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지성의 돈되는 부동산 1인법인 - 세금 대출 명의 문제 한 방에 해결하는 최고의 투자 전략!
지성 지음, 이승현 감수 / 잇콘 / 2019년 1월
평점 : 
구판절판
작년 말부터 1인 법인 설립을 고민해왔습니다.
어차피 현재 어중간한 개인사업자와 프리랜서로 2019년을 어중간하게 지낼 바엔, 영업과 운영 때문에 비용이 많이 나가는 거면, 이 지출에 대한 부분을 최대한 사업 경비로 처리하고 지역가입자로 들어가는 보험료를 절약하는 게 나을 수 있다고 판단했고, 일반임대업과 컨설팅 외 건축과 개발, 전자상거래까지 확장할 계획이라 미리 재무제표를 만들어 두는 게 낫지 않을까 고민했습니다. 주변 동료들과 선배들도 독립 또는 현재 일 외적으로 또 부수입이 있는 분들은 그렇게 하는 터라.
법인으로 하는 주택매매업은 과거에는 그다지 관심이 없어서 지성 님의 정규 강의를 수강하진 않았습니다. 그러나 이번에 타이밍 절묘하게도 책이 새로 나왔네요. 지성의 돈되는 부동산 1인법인이라는 타이틀에 그것도 부동산과 관련된 1인 법인으로. 지난 주말에는 저자 강연회도 다녀왔습니다.
이미 어느 정도 알고 있는 내용이었지만, 책을 통해서 더욱 확실하게 파악하고 최근 정부의 부동산 규제에 맞물려 새로운 대안이 될 수 있음을 알게 되었습니다. 여전히 저는 주택임대매매를 목적으로 한 법인은 충분히 고민을 해봐야 한다는 포지션은 그대로입니다. 다만, 어차피 전업투자나 부동산 종사자라면 충분히 법인을 통해 시너지를 낼 만한 사업을 할 수 있다는 것은 매력적이라고 여겨졌습니다.
지금까지 직장인 내지 개인사업자 이상을 벗어나 보질 못했기 때문에, 법인 운영은 전공책 속의 내용처럼 딱딱하게 여겨졌습니다. 많은 비용 절감의 메리트가 있음에도 불구하고 한편으로는 또 다른 족쇄를 스스로 차는 것처럼 느껴지기도 했으니까요.
그러나, 이 책에서 최대한 융통성 있게 1인 법인이라는 무기를 잘 사용하여 부동산 투자를 하는데 도움이 되는 수단으로서 소개를 해주는 부분은 모든 투자는 왕도가 있는 게 아니라 사람의 마음먹기에 따라 달라진다는 것을 깨닫게 합니다.
법인의 큰 핵심 키워드는 '대출'과 '절세'입니다.
자연인이라면 아무리 대단한 사람일지라도 부동산을 위한 레버리지로 활용할 대출이 언젠가는 바닥을 드러낼 것이니까요. 그리고 많은 수익을 올리면 당연히 많은 세금을 내는 게 순리겠지만, 법인이라면 합법적인 테두리에서 충분히 세제를 줄이는 메리트를 받을 수 있기에 적절하게 활용한다면 충분히 그 가치를 발하겠지요.
법인이 개인보다 좋다고 말할 수 있는 근거는 명의 활용의 제약이 낮으며, 언급했던 것과 같이 전략적으로 절세를 할 수 있습니다. 그리고 사업 필요한 비용 처리는 물론 건강보험료의 부담을 낮춰 줍니다.
그럼 세부적으로 볼까요?
먼저 초보자일수록 법인으로 시작하는 것이 좋다고 합니다. 초보이기 때문에 초기에 투자한 물건은 안목이 낮을 때 투자한 물건은 애물단지이기 마련입니다. 따라서 손해도 볼 수 있는데, 법인은 이런 실수의 대가를 줄여줍니다. 그리고 부동산 시장이 상승할 때 정부가 항상 나서게 마련인데요, 이번 규제 정책으로 인해 개인투자자들의 입지가 많이 줄어들게 되었습니다. 하지만 법인은 세금 규제 면에서 여전히 그대로입니다. 또한 내 집 마련을 할 때도 소중한 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 대출의 규모 또한 사실상 제한이 없습니다.
