추천! [서평] 부동산 거품은 언제, 어떻게 붕괴될 것인가? [대한민국 부동산 시장의 미래]

대한민국 부동산 시장 미래 - 부동산 패러다임 시프트
김광수경제연구소 지음 / 더팩트 / 2011년 8월

우리나라의 민간 싱크탱크 중 최근들어 가장 주목받고 있는 김광수경제연구소에서 올해 두 번째 책을 출간했다.(첫 번째 책은 동연구소의 부소장인 선대인씨의 [세금혁명]) 이번 책은 우리나라 부동산 시장의 미래에 대한 내용이다.
 
2000년대 중반에 한국사회에는 '부동산 불패신화'라는 말이 유행이었다. '불패신화'를 처음 받들었던 사람들은 '영원한 부동산 투기자'들이었고 조중동을 비롯한 상업 언론들이 부동산 광고에 현혹되어 앞다투어 불패신화를 가공, 포장하여 보도하였다. 부동산 불패신화에는 굳건한 6각 동맹이 있었다. 동맹이자 부동산 거품의 창조사슬, 그리고 부패 사슬은 투기자 - 건설회사 - 고위 공무원, 국토부와 재정부 관료 - 상업언론 - 부패 정치인 - 부패 교수/학자로 이어진다. 뒤이어 일반 직장인들과 주부, 서민들도 이 대열에 합세했다.
영원할 것 같았던 불패신화가 깨지며 이젠 한 치 앞도 예상할 수 없는 혼돈의 시기에 봉착한 부동산 시장. ‘빚내서 집 사고 땅 샀던’ 사람들에게 지금 가장 필요한 것은 부동산시장 상황을 정확하게 꿰뚫어 설명이 필요할 것이다.
이 책은 거시경제 분석과 국내 부동산 분야에 전문성을 인정받는 김광수경제연구소의 집필진들이 객관적이고 논리적인 분석방법에 입각해 대한민국 부동산 시장을 이야기한다. 우선 부동산 시장의 거품 붕괴의 원인을 진단하고, 이로 인해 금융권을 비롯한 전체 경제 시장에 미칠 영향과 앞으로의 시장 동향을 예상한다. 이밖에도 유럽과 미국, 일본 등 해외 부동산 시장의 분석을 통해 세계 시장의 흐름 또한 살펴볼 수 있도록 했다. 
 
김광수경제연구소는 국책연구소나 민간경제연구소와는 달리 유료회원들이 연구소 운영의 토대라고 한다. 연구소는 매주 4~5회에 걸쳐 유료회원들에게 '경제시평', '특집', '시사경제', '경제단신', '일본/중화/미국 경제동향' 자료를 메일로 서비스하고 있다. 이보다 조금 더 깊숙한 경제분석 결과물을 원할 경우에 해당하는 '경제보고서' 회원제도도 운영 중이다. 
민간 연구소의 비밀이기 때문에 회원에 대해서는 외부적으로 공개되지 않지만, 연구소가 운영중인 인터넷 다음 카페의 '김광수경제연구소포럼'의 회원이 오늘 현재 95,572명인 점을 감안하면 내 추측으로는 10만 명 전후로 보인다. 카페 회원 중에서 카페에 들어오고 의견이나 댓글을 남기는 회원이 매일 5,000명이 넘어설 정도로 회원들의 참여도가 높다.
 
이 책은 연구소가 올해 초부터 회원들에게 제공한 '경제시평' 등 자료를 기초로 하여 발간된 것으로 보인다. 3~4월 연구소가 발송해준 이메일 자료 중 이 책과 관련있는 자료는 올해 3월 11일 특집 '수도권 주택시장 현황'을, 3월 21일 '경제시평 '매매가 하락과 전세가 상승의 원인(1)', 3월 24일 경제단신 '1,000조원 돌파를 눈앞에 둔 공공채 발행잔고', 3월 2일 특집 '투기에 취약한 지방 주택시장(1)', 3월 28일 특집 '전국 주택시장 동향 분석(1)'과 '매매가 하락과 전세가 상승의 원인(2)', 3월 31일 경제단신 '예금은행 대출로 본 지역경제 및 주택시장 동향', 4월 1일 특집 '전국 주택시장 동향 분석(2)' 등이다.
연구소는 이와 같은 식으로 매달 경제관련 자료를 회원들에게 발송해준다.
 
