퍼펙트 입지

퍼펙트 입지 - 건물 투자, 입지를 알아야 돈이 보인다
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2023년 4월

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개인적으로 재테크 책을 많이 읽고 특히 부동산 책을 많이 읽는 편입니다.

아무래도 자산을 만들 때 종잣돈을 모아서 자산을 불리다 보니 부동산 중에서도 아파트 등에 관심을 가질 수밖에 없어 아파트와 관련된 책을 많이 읽었습니다. 이번엔 조금 독특한 소재의 책을 읽었는데 <건물 투자와 입지>를 중심으로 분석한 <퍼펙트 입지>라는 책을 읽었습니다

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사실 건물주라는 것은 <경제적 자유>를 희망하는 많은 분들이 꿈꾸시는 단어이기도 한데 이 책을 읽으면서 아파트와는 조금은 다른 접근 방법이 필요하구나라는 것을 느꼈습니다. 책은 <Prologue +intro>/<서울의 각 지역별 건축투자 입지분석>으로 나누어져 있습니다.

먼저 Prologue의 인상적인 내용들은 다음과 같습니다.

A. 건물 투자 원칙 : 건물의 임대수익이 얼마가 날 수 있는가가 가장 중요

B. 상권은 움직이는 생명체

C. 교통은 필요조건이긴 하나 충분조건은 아님

D. Live(거주)와 buy(구매)는 다른 접근이 필요

E. 건축비 상승은 계속된다.

F. 건물 공급 부족과 임대료 상승, 건물 가격 상승으로 건물 투자는 긍정적임

이라는 이야기가 먼저 눈에 띄었습니다.

사실 아파트는 첫째도 입지, 둘째도 입지 가장 중요한 건 교통, 직주근접이라는 이야기를 들었는데 그 접근 방법이 조금 다른 부분과 함께 임대수익 발생 여부에 따라 건물 가격의 변동이라는 부분을 보며 여러 생각이 들기도 하였습니다.

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책은 건물 투자 입지 부분을 설명하며 서울의 많은 부분을 이야기하고 있습니다.

A. 세종 포천 고속도로로 강동구, 고덕동의 발전이 눈에 띈다

B. 경부고속도로의 지하화는 파급력이 크다

C. 학여울역 토지는 개인에게 6000억 원 보상을 한 스토리가 있다

D. 뉴욕제과는 2019년 평당 7억에 거래가 되었다. 요즘은 9억, 용적률이 올라갈 경우 평당 20억 원도 무리되는 숫자는 아니다

E. 한강르네상스의 중심은 여의도,

등을 이야기하고 있습니다.

제가 부동산 전문가가 아니라 어떻게 설명을 해야 할지는 모르겠는데 건물 투자는 주거용 부동산 투자와는 조금은 다른 셈법과 계산, 입지 설명이 필요하다는 생각이 책을 읽으면서 들었습니다.

그리고 책의 입지를 설명하면서 작가가 간혹 재건축에 대한 의견을 써 놓은 부분이 있는데 도산 대로의 동현아파트와 서초동의 삼풍아파트에 대한 긍정적 의견이 인상적이었습니다.

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앞서 말씀드렸지만 <건축주>는 모든 직장인의 꿈이 아닌가 싶습니다

책을 읽는 동안에 만일 내가 건물을 살 돈이 생긴다면 여기다 했으면 좋겠다는 생각이 든 점도 좋았고 사실 자신이 살거나 일하는 동네가 아니면 타 지역은 잘 모르는데 타 지역의 상권을 볼 수 있는 재미있는 시간이었습니다.

건물 투자에 관심이 있으신 분들이 참조하시기 좋을 것 같습니다.

