집을 사려는 사람에게는 좋은 물건이 사방에 널려 있는 때이다.
하지만 겨울은 춥다.
너나없이 다 춥다.
더 추워질까 몸을 움츠리게 하는 것이다.
겨울에 과감하게 베팅을 하는 사람은 진짜 실력자다.
겨울이 지나면 봄이 온다.
저자에게 여름이 지나고 또 한번의 겨울이 지나고서야, "지금이 봄이야" 하고 이야기 해 주는 사람은 아무도 없었다.
아마도 저자 주위의 사람들은 다 몰랐을 것이다.
두 번째의 부동산의 봄이 주어진다면, 놓치지 않을 것라고 다짐을 했다.
여름은 가진 사람들만 누릴 수 있는 풍요의 계절, 집이 없는 사람들에게는 그림의 떡일 뿐이다.
저자가 겪은 첫 번째, 여름은 아무런 감동을 남기지 못했다.
저자는 집이 없었으니까말이다.
신기하게도 부동산에는 가을이 없다.
바로 겨울이다.
어제까지 아무 일이 없었는데, 오늘 갑자기 세상이 무너진다.
그렇게 부동산의 사계절을 다 겪고나서 저자는 경매를 처음 알게 되었다고 한다.
숱하게 지나쳤던 부동산의 여름도, 미처 대비하지 못했던 겨울도 이제는 어느 정도 준비를 할 수 있게 되었지만, 그래도 여름은 생각보다 더 덥고 겨울 역시 생각보다 훨씬 춥웠다고 한다.
토지는 부동산의 꽃이다.
하지만 지어진 건물만 보고 살아온 도시사람에게는 토지는 낯설고 어렵다.
그러니 배워야 한다.
진짜 부자들은 토지에 투자한다.
토지에 투자할 때는 다양한 변수가 있다고 한다.
그래서 매 과정마다 이 길이 맞는지 확인하는 작업이 필요하다.
먼저 어떤 목적이냐에 따라 선택할 토지가 달라진다.
집을 짓기 위해서라면 법적으로 집을 지을 수 있는 토지여야 한다.
토지구입의 목적은 크게 세 가지다.
땅은 시간이 지나면 자연히 가격이 오른다.
시간에 투자하는 것이 부동산이다.
토지 투자 좀 한다는 고수들도 의도치 않은 장기투자용 토지를 가지고 있는 경우가 종종 있다.
전원주택을 짓는 사람들은 교통과 자연이 어우러지는 곳을 좋아 한다.
실수요자들은 바로 건축을 할 것이다.
땅은 자기 땅이라도 자기 마음대로 개발하지 못한다.
땅에는 나라에서 정한 용도가 있다.
개발제한구역으로 묶여 있는 토지는 도시 한복판에 있어도 쓸모 없는 땅이 되기도 한다.
이렇게 공공의 이익을 위해서 여러가지 개발제한을 하는 법이 공법이다.
그 중 '국토계획법'은 토지에서 가장 기본이 되는 법률이다.
건축을 할 때는 건축법에 맞추어 지어야 한다.
도시에는 도시개발법, 도시정비법, 산에는 산지법, 논에는 농지법이 있다.
토지투자를 이제 막 시작하는 단계에서는 많은 법들을 모두 마스터 하기는 여간 어려운 일이 아니라고 한다.
자기가 관심있는 물건에 어떤 규제가 있는지 그때그때 확인하는 것으로 시작해야 한다.
민법이 개인과 개인의 거래에서 문제가 생겼을 때 해결하는 기준이라면, 공법은 나라에서 규제를 하기 위해 만든 법이다.
많고 많은 '하지마' 중에서 할 수 있는 법을 찾는게 포인트다.
'토지이용 계획 확인원' 내용이 있다.
지반, 지목, 토지이용 계획, 지가 면적, 단가, 감정가격이 표시되어 있다.
대지는 집을 지을 수 있는 땅을 말한다.
도로까지 딸려 있으니 집짓기에 좋은 땅이다.
토지이용계획 확인원을 직접 열람하면 토지이용 규제원에 물건페이지의 요약 내용보다 더 자세한 내용이 나와 있다.
규제 관련 법률이 어떤 법인지도 확인할 수 있다.
입찰한 물건이라면 토지이용 계획 확인원상의 제한 내용를 꼼꼼히 확인해야 한다.
그 지역의 공무원에게 물어 보는 것이 좋다.
집을 짓는 첫 번째 조건은 도로 즉 길이 있어야 한다.
건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4M의 도로를 말한다.
경운기가 다니는 시골길은 자동차가 다닐 수 없어 도로가 아니다.