책은 6개의 장으로 구성되어 있다. 
1장 부동산 시장의 현주소 : 5.1 부동산대책과 시급한 건설업계 구조조정 / 주택공급 부족론의 허구 / 파주운정3지구 사태와 LH 구조조정
- 1장에서는 건설업계 사정이 개선되고 주택 가격이 다시 상승할 것이라는 정부와 관제연구소, 상업언론의 주장을 비판한다. 이명박 정부 들어 천문학적인 재정지원을 건설업계에 퍼주면서 건설업계의 구조조정을 미루어왔음에도 건설업계의 사정은 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 이는 한국의 부동산 시장이 더 이상 정부 지원에 의해 해결될 수 있는 수준을 넘어섰다는 것을 반증하는 것이다. 수도권 및 전국에 아직까지도 남아돌고 있는 미분양 주택과 준공 후 미분양 주택의 규모를 고려하면 '신규주택 공급 부족'이라는 일부의 주장은 사기와 선동에 가깝다고 할 수 있다.

2장 부동산 거품이 붕괴되고 있는 대한민국 : 외환위기와 부동산투기의 시작 / 이명박정부의 부동산부양책 / 거품 붕괴에 대비하는 금융권
- 2장에서는 외환위기 이후 김대중 정부의 경기부양책과 저금리 정책이 부동산 거품의 불씨를 제공했고, 노무현 정부의 자기모순적 정책이 부동산 거품을 키웠다. 이명박 정부는 부동산 값과 건설업계 살리기를 공약으로 당선되었기에 당연하게도 부동산 경기부양과 건설업계 먹여살리기에 목숨을 걸고 있다.

3장 총체적 부실에 빠진 저축은행 : 저축은행 부실의 전조 / 참담한 저축은행의 현실 / 부동산 침체와 수익성 악화 / 저축은행 사태의 유일한 해법
- 3장에서는 부동산 시장의 거품 붕괴가 금융권으로 확산되고 있는 모습을 설명하고 있다. 그렇지만, 저축은행의 부실은 구조적이고 태생적으로 안고 있는 측면도 있다. 90년대 금융자유화 정책을 추진할 때, 그리고 IMF 외환위기가 발생했을 때 저축은행에 대한 근본적인 수술이 필요했지만 정부와 정치권은 이를 방치했다.

4장 매매가 하락과 전세가 상승의 원인 : 전세 존재의 근거 / 전세가격의 형성 / 주택가격 상승시의 투기자 행태  / 주택가격 하락시의 투기자 행태
- 4장에서는 거품이 붕괴되는 상황에서 전세가가 상승하는 이유를 분석한다. '전세대란'은 투기자들이 자신들의 투기실패에 따른 이자비용을 세입자들에게 전가하는 파렴치한 행위이다.

5장 전국 주택시장 동향 분석 : 수도권 주택시장 분석 / 광역시 주택시장 분석 / 지방 주택시장 분석
- 5장에서는 전국의 주택시장 동향을 분석한다. 거의 전국 모든 주택시장은 공통적인 모습을 보여주고 있다. 매매가 하락과 거래 실종, 시중은행의 대출 축소와 비은행 금융권의 대출 확대, 2009년을 전후하여 이명박 정부의 부동산 부양책으로 인한 일시적인 가격 반등, 미분양 주택과 준공후 미분양의 잔류...

6장 해외 부동산거품 붕괴 사례 : 유럽발 위기의 근원: 부동산 거품 붕괴 / 더블딥 우려가 높아지는 미국 주택시장 / 일본의 '잃어버린 20년'
- 6장에서는 유럽과 미국, 일본의 부동산 거품 붕괴 사례를 비교, 분석하고 있다. 올해 들어 국가부도와 채무불이행이 거론되고 유럽중앙은행과 IMF로부터 막대한 자금지원을 받고 있는 그리스, 아일랜드, 포루투칼 그리고 PIIGS의 나머지 국가인 아이슬란드와 스페인 모두 2000년대 부동산 거품 붕괴가 재정위기를 불러온 것이다.
 