미국 부동산을 알면 투자가 보인다

미국 부동산을 알면 투자가 보인다
다이애나 킴 외 지음 / 중앙경제평론사 / 2023년 4월

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해외 부동산에 대한 관심이 더욱더 많아지는 것 같습니다. 아무래도 부동산에 관심이 많은 한국 사람들의 특성과 함께 안정적인 수요공급이 맞물려져 나타나는 현상이 아닐까 합니다. 다양한 포트폴리오 중의 하나를 ​해외에 둔다면 자산증식이라는 부분 이외에 추가적으로 <분산투자>에 대해서는 플러스 요인이 있지 않을까 합니다.

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<미국 부동산을 알면 투자가 보인다>라는 책을 읽었습니다

개인적으로 해외부동산 투자에 관심이 많고 많은 분들이 이야기하는 “분산투자+안전한 달러 자산 취득”이라는 관점에서 일본과 미국 투자에 대한 가능성에 대해 지속적으로 책과 매체를 통해 공부를 하는 중입니다. 이번 책은 예전에 읽었던 책과 비교하여 몇몇 새로운 내용들이 많았습니다.

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이 책을 읽으면서 새롭게 알게 된 내용은 다음과 같습니다.

A. 뉴욕 주의 파산 시 순자산 9~18만 달러는 지킬 수 있다. 의외로 미국은 인간적이다

B. 미국은 160억 한도로 증여 상속세가 면제이다. 대상은 부부, 자녀, 친구, 상관없다

C. 미국 부동산은 양도세 면제가 되는 “1031익스체인지”를 적극적으로 활용하자

D. 미국 부동산은 외국 투자이다. 대리인과 전문가 조언이 필요하다

E. 외국인 대출이 가능하며 한국 자산을 담보로 한 대출도 가능하다

F. LLC(유한 법인) 투자가 항상 옳은 것은 아니다. 케이스마다 다르다

G. 미국 부동산은 주마다 법이 다르다.

등이 기억이 납니다. 우리나라에서는 파산 시 모든 자산이 경매 등으로 동결이 되는데 미국은 의외로 타 자산을 놔두는 인간적인 부분이 보이는 것도 인상적이었고 한국 자산을 담보로 한 외국인 대출이 가능하다는 이야기가 새롭게 다가왔습니다.

또한 미국 부동산 투자는 법인 투자가 정석이라는 이야기를 들었는데 책에서는 조금 다른 시각으로 케이스마다 다르다는 것이 인상적이었습니다.그리고 각 주마다 부동산 관련 세제법률이 다르다는 점도 반드시 알아야 할 부분이었네요.

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특히 이 책에서 가장 인상적으로 본 부분은 DST라는 투자 방식입니다.

리츠는 부동산에 투자한 회사의 지분을 사는 것인데 DST는 부동산을 직접 투자하고 소유하는 개념으로 더라고요. 주요 내용은 다음과 같았습니다.

A. 리츠는 유동성이 좋고, 최소 투자금이 작다. DST는 과세 기준도 다르고 투자금이 크다

B. 리츠는 유가증권 시장을 통해 유동화가 가능하나 DST는 4~5년간 묶어둬야 한다

C. DST는 리츠에 비해 세금(양도세)/재투자금 등의 이슈에서 유리하다

D. 부동산 가격이 오르면 DST 수익도 동시에 증가한다, 부대비용이 없다

등을 알 수 있었습니다. 사실 부동산으로 100% 자기자본으로 사는 사람은 많이 드물어 어떻게 레버리지를 활용할 것인가가 핵심일 수 있는데 이 책은 그 부분에 대해 조금 더 구체적으로 자세히 설명하는 부분이 인상적이었네요

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한국경제력이 성장하는 만큼 더욱더 해외투자에 대한 관심도는 높아질 것 같습니다.

책을 읽는 동안에 부동산은 참 생각할 것도, 검토해야 할 것도 많다는 생각이 들었습니다.

해외부동산에 관심이 있으신 분들이 참조하시기 좋을 것 같습니다.

