나는 오를 땅만 산다 - 김종율

나는 오를 땅만 산다 - 쉽게 배워 바로 써먹는 옥탑방보보스의 토지투자 첫걸음
김종율(옥탑방보보스) 지음 / 한국경제신문 / 2018년 12월

반가운 토지투자 기본서가 나왔다.
'옥탑방보보스'라는 닉넴으로 유명한 김종율 교수의 <나를 오를 땅만 산다>이다.

강의를 듣거나 기존 책을 보면 알겠지만 투자중에서도 까다로운 투자처 중 상가와 토지를 적절한 비율로 연계해서 설명해주는 사람은 많지 않다. 그러나 저자는 이 두 분야의 투자 경험이 많고 특히 경공매로 매입하는 방법을 알기 때문에 배울 만한 것이 많은게 사실이다.

토지투자의 장점은 한 마디로 주택 경기에 영향을 받지 않고 언제든지 지속적으로 투자가 가능하다는 것.

저자의 의도는 이렇다.
토지 투자가 결코 어렵지 않다(규제를 외우는게 문제)는 것과 책상머리 공부보다 중요한 것은 실전이라는 것.

이 책을 통해 독자들이 얻을 수 있는 2가지는 부동산 뉴스를 통해 투자팩트를 가려내고 타이밍을 재는 법과 지금은 못 생겼지만 앞으로 이뻐질 비시가지가 시가지가 될 지역을 찾아내는 법이다.

뉴스부터 제대로 읽어라

보통 사람들은 부동산 뉴스에 혼란스러운 경우가 많다. 이거 개발되는거야, 아닌거야?
뉴스를 읽을 때는 시행사를 확인하는 것이 중요하다. 개발 사업의 실현 조건은 행정 계획과 사업시행자가 있어야 한다는 것.

또한 토지를 투자할 때 이미 도시가 된 곳보다 장차 도시가 될 곳을 찾는 곳을 투자하는 게 바람직한데 가령 TOD개발의 패러다임인 현재라면 택지개발지구와 교통, 그리고 일자리를 가져오는 산업단지 여부를 파악하는 게 중요하다. 그리고 개발호재가 아니라 실현 시기로 타이밍을 맞추는 것이 투자의 포인트다.

시가지가 될 비시가지를 찾아라

먼저 개발 불능지를 피하는 것을 전제로 설명한다. 가령 보전산지, 공익용산지는 진짜진짜 조심해야한다. 

국가나 지방정부의 측면에서 보면 보전시킬 필요가 있는 임야보다는 이미 사업용인 농지를 개발하는 것이 낫다. 그런 측면에서 계획관리지역이 일반주거지역으로 바뀌기 쉽다. 

그러나 녹지지역이 일반주거지역으로 되는 사례도 분명 있으며 시가지 수요가 증가하고 시가지와 접한 구역이면 승산이 있다.

용도변경이 되는 일반주거지역 투자에 대해서도 언급하는데 이는 종상향이 발생할 근거가 갖춰지면 해볼만하다. 도시기본계획을 살펴보거나 교통망 계획을 유심히 살펴봐야한다.

공포(공고나기전 4년)의 2번타자를 노려라

이는 개발계획지는 1번타자로 부르고, 배후 개발 가능지는 2번타자로 보는 것을 의미하고 4년 전에 투자하는 것이 시기적으로 적절하다고 한다. 

사실 2번타자는 1번타자가 개발되면 가격 상승압력이 들어오며 1번은 비싸고 물건이 없는 것에 비해 2번은 잘 찾아보면 물건이 있고 호재가 실현되면 오르기 마련이다.

팔리는 땅, 개발되는 땅은 따로 있다.

개발까지의 실전 사례와 여러가지 토지투자처로 각광받는 법을 소개한다. 

빌라나 다가구를 지을 땅이 어느정도 면적이 적합한지, 어느 지역에서 직접 개발하는게 좋은지 알려준다. 굳이 개발까지 안하더라도 개발사업자가 선호할 만한 땅은 어떤 건지 알 수 있다. 

특히 택지개발지구가 들어서면 가치가 오르는 땅을 알려준다. 지구단위계획 구역 내가 아닌 일반 건축법을 적용받을 수 있는 인접한 땅에 투자하거나, 택지개발지구 인근 개발제한구역의 특수한 경우의 투자처에 대해서도 설명한다. 

특히 도시개발사업을 설명한 부분이 있었는데, 이 분야의 투자를 소개하기도 하고 나도 투자를 하기도 했다. 다만 이 책은 도시개발사업만을 위한 책은 아니기에 기본적인 개념과 평택 화양지구를 사례로 들어 설명해주었다.

환지방식의 도시개발사업

생각보다 도시개발사업이 진행되거나 아니면 예정인 지역이 많아 투자처로 충분히 고려해볼 수 있는 부분인데 아직 소수의 투자자들만 알고 있기 때문에 장차 대중적으로 알려지면 투자처 확보가 어려워 질 것 같아 지금 빠르게 움직일 필요가 있다.

신도시 시대가 마감하고 택지개발촉진법 폐지로 토지투자의 패러다임이 미니신도시로 바뀌었고 미니신도시의 뼈대가 되는 도시개발법에 의해 환지 방식으로 개발하면 투자자들이나 지주의 이익이 수용 방식으로 진행되는 사업에 비해 크기 때문이다.

나중에 자세하게 설명하겠지만 환지 방식의 도시 개발 사업은  개발 초기에 가격이 싸지만 환지 계획이 나오면 돌려받을 땅이 무엇인지 분명해지기에 가격이 오르게 된다. 

도시개발조합에서 시행사에 체비지를 팔아 사업비를 충당하기 때문에 기존 토지에서 감보가 되지만, 값 싼 땅이 건물을 지을 수 있는 대지로 바뀌기 때문에 면적이 줄어도 고수익이 나오는 구조다.

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각종 공법으로 도배한 다른 책과는 달리 편안하게 읽을 수 있는 수준이다. 본격적으로 투자에 들어가기전에 필수적으로 알고 어떻게 수익이 발생하는지 알려주고 땅투자에 대한 막연한 두려움을 어느 정도 해소 시켜줄 수 있기에 투자자들에게 도움이 될 것이다.