두 번째는 배수로다.
만약 자기 땅 앞에 배수로가 없다면 배수관을 넣어 공사를 해야 한다.
남의 땅을 거쳐 배수로를 만들어야 한다면 그 토지 소유주의 허락이 있어야 한다.
토지별도 등기가 있으면 물건 상세 페이지에 '토지별도 등기 있음' 이라고 표시된다.
다시 말하자면, 집합 건물은 등기를 하면 토지등기부등본이 폐쇠 되는 것이 정상이다. 그런데 간혹 어떤 이유로 건물 등기부와 별개로 토지등기부를 남기는 때가 있다.
대부분 위협적이지 않지만, 간혹 위험한 것도 있으니 알아 둬야 한다.
가장 흔한 케이스는 단순히 등기부상 권리가 말소 안 된 경우다.
빚은 사라졌는데 귀찮아서 혹은 시간이 흘러서 따위의 단순한 이유로 등기부상 말소를 하지 않았다면 위험은 없다.
이런 물건은 낙찰 후 토지별도등기 말소를 기관에 청구하여 말소시킬 수 있다.
다만 법적 요건이 충족되어야 하기에 그 과정이 쉽지는 않다.
구분 지상권이 설정된 경우 원래 땅주인은 지상공간도, 지하공간도 함께 소유한다.
그런데, 자기 땅 밑으로 공공시설이 설치되어 있다면 지하공간은 자기 맘대로 할 수가 없다.
구분 지상권이 설정된 토지는 토지등기가 별도로 남겨지고 그냥 그렇게 살아야 한다.
나라에서 하는 일이니, 이런 경우 토지별도 등기를 말소시킬 수는 없지만, 소유권에 제한을 주지 않는 토지별도 등기이므로 낙찰자에게 위험하지 않다.
토지별도등기의 대출이 남아 있는 물건은 위험하다.
이런 경우 법원에서는 매각물건명세서상에 주의를 준다.
매각 물건명세서의 경고 내용을 보고, 해석할 수 있어야 한다.
만약 "토지의 권리를 인수한다."라고 쓰여 있다면 토지에 있는 권리가 무엇인지, 해결 가능한지를 확인해야 한다.
소유주를 만나 토지 소유권을 가져오면 얼마의 비용이 들지 직접 물어 봐야 한다.
저당권자가 따로 있다면 저당권자를 만나 확인해야 한다.
전유 부분에 해당하는 토지지분 만큼 "저당권을 소멸함" 이라고 쓰여 있다면 빚이 사라지므로 토지지분을 가지는데 문제가 없다는 뜻이다.
"매수인이 일임한다." 혹은 아무 말이 없다면 더 꼼꼼히 확인할 필요가 있다.
일단 토지에 근저당을 설정한 채권자가 배당에 참여했는지 여부를 확인해야 한다.
경매로 매각된 경우 그 건물에 살고 있는 임차인은 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못한다.
토지에 대출을 해준 근저당자 보호가 먼저다.
그런데 그 물건이 무허가라면 임차인은 주택임대차 보호법의 보호를 받는다.
소액 임차인은 사는 집이 경매를 당하면 전 재산을 잃게 되므로 나라에서 그들을 구제할 방법을 만들었다.
그것이 바로 최우선 변제권이다.
보증금이 소액이라야 한다.
소액임차인이 되면 보증금을 돌려 받기 쉬다는 것은 명도도 쉽다는 뜻이다.
담보 물건 설정일자 기준이다.
말소기준권리와 비슷하지만 압류는 제외된다.
근저당이 가장 흔한 기준시점이다.
소액인차인이 되었다고 해서 보증금 전액을 먼저 배당받는 것은 아니다.
서울 기준 보증금의 법위는 1억 이하이면 소액임차인에 해당되고, 그 중 3400만원을 최우선 변제권으로 보장 받는다.
최우선 변제권을 가지려면 경매개시 결정 전에 전입신고가 되어 있어야 한다.
경매개시결정은 다른 말로 압류되었다고 하는 것이다.
소액 임차인이 이의를 제기하는 경우가 많다.
가짜 소액임차인이 배당을 받으면 가장 손해 보는 사람이 집 주인에게 돈을 빌려준 채권자다.
임차인이 배당기일에 배당을 받으려면, 임차인은 명도확인서를 제출하지 않으면 안된다.
그러면 임차인에게 가야할 배당금을 법원에 공탁이 된다.
뭐든지 노력이 필요한 것 같다.
경매도 이런 책으로 공부를 많이 해야 겠다는 생각이 든다.