우리의 미래를 결정할 과학 4.0

우리의 미래를 결정할 과학 4.0 - 인공지능(AI)에서 아르테미스 프로젝트까지
박재용 지음 / 북루덴스 / 2023년 4월

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2014년 Disruptive Technology(와해성 기술)이라는 주제로 맥킨지에서 발표한 적이 있습니다. 기존의 기술을 와해하고 패러다임 자체를 바꿀 수 있는 기술을 가리킵니다.

그때 맥킨지가 선정한 와해성 기술은 사물인터넷, 클라우드, 모바일 인터넷, 로봇, 무인자동차, 3D 프린팅, 유전한 ESS 등을 이야기했습니다.

8년이 지난 지금 위의 기술들은 더욱더 진보하여 우리 삶에 영향을 주고 있네요

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<과학 4.0>이라는 책을 읽었습니다

8년이 지난 지금 이 책을 읽으면서 맥킨지의 Disruptive Technology가 생각이 난 것은 시간이 지나서 그 와해성 기술이 더욱더 발전을 하고 전혀 생각하지도 못했던 다른 산업들이 추가되었기 때문입니다.

책은 총 6개 분야(모빌리티, 우주와 로봇, 정보통신, 생명공학, 기후 위기와 재생에너지)의 35개 기술을 설명하며 과학에 대해서 잘 모르는 초보자인 저에게 다양한 지식을 제공하고 있습니다.

맥킨지의 와해성 기술보다 그 수도 늘어나고 종류도 다양해졌다는 사실을 알게 되었네요

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언젠가 한 번쯤 들어볼 만한 이야기이지만 새롭게 알게 된 과학 상식은 다음과 같습니다

A.    배터리 : 4680원통형 테슬라/셀 투 팩으로 진화 중 (거리 2배 가능)

B.    도심 항공 : 가장 중요한 장점은 헬리콥터보다 안전하다.

C. 아르테미스 프로젝트 : 달표면에 유인 우주기지를 세우는 프로젝트

D.    반도체 시장 : 삼성과 TSMC의 대결은 2023~2024년 결정될 것이다

E. 클라우드 : 여전히 그 성장세는 폭발적이다

F.     차세대 항암제 : 1,2, 3 단계를 넘어 개인별 맞춤으로 진화 중

G.    원자력 : 소형 모듈 원전 SMR의 가장 큰 장점은 유연성

등이 기억이 납니다.

개인적으로 도심 항공의 경우 왜 대기업들이 투자를 할까 위험하지 않을까라는 생각이 많았는데 헬리콥터 보다 안전하다는 부분과 우리나라의 가장 큰 수출품목인 반도체 시장의 승부가 머지않아 결정된다는 사실이 매우 인상적이었습니다.

아무래도 사회생활을 하다 보니 회사의 사업영역만 알게 되는 경우가 대다수일 텐데 세상이 이렇게 변하는 구다라는 것을 알 수 있었습니다.

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만일 2014년 이전에 테슬라의 전기자동차와 자율주행의 미래에 대해 확신이 있어 주식에 투자했다면 100배의 수익을 벌었을 것이라는 이야기를 들었습니다.

이처럼 주식을 분석하시는 분들이 과학 서적을 통해 미래 기술을 예측하고 관련 기업에 장기투자를 하는 형식으로 수익을 올리시는 분들이 계시는데 굳이 주식이 아니더라도 화성도 가고 달나라도 가는 요즘과 같은 시기에 우리 주변을 새롭게 바꿀 과학기술에 대한 지식 습득은 꼭 필요한 사항이 아닌가 싶습니다.

책을 읽으면서 이미지가 조금 더 많았으면 이해하기가 쉬웠겠다는 생각이 들었지만 책을 읽는 동안 과학적 상식을 늘리는 정말 좋은 시간이었습니다.

최근 기술의 트렌드를 이해하고 싶으신 분들께 추천드리고 싶은 책입니다.