 
부동산이 한국경제와 한국민들에게 미치는 여파는 엄청난 수준이다. 그것은 한국인들에게 부동산(주택)이 의미하는 바가 서구국가들과 다르기 때문일 것이고 현실적으로 한국인들, 특히 중산층 이하 한국인들이 가계에서 지출하는 금액 중에서 부동산이 교육보다 더 많은 비중을 차지하기 때문이기도 하다. 2000년대 들어서 대부분의 한국 중산층들은 부동산에 막대한 투자, 과투자를 감행했고 지금은 상당수 중산층들은 주택대출 이자로 고통받고 있거나 과도한 전세가와 임대료로 고통받고 있다.
지금 당장은 사람들이 물가인상과 반값 등록금, 무상교육과 무상급식, 최저임금과 세계적 재정/금융위기에 관심이 쏠려있고 보수언론 역시 부동산 문제가 보이지 않도록 이슈를 분산시키고 있지만 부동산은 언제 화산으로 분출될지 모르는 마그마처럼 대지 속에 도사리고 있을 뿐이다.
 
연구소의 결론은 한 마디로 "대한민국 부동산 시장의 미래는 거품 붕괴"라 할 수 있다. 이미 한국의 부동산 시장의 거품은 2007년에 최고조에 달하였고 그 해에 붕괴하기 시작했다. 이명박 정권이 집권 후 국가의 세금과 빚으로 거품 붕괴를 지연시키고 있다는 것이다.
300조원이 넘는 천문학적인 부동산에 대한 공공부채 투입은 빠르면 이명박 정권 임기 내에, 적어도 다음 정권 임기 중에 그리스와 아일랜드, 포루투칼처럼 '부메랑'이 되어 한국경제에 되돌아올 것임을 알 수 있다.
그렇다면 그 엄청난 피해가 누구에게 닥칠 것인가? 이미 지난 과거에서 수 없이 나타난 것처럼 그 피해는 고스란히 국민들의 몫이 될 것이고 국민들이 뼈를 깍는 고통을 견뎌내야 할 것이다. 여기서 제외되는 사람은 누구일까? 제외되는 계층은 이명박정권의 측근들, 재벌과 대기업, 기득권층, 정부관료, 정치인, 보수언론이 될 것이다. 이명박 정권이 '부동산/건설시장 부양'과 '부자 감세'를 통해 부자들과 기득권층의 배를 불려준 뒤 그 피해를 일반 국민들에게 떠넘기는 구조인 것이고 가장 힘 없고 빈곤한 계층일수록 그 피해는 파괴적인 수준으로 다가올 것이다.
지금으로서는 부동산 거품의 붕괴는 당연한 것일 뿐이고 다만 붕괴 시나리오에서 두 가지만 남아 있다. 하나는 시점이고 하나는 방식이다.
첫 번째 문제인 '시점'은 이명박 정권의 집권 이내에 닥칠 것인가 다음 정권으로 떠넘겨질 것인가이다. 이명박 정권은 2012년 총선과 대선을 앞두고 있기 때문에 어떻게 해서든지 다음 정권으로 넘기기 위해 집권 초기부터 해왔던 대로 온갖 부양책을 남발할 것이다. 이명박 정권이 국내 부동산의 거품 붕괴를 저금리와 부양책으로 버텨내고 있지만 우울하게도 외부로부터 충격이 거세지고 있다. 미국의 신용위기 강등과 유럽 PIIGS의 재정위기가 앞으로 국제적인 금융위기로 전개된다면 국제경제, 특히 미국경제에 80% 이상 동조화되어 있는 국내경제 역시 무사하지 못할 것이고 그 불똥은 부동산 거품 붕괴로 번질 수 있다.
두 번째 문제인 '방식'은 서서히 붕괴할 것인가 아니면 일본처럼 대폭락할 것인가이다. 그리스와 아일랜드의 사례는 일본 사례와 비슷하면서도 더 심각한 경우에 해당한다. 그리고 이명박 정권은 그리스와 아일랜드의 전철을 밟아가고 있다. 이명박 정권이 부동산 시장을 부양하고 4대강 죽이기 등 재벌건설업체를 먹여살리기 위해 투입한 수 백조원은 한국의 공공부문 부채비율을 PIIGS 수준으로 근접시키고 있기 때문이다. 
한국 국민들은 2007년 '경제대통령'을 자임하는 이명박과 한나라당에게 사기당한 것이고 스스로에게 최면을 걸었던 것이다.
 
