시킴을 아는 게 포인트이겠습니다. 책에 해설이 잘 되어 있으므로 혹 처음에 이해가 바로 어려워도 해설을 잘 읽어 보면 이런 유형은 정복할 수 있습니다.
취소는 민법총칙에 규정되어 있지만 해제는 주로 계약에 대해 이뤄지므로 이것은 계약법상의 규정이 적용됩니다. 해제의 의사표시는 철회할 수 없는 등 여러 가지 특징이 있으나(이 책 p432), 취소의 경우와는 여러 차이가 있으므로 책 p131로 다시 돌아가 체크할 필요가 있습니다. p461에는 권리의 전부가 타인에 속하는 경우, 일부만 그런 경우를 나누어 잘 요약 설명하고 있습니다. p475에는 교환 계약 관련하여 중요 판례가 두 개 나오는데 이 파트는 시험에 잘 안 나올 것 같지만 여튼 전형계약 중 하나이므로 소홀히하지 말고 점검해 둬야 할 것 같습니다.
p476 이하에는 임대차 계약에 대한 설명이 나오는데, pp.514~561(민사특별법 파트 중 일부)의 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등과 반드시 연계해서 통합적으로 이해할 필요가 있겠습니다.
"충분한 이해 없이는 정리와 암기가 불가능하고, 정리와 암기 없이 이해만으로는 실전 시험에서 고득점하기 힘들다(p8)." 공인중개사 시험에서 민법 과목 공부의 특징을 잘 요약한 말이 바로 이것입니다. 랜드하나 시리즈는 현행 출제 경향에 최적화한 해설과 편집이 가장 큰 장점 같고, 여튼 요즘 경향을 보면 기본서 내용이 확실히 머리에 장착되지 않으면 고득점은커녕 합격 자체가 어려우므로 책에서 유도하는 대로 충실히 학습할 필요가 있겠습니다.
*본 포스팅은 네이버 카페 문화충전으로부터 제공 받아 솔직하게 작성된 서평입니다.