1기 신도시 재건축 미래 지도

1기 신도시 재건축 미래 지도 ㅣ 자산 퀀텀 점프가 쉬워지는 지역 분석 바이블 1
메디테라(정은숙) 지음 / 다온북스 / 2023년 4월

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돌이켜 보면 지난 대선에서 양 당의 정책은 첨예하게 대립하나 부동산 정책에 있어서 만큼은 조금은 다르나 공통점을 가지고 있는 이슈가 있었습니다. 바로 <1기 신도시 재건축>입니다

주택 공급과 정비 사업, 부동산 세제 관련하여 다양한 정책을 내놓았는데 특히 1기 신도시에 대해서는 정비 사업 관련 <30년 이상 노후 아파트 정밀 안전진단 면제>,<용적률 500% 상향>등의 다양한 정책을 내놓았던 것으로 기억합니다

그만큼 1기 신도시 재건축은 여전히 국내 부동산의 큰 이슈이기도 합니다.

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<1기 신도시 재건축 미래 지도>라는 책을 읽었습니다.

최근의 부동산 경기가 움츠려들고 신규로 투자가 굉장히 어려운 상황인 만큼 지금은 더욱더 부동산 관련 의견을 보려 노력하는 중입니다.

이 책은 안전하고 가정 시 좋은 아파트를 가질 기회는 재건축이라는 명제 아래 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본을 중심으로 각 지역의 재건축 현황을 기록한 책입니다.

개인적으로도 재건축으로 자산을 만들기도 하고 관심이 있는 분야라 천천히 읽어 보았습니다.

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책 서두에서는 현재 1년 6개월 동안 하락한 부동산 시장을 어떻게 봐야 할까에 대한 작가의 의견이 적혀있습니다.

가격이 하락을 하면 다시 올라가는 커브형 그래프를 그리게 되어있는데 대략 3개의 포인트로 매수 구간이라는 이야기를 하네요. 재건축과 리모델링의 공통점이 모두 정부 허가가 가능해야 되는 사업인데 이 부분을 감안할 때 지금이 투자에 대해 깊은 고민을 해야 할 시기가 아닌가라는 이야기를 하네요

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또한 이 책에서 제가 중심으로 읽어본 부분은 각 지역에 대한 작가의 생각을 파악하는 것이었습니다. 저도 지금 사는 곳에서 오래 살았기 때문에 타 지역에 대해서는 잘 모르기 때문입니다.

A.    분당 : 자급자족이 되는 도시는 분당뿐. 선도지구, 양지마을, 효자촌 주목

B.    일산 : 현재 2020년 가격으로 회기 중 공원 및 역 주변 핵심입지 단지를 주목할 때

C. 평촌 : 분위기상 Gap 투자를 하기는 무리다

D. 중동 : 숨은 진주 교통이 매우 편리하고 유동인구가 많다

E.     산본 : 수리산을 중심으로 한 지역 파악 필요

등이 기억이 납니다. 각 파트별로 특별 코너를 만들어서 현장 방문을 할 시 따라볼 수 있는 아파트 순서와 함께 각 아파트의 연한과 용적률 등을 표기해 둔 것이 기억이 납니다.

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이 책을 읽으며 제가 잘 아는 동네가 나와 재밌기도 했고 한편으로는 제가 투자한 동네가 나오지 않아서 조금은 서운하기도 했습니다. 그리고 많은 부동산 책에서 분당에 대한 입지와 선호도가 높았던 기억이 있는데 이 책도 분당에 대해서는 좋은 평가를 했던 것이 유독 기억이 납니다.

작가는 가장 돈 벌기 좋은 때란 작가는 “바로 지금”이라는 이야기를 하네요. 사람마다 다르겠지만 "바로 지금이라는 이야기는 곧 용기"와 같은 말이 아닌가 싶습니다. 개인적으로도 투자에 대해 좀 더 생각해 볼 수 있는 시간이었습니다.