그렇다면 어떻게 설립을 하면 되는지 설명을 해줍니다. 그것도 셀프 설립을 기반으로요.
중과세를 피하기 위해 비과밀억제권역을 사무실 소재지로 염두에 두고 사업목적은 좀 다양하게 부동산과 연관되어 있는 분야를 망라합니다. 개인적으로도 사실 부동산 투자만 보지 않고, 관련된 사업을 운영할 계획이기 때문에 동감입니다. 그 밖에 형식은 법인이지만 실질적인 1인 법인이기에, 1인 법인을 유지하는 노하우가 들어 있습니다.
법인의 투자는 일반의 투자와 어떻게 다를까요?
법인도 개인과 대부분 동일한 면이 있습니다. 그러나 좀 특별한 경우를 봅시다.
대출과 같은 경우는 재무제표가 없으면 상식적으로 개인 신용이 없는 거라 대출이 나오지 않을 거라 생각하는데, 오히려 그것이 유리한 면으로 작용할 수도 있다고 합니다. 또한 법인 대출도 개인 대출보다 드물지만 취급하는 금융기관은 있고요, 오히려 개인 대출을 요새 막아놓는 추세라 이쪽 부분으로 대출이 잘 될 가능성도 충분할 것 같아요.
임대를 하는 문제에 있어서, 법인이 임대인인 케이스가 대중화된 것은 아니기에 임차인을 구하기가 어려울 수도 있겠지만, 일단 주거용 물건이 아니라면 크게 문제 될 것은 없고, 임대차의 경우 사전에 이 상황을 잘 인지하는 실력 있는 중개사와 합을 맞추는 것이 중요하다고 합니다. 당사자는 어려워도 공인중개사의 코멘트를 신뢰하니까요.
33평 이상의 주택규모는 부가세가 발생하니 가급적 그 아래로 투자할 것도 언급하고요, 돈을 굳이 빼려고 노력하지 않고 충분히 비용처리를 이용하여 법인에 자금을 그대로 놓으라는 역발상 생각을 내놓습니다. 이게 가장 법인을 활용하는 수익이라고. 또한 손해도 전략이 될 수가 있다고 말합니다. 법인을 통해 이월 결손금 공제를 활용할 수 있으니까요.
이제는 법인을 운영해봅시다.
대표이사의 인건비가 적을수록 건강보험료가 낮아지게죠. 공무원이나 일부 기업의 종업원은 대표이사 겸직이 어렵겠지만 충분히 대주주로 법인을 활용할 수 있습니다. 특히 부동산 관련 법인은 주 7일 근무나 다름없어 비용처리와 그 근거자료 제시에 용이합니다. 앞에 언급했던 것처럼 사업 목적을 다양하게 하여 부동산 투자나 관련 사업에 사용한 비용은 대부분 처리가 됩니다. 물론 추가 규제가 없는 한 말이죠. 많은 분들이 세무 조사를 걱정하는데요,
사실 이 부분은 개인이 노력한다고 되는 것은 아닌 듯합니다. 평범하고 착하게 살아왔어도 다 작은 탈법 행위는 했는지 기억도 안 나니까요. 그러나 최소한 법인만큼은 세무 대리인을 고용한 셈이라 충분히 그 지침에 따라서 움직이면 문제가 없을 것입니다.
사실 이 책을 섭렵한다고 부동산 1인 법인을 완벽히 활용할 수 있을 거라고 보지는 않습니다. 더 깊은 내용은 강의에서 배울 수도 있고 직접 몸으로 부딪쳐 가는 과정에서 스스로 경험으로 새기게 될 것이니까요.
그러나 법인이라는 투자 툴을 고려해봄직 한 대안으로 제시해줌으로써 충분히 자신의 상황에 맞게 실행에 옮길 경우 처음 해보는 것이기에 부수적인 잡음을 날지언정 위험을 최대한 줄일 수 있도록 도와주는 친절한 교본이라고 정리해봅니다.