이론적으로 즉 경제학적으로 '부동산 시장의 거품 붕괴'는 시장이 왜곡된 수급 및 가격 불균형을 이기지 못하고 스스로 무너지기 때문에 발생하는 것이다. 지난 10년 동안 누적되어온 부동산 시장의 왜곡과 모순, 그리고 그로 인한 한국경제의 왜곡과 모순은 결국 시장의 힘에 의해 해소될 수 밖에 없다. "시장의 힘에 맡기는 것만이 경제의 성장 잠재력 훼손과 고통의 기간을 최소화하고 기회비용도 최소화하는 길이다"라는 것이 연구소의 '거품'에 대한 결론이다.
다만, 이 책은 부동산 시장이 '거품 붕괴'로 향할 것이라고 결론을 내리고 있을 뿐 어떻게 대처할 것인가는 명확하게 제시하지 않고 있다. 연구소는 이 책 이외에도 [프리라이더]와 [세금혁명] 등 기존 발간 서적에서, 그리고 매주 발표하는 경제시평과 경제보고서 자료 등에서 대안과 정책방안을 계속 제시하고 있기 때문일 것이다. 문제는 연구소가 아무리 적절한 정책을 제시한다고 해도 이명박 정부와 여당인 한나라당은 귓등으로도 듣지 않는다는 것이다. 오히려 연구소의 정책방향과 같은 제안들을 '여론 호도'나 '유언비어', 또는 포퓰리즘으로 매도하고 있을 뿐이다.
김광수소장이 다음 카페에서 현재의 정치권을 청년세대로 전면적으로 물갈이해야 한다고 주장하고 선대인 부소장인 '세금혁명당'을 조직하고 있는 모습이 연구소의 실망과 분노를 반영한다고 할 수 있지 않을까? 
 
그렇다면 거품 붕괴 과정에서 정치권과 정부가 할 일은? 그동안 부동산 거품을 조장하고 방치해온 원인과 구조들을 규명하여 제거하고 시장 경쟁력을 상실한 건설회사와 금융기관, 부동산 관련 업체들을 구조조정하는 것이다. 부동산 거품을 키우고 방조한 각종 법규와 제도를 정비하고 부도덕하고 무책임한 기업이나 투기자들이 아니라 선량하고 성실한 사회적 약자들을 보호하기 위한 각종 조치를 취해야 한다.
그리고 부동산 문제를 해결하기 위한 가장 근본적이고 구조적인 정책을 추진해야 한다. 그것은 연구소도 지속적으로 강조한 바 있는 공공임대주택 공급과 임대차 주택의 안정화 제도 도입, 부동산 거래세 인하와 보유세 현실화, 각종 세금감면 취소, 임대사업 양성화 등이 될 것이다. '주거권'은 대한민국 헌법에 보장되어 있는 국민들의 기본적인 권리임을 다시 새겨야 한다.
  
이 책은 대한민국 부동산 시장에 관심이 있는 사람이라면 누구든 흥미를 가지고 볼만한 책이다. 아니 한국경제와 부동산, 개인들의 삶이나 아이들의 미래의 삶을 걱정한다면 반드시 읽어야 할 책 중의 하나라 할 수 있다.
그리고 스스로 이 책을 통해 조금씩 알고 인터넷이나 다른 자료를 통해 지식을 축적한 후 개인적인 의견과 입장을 세워야 한다. 사람들과 의견을 나누고 전파하여 국민들의 여론으로 만들어야 하고 정치권과 정부에 정당한 국민적 요구를 전달하고 강제해야 한다.
'깨어있는 시민들이 함께 목소리를 내고 나서야만이 사회와 국가는 올바르게 정의롭게 운영되기 때문'이다.
 
[ 2011년 8월 15일 ]