<1기 신도시 재건축>에 대해 관심이 있으신 분들께서 관심 가져 보실 만한 책입니다

어쩌다 컬렉터

어쩌다 컬렉터 - 미술 애호가를 위한 친절한 아트 컬렉팅 안내서
김정환 지음 / 망고나무 / 2023년 4월

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책을 읽을 때 작가에 대해 꼭 한번 살펴봅니다.

전공은 뭔지…어떤 직업을 가졌는지. 경력은 어떻게 되는지.. 그런데 이번에 읽은 책은 투자자문사 대표가 미술 컬렉터에 대한 책을 썼다는 독특한 케이스로 보게 되어 한번 읽어 보게 되었습니다.

제목은 <어쩌다 컬렉터>입니다.

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제가 경험한 미술 세계는 굉장히 폐쇄적이라는 느낌이 강합니다. 그 어느 산업보다 상품의 유통과정이 공개되어 있지 않고 그 상품도 해설자가 있지 않다면 이해하기가 참 어렵다는 생각이 듭니다. 그럼에도 불구하고 이 책을 읽으면서 비 전공자가 컬렉터로써 성장하는 과정과 함께 자신과 같은 비전공자인 독자들에게 천천히 관련 산업에 대해 그것도 많은 이들이 좋아하는 <투자 관점>에서 설명하려 했다는 것이 매우 흥미로웠습니다.

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대부분 미술 세계를 경험하는 것은 미술관이나 전시회를 방문하면서 관심을 가지게 되는 게 일반적인데 작가는 지인과의 서울옥션의 기업탐방을 시작으로 컬렉터의 길로 들어섰다고 합니다.

텃세가 심한 미술시장에서 글을 쓰려면 일부 작가의 경우 <자신의 지식을 과시하는 형식>으로 독자에 부담을 주는 경우가 많은 데 이 책은 가급적 쉽고, 그림을 예술뿐만이 아닌 투자의 관점에서 보여준 점이 무척이나 인상적이었습니다

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책을 읽으며 제가 새로이 알게 된 사실들은 다음과 같습니다.

A.    미술품 매입/매도시기는 주식과 같다 남들이 열광할 때 반대로 하면 된다

B.    돌이켜보니 미국 발 금융위기가 미술품 투자의 적기

C. 1905~1978년을 현대미술 그 이후는 동시대 미술로 지칭한다

D. 현재의 미술시장은 마케팅이 중요해졌다

E. 컬렉터가 되는 첫 길은 미술잡지 구독과 도록

F. 우리나라 컬렉터는 500명 정도로 추정

G. 컬렉터의 처음은 드로잉과 판화가 좋다

H.    훌륭한 미술가는 훌륭한 컬렉터이다

등이 기억이 납니다. 작가도 비전공자인 금융인이지만 상당한 예술적 지식을 가지고 있을 텐데 작품에 대한 평가가 아닌 미술시장과 금융시장의 결합하여 설명하는 것이 무척이나 인상적이고 좋았습니다.

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특히 컬렉터들에게 가장 큰 리스크는 위작에 대한 이슈일 텐데 책을 보니 한국미술 위작 1위 이중섭(58%)-박수근(38%)-김환기(25%)라는 이야기를 듣고 많이 놀랐습니다.

이중섭 작가 그림의 반이 위작이라는 이야기인데 이러한 부분을 감안한다면 작품의 매수/매도에 대해 굉장히 신중해야겠다는 생각이 들기도 하였습니다.

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집에 걸린 그림이 집값보다 비싸면 진짜 부자라는 이야기를 들었습니다

개인적으로도 그림은 좋아하지만 컬렉터라는 단어를 생각해 본 적은 없는데 한국 미술품 시장을 이해하는 좋은 기회가 되었습니다.

<컬렉터>에 대해 관심이 있으신 분들께 추천드리고 싶은 책입니다.